Markvärdering: vad är det och hur görs det? Förfarandet för att bedöma marknadsvärdet på en tomt Förfarandet för att fastställa marknadsvärdet på en tomt.

Hur bestäms markens marknadsvärde? Hur mycket är ett tunnland land värt? Är det möjligt att ta reda på markens marknadsvärde efter matrikelnummer?

När vi säljer någon produkt eller tjänst erbjuder vi ett pris som vi anser är rimligt. För att göra detta hittar vi liknande annonser och jämför dem med våra. Detta är dock inte alltid möjligt. Speciellt för atypiska försäljningsobjekt, till exempel för vissa tomter.

Mitt namn är Valery Chemakin. Som juridisk konsult kommer jag i den här artikeln att prata om marknadspris tomt.

Jag kommer också att prata om var och hur man beställer en värdering av markens marknadsvärde.

1. Vad är marknadsvärdet på en tomt och varför behöver du veta det

Under förhållanden med fri kommersiell cirkulation av mark bildas priserna för tomter av marknaden. Oftast kostar föremål av samma typ i ett visst område ungefär lika mycket. Detta beror på att marknaden är kapabel till självreglering, trots den uppenbara slumpen.

Utifrån ovanstående formulerar vi en definition.

Detta är det pris till vilket det kan säljas inom rimlig tid på den fria marknaden, med ömsesidig tillfredsställelse med resultatet av transaktionen från båda parter.

Var kan jag ta reda på markens marknadsvärde? I de flesta fall är svaret på denna fråga uppenbart. Det räcker att öppna vilken webbplats som helst med annonser och studera erbjudandena i landets område. Men om det inte finns en enda liknande tomt till salu måste du ta hjälp av värderingsmän.

Om du behöver ett officiellt expertutlåtande, till exempel för en domstol, utförs även ett oberoende sådant. Läs vår speciella artikel om kärnan i detta koncept. Experter för att fastställa marknadsvärdet på webbplatsen använder olika metoder för utvärdering, beroende på syftet med marken.

Till exempel, med en jordbruksmark tomt, använder formeln faktorn för potentiell vinst från att underhålla Lantbruk eller kommersiell produktion. Beräkningen av marknadsvärdet på en industritomt tar även hänsyn till potentiella inkomster, men från annan ekonomisk verksamhet.

2. Hur mycket kostar hundra kvadratmeter mark - en översikt över de viktigaste faktorerna som påverkar marknadsvärdet på en tomt

Utan att gå djupt in på förfarandet för att bedöma marknadsvärdet på en tomt, noterar jag att det finns dussintals faktorer som påverkar dess bildande.

Här är de viktigaste.

Faktor 1. Platsplacering

Detta är den viktigaste faktorn, eftersom det är han som har ett avgörande inflytande på prisbildningen. Ju närmare marken ligger större städer, desto dyrare är det.

Exempel

Nyligen sålde jag en tomt på 17 hektar landsbygden med kommunikationer, men 200 km från närmaste stora stad för endast 100 tusen rubel. Omedelbart efter det förvärvade han 20 tunnland mark inom Tyumens gränser, om än utan kommunikation, men för 1,5 miljoner rubel.

Detta är en slant jämfört med priset på mark i Moskvas elitförorter. Även inom gränserna för en fastighetsregion skiljer sig priset på tomter i samma område ganska mycket, trots de liknande. Det beror på individuella egenskaper som anges i nästa underavsnitt.

Faktor 2. Markens tillstånd och terräng

Människor skaffar mark inte bara för att bygga ett hus, utan för ytterligare utomhusaktiviteter. Därför bör webbplatsen glädja en person med sin utseende, närhet till en skog, flod eller sjö, markens bördighet. Raviner, diken och andra oönskade landformer minskar kostnaderna avsevärt, såväl som sumpig eller salt jord.

Faktor 3. Förekomst av byggnader på platsen och deras skick

Marknadsvärdet på mark med bostadshus är mycket högre. Där ingår ju priset på själva byggnaden, även om det är ett gammalt förfallet hus som ska rivas. Men byggnadernas skick har också betydelse. Uppenbarligen är en tomt med stuga mycket mer värd än en med ladugård.

Faktor 4. Förmåga att ansluta till kommunikationsnätverk

Ofta finansierar kommuner byggandet av verktyg på tomter för individuellt bostadsbyggande (IZHS). Leden el-, gas- och vattenförsörjning ökar markens värde kraftigt.

Exempel

Webbplatsen jag köpte har ingen kommunikation eller ens tillfartsvägar, så den kostar 1,5 miljoner rubel. Sådan mark i den närmaste redan bebodda byn kostar minst 3 miljoner rubel. Så jag har en chans att få en bra vinst efter att ha summerat ingenjörsnätverk.

Faktor 5. Sannolikhet att göra vinst under en viss period från användningen av webbplatsen

Jordbruksmarker eller för uppförande av industrianläggningar är avsedda för produktion av materiella varor, vilket innebär att de kan göra vinst. Områden nära federala motorvägar är särskilt uppskattade. Denna potentiella inkomst ingår också i marknadsvärdet på sådana tomter.

3. Vem är inblandad i att bestämma markens marknadsvärde - en översikt över de viktigaste alternativen för värderingsmän

För alla juridiskt viktiga åtgärder räcker det inte bara att veta priset på din webbplats. Det är nödvändigt att inhämta ett officiellt utlåtande från professionella värderingsmän, upprättat i enlighet med lagen om värderingsverksamhet.

Låt oss titta på vem som sätter marknadsvärdet på en tomt, hur det bestäms och var man ska ansöka om detta.

Alternativ 1. Specialiserad bedömningsbyrå

Idag finns det många kommersiella kontor som sysslar med olika typer av värderingsverksamhet. En förutsättning är att de ska vara medlemmar i självreglerande organisationer (SRO). Dessa företag utför endast värderingsverksamhet, men tillhandahåller inte andra tjänster, såsom juridiska.

Alternativ 2. Oberoende privat värderingsman

Lagen förbjuder inte att delta i individuell värderingsverksamhet, så du kan även hitta en privat värderingsman. Han använder samma värderingsprinciper för att fastställa marknadsvärdet på en tomt som en anställd i vilket företag som helst. Den privata värderingsmannen lyder under samma lag om värderingsverksamhet.

Alternativ 3. Fastighetsförmedling

Alla större fastighetsmäklare har värderingsmän i sin personal. Därför, om du bestämmer dig för att sälja marken genom en fastighetsbyrå och inte vet vilket pris du ska sätta, står de till din tjänst. Detta är mycket bekvämt, eftersom deras arbete kommer att betalas från en provision.

Alternativ 4. Advokatbyrå

Många advokatbyråär inte begränsade till juridisk hjälp till klienter. De erbjuder expertis och värderingstjänster. Det är lämpligt att kontakta sådana kontor när du inte bara behöver ta reda på kostnaden för objektet, utan också för att få juridisk hjälp. Det krävs till exempel i domstol att dela egendom med en tidigare make, men du håller inte med om hans bedömning.

Särskilt vanligt är det att gå till domstol för att sänka matrikelvärdet för att betala mindre skatt. För att göra detta utförs bestridandeförfarandet efter, men du bör läsa om detta i vår specialartikel.

4. Hur man tar reda på marknadsvärdet på en tomt - steg för steg instruktioner

Om du inte vet hur marknadsvärdet för en tomt beräknas, men du behöver det bara för referens och inte för juridiskt betydelsefulla handlingar, använd ett knep. Nu strävar staten efter att föra matrikelvärdet närmare marknadsvärdet för att få in mer skatt. Information om fastighetsvärdet finns i databasen Rosreestr.

Beräkna därför på nätet det ungefärliga marknadsvärdet för marken med hjälp av dess matrikelnummer. För att göra detta, besök webbplatsen för Rosreestr eller något mellanhandsföretag och ange numret i ett speciellt sökformulär. Istället för ett matrikelnummer är det tillåtet att ange en adress, men om den redan officiellt finns.

När du behöver ett officiellt papper om marknadsvärdet på en tomt, till exempel för att registrera arrenderätten, kontakta då professionella värderingsmän. Hur man gör – läs vidare.

Steg 1. Välj ett värderingsföretag

Beroende på arbetets omfattning och komplexitet, välj en oberoende värderingsman eller kontakta ett värderingsföretag. För att välja rätt företag, fråga först om alla tillgängliga i ditt område.

Fråga vänner, familj och grannar. Plötsligt använde någon nyligen en värderingsmans tjänster. Läs forumen. Som ett resultat måste du välja det bästa företaget när det gäller kostnad och kvalitet på de tjänster som tillhandahålls.

Steg 2. Definiera en uppsättning frågor för experten

Innan du sluter ett kontrakt måste du bestämma dig för de frågor du vill ställa experten. Det rekommenderas att omedelbart lösa alla nyanser med honom.

Frågor till experten:

  • om han kommer att gå till platsen eller göra en bedömning enligt dokumenten;
  • vad som ingår i kostnaden för tjänster;
  • hur han kommer att utvärdera webbplatsen;
  • Hur lång tid tar det för honom att komma till jobbet?

Glöm inte att titta på honom för några exempel på att bedöma marknadsvärdet på en tomt. När du tittar på det kommer du att förstå hur ansvarsfullt och noggrant värderingsmannen arbetar och om rapportens form uppfyller kraven.

Steg 3. Vi tillhandahåller nödvändig dokumentation

För att utföra arbetet kommer värderingsmannen att behöva teknisk dokumentation för platsen, samt dokument som bekräftar ditt ägande.

Om du inte har något kan du alltid beställa det saknade föremålet på USRR 365-webbplatsen. Gå bara till den här portalen så ser du vilka dokument de förbereder. På samma plats, i sökformuläret, skriv in webbplatsens matrikelnummer och få information från Unified State Register of Real Estate (EGRN). Det är gratis.

