Internationella företagsvärderingsstandarder. Internationella värderingsstandarder

Rättslig grund reglering värderingsverksamhet. Lag om värderingsverksamhet.

Värderingsaktiviteter utförs i enlighet med Ryska federationens internationella fördrag, denna federala lag, såväl som andra federala lagar och andra regleringar rättshandlingar ryska federationen, som reglerar förbindelser som uppstår under bedömningsverksamheten. Denna federala lag definierar den rättsliga grunden för reglering av värderingsverksamhet i förhållande till värderingsobjekt som ägs av Ryska federationen, ingående enheter i Ryska federationen eller kommuner, individer och juridiska personer, i syfte att göra transaktioner med bedömningsobjekten, såväl som för andra ändamål. I denna federala lag betyder värderingsverksamhet yrkesverksamhet föremål för värderingsverksamhet, som syftar till att etablera marknadsvärde eller annat värde i förhållande till värderingsobjekten. I denna federala lag avser marknadsvärdet för ett värderingsobjekt det mest sannolika priset till vilket detta värderingsobjekt kan överlåtas på den öppna marknaden under konkurrensförhållanden, när parterna i transaktionen agerar rimligt och har all nödvändig information , och värdet av transaktionspriset inte påverkar några eller extraordinära omständigheter, det vill säga när: en av parterna i transaktionen inte är skyldig att alienera föremålet för bedömningen, och den andra parten inte är skyldig att acceptera prestationen; Parterna i transaktionen är väl medvetna om föremålet för transaktionen och agerar i sina egna intressen; värderingsobjektet presenteras på den öppna marknaden genom ett offentligt erbjudande som är typiskt för liknande värderingsobjekt; priset på transaktionen är en rimlig ersättning för bedömningsobjektet och det fanns inget tvång att genomföra en transaktion i förhållande till transaktionens parter från någon sida; betalning för taxeringsobjektet uttrycks i monetära termer. Ämnen för värderingsverksamhet är erkända individer som är medlemmar i en av de självreglerande organisationerna för värderingsmän och har försäkrat sitt ansvar i enlighet med kraven i denna federala lag (nedan kallade värderingsmän).

En värderingsman kan utföra värderingsaktiviteter oberoende, engagera sig i privat praxis, såväl som på grundval av ett anställningsavtal mellan en värderingsman och en juridisk person som uppfyller villkoren som fastställs i artikel 151 i denna federala lag. Objekten för utvärdering inkluderar: separata materiella objekt (saker); en uppsättning saker som utgör en persons egendom, inklusive egendom av en viss typ (lös eller fast, inklusive företag); äganderätten och andra verkliga rättigheter till egendom eller vissa saker från egendomssammansättningen; fordran, skyldigheter (skulder); arbeten, tjänster, information; andra föremål för medborgerliga rättigheter för vilka Ryska federationens lagstiftning fastställer möjligheten för deras deltagande i civil cirkulation.

Landslagstiftning och landförbindelser i Ryssland.

1. Landslagstiftning, i enlighet med Ryska federationens konstitution, är under den gemensamma jurisdiktionen för Ryska federationen och Ryska federationens konstituerande enheter. Landslagstiftningen består av denna kod, federala lagar och lagarna för Ryska federationens undersåtar antagna i enlighet med dem. *2.1.1)

Normerna för landlagar som finns i andra federala lagar, lagarna i Ryska federationens konstituerande enheter måste följa denna kod.

Landförhållanden kan också regleras av dekret från Rysslands president, som inte får strida mot denna kod eller federala lagar.

2. Ryska federationens regering fattar beslut som reglerar landförhållanden inom gränserna för de befogenheter som bestäms av denna kod, federala lagar samt dekret från Ryska federationens president som reglerar landförhållanden.

3. Baserat på och i enlighet med denna kod kan federala lagar, andra reglerande rättsakter i Ryska federationen, lagar för de ingående enheterna i Ryska federationen, verkställande myndigheter för de ingående enheterna i Ryska federationen, inom sina befogenheter, utfärda lagar som innehåller jordrättsliga normer.

4. Baserat på och i enlighet med denna kod, federala lagar, andra reglerande rättsakter i Ryska federationen, lagar och andra reglerande rättsakter från de ingående enheterna i Ryska federationen, kan lokala myndigheter, inom sina befogenheter, utfärda akter som innehåller normer av jordlagen.

Förhållanden reglerade av marklagstiftningen

1. Landslagstiftningen reglerar förhållanden för användning och skydd av mark i Ryska federationen som grund för livet och aktiviteterna för de folk som bor i respektive territorium (landförhållanden).

2. Relationer om användning och skydd av underjord, vatten, skogar, vilda djur och andra naturresurser, miljöskydd, skydd av särskilt skyddade naturterritorier och föremål, skydd av atmosfärisk luft och skydd av kulturarvsobjekt från folken i Ryssland Federation omfattas av lagstiftningen om undergrund, skogsbruk, vattenlagstiftning, lagstiftning om djurvärlden, om skydd och användning av andra naturresurser, om miljöskydd, om skydd av atmosfärisk luft, om särskilt skyddade naturområden och föremål, om skydd av föremål av kulturarv från folken i Ryska federationen, särskilda federala lagar.

Normerna för dessa grenar av lagstiftningen gäller för jordförhållanden om dessa förhållanden inte regleras av jordlagstiftningen.

3. Egendomsförhållanden för innehav, användning och avyttring av tomter, samt för transaktioner med dem, regleras av civil lagstiftning, om inte annat föreskrivs av mark, skogsbruk, vattenlagstiftning, undergrundslagstiftning, miljöskydd, särskilda federala lagar.

Begreppet lös och fast egendom.

Fastigheter inkluderar:

Landa;

Undergrundstomter;

Separata vattenförekomster;

Allt som är fast förknippat med jorden, d.v.s. föremål, rör sig

som utan oproportionerlig skada på deras syfte är omöjligt, inklusive

inklusive skogar, fleråriga plantager, byggnader, strukturer.

Till fasta ting hör även de som är föremål för staten

registrering flygplan och sjöfartyg, fartyg i inlandet

navigering, rymdobjekt. Lagen till fasta saker kan

hänföras till annan egendom.

I enlighet med art. 132 i den ryska federationens civillagstiftning erkänns fastigheter

även ett företag som ett fastighetskomplex.

Lös ting (lös egendom) - någon sak (inklusive pengar och värdepapper) som inte enligt lag klassificeras som fastigheter

Internationella och ryska värderingsstandarder

International Valuation Standards är utvecklade av International Valuation Standards Committee (IVSC), en internationell organisation som samlar professionella organisationer för värderingsmän från mer än 50 länder runt om i världen. RF representerar ROO.

I USA, Europa finns inga normer och standarder för värdering som en orubblig lag. Ett av huvudmålen för IVSC är att uppnå överensstämmelse mellan nationella värderingsstandarder och de som är bäst lämpade för det internationella samfundets behov.

Amerikanska värderingsstandarder.

Uniform Standards of Professional Valuation Practice (ESPP) är obligatoriska för användning i USA och andra länder (Mexiko, Kanada) och är utvecklade och godkända av Valuation Standards Council of Valuation Foundation. Det är en ideell utbildningsorganisation som grundades 1987 av amerikanska professionella organisationer: Institute for Evaluation, American OO, Riksförbundet Master i utvärdering).

ESPOP är avsett för värderingsmän och användare av värderingstjänster. Dessutom måste alla fastighetsvärderingar relaterade till federala transaktioner utföras baserat på och i enlighet med ESPP.

ESPOP inkluderar:

Villkoren som ska följas vid genomförande av en bedömning, kontroll av en bedömningsrapport eller tillhandahållande av rådgivning,

Det sätt på vilket bedömningen, revisionen eller konsulttjänsterna utförs.

Det finns totalt 10 standarder (till exempel 1 och 2 - reglerar processen för värdering och upprättande av en rapport om fastighetsvärdering, 3 - upprättar standarder för kontroll av rapporter om värdering och upprättar en rapport baserad på dessa standarder ... ).

Standarderna inkluderar föreskrifter om värderingsstandarder (föreskrifter, definitioner, regler), förklarande kommentarer.

Viktig roll spela i verksamheten för värderingsmannen etiska skyldigheter. Standarderna inkluderar, men är inte begränsade till, Etikföreskrifter, Kompetensföreskrifter, Föreskrifter om avvikelser.

ESPP inkluderar även standarddokument, som också är obligatoriska, samt en ordlista med alla värderingsvillkor.

Europeiska värderingsstandarder

Den ideella Association of National Appraisers of Western European Countries bildades 1977 och kallades European Group of Asset Appraisers (TEGOVOFA). Senare blev det en sammanslagning med den engelsktalande organisationen EUROVAL. Gruppen heter nu European Group of Appraisers Association (TEGoVA).

TEGoVAs nuvarande medlemmar är professionella värderingsorganisationer från Europeiska Unionen med ett aktivt och växande deltagande av partners från central- och östeuropeiska länder, inklusive Ryssland (ROO), Tjeckien, Ungern, Polen, Bulgarien, Rumänien och Albanien.

Ett särdrag i European Valuation Standards (ECO) är fokus på värderingar som görs i syfte att sammanställa finansiella bokslut i enlighet med den accepterade europeiska lagstiftningen. Standarder sätter minimum tillåten nivå bedömningens kvalitet, på grund av värderingsmannens status och kvalifikationer, innehållet i kontraktet för utförandet av bedömnings- och bedömningsrapporterna, de metodologiska tillvägagångssätten för bedömning som används i specifika situationer.

De europeiska värderingsstandarderna antogs 2000 (The Blue Book). Detta dokument innehåller 9 standarder och 13 riktlinjer. Standarderna tar också hänsyn till att de överensstämmer med IVS.