Du behöver ett officiellt matrikelcertifikat, ett utdrag från USRN eller teknisk dokumentation för webbplatsen - betala pengarna så levererar de allt till dig med bud. Officiella certifikat och andra dokument har Rosreestrs sigill. Om utskrift inte behövs är kostnaden för tjänsten en storleksordning lägre.

Steg 4. Vi betalar för tjänsten och sluter ett avtal

När alla dokument är klara, underteckna kontraktet och betala för tjänsten. Se till att läsa villkoren i avtalet noggrant. Det bör precisera värderarens ansvar för de problem som uppstått genom hans vållande på grund av en felaktig bedömning av markens marknadsvärde.

Steg 5. Vi kommer överens om datum och tid för bedömningen

Eftersom det oftast för en kompetent och korrekt bedömning är det nödvändigt att undersöka själva platsen, samordna sedan med specialisten i förväg tid och datum för denna händelse. När allt kommer omkring, först efter dess genomförande, kommer han att kunna fortsätta direkt till beräkningarna. Fråga förresten i förväg om hans avresa ingår i kostnaden för hela tjänsten. Om inte, ta reda på om du behöver betala direkt eller senare.

Steg 6. Vi väntar på ankomsten av en specialist

På utsatt dag och timme, träffa en specialist och eskortera till anläggningen. Håll dig nära under inspektionen. Kanske kommer det att finnas några klargörande frågor angående webbplatsens individuella egenskaper. Detta kan vara kvaliteten på jorden, graden av översvämning på våren, närvaron av andra dolda faktorer som du anser vara nödvändiga att ta hänsyn till.

Steg 7

Rapporten om värderingen av markens marknadsvärde innehåller anläggningsuppgifterna för objektets ägare och värderingsmannen. En viktig del av rapporten är beskrivningen av metodiken och dess rättsliga motivering.

Exempelvis är användningen av massvärderingsmetoden för att fastställa marknadsvärdet på tomtmark endast tillåten i förhållande till standardmark för byggande inom bebyggelsens gränser.

Helt olika metoder används för att fastställa marknadsvärdet på skogsfondsmarker, jordbruksmark, mark för industrianläggningar samt eventuella atypiska tomter. Varje rapport avslutas med en slutsats som anger marknadsvärdet.

Om du vill rådfråga dessa eller andra juridiska frågor mer i detalj, besök Pravoveds webbplats. Där hittar du ett bekvämt formulär respons genom vilken du kan ställa en fråga till en advokat.

Beskriv ditt problem kort och tydligt. Som ett resultat kommer du att få ett omfattande svar med en specifik algoritm för åtgärder för att lösa problemet. Kostnaden för en sådan onlinekonsultation är mindre än 1000 rubel.

5. Professionell hjälp med att bestämma marknadsvärdet på en tomt - en översikt över TOP-3 värderingsföretag

När vi vänder oss till ett värderingsföretag måste vi vara säkra på specialisternas professionalism. Dessutom vill vi inte betala för mycket.

Nedan ger jag en översikt över 3 välkända värderingsföretag, där det kommer att vara billigt att beställa en värdering av marknadsvärdet på en tomt.

Detta företag är engagerat i fastighetsvärdering för banker. Om du vill få ett lån med säkerhet i din mark, och matrikelvärdet är för lågt, kontakta företaget Yurdis. Det fungerar med de flesta stora ryska banker. De litar på henne, så se till att din sajt kommer att bedömas korrekt och att du får det lån du vill ha.

Det går även bra att beställa här som du vill använda som säkerhet. Bolagets värderingsmän är redo att beräkna objektets likvidationsvärde som är 20 % lägre än marknadsvärdet. Behövs för snabb försäljning. Sådana tjänster kostar bara 4 tusen rubel, vilket är mycket lägre än konkurrenternas.

Företaget tillhandahåller alla typer av värderingstjänster. Tomter värderas i tre olika sätt i samförstånd med kunden: med eller utan besiktning av föremålet, genom att avge ett expertutlåtande om markens värde utan värderingsåtgärder.

Vilka är fördelarna med Consult Pro Evaluation:

№ FördelFördel
1 Rättslig kraftRapporten kommer att accepteras av alla domstolar, banker och statliga myndigheter
2 Kunskap Marknadsvillkor MoskvaTa hänsyn till områdets prestige, byggnadstäthet, miljöfaktorer
3 PålitlighetUppnås genom en grundlig analys av marknadsläget vid en viss tidpunkt
4 bekvämlighetTjänsten kan beställas via sajten, ta hänsyn till alla önskemål från kunden
5 EffektivitetAllt arbete utförs på kortast möjliga tid

På företagets webbplats föreslås skapa ett personligt konto genom vilket det är mycket bekvämt att kontrollera genomförandet av markvärderingstjänsten. Det är också enkelt att spåra historiken för dina beställningar. Alla rapporter är helt förenliga med lagen, vilket garanterar att de accepteras i banker, domstolar och statliga organ Specialister utför beräkningar med hjälp av speciella program, vilket minskar sannolikheten för fel till ett minimum.

Sajten har till och med en onlineräknare med vilken du kan utvärdera vissa objekt gratis. Värderingsmän arbetar när som helst och är redo att utföra en brådskande order även på helger. Företaget erbjuder speciella lönsamma villkor samarbete med stamkunder.


Ett antal enhetliga metoder används för att bestämma priset på mark. De är generella metoder och värderingstekniker som kan användas för att fastställa dess värde, oavsett typ av markanvändning. Möjligheten och ändamålsenligheten att tillämpa en eller annan metod eller metod för markvärdering beror på syftet med värderingen, vilken typ av fastighet som värderas och tillgången på initiala data. En förutsättning att bestämma marknadsvärdet på mark för alla ändamål är användningen av marknadsdata. Vårt bedömningsföretag i Moskva tillhandahåller tjänster för att bedöma alla typer av territorier med valet av den bästa metoden för dig.

De huvudsakliga metoderna som används för markvärdering är:

  • försäljningsjämförelser;
  • ansvarsfrihet;
  • distribution;
  • kapitalisering av markarrenden;
  • återstoden;
  • avsedd användning.

Denna lista är standard. Det godkändes av det ryska fastighetsministeriets order av den 7 mars 2002 nr 568-r i dokumentet " Riktlinjer för att fastställa marknadsvärdet på tomter". Dessa metoder används för att bedöma alla typer av territorier. Du kan ta reda på mer om värderingstjänster och de metoder som används på sidorna

1. Försäljningsjämförelsemetod

Det används för att bedöma tomter, både upptagna av byggnader, strukturer och (eller) strukturer, och tomter fria från utveckling. Villkoret för att tillämpa metoden är tillgången till information om priserna på transaktioner med tomter som är analoger med den bedömda. I avsaknad av information om priserna på transaktioner med tomter är det tillåtet att använda utbudspriser (efterfrågan).

Denna metod för markvärdering involverar följande sekvens av åtgärder:

  • bestämning av de element med vilka bedömningsobjektet jämförs med objekt - analoger (nedan - jämförelseelementen);
  • bestämning för vart och ett av jämförelseelementen av arten och graden av skillnader mellan varje analog och den bedömda tomten;
  • fastställande för var och en av jämförelseelementen i prisjusteringar av analoger som motsvarar arten och graden av skillnader mellan varje analog och den bedömda tomten;
  • justering för var och en av prisjämförelseelementen för varje analog, utjämna deras skillnader från den bedömda tomten;
  • beräkning av markens marknadsvärde genom rimlig generalisering av de justerade priserna på analoger.

Jämförelsemomenten inkluderar kostnadsfaktorerna för värderingsobjektet (faktorer vars förändring påverkar värderingsobjektets marknadsvärde) och egenskaperna hos transaktioner med tomter som har utvecklats på marknaden.


De viktigaste kostnadsdrivarna tenderar att vara:

  • plats och miljö;
  • ändamål, tillåten användning, andra personers rättigheter till tomten;
  • fysiska egenskaper (relief, område, konfiguration, etc.);
  • transporttillgänglighet;
  • infrastruktur (närvaro eller närhet av tekniska nätverk och villkor för anslutning till dem, sociala infrastrukturanläggningar etc.).

2. Extraktionsmetod


De grundläggande reglerna för markvärdering, som denna metod innehåller:

Denna metod för markvärdering involverar följande sekvens av åtgärder:

  • beräkning av kostnaden för ersättning eller kostnaden för reproduktion av förbättringar av den bedömda tomten;
  • beräkning av den taxerade tomtmarkens marknadsvärde genom att från marknadsvärdet av ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den taxerade tomtmarken, dra av kostnaden för utbyte eller kostnaden för återgivning av förbättringar av tomten.

3. Distributionsmetod

Den används för att utvärdera bebyggda tomter.


Regler för markvärdering godkända med denna metod:

  • tillgång till information om priserna på transaktioner med enstaka fastighetsobjekt, liknande ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den taxerade tomtmarken. I avsaknad av information om transaktionspriser är det tillåtet att använda erbjudanden (efterfrågan) priser;
  • tillgång till information om den mest sannolika andelen av tomten i marknadsvärdet för ett enskilt fastighetsobjekt;
  • överensstämmelse med förbättringar av tomten till dess mest effektiva användning.

Metoden innefattar följande sekvens av åtgärder:

  • bestämning av de element genom vilka ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten, jämförs med objekt - analoger;
  • bestämning för vart och ett av jämförelseelementen av arten och graden av skillnader mellan varje analog från ett enda fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten;
  • fastställande för var och en av jämförelsemomenten av prisjusteringar av analoger som motsvarar arten och graden av skillnader mellan varje analog från ett enda fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten;
  • justering för var och en av prisjämförelseelementen för varje analog, utjämning av deras skillnader från ett enda fastighetsobjekt, som inkluderar den bedömda tomten;
  • beräkning av marknadsvärdet för ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten, genom rimlig generalisering av de justerade priserna på analoger;
  • beräkning av marknadsvärdet på den utvärderade tomtmarken genom att multiplicera marknadsvärdet av ett enskilt fastighetsobjekt, som inkluderar den utvärderade tomtmarken, med det mest sannolika värdet av tomtens andel av marknadsvärdet för en enskild tomt. fast egendom.