N-r: Standard 4 behandlar de grundläggande principerna för värdering och de viktigaste tillvägagångssätten för upprättandet av värderingsrapporten,

Standard 5 behandlar frågor relaterade till värdering för finansiell rapportering, standard 6 behandlar problem med att värdera fastigheter som säkerhet, samt andra säkerheter vid hypoteksutlåning. Grundläggande termer och definitioner ges.

Bilagor ges till ESS, där frågor relaterade till certifiering av värderingsmän, granskning av värderingsrapporter och värderingsmannens etik beaktas.

Ryska värderingsstandarder

Den rättsliga grunden för standardisering fastställs av den federala lagen "On Standardization".

Värderingsstandarder som är obligatoriska för användning av värderingsenheter godkändes genom dekret från Ryska federationens regering den 6 juli 2001 nr 519.

Kraven i standarderna är obligatoriska för försökspersonernas användning av värderingsverksamhet vid fastställande av typen av värde på värderingsobjektet, tillvägagångssätt och värderingsmetoder samt under värderingen.

Värderingsstandarden definierar huvudtyperna av värde för värderingsobjektet, tillvägagångssätt och värderingsmetoder. Definitionen av de andra värdeslagen än marknadsvärdet ges också: värdet på det värderade föremålet med en begränsad marknad för varor, kostnaden för att ersätta de värderade föremålen, kostnaden för att återskapa de värderade föremålen, värdet på de utvärderade föremålen. objekt i nuvarande användning, det värderade objektets investeringsvärde, det taxerade objektets värde, objektsvärderingens bärgningsvärde, det värderade objektets nyttjandevärde, det värderade objektets specialvärde.

5. Certifiering och intygande av yrkesverksamhet värderingsman, grundkrav

Som en del av självregleringen av värderingsverksamheten i yrkesorganisationer av värderingsmän finns kvalifikationskrav till sina medlemmar och motsvarande system med yrkestitlar. Till exempel: medlem av Royal Institute of Chartered Surveyors of Great Britain, titeln som medlem av US Institute of Appraisal, titeln på en ackrediterad certifierad värderingsman av American Society of Appraisers.

Fackkunskapssystemet bygger på:

1. eget system för yrkesutbildning,

2. antingen utbildningssystemet enligt överenskomna program i ackrediterade läroanstalter,

3. om värderingsmannens praktiska erfarenhet, bekräftad av praktiska rapporter.

För närvarande är ett system för certifiering av kvaliteten på bedömningstjänster under uppbyggnad i europeiska länder.

Inom ramen för ROO utvecklas ett system för attestering av värderingsmän och certifiering av värderingsföretag baserat på Ryska federationens lagstiftning. För närvarande har ROO:s reglerande dokument "Regler om kvalifikationsnivåerna för fullvärdiga medlemmar i ROO och ROO:s (AC) för attesteringskommission (certifiering)". Godkänd genom beslut av ROO-konferensen den 26 november 1996 (publikation "Russian Appraiser", nr 1-2, 1997).

Förordningen fastställer fyra kvalifikationsnivåer för medlemmar i ROO:

Fullständig medlem i ROO (tilldelad nästan alla värderingsmän med yrkesutbildning (minst 100 timmar);

Certifierad värderingsman,

utvärderare,

Master (master) bedömning.

Förordningen fastställer de grundläggande villkoren under vilka det är möjligt att tilldela var och en av de listade kvalifikationsnivåerna, förfarandet för arbetet i ROO:s attesteringskommission, huvudkraven för bedömningsrapporter ges. Detta dokument har utvecklats med hänsyn till bestämmelserna i den federala lagen "On ML".

Under perioden 1994 till 1999 fick 99 personer titeln "certifierad värderingsman" (274 ansökningar lämnades in totalt). Det är bara 30 % av antalet sökande. Kvalifikationsnivåerna "bedömningsexpert" och "bedömningsmästare (mästare)" tilldelades inte någon.

Alltså till kvalifikationsnivå värderingsmän ställs höga krav.

Dessutom finns det krav på avancerad utbildning inom området för värderingsverksamhet (godkänd av Ryska federationens fastighetsministerium den 22 maj 2003 nr 3R-4/10060).

Avancerad utbildning av specialister genomförs vid behov, men minst en gång vart tredje år, från och med datumet för utfärdandet av ett diplom som bekräftar kvalifikationer inom värderingsområdet. Avancerad utbildning bör genomföras enligt programmet för en utbildningsinstitution. Den totala utbildningsmängden ska vara minst 100 timmar (inom 1 år från utbildningens start).

Avancerad utbildning utförs av utbildningsinstitutioner som har klarat samordningen av professionella program för högre yrkesutbildning, ytterligare professionell utbildning eller professionella omskolningsprogram för anställda inom området för bedömningsverksamhet vid Ryska federationens egendomsministerium.

Det avancerade utbildningsprogrammet inkluderar:

Obligatoriska discipliner - volymen är inte mindre än 732 timmar,

Valbara discipliner om minst 32 timmar.

Utbildningsinstitutioner bildas självständigt på basis av en ungefärlig läroplan professionella utvecklingsprogram. Valbara discipliner bestäms av institutionen självständigt. Genomgången av utbildning inom en valfri disciplin måste genomföras i minst 8 timmar.

Bemästra de obligatoriska avsnitten akademiska discipliner och valfria discipliner avslutas med en avslutande omfattande tentamen.

Utbildade elever och godkänd behörighetsprov ett certifikat för avancerad utbildning av den statliga standarden utfärdas, vilket är ett dokument som bekräftar den avancerade utbildningen inom området för värderingsverksamhet för licensiering.

Denna internationella standard bör läsas i sammanhanget med de allmänna bestämmelserna och tillämpningsanvisningarna i det inledande kapitlet om värderingskoncept och principer.

1.0. Introduktion

1.1. Syftet med denna internationella standard är att tillhandahålla en allmänt accepterad definition marknadspris. Denna standard förtydligar även de allmänna kriterierna för denna definition och dess tillämpning vid fastighetsvärdering där syftet och funktionen med värderingen är att beräkna marknadspris.

1.2. Marknadspris representerar värdet i utbyte eller summan pengar som en fastighet som erbjuds till försäljning på den (öppna) marknaden vid värderingsdagen skulle ha gett under förhållanden som uppfyller kraven i definitionen marknadspris. Att utvärdera marknadspris, Värderingsmannen måste först fastställa mest effektiv användning, eller den mest sannolika användningen (se kapitlet "Begrepp som ligger till grund för allmänt accepterade värderingsprinciper", punkterna 6.3-6.5). Sådan användning kan vara en förlängning av en befintlig användning eller någon alternativ användning. Denna fråga avgörs utifrån marknadsdata.

1.3. Marknadspris värderas genom att tillämpa värderingsmetoder och förfaranden som återspeglar fastighetens karaktär och de omständigheter under vilka fastigheten med största sannolikhet kommer att säljas på marknaden. Till de vanligaste metoderna för att etablera marknadspris relatera säljjämförelsemetod, inkomstkapitaliseringsmetod, Inklusive diskonterad kassaflödesanalys, och kostnadsstrategi.

1.4. Alla metoder, tekniker (metoder) och mätprocedurer marknadspris, om de är tillämpliga och används korrekt och korrekt, leda till vanligt uttryck marknadspris när de baseras på kriterier som har ett marknadsursprung. Försäljningsjämförelser eller andra marknadsjämförelser bör baseras på marknadsundersökningar. Inkomstkapitaliseringsmetoden, inklusive diskonterade kassaflödesanalyser, bör baseras på marknadsdrivna kassaflöden och marknadsdrivna avkastningsgrader. Byggnadskostnader och avskrivningsbeloppet bör fastställas utifrån en analys av kostnadskalkyler och ackumulerade avskrivningar från marknadsdata. Även om tillgången på information och situationen på marknaden och kring själva fastigheten kommer att avgöra vilken värderingsmetod som är mest lämplig och lämplig, bör användningen av någon av ovanstående procedurer resultera i ett marknadsvärde om varje metod är baserad på marknadsdata .

1.5. Tillämpligheten av vissa metoder och förfaranden för att fastställa marknadsvärde bestäms utifrån det sätt på vilket fastigheter vanligtvis säljs på marknaden. Varje metod är baserad på marknadsinformation och är en jämförande metod. I varje fall ger bedömningar av en eller flera metoder den mest kompletta bilden av den (öppna) marknadens aktivitet. Vid varje marknadsvärdeuppdrag ska värderingsmannen överväga alla metoder och fastställa den lämpligaste av dem.

2.0. Tillämpningsområde

2.1. IVS 1 gäller för marknadspris egendom (vanligtvis fastigheter och relaterade föremål). Det kräver att fastigheten som värderas behandlas som om den vore till salu på marknaden, till skillnad från att värderas för något annat ändamål.

3.0. Definitioner

3.1. Marknadspris för ändamålen med dessa standarder definieras enligt följande:

Marknadspris är det uppskattade belopp för vilket ett fastighetsbyte ägde rum på värderingsdagen mellan en villig köpare och en villig säljare till följd av affärsuppgörelse efter korrekt marknadsföring, där varje part skulle agera medvetet, försiktigt och utan tvång.

3.2. Termen "fastighet" används på grund av att fokus för dessa standarder är värdering av egendom. Eftersom dessa standarder omfattar finansiell rapportering kan denna definition ersättas med termen "tillgång" för att kunna använda denna definition generellt. Varje del av denna definition har sin egen konceptuella ram:

3.2.1."Uppskattad summa pengar..." avser priset, uttryckt i pengar (vanligtvis lokal valuta), som kan betalas för en fastighet i en kommersiell marknadstransaktion. mäta marknadsprisär det mest sannolika priset som på rimliga grunder kan erhållas vid värderingsdagen på marknaden, med förbehåll för de villkor som anges i definitionen marknadspris. Detta pris är det bästa som rimligen kan uppnås för säljaren och det mest fördelaktiga som rimligen kan uppnås för köparen. Vid fastställandet av detta pris tas i synnerhet inte hänsyn till priser som är för höga eller för låga på grund av särskilda förhållanden eller omständigheter vid transaktionen, såsom en atypisk finansieringsform, en försäljning för att få tillbaka fastigheten på hyreskontrakt, speciell kompensation eller eftergifter som tillhandahålls av någon av parterna som är involverade i denna transaktion, eller någon del särskilt värde(definierad i punkt 3.5 i IVS 2).