4. Metod för aktivering av markarrenden

Denna metod för markvärdering tillämpas vid värdering av bebyggd och obebyggd mark. Förutsättningen för att tillämpa metoden är möjligheten att erhålla tomträtt från den taxerade tomtmarken.


Denna metod för markvärdering involverar följande sekvens av åtgärder:

  • beräkning av tomträtt skapad av en tomt;
  • bestämning av värdet av motsvarande kapitaliseringskoefficient för jordräntan;

Kapitalisering av markarrenden förstås som fastställandet på dagen för bedömningen av värdet av alla framtida värden av markarrenden lika med varandra eller förändras i samma takt under lika långa tidsperioder. Beräkningen görs genom att dividera beloppet av markarrenden för den första perioden efter värderingsdatumet med lämplig kapitaliseringskoefficient som bestäms av värderingsmannen. den här metoden jordarrendens storlek kan beräknas som inkomst från upplåtelse av tomtmark under de förhållanden som råder på markmarknaden.

5. Resten metod

Den används för att utvärdera bebyggda och obebyggda tomter. Förutsättningen för att tillämpa metoden är möjligheten att bygga upp den taxerade tomtmarken med inkomstbringande förbättringar.


Denna markvärderingsmetod innefattar följande beräkningsregler:

  • beräkning av kostnaden för reproduktion eller utbyte av förbättringar som motsvarar den mest effektiva användningen av den bedömda marken;
  • beräkning av nettodriftsintäkter från en enskild fastighet under en viss tidsperiod baserat på marknadshyror;
  • beräkning av driftsnettot hänförligt till förbättringar under en viss tidsperiod som produkten av kostnaden för reproduktion eller utbyte
  • beräkning av förbättringar för motsvarande koefficient för kapitalisering av inkomst från förbättringar;
  • beräkning av jordarrendens storlek som skillnaden mellan driftsnettot av ett enskilt fastighetsobjekt för viss tid och driftnettot hänförligt till förbättringar för motsvarande tidsperiod;
  • beräkning av marknadsvärdet på en tomt genom aktivering av markränta.

6. Metod för avsedd användning

Denna metod för markvärdering är tillämplig för bebyggda och obebyggda tomter. Förutsättningen för att tillämpa metoden är möjligheten att använda tomten på ett sätt som genererar inkomst.


Markvärderingsreglerna som godkänts med denna metod förutsätter följande sekvens av åtgärder:

  • fastställande av mängden och tidsstrukturen för utgifter som är nödvändiga för användningen av tomten i enlighet med alternativet för dess mest effektiva användning (till exempel kostnaden för att skapa förbättringar av tomten eller kostnaden för att dela upp tomten i separata delar som skiljer sig åt i form, typ och typ av användning);
  • bestämning av mängden och tidsstrukturen för inkomst från den mest effektiva användningen av marken;
  • bestämning av storlek och tidsstruktur driftskostnader nödvändiga för att få inkomst från den mest effektiva användningen av mark;
  • fastställande av värdet av diskonteringsräntan som motsvarar risknivån för att investera kapital i den bedömda marken;
  • beräkning av tomtens värde genom diskontering av alla intäkter och kostnader som är förenade med användningen av tomten.

Det slutliga värdet av det uppskattade värdet av tomtmarken härleds baserat på erhållna resultat olika metoder. När man jämför dessa data är det tillrådligt att ge företräde åt uppskattningar baserade på mer fullständig och tillförlitlig information. Betydande skillnader i markens värde beräknat med olika metoder, metoder och regler tyder på antingen fel i uppskattningar eller obalans på markmarknaden.

Efter att ha analyserat potentialen för ett stycke mark och valt möjliga alternativ för dess användning, bör bedömaren gå vidare till analysen av den bästa och mest effektiva användningen av den (BNEI). Det vill säga att identifiera sådan användning bland rimliga, möjliga och lagliga alternativ som är fysiskt möjliga, rimligt motiverade och ekonomiskt genomförbara och som resulterar i det högsta värdet på marken.

Utöver NNEI-analysen kan följande användas för att bedöma värdet av en tomt:

    Försäljningsbenchmarking-metod (SAP).

    Restvärdesmetod.

    överföringsmetod.

    Markarrendens kapitaliseringsmetod.

    Restmetod för mark.

Analys av bästa och mest effektiva markanvändning ger en jämförelse av alternativa alternativ för utveckling (utveckling) av en tomt. För varje byggnadsalternativ beräknas restvärde jorden. Markens högsta restvärde motsvarar alternativet för dess bästa och mest effektiva användning.

Det första steget i analysen väljer ut de användningsfall som är rimligt genomförbara, med hänsyn till marknadsmöjligheter och begränsningar. Platsens potential, marknadens efterfrågan, juridiska utvecklingsrättigheter beaktas. Denna procedur låter dig identifiera endast rimliga alternativ för användning av mark, vilket eliminerar behovet av att samla in onödig information. Så om zonindelningsbestämmelser begränsar utvecklingen av mark endast till bostadshus, övervägs inte kommersiella eller industriella utvecklingsalternativ alls. Men om analytikern tror att zonindelningsreglerna för denna plats i framtiden kommer att revideras, bör de nuvarande begränsningarna förknippade med dem inte utesluta övervägande av utvecklingsalternativ för icke-bostäder.

I det andra steget bestäms kostnaden för utveckling för var och en av de alternativa strategierna. Webbplatsens resurskvalitet och den tekniska genomförbarheten av olika utvecklingsalternativ beaktas.

I det tredje steget fastställs den ekonomiska genomförbarheten för de identifierade utvecklingsstrategierna. För varje option upprättas en prognostiserad resultaträkning. För varje utvecklingsstrategi, baserat på antaganden och antaganden om framtida marknadsbeteende, beräknas driftsöverskottet.

I det fjärde steget fördelas driftsnettot mellan mark och byggnader (strukturer). Analytikern kan använda kapitaliseringskvoter baserat på tillgänglig marknadsinformation eller baserat på investerarens förväntningar. För vart och ett av byggnadsalternativen kan det finnas olika koefficienter. Förhållandet beror på risknivån, längden på kapitalåtervinningsperioden, finansieringsstrukturen och den förväntade ökningen eller minskningen av objektets värde.

Försäljningsbenchmarking-metod (SAP) innebär att man bestämmer marknadsvärdet på tomtmark genom att omvandla försäljningspriserna på jämförbara tomter till marknadsvärdet på den taxerade tomten.

I våra förhållanden kan denna metod användas för att bestämma kostnaden för tomter för individuellt bostadsbyggande, trädgårds- och trädgårdstomter.

I enlighet med värderingsteorin måste värderaren använda sex jämförelseelement när denna metod tillämpas:

    villkoren för finansieringen av affären.

    Försäljningsvillkor.

    Försäljningstid.

    Plats.

    Fysiska egenskaper.

    inkomstens egenskaper.

För varje jämförelsemoment görs lämpliga korrigeringar (tabell 8.1) baserat på att det jämförbara området görs liknande det uppskattade.

Sekvensen av ändringar är som följer. Värderingsmannen inhämtar delpristal och tillämpar efterföljande justeringar av det tidigare justerade värdet.

Tabell 8.1

Korrigeringstabell för bedömning av kostnaden för platsen

Jämförelseelement

Ändring

Justerat pris, tusen rubel

Säljande pris

Speciella villkor

Särskilda försäljningsvillkor

Marknadsförhållanden (tid)

Plats

Fysiska egenskaper

Värdet på fastigheten som värderas

När man tar hänsyn till de fysiska egenskaperna måste korrigeringar för platsens storlek, oregelbundenhet i formen och vinkelläget beaktas.

Det är känt att ju större tomten är, desto lägre pris per ytenhet som regel.

I länder med marknadsekonomi finns det speciella tabeller som låter dig ta hänsyn till effekten av konsolidering av webbplatsen på dess värde. I våra förhållanden måste värderingsmannen göra en sådan analys på egen hand, det vill säga det är nödvändigt att bygga en graf, till exempel beroendet av försäljningspriset på 1 m 2 eller hundra kvadratmeter mark på området för handlingen.

Det är också känt att med samma yta uppskattas en triangulär sektion lägre än en rektangulär på grund av besväret med att arbeta på det. För att värdera triangulära paket använder värderingsmän ofta "65-35-regeln" där "värdet på ett triangulärt paket med en gatafront kommer att vara ungefär 65% av värdet på ett rektangulärt paket."

För att utvärdera oregelbundet formade paket kan du använda tekniken när paketet är uppdelat i rektanglar, som utvärderas separat, och den totala kostnaden är summan av kostnaderna för enskilda delar.

Effekten av hörnläget bestäms av platsens kommersiella innehavare. För butiker och bensinstationer ger denna plats vissa fördelar, och därför blir deras kostnad högre. För trädgårdstomter och stugkonstruktion minskar hörnläget deras kostnad. För att bedöma hörnets läge är det nödvändigt att samla in viss statistik om försäljning och göra en lämplig analys av detta inflytande för sajter för olika ändamål.

Restvärdesmetod. Enligt denna metod dras värdet av byggnader av från värdet av försäljningen av fastigheter, vilket ger en uppskattning av markens värde till restvärde.

Denna teknik är särskilt användbar i långt utvecklade områden, när det inte finns någon försäljning av lediga tomter. Metoden ger mer exakta resultat för tomter med relativt nya byggnader för vilka kostnadsuppskattningar finns tillgängliga.

Om det inte finns tillräckligt med information om försäljning, kan expertuppskattningar av deras värde användas som initiala värden. Metodens noggrannhet beror på hur tillförlitlig expertbedömningen och beräkningen av byggkostnaderna är.

överföringsmetod. För en viss typ av fastighet och en viss region finns det ett visst samband mellan värdet på mark och värdet på byggnader. Därför, om en region inte har ett tillräckligt antal försäljningar av obebyggd mark, är det möjligt att välja en jämförbar region med ett tillräckligt antal avslutade transaktioner, bestämma ett typiskt förhållande mellan värdet på mark och värdet på byggnader, och använda detta förhållande i bedömningen för den regionen.

Fördelen med denna metod är att det inte finns något behov av att använda kostnadsmetoden för att fastställa kostnaden för byggnader.

Markarrendens kapitaliseringsmetod. Denna metod kan användas när mark arrenderas separat från byggnader och strukturer.

Om arrendet är nyligen eller om det korrekt återspeglar den aktuella situationen på hyresmarknaden, kan nettohyran aktiveras direkt i värdet på markfastigheten.

Exempel: En bit mark arrenderades nyligen med villkoret att driftskostnader debiteras hyresgästen med 100 000 rubel per år i 10 år. Kapitaliseringsgrad - 15%. Bestäm markens värde.

Lösning: 100 000: 0,15 = 666 700 rubel.

Restmetod för mark. Metoden bygger på principen om inkrementell produktivitet. Värdet på marken beräknas som återstoden efter att ha tagit hänsyn till alla nödvändiga betalningar relaterade till arbetskraft, kapital och förvaltningskostnader.

Exempel: Det är nödvändigt att utvärdera en tomt på 16 hektar avsatt för bostadsutveckling, med ett tillåtet antal på 1 hus per 10 hektar. Ägaren säljer platser på 0,1 hektar, med hänsyn till landskapsarkitektur och kommunikation, för 175 000-220 000 rubel (200 000 rubel i genomsnitt). Kostnaden för platsförberedelse, landskapsarkitektur och kommunikation kommer att kräva 14 000 000 rubel. Design-, administrations-, transaktions- och andra omkostnader är i genomsnitt 25 % av det totala försäljningspriset för sådana projekt. Tillåtna låneavgifter, underhållskostnader och vinster kommer att uppgå till 40 % av nettointäkterna. Bestäm markens värde.

1. Beräknat försäljningspris för tomter 160 * 200 000 = 32 (miljoner rubel)

2. Utvecklingskostnader - 14 (miljoner rubel)

3. Allmänna omkostnader (25%) - (8 miljoner rubel)

4. Nettointäkter exklusive vinst - (klausul 1. - (klausul 2 + klausul 3)) - 10 (miljoner rubel)

5. Ägandekostnad och vinst (40 % av 10 000 000) - 4 (miljoner rubel)

    Kostnaden för obebyggd mark är 6 (miljoner rubel).

Utvärderingsproceduren inkluderar följande steg:

  • 1. ingående av ett avtal för bedömningen;
  • 2. Insamling och analys av information som är nödvändig för bedömningen.
  • 3. Tillämpning av värderingsmetoder, inklusive val av värderingsmetoder och genomförande av nödvändiga beräkningar.
  • 4. Samordning (generalisering) av resultaten av att tillämpa metoder för värdering och fastställande av det slutliga värdet av värdet på värderingsobjektet.
  • 5. upprättande av en bedömningsrapport.

Steg 1. Ingående av avtal för bedömningen.

I detta skede ställer skattaren in följande värderingsparametrar:

  • syftet med bedömningen;
  • värderingsnormer, enligt vilka värdet bestäms;
  • · den rättsliga ordningen och omfattningen av de bedömda rättigheterna till tomten.

När man utvärderar en tomt är det nödvändigt att tydligt definiera följande egenskaper som kännetecknar den rättsliga ordningen för dess användning:

  • Den kategori mark inom vilken tomten är belägen. För stadsmark finns det också en typ av territoriell-ekonomisk zon: bostäder, offentliga och affärsmässiga, industri-, ingenjörs- och transportinfrastruktur, rekreation, jordbruk, militära anläggningar, etc.;
  • tillåten användning av marken;
  • · typ av ägande;
  • · Matrikelnummer;
  • · servitut och begränsningar av verkliga rättigheter på tomten;
  • förekomsten av byggnader;
  • · fastställande av datum för bedömningen. Dagen för fastställande av värdet av tomten bör i regel inte infalla senare än dagen för dess senaste besiktning av värderaren;
  • Utarbetande av värderingskontrakt.

Steg 2. Insamling och analys av information som behövs för bedömningen.

Värderingsmannen samlar in och analyserar den information som behövs för att bedöma värderingsobjektet och är väsentlig för att fastställa det värderade objektets värde, studerar det värderade objektets kvantitativa och kvalitativa egenskaper, analyserar politiska, ekonomiska, sociala och andra faktorer som påverkar värdet av det värderade objektet. det utvärderade objektet, analyserar marknadsobjektet för utvärdering.

Data som används för utvärdering kan delas in i generella och specifika. Insamlingen av allmänna data innefattar analys av information som kännetecknar de naturliga, ekonomiska, sociala och andra faktorer som påverkar marknadsvärdet av en tomt i skalan av den region där den är belägen.

Insamlingen av specialdata innefattar analys av detaljerad information relaterad till objektet som bedöms. De angivna uppgifterna används i värderingsrapporten för att karakterisera värderingsobjektet, potentialen för dess läge, för att analysera situationen i regionen med en beskrivning av tillståndet på mark- och fastighetsmarknaden, för att välja värderingsmetoder etc. Vid insamling och analys av information ägnas särskild uppmärksamhet åt de sex avsnitten nedan.

  • 1. Juridisk beskrivning och registreringsdata:
    • a) ett avtal om överlåtelse av äganderätten;
    • b) Dokument som beskriver områdets gränser och intygar dess område;
    • c) information om ägaren eller hyresgästen;
    • d) egenskaper hos servitut;
    • e) regler för zonindelning och funktionell användning;
    • f) stadsplaneringskrav för markanvändning (stadsplaneringsbestämmelser, krav i statliga stadsplaneringsföreskrifter och regler, etc.)
    • g) Olika typer av restriktioner: lagstiftande, administrativa, sanitära och miljömässiga och rekreationsmässiga; verktyg, begränsningar av värmeförsörjning, vattenförsörjning, gasförsörjning och elförsörjning, kommunikationer, avlopp och andra relaterade till kapaciteten hos befintliga tekniska nätverk och infrastruktur när de är anslutna till dem.
  • 2. Markens fysiska egenskaper. Beskrivningen av markens storlek och form inkluderar dess dimensioner, frontalgräns, bredd och djup samt eventuella fördelar eller nackdelar förknippade med fysiska egenskaper. Värderingsmannen beskriver platsen och analyserar hur dess form och storlek påverkar fastighetens värde. Särskild uppmärksamhet ge till egenskaper som är ovanliga för området. Effekten av storleken och formen på den plats som bedöms varierar beroende på dess sannolika användning. Till exempel kan en ovanligt formad tomt vara lämplig för ett fritidshus men olämplig för någon typ av kommersiell eller industriell verksamhet. Den främre gränsen är sidan av tomten, mätt i meter, som vetter mot en gata, järnväg, flod eller något annat geografiskt kännetecken som känns igen av marknaden.

Ofta är ett paket större eller mindre än närliggande paket, vilket har en inverkan på kostnaden och anses vara i bästa användningsanalysen. Den funktionella användbarheten av en webbplats förknippas ofta med optimal storlek och förhållandet mellan frontalgränsen och djupet. Värderingsmannen bör ta hänsyn till detta vid värdering av paket av ovanlig form eller storlek. Värdetrender kan identifieras från publicerade marknadsförsäljningar eller från uthyrning av partier av olika storlekar.

Typiska fysiska egenskaper för marken inkluderar:

  • a) storlek (area);
  • b) form (konfiguration);
  • c) topografi (relief);
  • d) landskap;
  • e) tekniska och geologiska förhållanden för utveckling, resultaten av ingenjörs- och undersökningsarbeten (om de har utförts);
  • f) platsens skick (ej utvecklad, röjd, det finns landningar etc.).
  • 3. Beskrivning av byggnader, strukturer, strukturer, tekniska infrastrukturanläggningar belägna inom tomten, inklusive rymdplanering och designegenskaper (material av väggar, tak, ålder, skick etc.).
  • 4. Egenskaper för platsen och det omgivande området:
    • a) Användning av angränsande platser (bostäder, administrativa, kommersiella, industribyggnader, etc.);
    • b) förbättringarnas inriktning, förekomsten av byggnader i de omgivande områdena;
    • c) Tillgång till gator, gränder, allmänna transportvägar.
    • d) möjligheten till direkt tillgång till webbplatsen, kvaliteten

och vägarnas tillstånd;

  • e) Trafikens närhet och intensitet, bullernivå.
  • f) förekomsten av grönområden (typ, ålder, skick);
  • g) Miljöns tillstånd.
  • h) den negativa påverkan av naturliga, miljömässiga och sociala faktorer:
    • naturligt - områdets känslighet för översvämningar, jordskred, jordbävningar, nära förekomst av grundvatten,
    • miljö - förändring kemiska egenskaper atmosfär, jord och vatten, elektromagnetisk strålning och strålning m.m.
    • 5. Analys av ekonomiska faktorer:
      • a) priser på angränsande tomter.
    • b) tillgången på teknisk kommunikation (underjordisk och ovan jord) eller möjligheten att lägga ut dem, storleken på kostnaderna för att skapa dem ( El av nätet, vattenförsörjning, avlopp, gasledning, värmeledning, telefonnät och så vidare.);
    • c) uppgifter om försäljning av liknande tomter;
    • d) Uppgifter om kostnaderna för att hyra tomter.
    • e) uppgifter om kostnaderna för nybyggnation eller förbättringar av anläggningen för dess effektiva användning (för att slutföra konstruktionen av anläggningen och dess normala drift).
    • f) uppgifter om intäkter och kostnader från användningen av objektet;
    • g) skede livscykel bedömd mark:
      • är i drift
      • Tillfälligt ur drift
      • Tomter iordningställda för försäljning eller överlåtelse.
  • 6. Särskilda faktorer som härrör från platsen för en viss plats. Värderingsmannen bifogar rapporten en karta över området som visar platsen och dess läge samt fotografier av marken och dess förbättringar.