3.2.2."... för vilket byte av egendom skulle ske ..." indikerar att värdet på en tillgång är ett uppskattat värde och inte ett förutbestämt eller faktisk försäljningspris. Detta är det pris till vilket marknaden förväntar sig att en handel ska ske på värderingsdagen, med förbehåll för alla andra villkor som ingår i definitionen. marknadspris.

3.2.3."...Från och med värderingsdagen..." uttrycker kravet på att det uppskattade värdet marknadspris relaterat till ett specifikt datum. På grund av att marknader och marknadsförhållanden kan förändras kan det uppskattade värdet vid andra tillfällen vara felaktigt eller oförenligt med verkligheten. Resultatet av värderingen återspeglar det aktuella tillståndet och villkoren på marknaden vid det faktiska värderingsdatumet och inte vid ett tidigare eller framtida datum. Denna definition förutsätter också att tillgången byter ägare och transaktionen sker samtidigt, utan någon prisvariation som annars skulle vara möjlig.

3.2.4."...Mellan intresserad köpare..."- syftar på någon som har motiv att köpa, men ingenting tvingar honom att göra det. En sådan köpare är inte sugen på att köpa och är inte benägen att betala något pris. Dessutom gör han ett köp, agerar i enlighet med verkligheten och förväntningarna på den nuvarande marknaden, och inte en imaginär eller hypotetisk marknad, vars existens varken kan påvisas eller förutses. Den presumtiva köparen kommer inte att betala mer än vad marknaden kräver. Den nuvarande ägaren av fastigheten är också bland dem som utgör denna "marknad". Värderingsmannen bör inte göra orealistiska antaganden om marknadsförhållanden eller anta att nivån på marknadsvärdet kan vara högre än vad som rimligen är möjligt.

3.2.5."...Och en intresserad säljare..."- betyder en säljare som inte är sugen på att sälja, inte är tvungen att sälja och inte är redo att sälja till vilket pris som helst eller insisterar på ett pris som inte anses rimligt på marknaden och det här ögonblicket. Den intresserade säljarens motiv är att sälja fastigheten på marknadsmässiga villkor till högsta möjliga pris på den (öppna) marknaden efter ordentlig marknadsföring, vilket pris det än må vara. Den verkliga ägarens faktiska ställning beaktas inte, eftersom den "intresserade säljaren" är en hypotetisk ägare.

3.2.6."...Som ett resultat av en kommersiell transaktion..." innebär att det inte finns någon speciell eller speciell relation mellan parterna (till exempel en relation mellan en förälder och ett dotterbolag, eller mellan en hyresvärd och en hyresgäst) som skulle kunna göra prisnivån okaraktäristisk för marknaden eller uppblåst på grund av förekomsten av ett element särskilt värde(vilket definieras i 3.5 i IVS 2). Det förutsätts att affären marknadspris måste göras mellan parter som inte är relaterade till någon relation, och var och en av parterna agerar oberoende.

3.2.7."...Efter att ha genomfört ordentlig marknadsföring..." innebär att fastigheten ska släppas ut på marknaden på det lämpligaste sättet för att säkerställa att den säljs till bästa rimligt möjliga pris, i enlighet med definitionen marknadspris. Varaktigheten för noteringen kan variera beroende på marknadsförhållanden, men i alla fall bör det vara tillräckligt för att tillgången ska dra till sig uppmärksamheten hos ett tillräckligt antal potentiella köpare. Faktureringsperioden föregår värderingsdagen.

3.2.8."... där var och en av parterna skulle agera, vara välinformerad, försiktigt ..." innebär ett antagande om att både den intresserade köparen och den intresserade säljaren är tillräckligt informerade om arten och egenskaperna hos den fastighet som säljs, dess faktiska och potentiella användning samt marknadsläget vid tidpunkten för värderingen. Det antas vidare att var och en av dem, som har denna information, agerar i sina egna intressen, försiktigt och strävar efter att uppnå det bästa priset, utifrån sin position i transaktionen. Detta avser försiktighet i förhållande till marknadsläget vid tidpunkten för värderingen, och inte i förhållande till retrospektiva bedömningar som uttrycks vid ett senare tillfälle. Det anses inte nödvändigtvis vara oförsiktigt av en säljare att sälja fastigheter på en fallande marknad till ett pris under tidigare marknadsprisnivåer. I det här fallet, liksom i andra situationer med köp och försäljning under förhållanden med ändrade priser, agerar en försiktig köpare eller säljare i enlighet med den mest fullständiga informationen om marknadsläget, tillgänglig för tillfället.

3.2.9."... Och utan tvång... innebär att var och en av parterna har motiv för att göra en affär, men ingen av parterna tvingas att göra en affär.

3.3. marknadspris ska förstås som värdet av tillgången, beräknat utan hänsyn till kostnaden för att köpa eller sälja den och utan hänsyn till eventuella skatter som är förknippade med transaktionen.

3.4. Bästa användningen (NEI). Den mest sannolika användningen av fastigheten som är fysiskt möjlig, vederbörligen motiverad, juridiskt tillåten, ekonomiskt genomförbar och som resulterar i att fastighetens högsta värde värderas.

4.0. Förhållande till Financial Reporting Standards

4.1. Värdering för finansiella rapporteringsändamål, som är föremål för International Measurement Application 1 (ISA 1), ska läsas tillsammans med denna standard.

4.1.1 IGO 1, Värdering för finansiella rapporteringsändamål, ger viktig vägledning till värderingsmän, revisorer och allmänheten om värderingsstandarder som påverkar finansiell rapportering. Termin rimligt värde anläggningstillgångar förstås vanligtvis som deras marknadspris(Se kapitlet ”Begrepp som ligger till grund för de allmänt accepterade principerna för värdering”, punkt 8.1).

4.2. Det finns många exempel där både värderingsmän och revisorer använder samma termer. I vissa fall leder detta till missförstånd och möjlighet till felaktig tillämpning av standarder. MSO 1 definierar marknadspris och överväger kriterierna för att fastställa marknadspris. Andra viktiga termer definieras i IVS 1 och IVS 2 och hänvisar till de mer specifika krav som täcks i IVS 1, Värdering för finansiell rapportering.

5.0. Standardkrav

För att genomföra en bedömning som följer dessa standarder och de allmänt accepterade värderingsprinciperna (GAVP), måste bedömare följa alla avsnitt i uppförandekoden som rör etik, kompetens, avslöjande och rapportering (avsnitt 4.0-7.0).

5.1. När en värdering görs och en rapport om fastställande av marknadsvärdet upprättas, ska värderingsmannen:

5.1.1 ge en fullständig och begriplig förklaring av bedömningen som utförs på ett sådant sätt att möjligheten för felaktig tolkning utesluts.

5.1.2 säkerställa att definitionen marknadspris baserat på data utvunna från marknaden;

5.1.3 säkerställa att definitionen marknadspris baserad på acceptabla metoder och förfaranden;

5.1.4 tillhandahålla tillräcklig information för att göra det möjligt för dem som läser och förlitar sig på rapporten att till fullo förstå dess data, motivering, analys och slutsatser;

5.1.5 Vid sammanställning av rapporten, följa kraven i IVS 3. Bedömaren måste följaktligen:

5.1.5.1 definiera det uppskattade värdet, ange syftet med värderingen och den avsedda användningen av värderingen, ange det faktiska datumet för värderingen och datumet för rapporten;

5.1.5.2 tydligt identifiera och beskriva den egendom som värderas, samt de rättigheter och intressen som värderas;

5.1.5.3 beskriva omfattningen och djupet av det utförda arbetet och i vilken utsträckning fastigheten har besiktigats;

5.1.5.4 ange alla antaganden och begränsande villkor som uppskattningen baseras på;

5.1.5.5 fullständigt och uttömmande förklara de tillämpade värderingsgrunderna och värderingsmetoderna, samt ge motiveringar för deras tillämpning och motsvarande slutsatser;

5.1.5.6. inkludera i rapporten ett uttalande om överensstämmelse undertecknat av värderingsmannen (värdeintyg), som bekräftar objektivitet, opartiskhet, oberoende av betalningsbeloppet eller annan ersättning, professionellt bidrag, tillämpligheten av standarder och annan avslöjad information.

6,0. Anmärkningar

6.1. Koncept och definition marknadsprisär av största vikt för all värderingsverksamhet. I kapitlen "Begrepp som ligger till grund för allmänt accepterade värderingsprinciper" och "Code of conduct", d.v.s. de dokument som ligger till grund för dessa standarder förklarar kortfattat den ekonomiska och metodologiska grunden för dessa grundläggande begrepp och principer.

6.2. begrepp marknadsprisär oberoende av någon faktisk transaktion som äger rum på mätningsdagen. Marknadspris - snarare är det det uppskattade priset som skulle tas ut vid försäljning vid värderingsdagen om villkoren i definitionen var uppfyllda. marknadspris. Marknadsprisär en representation av priset som köparen och säljaren skulle komma överens om vid det tillfället om villkoren i definitionen var uppfyllda marknadspris, om var och en av dem hade tillräckligt med tid för att utforska andra möjligheter och alternativ på marknaden, även om det kan ta lite tid att förbereda formella kontrakt och tillhörande dokumentation för att en transaktion ska avslutas.