Informationskällor

  • 1. Direkt besiktning av tomtmarken och angränsande territorium och studie av dokumentation för att identifiera taxeringsobjektet, d.v.s. fastställa identiteten mellan det som står i dokument och det som verkligen existerar.
  • 2. Inhämta information från ägaren av anläggningen och representanter för de operativa tjänsterna,
  • 3. Undersökning av markmarknaden och försäljningsmetoder.

Steg 3. Tillämpning av värderingsmetoder, inklusive val av värderingsmetoder och genomförande av nödvändiga beräkningar.

Marknadsvärdet på en tomt bestäms utifrån dess mest effektiva användning, d.v.s. den mest sannolika användningen av tomtmarken, som är fysiskt möjlig, ekonomiskt motiverad, i enlighet med lagstiftningens krav, ekonomiskt genomförbar och till följd av vilken det uppskattade värdet av tomtmarken blir maximalt. NEI betraktas både utifrån det "villkorligt lediga" tillståndet för tomten och med hänsyn till alternativen för att förbättra egenskaperna hos ett objekt som redan finns på platsen. NEI för en tomt fastställs med hänsyn till dess möjliga rimliga uppdelning i separata delar som skiljer sig åt i form, typ och användningsform.

Den mest effektiva användningen är kanske inte den nuvarande användningen av marken. Samtidigt är det möjligt att omprofilera karaktären på användningen av tomten eller riva befintliga föremål utan att orsaka några skador. miljö. När man bestämmer NEI, beaktas följande:

  • avsett ändamål och tillåten användning;
  • · rådande metoder för markanvändning i omedelbar närhet av den bedömda marken.
  • markens nuvarande användning;
  • Utsikter för utvecklingen av det område där marken är belägen;
  • · förväntade förändringar på marknaden för mark och annan fastighet.

I enlighet med den federala lagen av den 29 juli 1998 nr 135-FZ "Om bedömningsaktiviteter i Ryska Federationen» värderingsmannen använder (eller motiverar vägran att använda) kostnads-, jämförande- och inkomstmetoderna för värdering när han utför värderingen. Den bestämmer självständigt specifika bedömningsmetoder inom var och en av bedömningsmetoderna. Samtidigt beaktas volymen och tillförlitligheten av marknadsinformation som är tillgänglig för användning av en eller annan metod.

försäljningsjämförelser;

  • urval;
  • · distributioner;
  • kapitalisering av markarrenden;
  • påminnelsen;
  • den avsedda användningen.

Försäljningsjämförelse, allokering och distributionsmetoder baseras på den jämförande metoden. Inkomstmetoden baseras på metoderna för kapitalisering av markränta, balans och avsedd användning. Element kostnadsstrategi i fråga om beräkning av kostnaden för reproduktion eller utbyte av markförbättringar används de i restmetoden och tilldelningsmetoden.

Var och en av dessa metoder kan leda till olika värden på markens värde. Ytterligare jämförande analys låter dig väga fördelarna och nackdelarna med var och en av de använda metoderna och härleda det slutliga värdet av marken baserat på de mest lämpliga och tillförlitliga uppgifterna. Det slutliga värdet av marknadsvärdet på tomten måste uttryckas i rubel som ett enda värde, om inte annat anges i värderingsavtalet (till exempel beräkning av ett värdeintervall).

Steg 4. Samordning (generalisering) av resultaten av att tillämpa metoder för värdering och fastställa det slutliga värdet av värdet på värderingsobjektet.

I detta skede harmoniseras resultaten från olika värderingsmetoder och slutsatsen om det slutliga värdet av marknadsvärdet på den fastighet som värderas underbyggs.

Den slutliga slutsatsen om värderingsobjektets värde görs utifrån en generalisering, där följande utförs:

  • slutlig kontroll av de uppgifter som ligger till grund för bedömningen;
  • Kontrollera giltigheten av de antaganden som ligger till grund för bedömningen;
  • kontrollera korrektheten av beräkningar;
  • · Harmonisering av de resultat som erhålls genom olika tillvägagångssätt och en enda slutlig slutsats om marknadsvärdet.

Beroende på den specifika situationen, mängden initial information, kan resultaten som erhålls med var och en av de tre tillvägagångssätten skilja sig i större eller mindre utsträckning från varandra. Ytterligare jämförande analys låter dig väga fördelarna och nackdelarna med var och en av de använda metoderna och härleda det slutliga värdet av fastigheten baserat på de mest lämpliga och tillförlitliga uppgifterna. Vanligtvis sammanfattas de kostnadsindikatorer som erhålls genom olika tillvägagångssätt i tabellform för att ge dem vissa vikter och utifrån detta dra en slutsats om kostnadens slutvärde.

Det slutliga värdet av marknadsvärdet på fastigheter måste uttryckas i rubel som ett enda värde, om inte annat anges i värderingsavtalet (till exempel beräkning av ett värdeintervall).

Steg 5. Sammanställning av bedömningsrapport. Resultatet av bedömningen ska presenteras i form av en skriftlig bedömningsrapport. En värderingsrapport är en handling av bevisvärde avsedd för beställare av värderingstjänster och andra personer som är intresserade av resultatet av värderingen, innehållande en slutlig slutsats om värderingsobjektets värde. Huvudkraven på innehållet i redogörelsen om bedömningen av markens marknadsvärde framgår av följande handlingar.

  • 1. den federala lagen daterad 29 juli 1998 nr 135 "Om värderingsverksamhet i Ryska federationen".
  • 2. Federala värderingsstandarder: " Allmänna begrepp värdering, tillvägagångssätt för värdering och krav på värderingen” (FSO nr 1), ”Syfte med värderingen och värdeslag” (FSO nr 2), ”Krav på värderingsrapporten” (FSO nr 3). Godkänd på order av ministeriet ekonomisk utveckling och handel daterad 20 juli 2007 nr 254--256.
  • 3. Riktlinjer för bestämning av markens marknadsvärde. Order från Rysslands fastighetsministerium daterad 6 mars 2002 nr 568-r.
  • 4. Riktlinjer för bestämmande av marknadsvärdet av rätten att upplåta mark. Order från Rysslands egendomsministerium daterad 10 april 2003 nr 1102-r. Som praxis visar har en väletablerad form av datapresentation och rapportinnehåll ännu inte bildats, inte bara inom markvärderingsområdet utan även inom fastighetsvärderingsområdet i allmänhet. Olika företag och värderingsstrukturer använder olika former av rapporter, och innehållet i dessa rapporter vad gäller fullständig information och funktionalitet kan variera kraftigt. Denna situation komplicerar avsevärt uppfattningen av de presenterade uppgifterna och tillåter inte alltid kunden att bedöma riktigheten av de erhållna resultaten.

Sammansättningen av informationen, detaljen och djupet i den forskning som utförs samt innehållet i rapporten måste följa följande principer. Redovisningen bör innehålla all information som är väsentlig med hänsyn till värdet av taxeringsobjektet (väsentlighetsprincipen). Rapporten måste innehålla alla nödvändiga uppgifter så att kunden av rapporten kan:

  • - förstå innehållet i rapporten och de metoder som värderingsmannen använder för att utföra arbete, analyser och forskning, identifiera de informationskällor som används av honom och graden av tillförlitlighet därav;
  • - kontrollera de utförda beräkningarna (både mellanliggande och slutliga resultat av bedömningen) och återskapa dem för andra kombinationer av initiala data.
  • · De uppgifter som lämnats i värderingsrapporten, som använts eller erhållits till följd av beräkningar under värderingen, som har betydelse för värderingsobjektets värde, ska bekräftas (motiveringsprincip). Informationen är underbyggd om den överensstämmer med verkligheten och gör det möjligt för användaren av värderingsrapporten att dra korrekta slutsatser om de egenskaper som värderingsmannen studerat i processen för värdering och fastställande av det slutliga värdet av värderingsobjektet, och fatta välgrundade beslut baserat på dessa slutsatser. .
  • · Innehållet i värderingsrapporten bör inte vilseleda användarna av värderingsrapporten och inte heller tillåta en tvetydig tolkning (entydighetsprincipen). Termerna som används i rapporten bör inte vara tvetydiga. Alla tekniska termer som används i rapportens text bör förklaras.
  • · Sammansättningen och sekvensen av de material som presenteras i bedömningsrapporten och beskrivningen av bedömningsprocessen bör möjliggöra att kostnadsberäkningen kan återges fullständigt och leda användaren till liknande resultat (verifierbarhetsprincipen).
  • · Utvärderingsrapporten bör inte innehålla information som inte används i utvärderingen för att fastställa del- och slutresultat, om det inte är obligatoriskt (tillräcklighetsprincipen). Information är tillräcklig om användningen ytterligare information inte leder till en väsentlig förändring av de egenskaper som används vid bedömningen, och leder inte heller till en väsentlig förändring av det slutliga värdet av värdet på taxeringsobjektet. När du sammanställer en rapport om bedömningen av marknadsvärdet för en tomt, är det tillrådligt att vägledas av följande krav:
  • snabb förberedelse skriftligen och överföring till kunden av rapporten om bedömningen av tomten är korrekt utförandet av värderingsmannen av sina uppgifter som tilldelats honom enligt kontraktet;
  • · rapporten ska ange datum för tomtvärderingen, vilka värderingsnormer som används, syftet med och syftet med markvärderingen, samt ge annan information som är nödvändig för en fullständig och entydig tolkning av resultatet av den återspeglade markvärderingen. i rapporten;
  • · om vid värderingen av en tomtmark inte marknadsvärdet fastställs utan andra värdeslag, ska det i rapporten anges kriterierna för fastställande av bedömningen av tomtmarken och skälen för avvikelsen från möjligheten att bestämma marknadsvärdet. av tomten;
  • · redogörelsen kan även innehålla andra uppgifter som enligt värderingsmannens uppfattning är väsentliga med hänsyn till fullständigheten av motiveringen av den metod som han använt för att beräkna kostnaden för en viss tomtmark;
  • för bedömning av tomter kan ryska federationens lagstiftning föreskriva speciella former
  • · Bedömningsrapporten ska vara numrerad och inbunden. Rapporten är personligen undertecknad av värderingsmannen och bestyrkt av dennes sigill, om han genomför värderingsverksamhet oberoende, eller huvudets sigill och signatur juridisk enhet med vilken värderingsmannen har ingått anställningsavtal.

En uppgift

markens marknadsvärde

Bestäm markens marknadsvärde. Kostnaden för byggnaden som ligger på den är 3 000 tusen rubel, dess ekonomiska livslängd är 25 år. Avkastningen på kapital bestäms linjärt. Avkastningen på investeringen är 18 %. Driftsnettot från anläggningen under det första driftsåret uppgick till 700 tusen rubel.

D zd \u003d C zd * K st

K st \u003d R n + H vk \u003d 0,18 + 1 / 25 \u003d 0,22

D zd \u003d 3000 * 0,22 \u003d 660 tusen rubel.

  • 1. D land \u003d 700-660 \u003d 40 tusen rubel
  • 2. Från jorden \u003d 40 / 0,18 \u003d 222 tusen rubel.

Svar: Marknadsvärdet på tomten är 222 tusen rubel.

I. Allmänna bestämmelser Dessa riktlinjer för bestämning av marknadsvärdet på tomter har utvecklats av Rysslands fastighetsministerium i enlighet med dekret från Ryska federationens regering av den 6 juli 2001 nr 519 "Om godkännande av värderingsstandarder" . Metodrekommendationer kan användas för att utvärdera tomtmark (värdeobjekt) som inte tas ur cirkulation, som bildas (eller kan bildas) i enlighet med lagen. (Nedan kallad "tomter") II. Metodiska grunder för att uppskatta marknadsvärdet på tomtmark Marknadsvärdet har de tomter som under en viss tid kan tillgodose användarens (potentiella användares) behov (nyttoprincip). Marknadsvärdet på en tomt beror på utbud och efterfrågan på marknaden och arten av konkurrensen mellan säljare och köpare (principen om tillgång och efterfrågan). Marknadsvärdet för en tomt kan inte överstiga de mest sannolika kostnaderna för att förvärva ett objekt med likvärdig nytta (substitutionsprincipen). Marknadsvärdet för en tomt beror på förväntat värde, löptid och sannolikhet att få inkomst från tomten under en viss tidsperiod med dess mest effektiva användning, utan hänsyn till intäkter från andra produktionsfaktorer som lockas till tomten. för affärsverksamhet (nedan kallad markränta i dessa rekommendationer) (vänteprincip). Marknadsvärdet på en tomt förändras över tiden och bestäms vid ett visst datum (ändringsprincip). Marknadsvärdet för en tomt är beroende av ändringen av dess ändamål, tillåten användning, andra personers rättigheter till tomten, uppdelning av äganderätten till tomten. Marknadsvärdet på en tomt beror på dess läge och inflytande yttre faktorer(principen om yttre påverkan). Marknadsvärdet för en tomt bestäms utifrån dess mest effektiva användning, det vill säga den mest sannolika användningen av en tomt som är fysiskt möjlig, ekonomiskt bärkraftig, överensstämmer med lagkrav, ekonomiskt genomförbar och som ett resultat av vilket det uppskattade värdet av tomten kommer att vara maximalt (principen om den mest effektiva användningen) . Den mest effektiva användningen av en tomt bestäms med hänsyn till dess möjliga rimliga uppdelning i separata delar som skiljer sig åt i form, typ och användningsform. Den mest effektiva användningen är kanske inte den nuvarande användningen av marken. Vid bestämning av den mest effektiva användningen beaktas följande: avsett ändamål och tillåten användning; rådande markanvändningsmetoder i omedelbar närhet av den bedömda marktomten; utsikter för utvecklingen av det område där marken är belägen; förväntade förändringar på mark- och annan fastighetsmarknad; markens nuvarande användning. III. Allmänna råd för värdering Det rekommenderas att bedöma marknadsvärdet på tomter i enlighet med den metodiska ram som ges ovan. Dagen för värderingen av tomtens värde bör i regel inte infalla senare än dagen för dess senaste besiktning av värderaren. Vid bedömning är värderingsmannen skyldig att använda uppgifter som säkerställer värderingsrapportens tillförlitlighet som en handling som innehåller uppgifter av bevisvärde. Hur mycket information som används vid bedömningen, val av informationskällor och tillvägagångssätt för att använda uppgifterna bestäms av värderingsmannen. Resultatet av bedömningen ska presenteras i form av en skriftlig bedömningsrapport. Värderingsrapporten kan innehålla bilagor, vars sammansättning bestäms av värderingsmannen med hänsyn till kraven, angivna villkor värderingsavtal. Allt material i värderingsrapporten bör syfta till att styrka markens marknadsvärde. Inkludering i värderingsrapporten av material och information som inte är relaterade till fastställandet av marknadsvärdet bör undvikas. Det rekommenderas att i rapporten om bedömningen av markens marknadsvärde inkludera: en beskrivning av tomten, inklusive det avsedda ändamålet och tillåtna användningen av tomten, andra personers rättigheter till tomten, uppdelning av äganderätten till tomten; beskrivning av byggnader, strukturer, strukturer, tekniska infrastrukturanläggningar belägna inom tomtmarken, såväl som resultat av arbete och antropogena effekter som förändrar tomtens kvalitativa egenskaper (nedan kallade förbättringar av tomten); fotografier av marken och dess förbättringar; karakterisering av tillståndet på mark- och fastighetsmarknaden; fastställande av möjligheten till den mest effektiva användningen av marken. Det slutliga värdet av marknadsvärdet för en tomt ska uttryckas i rubel som ett enda värde, om inte annat föreskrivs i värderingsavtalet (till exempel kan värderingsavtalet ange att det slutliga värdet på tomten uttrycks som ett intervall av värden). IV. Värderingsmetoder Värderingsmannen måste använda (eller motivera vägran att använda) kostnads-, jämförelse- och inkomstmetoderna för värdering när han gör en värdering. Värderingsmannen har rätt att självständigt fastställa, inom ramen för var och en av värderingssätten, specifika värderingsmetoder. Samtidigt beaktas volymen och tillförlitligheten av marknadsinformation som är tillgänglig för användning av en eller annan metod. Vid bedömning av marknadsvärdet av tomtmark används i regel försäljningsjämförelsemetoden, fördelningsmetoden, fördelningsmetoden, markavgäldskapitaliseringsmetoden, restmetoden och avsedd användningsmetod. Metoden för jämförelse av försäljning, metoden för allokering, metoden för distribution är baserad på den jämförande metoden. Metoden för kapitalisering av markarrenden, restmetoden, metoden för avsedd användning baseras på inkomstmetoden. Delar av kostnadsmetoden när det gäller beräkning av kostnaden för reproduktion eller utbyte av markförbättringar används i restmetoden och allokeringsmetoden. Följande är innehållet i de uppräknade metoderna i förhållande till bedömningen av marknadsvärdet på mark som upptas av byggnader, strukturer, strukturer eller är avsedda för deras placering, samt egenskaperna hos bedömningen av marknadsvärdet på jordbruksmark. Om andra metoder används i bedömningsrapporten är det lämpligt att avslöja deras innehåll och motivera användningen. 1. Metod för försäljningsjämförelse Metoden används för att utvärdera tomter, både upptagna av byggnader, strukturer och (eller) strukturer (nedan - bebyggda marktomter), och tomter som inte upptas av byggnader, strukturer och (eller) strukturer ( nedan - obebyggda tomter). Villkoret för att tillämpa metoden är tillgången till information om priserna på transaktioner med tomter som är analoger med den bedömda. I avsaknad av information om priserna på transaktioner med tomter är det tillåtet att använda utbudspriser (efterfrågan). Metoden förutsätter följande sekvens av åtgärder: bestämning av de element med vilka bedömningsobjektet jämförs med analoga objekt (nedan kallade jämförelseelement); bestämning för vart och ett av jämförelseelementen av arten och graden av skillnader mellan varje analog och den bedömda tomten; fastställande för var och en av jämförelseelementen i prisjusteringar av analoger som motsvarar arten och graden av skillnader mellan varje analog och den bedömda tomten; justering för var och en av prisjämförelseelementen för varje analog, utjämna deras skillnader från den bedömda tomten; beräkning av markens marknadsvärde genom rimlig generalisering av de justerade priserna på analoger. Jämförelseelementen inkluderar värdefaktorerna för det värderade objektet (faktorer vars förändring påverkar marknadsvärdet på det värderade objektet) och egenskaperna hos transaktioner med tomter som har utvecklats på marknaden. De viktigaste kostnadsfaktorerna tenderar att vara: läge och omgivning; ändamål, tillåten användning, andra personers rättigheter till tomten; fysiska egenskaper (relief, område, konfiguration, etc.); transporttillgänglighet; infrastruktur (närvaro eller närhet av tekniska nätverk och villkor för anslutning till dem, sociala infrastrukturanläggningar etc.). Egenskaperna för transaktioner med tomter inkluderar bland annat: villkor för finansiering av transaktioner med tomter (förhållandet mellan egna och lånade pengar , villkor för beviljande av lånade medel); betalningsvillkor vid transaktioner med tomter (betalning i kontanter, avräkning med växlar, ömsesidig kvittning, byteshandel, etc.); omständigheterna kring transaktionen med tomträtter (om tomten presenterades på den öppna marknaden i form av ett offentligt erbjudande, köparens och säljarens anknytning, försäljningen i konkurs etc.); förändring av priserna på tomter för perioden från dagen för slutförandet av en transaktion med en analog till datumet för bedömningen. Arten och graden av skillnader mellan den analoga och den bedömda tomten fastställs inom ramen för jämförelsemomenten genom en direkt jämförelse av varje analog med taxeringsobjektet. Samtidigt förutsätts att transaktionen med taxeringsobjektet görs utifrån egenskaperna hos transaktioner med tomter som har utvecklats på marknaden. Prisjusteringar för analoger genom jämförelseelement kan bestämmas både för priset på en måttenhet för en analog (till exempel en hektar, kvadratmeter) och för priset på en analog som helhet. Prisjusteringar kan beräknas i monetära eller procentuella termer. Värdena på prisjusteringar bestäms som regel på följande sätt: direkt parvis jämförelse av priserna på analoger som skiljer sig från varandra endast i ett jämförelseelement, och fastställande, baserat på informationen som erhålls på detta sätt , justeringar för detta jämförelseelement; direkt parvis jämförelse av inkomsten för två analoger som skiljer sig från varandra endast i ett jämförelseelement, och bestämning genom kapitalisering av skillnaden i inkomstjusteringar för detta jämförelseelement; korrelations- och regressionsanalys av förhållandet mellan förändringen i jämförelseelementet och förändringen i priserna på analoger (priserna på måttenheter för analoger) och definitionen av ekvationen för förhållandet mellan värdet av jämförelseelementet och värdet av markens marknadsvärde; fastställa kostnaderna för att ändra egenskaperna hos jämförelseelementet, där analogen skiljer sig från bedömningsobjektet; sakkunnig belägg för analoga prisjusteringar. Som ett resultat av att fastställa och göra justeringar bör priserna på analoger (måttenheter för analoger) som regel ligga nära varandra. Vid betydande skillnader i de justerade priserna på analoger är det lämpligt att välja andra analoger; element som ska jämföras; justeringsvärden. 