6.3. begrepp marknadspris förutsätter att priset bestäms genom förhandlingar om en öppen och konkurrensutsatt marknad. Denna omständighet ligger ibland till grund för att ersätta termen "marknadsvärde" med termen "värde på den öppna marknaden". Orden "öppen" och "konkurrenskraftig" har ingen absolut betydelse. För en enskild fastighet kan marknaden vara internationell eller lokal. Marknaden kan bestå av många köpare och säljare eller kännetecknas av ett begränsat antal deltagare. Marknaden på vilken fastigheter bjuds ut till försäljning är per definition inte begränsad eller begränsad. Med andra ord, frånvaron av ordet "öppen" betyder inte att transaktionen är privat eller stängd.

6.4. Marknadsvärderingar baseras vanligtvis på information om jämförbara fastigheter. Bedömningsprocessen kräver att värderingsmannen utför nödvändig och adekvat forskning, kompetent analys och gör bedömningar som stöds av information och bevis. I denna process tar värderingsmän inte data för givna, de måste beakta alla observerbara och relevanta fakta på marknaden, trender, jämförbara transaktioner och annan information. I de fall marknadsdata är begränsade eller i huvudsak obefintliga (som för vissa specialiserade fastigheter till exempel), bör värderingsmannen på ett korrekt sätt avslöja situationen och ange om beräkningen på något sätt är begränsad på grund av brist på data. Värderingsmannens eget omdöme krävs vid alla värderingar, men värderingsrapporten bör avslöja om värderingsmannen gör bedömningen
marknadspris från marknadsdata, eller egendomens beskaffenhet och bristen på jämförbara marknadsdata tvingar honom att förlita sig mer på sitt omdöme.

6.5. Eftersom förändrade förhållanden är utmärkande för marknader måste utvärderare överväga om tillgängliga data uppfyller kriterierna för marknadspris .

6.5.1 Perioder av snabba förändringar i marknadsförhållandena kännetecknas av snabbt föränderliga priser. Detta tillstånd brukar kallas ojämvikt. Perioden av ojämvikt kan pågå i åratal och ha ett avgörande inflytande på nuvarande och förväntade marknadsförhållanden. Under andra omständigheter kan snabba förändringar i ekonomin leda till volatilitet i marknadsdata. Om vissa försäljningar inte passar in i marknadssituationen kommer värderingsmannen vanligtvis att tillmäta dem mindre vikt. Värderingsmannen kan fortfarande dra en slutsats om den verkliga prisnivån på marknaden baserat på tillgängliga data. Individuella transaktionspriser kanske inte är indikativa för marknadsvärde, men analys av sådana data bör beaktas i värderingsprocessen.

6.5.2. Under förhållanden med knappt utbud eller när marknadsförhållandena försämras kan marknaden ha eller inte ha ett stort antal "intresserade säljare". Vissa transaktioner (men inte nödvändigtvis alla) kan innehålla inslag av ekonomisk (eller annan) press eller villkor som minskar eller utesluter vissa ägares praktiska intresse av försäljningen. Under sådana marknadsförhållanden bör värderare ta hänsyn till alla relevanta faktorer och tilldela enskilda transaktioner sådana vikter som, enligt deras uppfattning, korrekt återspeglar situationen på marknaden. Likvidatorer och konkursboförvaltare är vanligen skyldiga av befattning att få maxpriset vid försäljning av tillgångar. Försäljning kan dock ske utan ordentlig marknadsföring eller efter en otillräcklig marknadsföringsperiod. Värderingsmannen bör analysera dessa transaktioner för att avgöra i vilken utsträckning de uppfyller kraven för fastställande av marknadsvärde, samt vikten som ska tillmätas sådana uppgifter.

6.5.3 Under övergångsperioder på marknader som kännetecknas av snabba upp- eller nedgångar i priserna finns risk för över- eller undervärdering om historisk information ges orimligt hög vikt eller om orimliga antaganden görs om framtida marknadsförhållanden. Under dessa omständigheter måste värderare noggrant analysera och återspegla marknadens handlingar och reaktioner och säkerställa att deras rapporter fullständigt avslöjar resultaten av deras forskning och slutsatser.

6.6. begrepp marknadspris förutsätter också att fastigheten vid en marknadsvärdesaffär kommer att släppas ut på marknaden med fri tillgång under en tillräcklig tid och med nödvändig reklam. Noteringen förväntas ske före det faktiska värderingsdatumet. Marknaderna för anläggningstillgångar skiljer sig i allmänhet från marknaderna för aktier, obligationer och omsättningstillgångar. Anläggningstillgångar är ofta unika. De säljs vanligtvis mer sällan och säljs dessutom på marknader som är mindre formella och mindre effektiva än till exempel när det gäller noterade värdepapper. Dessutom är anläggningstillgångar mindre likvida. Av dessa skäl, och eftersom anläggningstillgångar normalt inte handlas på en offentlig börs, tillämpas begreppet marknadspris kräver användning av antaganden, såsom adekvat exponering av fastigheten för marknaden inom en rimlig tidsperiod för korrekt marknadsföring och slutförande av transaktionsförhandlingar.

6.7. Inkomstfastigheter som hänför sig till långsiktiga placeringar av ett investeringsbolag, pensionsfond (ackumulerande) fond, förvaltningsbolag eller bolag med liknande form av äganderätt värderas vanligtvis utifrån försäljning av tillgångar på individuell basis i enlighet med en uppmätt försäljningsplan . Det totala värdet av sådana tillgångar, betraktade som en portfölj av investeringar eller som en grupp av tillgångar, kan vara mer eller mindre än summan marknadsvärden alla tillgångar tas individuellt.

6.8. Alla utvärderingar bör ange deras syfte och avsedda användning. Om värderingsfunktionen är relaterad till upprättandet av bokslut måste Värderaren, utöver övriga krav på värderingsrapporten, med full tydlighet ange i vilken kategori var och en av tillgångarna är klassificerade.

6.9. I exceptionella situationer marknadspris kan ha ett negativt värde. Sådana fall omfattar vissa arrendefastigheter, vissa specialfastigheter, föråldrade fastigheter som kostar mer än markens värde att riva, vissa fastigheter som har påverkats av miljöföroreningar och andra.

7,0. Upplysningskrav

7.1. Utvärderingsrapporter bör inte vara vilseledande. Utvärderingar genomförda för att fastställa och rapportera om marknadspris, måste uppfylla kraven i avsnitt 5.0. Rapporter måste innehålla specifik hänvisning till definitionen marknadspris, ges i denna standard, tillsammans med en specifik uppgift om hur fastigheten betraktas i fråga om dess användbarhet, eller bästa användning(eller troligen användning), samt en redogörelse för alla underliggande antaganden.

7.2. Bestämma storleken marknadspris, Värderingsmannen ska tydligt ange värderingsdatum (det datum som värderingen avser), värderingens syfte och funktion samt andra relevanta och lämpliga kriterier för att säkerställa att Värderarens observationer, bedömningar och slutsatser kan tolkas adekvat och logiskt.

7.3. Även om det under vissa omständigheter kan vara lämpligt att acceptera och använda alternativa värdeuttryck, bör värderaren se till att om sådana värden påträffas och tas med i rapporten, ska de inte tolkas som att de representerar marknadspris.

7.4. För det fall bedömningen utförs av en ”intern bedömare”, d.v.s. de som arbetar antingen i företaget som äger fastigheten som värderas, eller i den revisionsbyrå som ansvarar för att upprätta företagets ekonomiska dokumentation och/eller bokslut, bör en särskild klausul ingå i värderingsintyget eller värderingsrapporten om förekomsten och arten av sådana relationer.

8,0. Retreatförhållanden

8.1. Vid verksamhet i enlighet med denna standard får eventuella avvikelser endast göras i enlighet med kraven i IVS 3, Värderingsrapportering.

9,0. Ikraftträdande datum

International Property Valuation Standards Committee bildades 1981. Kommitténs verksamhet utförs av medlemsorganisationer som, från och med mars 1994, representerade samfunden för värderingsmän i följande stater:
Australien Island Nederländerna
Belgien Indien Nya Zeeland
Brasilien Indonesien Norge
Kanada Irland Pakistan
Kamerun Italien Singapore
Tjeckien Japan Sydafrika
Danmark Kenya Spanien
Frankrike Korea Sverige
Tyskland Luxemburg Schweiz
Ghana Malawi Trinidad
Grekland Malaysia Tobago
Hong Kong Mexiko Storbritannien
Zambia Zimbabwe
USA
Denna text har verifierats mot texten i standarden publicerad av International Committee for Property Valuation Standards den engelska språket. Standarden gick med i The International Assets Valuation Standards Committee,
12 Great George Street,
Telefon: 071-222-7000;
Fax: 071-222-9430
kraft den 24 mars 1994. De internationella tillgångarna
Valuation Standards Committee,
12 Great George Street,
Parliament Square, London SW1P3AD.
Telefon: 071-222-7000;
Fax: 071-222-9430

INTERNATIONELLA BEDÖMNINGSSTANDARDER

STANDARD 1
MARKNADSVÄRDE SOM VÄRDERINGSGRUND
Innehållet i denna standard bör läsas i samband med det preliminära materialet och de inledande råden i förordet och kapitlet " Allmänna begrepp och principer för utvärdering".
1.0. Introduktion
1.1. Syftet med denna standard är att införa en allmän definition av marknadsvärde. Dessutom förklarar standarden, i termer av denna definition och dess tillämpning på värdering av fastighet, de allmänna tecknen på en situation där målen och metoderna för värdering kräver fastställande av marknadsvärdet.

1.2. Marknadsvärde är en representation av bytesvärdet, eller summan pengar som skulle erhållas för en fastighet om den bjuds ut till försäljning på den öppna marknaden på värderingsdagen, med förbehåll för de krav som anges i definitionen av marknadsvärde. För att uppskatta marknadsvärdet måste värderingsmannen först uppskatta den bästa användningen eller mest sannolika användningen av fastigheten (se ICFOS-förord, punkt 6.3). Denna användning kan vara densamma som den nuvarande, eller så kan den vara annorlunda. Detta bestäms utifrån marknadsdata.

1.3. Marknadsvärdet bestäms med hjälp av värderingsmetoder och förfaranden som återspeglar fastighetens karaktär och de mest sannolika förhållanden under vilka fastigheten skulle säljas på den öppna marknaden. De vanligaste metoderna för att uppskatta marknadsvärde är metoden för försäljningsjämförelse, metoden med kapitaliserad inkomst eller diskonterat kassaflöde och kostnadsmetoden.

1.4. Kostnadsmetoden har två möjliga tillämpningar, varav en kan användas för att uppskatta marknadsvärde. I Market Value-applikationen är alla metodparametrar hämtade från öppna marknadsdata. När de tillämpas på icke-marknadssituationer väljs parametrarna på ett annat sätt. För att komplettera bilden kombinerar metoden Residual Recovery Value (RCV) marknads- och icke-marknadselement och kan inte fastställa marknadsvärde. När man härleder, presenterar och använder marknadsvärde är det viktigt att inte bli förvirrad av dessa olika kostnadsstrategier.

1.5. Alla metoder, procedurer och tekniker för att mäta marknadsvärde, om de är baserade på marknadsvärden och korrekt tillämpade, leder till samma uttryck för marknadsvärde. Försäljningsjämförelsemetoden eller någon annan jämförande marknadsmetod bygger på marknadsobservationer. Byggnadskostnader och avskrivningsgrad bör bestämmas utifrån analysen av marknadens uppskattningar av kostnader och ackumulerade avskrivningar. Inkomstkapitaliseringsmetoden, eller diskonterade flödesmetoden, bör baseras på marknadsbestämda kassaflöden och avkastning. Därför, trots att valet av en specifik metod huvudsakligen beror på vilken typ av information som finns tillgänglig, marknadens egenskaper och egenskaperna hos den fastighet som värderas, bör resultatet av alla nämnda förfaranden vara detsamma - Marknad Värde (om alla metoder var baserade på marknadsinformation).

1.6. Det sätt på vilket en viss fastighet vanligtvis rör sig på den öppna marknaden fungerar som en indikator på tillämplighet. olika metoder och procedurer för att uppskatta marknadsvärdet. Varje metod baserad på marknadsinformation är till sin natur jämförande. För varje värderingsproblem finns det en eller två metoder, oftast bättre än andra som speglar situationen på den öppna marknaden. För varje fastighet som värderas måste värderingsmannen, vid fastställandet av marknadsvärdet, ta hänsyn till alla tillgängliga metoder och välja den lämpligaste bland dem.
2.0. Applikationsområde
2.1. Denna standard är tillämplig på värderingen av marknadsvärdet för egendom - vanligtvis fastigheter och föremål som är direkt relaterade till den. Detta förutsätter att fastigheten i fråga värderas som såld på den öppna marknaden och inte som en del av en pågående verksamhet eller från någon annan synpunkt.
3.0. Definitioner
3.1. Marknadsvärde inom ramen för standarderna definieras enligt följande:
Marknadsvärdet är det uppskattade värdet - summan pengar som fastigheten måste byta ägare för på värderingsdagen mellan en villig köpare och en villig säljare som ett resultat av en kommersiell transaktion efter adekvat marknadsföring; det förutsätts att var och en av parterna handlat kompetent, försiktigt och utan tvång.

3.2. Termen "fastighet (tillgångar)" används på grund av den relevanta inriktningen i dessa standarder. Begreppet "fastighet" kunde dock ha valts i stället för definitionsgeneralitet. Varje del av definitionen har sin egen konceptuella bakgrund:
3.2.1. "Uppskattat värde..." avser det pris, uttryckt i pengar (vanligtvis i lokal valuta), som skulle kunna betalas för fastigheten under en kommersiell transaktion. Marknadsvärde mäts som det mest sannolika pris som realistiskt sett skulle kunna erhållas vid värderingsdagen på en marknad som uppfyller villkoren för att fastställa marknadsvärde. Detta är det högsta realistiskt möjliga priset för säljaren och det lägsta priset som är realistiskt möjligt för köparen. Beräkningen tar inte hänsyn till priser som är över- eller underskattade på grund av särskilda förhållanden eller omständigheter vid transaktionen, såsom en atypisk form av ömsesidiga uppgörelser, en försäljning med mottagande av egendom tillbaka för uthyrning, särskilda kompensationer och rabatter, eller om det finns ett av tecknen på ett speciellt värde (enligt definitionen av ISCSI Standard 2 ).

3.2.2. "...fastigheten ska överlåtas..." understryker att värdet på fastigheten är ett beräknat värde, snarare än ett förutbestämt eller verkligt försäljningspris. Detta är det pris till vilket marknaden förväntar sig, vid värderingsdagen, att en försäljning av fastigheten skulle ske som uppfyller alla andra krav för definitionen av marknadsvärde.

3.2.3. "...vid värderingsdatumet..." uttrycker bindningen av det uppskattade marknadsvärdet över tid till ett specifikt datum. På grund av att marknader och marknadsförhållanden kan förändras kan det beräknade värdet för en annan tidpunkt vara felaktigt eller felaktigt. Resultatet av bedömningen återspeglar det faktiska tillståndet på marknaden vid bedömningsdatumet, men inte på det tidigare eller framtida datumet. Dessutom förutsätter definitionen att transaktionen som bestämmer Marknadsvärdet genomförs samtidigt som fastigheten byter ägare, så att inga prisvariationer är möjliga.

3.2.4. "...mellan villiga köpare..." syftar på någon som har motiv att köpa men inte tvingas av någon eller något att göra det. En sådan köpare är inte beredd att betala något pris - varken av för mycket lust eller av akut behov. Denna köpare gör dessutom ett köp i enlighet med verkligheten och förväntningarna på den aktuella marknaden, och inte en imaginär eller hypotetisk marknad som inte kan ses eller tros existera. Den presumtiva köparen kommer inte att betala ett högre pris än vad marknaden dikterar. Den nuvarande ägaren av fastigheten är också bland dem som utgör denna "marknad". Värderingsmannen bör inte göra orealistiska antaganden om marknadsförhållanden eller villkor eller anta högre än rimliga nivåer av marknadsvärde. I vissa länder, speciellt för att markera denna viktiga omständighet, utelämnar definitionen av marknadsvärde orden om den villige köparen.

3.2.5. "... den villige säljaren..." brinner inte av lusten att sälja, tvingas inte sälja till varje pris till vilket pris som helst, och är inte heller benägen att insistera på ett pris om det inte anses rimligt i nuvarande marknad. En villig säljare är intresserad av att sälja fastigheten på marknadsmässiga villkor efter adekvat marknadsföring till högsta möjliga pris på den öppna marknaden, vilket pris det än må vara. De faktiska detaljer som är förknippade med den verkliga ägaren av fastigheten beaktas inte i detta fall, eftersom den "villige säljaren" är en hypotetisk ägare.

3.2.6. "... till följd av en kommersiell transaktion ..." innebär att det inte finns något särskilt förhållande mellan parterna (till exempel moder- och dotterbolag eller hyresvärd och hyresgäst) som kan resultera i ett atypiskt pris på grund av närvaron av en element av särskilt värde. Transaktionen som bestämmer Marknadsvärdet ska ske mellan parter som inte är kopplade i en speciell relation och agera självständigt i sina egna intressen.

3.2.7. "...efter adekvat marknadsföring..." innebär att fastigheten ska sättas ut på marknaden för försäljning på lämpligaste sätt i betydelsen att erhålla högsta realistiskt möjliga pris i enlighet med bestämningen av Marknadsvärdet. Marknadsföringens varaktighet kan variera beroende på marknadsförhållandena, men bör i alla fall vara tillräcklig för att säkerställa att fastigheten uppmärksammas av ett tillräckligt antal köpare. Marknadsföringsperioden antas givetvis föregå värderingsdagen.

3.2.8. "...varje part handlade kompetent, försiktigt...": det förutsätts att både den villige köparen och den villige säljaren är tillräckligt informerade om arten och egenskaperna hos den fastighet som säljs, dess befintliga användning och potentiella användning, och tillståndet på marknaden på dagen för bedömningen. Vidare antas det att var och en av dem, som har denna information, agerar försiktigt i sina egna intressen och försöker uppnå den bästa positionen i transaktionen ur synvinkeln av hans pris. Försiktighet förstås i betydelsen att sträva efter vinst vid bedömningstillfället, och inte någon form av framsynthet av situationen. Det är inte nödvändigtvis oförsiktigt för en säljare på en marknad med fallande priser att sälja en fastighet till ett pris under tidigare marknadsprisnivåer. I det här fallet, som i andra situationer med köp och försäljning under förhållanden med ändrade priser, agerar en försiktig köpare eller säljare i enlighet med den mest fullständiga informationen om marknadsläget som finns tillgänglig för närvarande.

3.2.9. "...och utan tvång.": betoningen ligger på att var och en av parterna är intresserade av transaktionen, men ingen av dem tvingas eller drivs av någon eller något.
3.3. Med marknadsvärde avses fastighetens värde, beräknat utan hänsyn till handelskostnader och utan hänsyn till eventuella tillhörande skatter.

4.0. Förhållande till redovisningsstandarder
4.1. Det finns många termer som används av både bedömare och revisorer. I vissa fall kan detta leda till missförstånd och eventuell förvrängning av innebörden av standarderna. ICFSI Standard 1 definierar marknadsvärde och ger en diskussion om de allmänna begreppen förknippade med marknadsvärdestandarderna. Några av de andra viktiga termerna som definieras i ICSOI Standards 1 och 2 är grunden för att formulera mer speciella krav MKSOI Standard 3.