2. Urvalsmetod Metoden används för att värdera bebyggda tomter. Villkor för att tillämpa metoden: tillgång till information om priserna på transaktioner med enskilda fastighetsobjekt, liknande ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten. I avsaknad av information om transaktionspriser är det tillåtet att använda erbjudanden (efterfrågan) priser; överensstämmelse med förbättringar av tomten till dess mest effektiva användning. Metoden förutsätter följande handlingsföljd: bestämning av de element genom vilka ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomtmarken, jämförs med analoga objekt; bestämning för vart och ett av jämförelseelementen av arten och graden av skillnader mellan varje analog från ett enda fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten; fastställande för var och en av jämförelsemomenten av prisjusteringar av analoger som motsvarar arten och graden av skillnader mellan varje analog från ett enda fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten; justering för var och en av prisjämförelseelementen för varje analog, utjämning av deras skillnader från ett enda fastighetsobjekt, som inkluderar den bedömda tomten; beräkning av marknadsvärdet för ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten, genom rimlig generalisering av de justerade priserna på analoger; beräkning av kostnaden för ersättning eller kostnaden för reproduktion av förbättringar av den bedömda tomten; beräkning av den taxerade tomtmarkens marknadsvärde genom att från marknadsvärdet av ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den taxerade tomtmarken, dra av kostnaden för utbyte eller kostnaden för återgivning av förbättringar av tomten. Mängden kostnader för skapandet av markförbättringar kan bestämmas med hjälp av aggregerade och (eller) elementära kostnadsindikatorer. Aggregerade kostnadsindikatorer inkluderar båda indikatorer som karakteriserar parametrarna för objektet som helhet - kvadratisk, kubikmeter, linjär meter och indikatorer för komplex och typer av arbete. Elementära kostnadsindikatorer inkluderar elementära priser och priser som används för att bestämma mängden kostnader för att skapa förbättringar. Aggregerade och elementära kostnadsindikatorer beräknade på den prisnivå som fastställts på ett visst datum (grundprisnivå) kan räknas om till prisnivån på värderingsdatumet med hjälp av ett system med aktuella och prognostiserade byggkostnadsförändringsindex. Beräkningen av kostnadsbeloppet för att skapa förbättringar med hjälp av elementära kostnadsindikatorer kan också utföras med hjälp av resurs- och resursindexmetoder. Resursmetoden (resursindex) består i att i nuvarande (prognostiserade) priser och tariffer beräkna alla resurser (kostnadselement) som behövs för att skapa förbättringar. När man bestämmer kostnadsbeloppet för skapandet av markförbättringar, bör investerarens vinst beaktas - mängden av den mest sannolika belöningen för att investera kapital i skapandet av förbättringar. Investerarens vinst kan beräknas som skillnaden mellan försäljningspriset och kostnaden för att skapa liknande objekt. Investerarens vinst kan också beräknas som avkastning på kapital för hans mest sannolika investering med samma risknivå. Vid fastställande av kostnaden för ersättning eller kostnaden för reproduktion, beaktas mängden ackumulerade avskrivningar av förbättringar. Ackumulerade avskrivningar av förbättringar kan definieras som en helhet eller i monetära termer som summan av fysiska, funktionella och delar av den ekonomiska avskrivningen relaterade till förbättringar. Fysisk avskrivning är värdeförlusten av förbättringar på grund av försämringen av deras fysiska egenskaper. Funktionell avskrivning är förlusten av kostnaden för förbättringar, på grund av inkonsekvensen i rymdplaneringslösningen, byggmaterial och förbättringar av teknisk utrustning, producerad kvalitet byggarbete eller andra egenskaper hos förbättringar av nuvarande marknadskrav för denna typ av förbättring. Ekonomisk avskrivning är förlusten av värdet på ett enskilt fastighetsobjekt, på grund av den negativa inverkan av externa faktorer i förhållande till det. Fysiskt och funktionellt slitage kan vara avtagbart och irreparerbart. Ekonomisk avskrivning är som regel omöjlig att återvinna. Samtidigt är avskrivningar borttagbara om kostnaden för dess eliminering är mindre än ökningen av fastighetens värde till följd av dess eliminering. 3. Tilldelningsmetod Metoden används för att värdera bebyggd mark. Villkor för att tillämpa metoden: tillgång till information om priserna på transaktioner med enskilda fastighetsobjekt, liknande ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten. I avsaknad av information om transaktionspriser är det tillåtet att använda erbjudanden (efterfrågan) priser; tillgång till information om den mest sannolika andelen av tomten i marknadsvärdet för ett enskilt fastighetsobjekt; överensstämmelse med förbättringar av tomten till dess mest effektiva användning. Metoden förutsätter följande handlingsföljd: bestämning av de element genom vilka ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomtmarken, jämförs med analoga objekt; bestämning för vart och ett av jämförelseelementen av arten och graden av skillnader mellan varje analog från ett enda fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten; fastställande för var och en av jämförelsemomenten av prisjusteringar av analoger som motsvarar arten och graden av skillnader mellan varje analog från ett enda fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten; justering för var och en av prisjämförelseelementen för varje analog, utjämning av deras skillnader från ett enda fastighetsobjekt, som inkluderar den bedömda tomten; beräkning av marknadsvärdet för ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten, genom rimlig generalisering av de justerade priserna på analoger; beräkning av marknadsvärdet på den utvärderade tomtmarken genom att multiplicera marknadsvärdet av ett enskilt fastighetsobjekt, som inkluderar den utvärderade tomtmarken, med det mest sannolika värdet av tomtens andel av marknadsvärdet för en enskild tomt. fast egendom. 4. Markarrendens kapitaliseringsmetod Metoden används för att värdera bebyggda och obebyggda tomter. Förutsättningen för att tillämpa metoden är möjligheten att erhålla tomträtt från den taxerade tomtmarken. Metoden förutsätter följande sekvens av åtgärder: beräkning av markränta som skapas av en tomt; bestämning av värdet av motsvarande kapitaliseringskoefficient för jordräntan; beräkning av marknadsvärdet på en tomt genom aktivering av markränta. Kapitalisering av markarrenden förstås som fastställandet på dagen för bedömningen av värdet av alla framtida värden av markarrenden lika med varandra eller förändras i samma takt under lika långa tidsperioder. Beräkningen görs genom att dividera beloppet av markarrenden för den första perioden efter datumet för bedömningen med lämplig kapitaliseringskoefficient som bestäms av värderingsmannen. Inom ramen för denna metod kan markarrendens storlek beräknas som inkomst från upplåtelse av tomt under de förhållanden som råder på markmarknaden. De huvudsakliga metoderna för att bestämma kapitaliseringskoefficienten är: dividera beloppet av jordhyran för liknande tomter med priset för deras försäljning; en ökning av den riskfria kapitalavkastningen med beloppet av premien för den risk som är förenad med att investera kapital i den taxerade tomtmarken. Samtidigt förstås den riskfria avkastningen på kapital som avkastningen för den minst riskfyllda investeringen av kapital (till exempel avkastningen på bankinlåning av högsta tillförlitlighetskategorin eller avkastningen till löptid på statspapper). 