4.2. Enligt definitionen i ISCSI Standard 3 är marknadsvärdet för en fastighet under nuvarande användning baserat på antagandet att fastigheten kommer att fortsätta att användas på samma sätt som den har använts hittills. Marknadsvärde i befintlig användning är ett specialfall för att fastställa marknadsvärde. Därvid beaktas marknadsvärdet av överskotts- eller investeringstillgångar utifrån den mest effektiva användningen, oavsett om det sammanfaller med befintlig applikation eller inte.

4.3. I enlighet med resonemanget i ICSOI Standard 3 är Marknadsvärde grunden för värderingen av icke-specialiserade fastigheter som utförs i samband med finansiella rapporteringsändamål. Standard 3 skiljer mellan marknadsvärde och andra värdebaser som inte bör tillämpas. Standard 3 diskuterar också värderingen av specialiserade tillgångar för finansiella rapporteringsändamål och skiljer dessa metoder från de som inte är tillämpliga på finansiell rapportering enligt dessa standarder.

4.4. Specialiserade och platsbegränsade tillgångar byter sällan händer på den öppna marknaden förutom som en del av verksamheten eller företaget som de är en integrerad del av. Sådana tillgångar kallas för ägardrivna tillgångar. Om den mest sannolika användningen av sådan egendom är oupplösligt kopplad till den verksamhet som den är involverad i, baseras inte processen för beräkning av dess värde på marknadsdata och kan kräva att värdet på företaget som helhet fastställs för att sedan utvärdera varje del av företagets bidrag till det totala värdet. Standard 3 skiljer dessa förfaranden från metoden för återvinningsbart värde och påpekar deras icke-marknadsmässiga karaktär och inkompatibilitet med ICSOI-standarderna för normal finansiell rapportering.

4.5. I situationer där det normala förloppet av marknadsoperationer tillfälligt avbryts eller avbryts på grund av ekonomiska, politiska, sociala eller andra yttre orsaker Marknadsvärdet för en fastighet kan mycket väl visa sig vara omätligt vid värderingsdatumet, särskilt om marknaden behandlar störningar eller driftstopp med allvarlig oro. Under sådana omständigheter är det Värderarens skyldighet att notera dessa särskilda förhållanden i de förklarande noterna som bifogas värderingsrapporten. Dessutom bör Värderaren uttrycka en åsikt om Marknadsvärdet baserat på den tidigare prisnivån eller om återupptagandet av marknadsaktivitet, kvalificerad och med hänsyn till eventuell värdeförlust i samband med förseningar i marknadens återgång till normal drift. Det är avgörande att en tydlig redogörelse för alla omständigheter som tagits i beaktande, kriterierna för värderingsprocessen och grunden för de väsentliga antaganden som ligger till grund för värderingen.

4.6. I vissa stater kan värderingsmannen vara tvungen att använda någon specifik definition av marknadsvärde som uppfyller vissa juridiska och regulatoriska krav i den jurisdiktion där värderingen utförs.
5.0. Ordalydelsen i standarden
5.1. Innan han åtar sig en fastighetsvärderingsskyldighet ska Värderaren avgöra om Värderaren har tillräcklig kunskap och erfarenhet för att utföra arbetet i enlighet med dessa Standarder och andra allmänt accepterade värderingsprinciper; han måste med andra ord:
Innan du accepterar skyldigheten att uppmärksamma kunden på eventuella avvikelser med någon av de professionella egenskaperna;
Ta alla nödvändiga åtgärder för att kompetent utföra arbetet;
Efter avslutat arbete bör den medföljande rapporten tydligt ange situationen och de åtgärder som vidtagits för att på ett adekvat sätt återspegla den.
5.2. När en marknadsvärdering genomförs måste Värderaren förstå och korrekt tillämpa de etablerade metoder och procedurer som är nödvändiga för att få en tillförlitlig värdering.
5.3. Vid en marknadsvärdering måste värderaren på ett adekvat sätt identifiera den fastighet som värderas, de intressen som är förknippade med den, syftet med värderingen och den avsedda användningen av dess resultat, omfattningen av datainsamlingsprocessen, de begränsningar som åläggs, ikraftträdandedatum av värderingen.

5.4. När en värdering genomförs måste värderingsmannen identifiera och tillhandahålla en definition av värde som är lämplig för uppgiftens sammanhang. När typer av icke-marknadsvärde används, måste särskild uppmärksamhet ägnas åt deras tydliga och otvetydiga åtskillnad från marknadsvärde.

5.5. I rapporten för värdering av marknadsvärde måste värderingsmannen:
5.5.1. Presentera resultatet av bedömningen på ett heltäckande, tillgängligt och entydigt tolkbart sätt.
5.5.2. Ge användarna av rapporten tillräcklig information för att förstå dess bakgrund, resonemang, analys och slutsatser.
5.5.3. Ange alla antaganden och begränsningar som bedömningsprocessen baserades på.
5.5.4. Identifiera och beskriv tydligt den fastighet som värderas och arten och omfattningen av dess undersökning.
5.5.5. Identifiera det eller de intressen som värderas.
5.5.6. Definiera taxeringsvärde, sätt ikraftträdande värderingsdatum och rapportdatum.
5.5.7. Ge en fullständig och uttömmande förklaring av de tillämpade bedömningsgrunderna, motiveringen för deras tillämpning och de slutsatser som dragits.
5.5.8. Inkludera i rapporten en undertecknad handling som bekräftar bedömningens objektivitet, fastheten (oberoende av bedömningsresultaten) hos yrkesarvodet eller annan ersättning; innehålla information om tillämpligheten av standarderna och annat förklarande material.
6,0. Anmärkningar
6.1. Konceptet och definitionen av marknadsvärde är grundläggande för all värderingspraxis. Kapitlet "Allmänna begrepp och principer för värdering", som dessa standarder bygger på, förklarar kortfattat de viktigaste ekonomiska och procedurmässiga punkterna.

6.2. Marknadsvärde, per definition, beror inte på den faktiska transaktionen som ägde rum på värderingsdagen. Marknadsvärde är likvidpriset som måste uppnås i en transaktion på värderingsdagen under marknadsförhållanden som är förenliga med definitionen av marknadsvärde. Marknadsvärde är det pris som en köpare och säljare måste komma överens om vid en viss tidpunkt, med förbehåll för villkoren för att fastställa marknadsvärdet, förutsatt att var och en har haft tillräckligt med tid att utforska andra marknadsmöjligheter och alternativ. Detta tar inte hänsyn till den tid som kan krävas för att förbereda kontrakt och tillhörande dokumentation.

6.3. Begreppet marknadsvärde antyder att ett pris förhandlas fram på en öppen och konkurrensutsatt marknad. Denna omständighet orsakar tillfällig användning av adjektivet "öppen" före orden "marknadsvärde" (öppet marknadsvärde). Orden "öppen" och "konkurrenskraftig" har en relativ betydelse. Marknaden för samma fastighet kan vara både internationell och lokal. Marknaden kan bestå av ett stort antal köpare och säljare, eller så kan den kännetecknas av ett mycket begränsat antal deltagare. Marknaden där en fastighet bjuds ut till försäljning bör som standard inte anses vara smal eller begränsad. Avsaknaden av ordet "öppen" i definitionen innebär med andra ord inte att de aktuella transaktionerna kommer att avslutas eller kan vara av privat karaktär.

6.4. Marknadsvärderingsmetoder baseras i regel på hänsyn till jämförbara fastigheter. Värderingsprocessen kräver att Värderaren utför adekvat forskning, kompetent analys och utveckling av sunda bedömningar. Samtidigt måste värderingsmän utsätta all data för en omfattande studie, med hänsyn till all relevant information, marknadstrender, data om jämförbara transaktioner och mycket mer. I fall där marknadsdata är begränsad eller praktiskt taget obefintlig (som t.ex. för vissa specialiserade fastigheter), bör värderaren på ett adekvat sätt återspegla denna situation och ange om, och i så fall i vilken utsträckning, bristen på information har påverkat värdering . Alla värderingar beror till viss del på värderarens individuella åsikt, men rapporten bör avslöja om värderaren baserat beräkningen av marknadsvärdet på marknadsdata eller om hans värdering, på grund av egenskaperna hos en viss fastighet och bristen på jämförbara marknadsinformation, var mer baserad på en subjektiv uppfattning värderingsmannen själv.

6.5. Perioder av kraftiga förändringar i marknadens tillstånd manifesteras i kraftiga fluktuationer i priserna. Denna så kallade störda jämvikt kan pågå i ett antal år och samtidigt vara det vanliga och förväntade tillståndet på marknaden inom en snar framtid. I andra situationer kan kraftiga konjunktursvängningar leda till betydande spridning av marknadsdata. Transaktioner som skiljer sig mycket från de genomsnittliga marknadsindikatorerna måste värderaren ta hänsyn till med en lägre vikt eller kassera helt. Där det finns en realistisk marknadsnivå kan Värderaren fortfarande förlita sig på tillgänglig marknadsinformation i sin bedömning. Individuella transaktionspriser kanske inte är indikativa för marknadsvärde, men analys av sådana marknadsdata bör beaktas i värderingsprocessen.

6.6. Marknader med dåliga eller vikande marknadsförhållanden har kanske inte alltid tillräckligt många "frivilliga säljare". Vissa (men inte nödvändigtvis alla) transaktioner kan involvera inslag av ekonomiskt (eller annat) tvång eller ske under förhållanden som minskar eller omintetgör vissa säljares faktiska frivillighet. Värderingsmannen måste ta hänsyn till alla viktiga faktorer på en sådan marknad och ge specifika transaktioner de vikter som enligt hans åsikt bäst återspeglar marknadsläget. Vid fastighetsförsäljningar är det oftast likvidatorernas ansvar att få bästa möjliga pris. Transaktioner kan dock genomföras utan tillräckligt noggrann eller tillräckligt lång marknadsföring. Värderingsmannen måste avgöra i vilken utsträckning sådana transaktioner uppfyller villkoren i fastställandet av marknadsvärde och vilken vikt som ska tillmätas sådana uppgifter.

6.7. Under övergångsmarknadsperioder som kännetecknas av kraftiga prisfluktuationer finns risk för över- eller undervärdering av fastigheten i fråga på grund av ett fel i valet av vikter som tillskrivs data från verkliga transaktioner, eller på grund av orimliga marknadsprognoser. Under dessa omständigheter måste värderaren noggrant analysera och tolka det aktuella tillståndet på marknaden och de trender som finns i den, och se till att hans rapport helt avslöjar resultaten av hans forskning.

6.8. Begreppet Marknadsvärde förutsätter också att fastigheten vid transaktioner som bestämmer Marknadsvärdet har lagts ut till allmän försäljning under tillräckligt lång tid och med adekvat publicitet. Det antas att dessa aktiviteter föregick den effektiva värderingsdagen. Marknaderna för anläggningstillgångar skiljer sig vanligtvis från marknaderna för aktier, obligationer och andra omsättningstillgångar. Fastighetsobjekt, som är huvudtillgångarna, kan i större utsträckning anses vara unika. De säljs vanligtvis mer sällan och marknaderna för dem är mindre formaliserade och mindre effektiva än till exempel marknaden för registrerade värdepapper. Dessutom är de underliggande tillgångarna mindre likvida. På grundval av detta, och med tanke på att egendom av denna karaktär inte är ett vanligt föremål för försäljning av allmänheten, kräver marknadsvärdet för de underliggande tillgångarna en betydande tidsperiod för adekvat marknadsföring och förhandling.

6.9. Inkomstgivande fastighet som fungerar som en långsiktig placering av ett företag - ett holdingbolag - en pensionsfond, ett förvaltningsbolag eller ett bolag med liknande ägandeform - värderas vanligtvis utifrån en individuell tillgångsfördelning enl. med ett etablerat tilldelningssystem. Det sammanlagda "portföljens" marknadsvärde för sådana tillgångar kan vara större (eller omvänt mindre) än summan av marknadsvärdena för de individuella komponenterna.

6.10. Varje utvärdering måste ses mot bakgrund av de mål för vilka den genomförs. Om syftet med värderingen är relaterat till upprättande av finansiell dokumentation, så ska Värderaren förutom att uppfylla alla andra rapporteringskrav i sin rapport klargöra till vilket tillgångsslag varje föremålsfastighet klassificeras.

6.11. I undantagsfall kan Marknadsvärdet uttryckas som ett negativt värde. Sådana situationer inkluderar vissa fall av arrenderätt, specifika specialfastigheter, föråldrade fastigheter med rivningskostnader som överstiger markens värde, vissa miljöovänliga fastigheter och andra. I vissa länder anges inte närvaron av negativa värden i de finansiella rapporterna.
7,0. Krav på rapportens struktur
7.1. Utvärderingsrapporten får inte vara tvetydig eller vilseledande. Den värdering som görs i syfte att beräkna marknadsvärdet måste uppfylla kraven i avsnitt 5. Rapporten ska innehålla en beskrivning av den specifika tillämpningen av begreppet marknadsvärde som definieras i dessa standarder, tillsammans med en indikation på hur värdet har varit behandlas i termer av användbarhet eller bästa användning (eller den mest sannolika användningen), och redogörelsen för eventuella betydande lokaler.

7.2. Vid beräkningen av marknadsvärdet måste värderaren tydligt identifiera det effektiva värderingsdatumet (det datum från vilket det uppskattade värdet fastställs), syftet med och målen med värderingen och andra relevanta kriterier så att resultaten, bedömningarna och slutsatserna i rapporten kan tolkas adekvat.

7.3. Även om användningen av alternativa definitioner av värde kan vara acceptabel under vissa omständigheter, bör Värderaren se till att, om de används, sådana alternativa definitioner inte tolkas som representerande Marknadsvärde.

7.4. För det fall bedömningen utförs av en "intern bedömare", d.v.s. för dem som arbetar antingen i det företag som äger den fastighet som värderas, eller i den revisionsfirma som ansvarar för att föra bokslut och/eller upprätta företagets bokslut, bör en särskild klausul finnas i värderingslagen eller rapporten som anger existensen och arten av sådana relationer.
8,0. Avvikelseförhållanden
8.1. I vissa stater kan värderingsmannen vara tvungen att använda eller hänvisa till någon specifik definition av marknadsvärde för att följa de lagliga eller regulatoriska kraven i den jurisdiktion där värderingen utförs. Om resultaten av bedömningen kommer att spridas utanför jurisdiktionen till omfattningen internationella standarder eller där en lokal definition skulle kunna leda till feltolkning, bör värderaren också använda definitionen som ges i dessa standarder och ange om valet av en alternativ definition skulle resultera i en förändring av värderingsresultaten.
9,0. Ikraftträdande datum
9.1. Denna internationella värderingsstandard trädde i kraft den 24 mars 1994.

Den 2 juni 2016 släppte ISSC den andra (och sista) delen av den nya versionen av IES för kommentar. Vi påminner om att den första delen av IVS 2017-standarderna släpptes för kommentarer den 8 april 2016 (se sammanfattning nr 1 med deras analys). Den andra delen av IES 2017, som också är öppen för offentliga kommentarer under en tremånadersperiod, innehåller följande standarder:

I grund och botten är dessa standarder baserade på liknande standarder som finns tillgängliga i den tidigare utgåvan av IVS (ISO 2011), med undantag för att de tidigare underavsnitten av "Kommentarer till standarden" som finns i standardtexten nu ingår i normativa kraven i själva standarderna, vilket tar bort alla tvivel om den obligatoriska användningen av sådana "kommentarer", som tidigare uppstått bland användare av MSO.

ISO 101-103 nu även gälla för granskning av utvärderingsrapporter - en sådan utvidgning av deras räckvidd har krävt motsvarande ändringar i texten till dessa standarder. Den tidigare versionen av IVS 101 Engagement of Evaluation krävde att frågelistan specificerades skriftligt innan arbetet påbörjas. Den underliggande principen för den nya standarden 101 är värderingsmannens ansvar att säkerställa att alla parter i värderingsuppdraget förstår omfattningen av det inblandade arbetet. Även om en skriftlig bedömningsuppgift är det mest effektiva sättet att uppnå detta resultat, är det nu erkänt att en skriftlig uppgift inte alltid kommer att vara möjlig eller nödvändig under alla omständigheter, i synnerhet när man förbereder "interna bedömningar". Vid externa oberoende utvärderingar är dock värderingsmannen, liksom tidigare, skyldig att ha en formaliserad uppgift för utvärderingen senast när rapporten avges.

MSO 200–400 inte har genomgått väsentliga förändringar, även om en viktig förändring i praktiskt hänseende i IVS 400 "Rätt till fastighet" är att möjligheten att bedöma marknadsvärdet på inkomstbringande egendom nu uttryckligen som ett led i övervägandet av inkomstsynen. deklarerats, med hänsyn tagen till kostnaderna för att anskaffa kapital (kapitalkostnad) hos potentiella köpare, det vill säga möjligheten att använda kapitaliseringstekniken för bolån (Elwood-metoden) som marknadsmetod värdering som ger fastställandet av hållbara/fundamentala marknadsvärden.

Den nya standarden är MCO 410"Fastighetsvärdering för utveckling". Exploateringsfastighet definieras på följande sätt: ”Exploateringsfastighet är i allmänhet fastighet som har potential för utveckling och där dess värde i befintligt bruk understiger marknadsvärdet. Med exploateringsfastighet avses i standardsammanhang äganderätt till fastigheter för vilka vid värderingstillfället antingen ombyggnad/exploatering förväntas eller sådan ombyggnad redan har påbörjats. Som en grundläggande metod för att värdera sådan fastighet föreslås att man använder residualmetoden, som bygger på att kostnaderna för dess färdigställande subtraheras från det framtida uppskattade marknadsvärdet av försäljningen av fastigheten (med hänsyn till alla osäkerheter och diskontering av intertemporala flöden , samt justering för utvecklarens vinst). Standarden täcker i detalj alla aspekter av tillämpningen av denna metod och de krav som förutses i samband med den. Denna standard är en väsentligt reviderad generalisering av den tidigare IVS 233 Investment Property på utvecklingsstadiet, som ingick i IVS 2011, dvs. nu är omfattningen av denna standard generaliserad och den gäller inte bara för fastigheter som är klassificerade i redovisningen (eller kommer att klassificeras efter ombyggnad/exploatering) som "investeringsfastighet" (inklusive mark).

IVS 500 Finansiella instrument har inte heller genomgått betydande förändringar när det gäller detaljnivån för ämnesområdets omfattning - det är fortfarande en ganska översiktlig standard, inte relaterad till metoderna för att genomföra en värdering finansiella instrument som sådan. The Russian Society of Appraisers, tillsammans med arbetsgruppen för kommissionen för bedömningsaktiviteter under den ryska vetenskapsakademins vetenskapliga råd för eurasisk ekonomisk integration, modernisering och hållbar utveckling, baserat på standarden för finansiella tillgångar från den tidigare upplagan av IVS 2011, utarbetade ett utkast till standard för en mer detaljerad tillämpningsnivå för att genomföra en praktisk bedömning av en mängd olika finansiella verktyg, som finns tillgänglig i kommissionens Facebook-grupp.

Inom ramen för ISA 2017-projektet förväntas inte införandet av standardtillämpningar i ISA-koden (det fanns två sådana tillämpningar i ISA 2011-koden - "Värderingar för finansiella rapporteringsändamål" och "Utvärdering av rättigheter till fastigheter för Säkert lån”).