5. Restmetod Metoden används för att utvärdera bebyggda och obebyggda tomter. Förutsättningen för att tillämpa metoden är möjligheten att bygga upp den taxerade tomtmarken med inkomstbringande förbättringar. Metoden innefattar följande sekvens av åtgärder: beräkning av kostnaden för reproduktion eller utbyte av förbättringar som motsvarar den mest effektiva användningen av den bedömda marken; beräkning av nettodriftsintäkter från en enskild fastighet under en viss tidsperiod baserat på marknadshyror; beräkning av driftsnetto hänförligt till förbättringar under en viss tidsperiod som produkten av kostnaden för reproduktion eller ersättning av förbättringar med motsvarande kapitaliseringskvot av inkomst från förbättringar; beräkning av jordarrendens storlek som skillnaden mellan driftsnettot av ett enskilt fastighetsobjekt för viss tid och driftnettot hänförligt till förbättringar för motsvarande tidsperiod; beräkning av marknadsvärdet på en tomt genom aktivering av markränta. Metoden tillåter också följande sekvens av åtgärder: beräkning av kostnaden för reproduktion eller utbyte av förbättringar som motsvarar den mest effektiva användningen av den bedömda marken; beräkning av nettodriftsintäkter från en enskild fastighet under en viss tidsperiod baserat på marknadshyror; beräkning av marknadsvärdet för en enskild fastighet genom att kapitalisera driftsnetto under en viss tidsperiod; beräkning av marknadsvärdet för en tomt genom att subtrahera kostnaden för reproduktion eller utbyte av förbättringar från marknadsvärdet för en enskild fastighet. Driftnettot är lika med skillnaden mellan faktiska bruttointäkter och driftskostnader. Från den faktiska bruttoinkomsten dras i detta fall endast de driftskostnader som vanligtvis bärs av uthyraren. Den faktiska bruttoinkomsten är lika med skillnaden mellan den potentiella bruttoinkomsten och förlusterna från lokalernas stillestånd samt förlusterna från utebliven hyra. Potentiell bruttoinkomst är lika med den inkomst som kan erhållas från att hyra hela ytan av en enskild fastighet för uthyrning i avsaknad av förluster från utebliven hyra. Vid värdering av en tomt beräknas hyrespriserna för användningen av ett enskilt fastighetsobjekt på grundval av marknadshyror (de mest sannolika hyrespriser till vilka värderingsobjektet kan hyras ut för öppen marknad i en konkurrensutsatt miljö, när parterna i transaktionen agerar rimligt, har all nödvändig information, och eventuella extraordinära omständigheter inte återspeglas i värdet på hyran). För vakanta och ägda lokaler används även marknadsmässiga hyrespriser. Intäktspotential inkluderar andra inkomster som härrör från icke avskiljbara fastighetsförbättringar, men som inte ingår i hyran. Storleken på driftskostnaderna bestäms utifrån marknadsförhållandena för uthyrning av enstaka fastighetsobjekt. Driftskostnader är indelade i: fasta - inte beroende av uthyrningsgraden för en enskild fastighet, rörliga - beroende på uthyrningsgraden för en enskild fastighet och kostnader för utbyte av delar av förbättringar med en användningstid som är mindre än perioden användning av förbättringar som helhet (nedan - element med kort användningstid) . Rörelsens kostnader inkluderar inte avskrivningar på fastigheter och kostnader för förvaltning av skuldförbindelser på fastigheter. Beräkningen av kostnaden för att ersätta delar av förbättringar med en kort användningstid görs genom att dividera summan av kostnaderna för att skapa dessa delar av förbättringar med användningsperioden. I processen för att utföra dessa beräkningar är det lämpligt att ta hänsyn till möjligheten till en procentuell ökning Pengar att ersätta element med kort livslängd. Förvaltningskostnader ingår i driftskostnaderna, oavsett vem som förvaltar fastigheten - ägaren eller förvaltaren. Vid beräkning av kapitaliseringskvoten för markförbättringar bör den mest sannolika förändringstakten i inkomsten från förbättringar och den mest sannolika förändringen i kostnaden för förbättringar beaktas (till exempel om kostnaden för förbättringar minskar, ta hänsyn till avkastningen på kapital investerat i förbättringar). 6. Avsedd användningsmetod Metoden tillämpas vid värdering av bebyggd och obebyggd mark. Förutsättningen för att tillämpa metoden är möjligheten att använda tomten på ett sätt som genererar inkomst. Metoden innefattar följande sekvens av åtgärder: bestämma mängden och tidsstrukturen för de kostnader som krävs för att använda tomten i enlighet med alternativet för dess mest effektiva användning (till exempel kostnaden för att skapa förbättringar av tomten eller kostnaden att dela upp tomten i separata delar som skiljer sig åt i form, typ och användningstyp); bestämning av mängden och tidsstrukturen för inkomst från den mest effektiva användningen av marken; bestämning av mängden och tidsstrukturen för driftskostnader som är nödvändiga för att få inkomster från den mest effektiva användningen av marken; fastställande av värdet av diskonteringsräntan som motsvarar risknivån för att investera kapital i den bedömda marken; beräkning av tomtens värde genom diskontering av alla intäkter och kostnader som är förenade med användningen av tomten. I detta fall förstås diskontering som processen att föra alla framtida intäkter och kostnader till värderingsdatumet till en diskonteringsränta som bestäms av värderingsmannen. För att föra alla framtida intäkter och kostnader till tidpunkten för bedömningen används diskonteringsräntor som baseras på en analys av avkastningen på kapital för investeringar med liknande risknivåer. Intäktskällan kan vara upplåtelse, ekonomisk användning av en tomt eller ett enstaka fastighetsobjekt eller försäljning av en tomt eller ett enskilt fastighetsobjekt snarast till marknadsvärde. Intäktsberäkningen i möjligheten att hyra fastigheter bör innefatta redovisning av inkomst från försäljning av en enskild fastighet vid prognosperiodens slut. V. Egenskaper för att bedöma marknadsvärdet för jordbruksmark Bedömningen av jordbruksmarkslotter baseras på deras tillåtna, hållbara och mest effektiva användning, med hänsyn till egenskaperna hos jordbrukets zonindelning i territoriet. För bedömning inom gränserna för en jordbruksmarkslott, i enlighet med dess förklaring, anvisas följande: jordbruksmark (åkermark, slåttermark, betesmarker, träda och fleråriga planteringar); mark som upptas av byggnader, strukturer, strukturer som används för produktion, lagring och primär bearbetning av jordbruksprodukter; mark som ockuperas av gårdsvägar, kommunikationer, träd och buskar utformade för att skydda mark från påverkan av negativa (skadliga) naturliga, antropogena och konstgjorda fenomen, slutna reservoarer. Marknadsvärdet för en jordbruksmark bestäms på grundval av en bedömning av dess jordbruksmark och mark som upptas av byggnader, strukturer, strukturer som används för produktion, lagring och primär bearbetning av jordbruksprodukter. Samtidigt bestäms marknadsvärdet för den bedömda marktomten med hänsyn till egenskaperna hos dess ingående mark, upptagen av gårdsvägar, kommunikationer, träd och buskar, utformade för att skydda mark från effekterna av negativa naturliga, antropogena och konstgjorda fenomen, slutna vattenförekomster som inte kan användas för näringsverksamhet. Jordbruksmark och slutna vatten som kan användas för näringsverksamhet (exempelvis fiske) värderas vanligtvis med hjälp av försäljningsjämförelsemetoden eller hyreskapitaliseringsmetoden. Mark som upptas av byggnader, strukturer, strukturer som används för produktion, lagring och primär bearbetning av jordbruksprodukter utvärderas genom metoder för att bedöma bebyggda eller avsedda för utvecklingsmark. Land under uthus(bodar och andra icke permanenta konstruktioner) belägna på jordbruksmark bedöms som jordbruksmark. Vid utvärdering av marknadsvärdet på jordbruksmark med hjälp av metoden för att jämföra försäljning och metoden för kapitalisering av markhyra, bör markens bördighet, såväl som påverkan av miljöfaktorer, beaktas som en del av kostnadsfaktorerna . Bland de viktigaste faktorerna som bestämmer fertiliteten hos en tomt är särskilt: kvalitativa egenskaper hos jordskiktet på en tomt (näringsinnehåll, fukttillförsel, luftning, mekanisk sammansättning, strukturell sammansättning, surhet, etc.), lättnad, mikroklimat. När man bedömer marknadsvärdet på jordbruksmark med metoden för kapitalisering av markhyra, finns det funktioner för beräkning av markhyra förknippade med det accepterade systemet för att redovisa fruktbarheten hos en mark. Jordräntan beräknas som skillnaden mellan bruttoinkomsten och kostnaden för jordbruksproduktion, med hänsyn tagen till företagarens vinst. Bruttoinkomsten beräknas för en enhetsarea av en tomt som produkten av den normativa avkastningen av en jordbruksgröda genom dess marknadspris. Den normativa avkastningen för en jordbruksgröda bestäms av markytans bördighet, mätt i bonitetspoäng. Valet av de huvudsakliga och åtföljande jordbruksgrödorna, för vilka jordräntan beräknas, utförs från en uppsättning grödor som är typiska eller traditionellt odlade på platsen för marken. Samtidigt är kriterierna för att välja grödor och deras växling att säkerställa högsta inkomst och bevara jordens bördighet. Materialkostnader för produktion av jordbruksprodukter bestäms på grundval av tekniska kartor som fastställer standardkostnaderna för utsäde, bränslen och smörjmedel, gödningsmedel etc. i in natura. Kostnadsberäkningen i monetära termer görs med utgångspunkt från marknadspriser som råder i det område där tomten är belägen. Vid beräkning av kostnaderna beaktas nivån på konstruktionsarrangemanget för tomten, inklusive vägnätets täthet, vägklass, närhet till motorvägar, punkter för bearbetning av jordbruksråvaror och logistikcentra. Vid beräkning av bruttoinkomsten av åkermark kan möjligheten att få flera grödor under en säsong för vegetabiliska produkter och produkter beaktas. Medicinska växter. Depositionen utvärderas med hjälp av metoden för avsedd användning, med hänsyn till den ekonomiska genomförbarheten av dess överföring till en annan typ (typer) av jordbruksmark. Vid beräkning av slåtters och betesmarkers bruttoinkomst bör man utgå från deras schablonavkastning. Den normativa avkastningen av slåtter och betesmarker bestäms av dess omvandling till centner foderenheter (1 centner foderenheter är lika med 1 centner havre). Samtidigt bestäms värdet av bruttoinkomsten utifrån marknadspriset på havre. Vid beräkning av bruttoinkomsten för fleråriga odlingar rekommenderas det att utgå från frekvensen av deras fruktsättning och standardavkastningen av frukt- och bärprodukter. Detta tar hänsyn till: åldern på fleråriga plantager; arter och sortsammansättning av fleråriga plantager; egenskaper hos den rumsliga fördelningen av fleråriga plantager inom markens gränser; möjligheten att få inkomster från ytterligare produkter som erhållits från gångarna i fruktträdgårdar och vingårdar. GODKÄNT genom order från Rysslands egendomsministerium den 02.09.2002 nr 3062

Dela med vänner:
Liknande inlägg