Den andra omgången av utkast till IVS 2017 kommer att vara öppen för diskussion under en tre månader lång remissperiod som avslutas den 31 augusti 2016. Offentliga samråd om den första omgången av utkast till IVS 2017-standarder (Introduktion och principer för IVS, samt standarder för värderingsbaser och tillvägagångssätt och standard för värdering av immateriella tillgångar - se sammanfattning nr 1) kommer att slutföras den 7 juli 2016

Förslag och kommentarer från den ryska professionella bedömningsgemenskapen angående de granskade utkasten till standarder för IVS 2017 för deras analys, översättning och överföring till IVS kan skickas till Russian Society of Appraisers på adresserna [e-postskyddad] och [e-postskyddad]

En enda fil, inklusive utkast till alla standarder för IVS 2017, finns tillgänglig på ISC:s webbplats på

Internationella värderingsstandarder IVS 2003-05 1

2. Huvudpunkterna i rapporten 3

Radikal förändring och harmonisering av standarder 3

USA:s särställning och inställningen till amerikanska standarder 4

Övergång till IFRS 5

3. Redovisningsmodell för verkligt värde antagen 7

ROO kommentar. 7

4. Standard 3 (MSO 3) från Code of Valuation Standards (SSO ROO) 2005-03-2. Sammanställning av utvärderingsrapporten 9

Förhållande till finansiella rapporteringsstandarder 9

villkor för att ingå ett kontrakt, en vägledande lista med frågor för utvärdering 12

6. MTR ROO 2005-04-02. Metod för att tillämpa bedömningen. Värdering för bokslut 15

Definitioner av internationella värderingsstandarder 15

IFRS definitioner. femton

7. MTR ROO 2005-11-3 Metodriktlinjer för bedömning nr 11 (MR 11). Examination av betyg 17

Inledning 17

Användningsområde 17

Definitioner 18

Förhållande till finansiella rapporteringsstandarder 19

Guide 19

Ikraftträdande 20

Bilaga 3 (ECO 2003). Granskning av en annan värderingsmans bedömningsrapporter 21

Inledning 21

Granskningsprocess 21

Granskning av utvärderingsrapporten 22

^

Internationella värderingsstandarder IVS 2003-05

Denna rapport ägnas åt värderingsstandarderna för det ryska samfundet för värderingsmän (SSO ROO 2005) och utarbetades med deltagande av det nationella rådet för värderingsverksamhet i Ryska federationen och det vetenskapliga rådet "National Property Management Strategy" vid avdelningen för Samhällsvetenskap av Ryska vetenskapsakademin.

Uppsättningen av värderingsstandarder är avsedd att användas i Ryska federationen, såväl som i partnergemenskapen med organisationer för värderingsmän från OSS-länderna, i full överensstämmelse med de accepterade:

Internationella värderingsstandarder (ISO 2003-05) - "White Book";

Europeiska värderingsstandarder (ECO 2003) - Blå bok;

Samt med formuleringarna som officiellt ingår i IVS från de senaste International Financial Reporting Standards (IFRS 2004).

Internationella och europeiska bedömningsstandarder antas av relevanta icke-statliga organisationer: ^ International Committee for Valuation Standards (IVSC) och European Group of Associations of Appraisers (EGAO).

Russian Society of Appraisers (ROO) är medlem i båda dessa organisationer. På grundval av officiellt erhållna rättigheter översätter och publicerar ROO MSO och ESS på ryska.
^

2. Viktiga höjdpunkter i rapporten

Jag tror att en betydande del av de närvarande är människor som på något sätt är kopplade till affärer. Många av dem minns omvärderingen av anläggningstillgångar i slutet av 90-talet. Och mins den här tiden med nöje!

Sedan 2005 kommer den världsomspännande övergången till IFRS inte att gå förbi Ryssland. För värderingsmän innebär detta en enorm milstolpe.

Men för att klara detta stadium räcker inte de färdigheter och kunskaper som finns tillgängliga för närvarande. Vad mer som behövs återspeglas delvis i de internationella standarderna, och jag hoppas kunna diskutera detta inom den närmaste timmen.

Och nu några ord varför det är viktigt för värderingssamfundet att anta IVS och IFRS
^

Radikal förändring och harmonisering av standarder

Dessa principer följs nu av nästan alla nationella organisationer för värderingsmän, inklusive de som länge har bildat sina egna värderingsstandarder.

Den äldsta och mest auktoritativa organisationen av värderingsmän i världen - Royal Institute of Certified Surveyors (RICS, UK) - stödde i den nya upplagan av sina standarder, som värderingsmännen kallar "Red Book", ICSO:s innovationer i form av bedömningar för finansiell rapportering och för utlåningsändamål.

Och detta innebär ett samtidigt erkännande av de radikala förändringar som har skett under åren i en annan "Red Book" - i International Financial Reporting Standards (IFRS); som i sin tur överenskoms med den internationella organisationen som förenar kommissioner om värdepapper(MOOKTSB).

En särskild roll i utvecklingen av nytt ekonomiskt tänkande spelas av professionella värderingsaktiviteter. Den senaste praxisen för fastighetsvärdering erkänner "fredlig samexistens", främst:

^ Marknadsvärde (verkligt). egendom, som "reflekterar marknadsaktörernas kollektiva uppfattning och kollektiva handlingar, och är grunden för att värdera de flesta resurserna i ekonomin marknadstyp” (MSO), och det är också ett ”objektivt fastställt värde i utbyte vid ett givet datum” (ESO);

^ Investeringsvärde eller "värde" egendom "för en specifik investerare eller grupp av investerare, med fastställda värdeinvesteringsmål" (MVS), och det är " nyttjandevärde baserat på subjektiv, icke-marknadsbaserad värdering tillgångens ekonomiska nytta för företaget” (ESO).

Värderingsmännens yrkesspråk har blivit testplatsen för de grundläggande begreppen (kategorierna) inom politisk ekonomi (eller "ekonomi"), såväl som andra ekonomiska discipliner, främst finans och redovisning, bank- och investeringsanalys, bolagsstyrning.

Värderingsstandarderna gör nu en tydlig åtskillnad mellan värderingar och in natura (eller tekniska) värderingar, främst för utvinningsindustrin och för teknik.

Då, på 1980-talet, uppfattades ”fair valuation” (förutsatt utbyte) som ett uttryck för det ”nationella ekonomiska tillvägagångssättet för att utvärdera effektivitet”, och individuell utvärdering för företag (av resursanvändning) förknippades med s.k. "självförsörjande tillvägagångssätt". Och varje tillvägagångssätt tilldelades sin egen speciella roll - exakt samma är implementerat i modern metodik vid bedömning av marknadsvärdet (verkligt) och investeringsvärdet för samma fastighet.

Det största hindret för att behärska IFRS (när man byter till dessa standarder för revisorer, dvs. företrädare för det mest massiva ekonomiska yrket) och MSO är att en revisor eller värderingsman måste ha sin egen professionell åsikt och artikulerade bedömningar(först - i ord, och först därefter - i siffror och i "monetära termer").

Harmonisering av värderingsstandarder med yrken revisorer och revisorer är av särskild vikt på grund av det faktum att från januari 2005, i hela det internationella samfundet, såväl som i Ryssland, kommer de planerade omvandlingarna i samband med övergången till internationella standarder att börja i alla dessa områden.
^

USA:s särställning och inställningen till amerikanska standarder

USA har inte antagit IFRS. USA erkänner inte Fair Value Agreement. Tillgångar redovisas till avskrivningsbart anskaffningsvärde ( i översättningar till ryska kallar revisorerna dem felaktigt - antingen initialkostnaden, restkostnaden eller ersättningskostnaden). Frågan om hur tillgångar ska "redovisas" i balansräkningen är en av nyckelfrågorna som måste tas upp."

Från auktoritativa källor är det känt att, efter att ha övergett "harmoniseringen" av standarder, utesluter amerikanerna - med allt prat om deras konvergens - övergången av sina finansiella rapporter till ett rimligt (marknads)värde.

Koalitionen, bildad av sju amerikanska och kanadensiska värderingsorganisationer, "avser att uppmuntra användningen av marknadsvärdekoncept och hjälpa till att påskynda förenklingen och konvergensen av internationella och amerikanska finansiella rapporteringsstandarder." Men utsikterna global harmonisering inte ens övervägd.

I praktiken av ekonomiska mätningar använder amerikanerna de enklaste förutsättningarna, med tanke på - och inte utan anledning - deras institutionella marknadssystem så perfekt att det ger närhet till det teoretiska konceptet "perfekt konkurrens".

Detta är faktiskt inte fallet i något annat land i världen. Och om man håller med om detta, så blir det tydligt varför i USA det nuvarande marknadsvärdet ligger nära de amorterade historiska kostnaderna, vilket i praktiken kan mätas enklare och mer tillförlitligt. Även om för värderingsmän så klart minskar utrymmet för att tillämpa sina kunskaper och färdigheter. Därför agerar amerikanska värderingsmän på erövra en "plats i solen" skiljer sig mycket från beteendet hos värderingsmän i alla andra länder.

Allt detta är mycket viktigt att veta. Ryska värderingsmän, som har rapporterat till amerikanska standarder sedan 1993. I förhållande till ekonomisk teori är kunskap om amerikanska skrifter och forskningsdata oerhört viktig. Men ju närmare till praktiskt arbete revisorer eller värderingsmän, de farligare använda amerikanska standarder och, speciellt mallar., utan en fast övertygelse om att deras metodologiska grunder motsvarar ryska förhållanden.

Därför slutade Russian Society of Appraisers, efter att ha gjort översättningar 1996-98, därefter att översätta och tillämpa standarderna för Appraisal Foundation (USPAP), såväl som standarderna för andra amerikanska organisationer för värderingsmän, och övergick helt till att arbeta med metodiskt utveckla MSO och ESS.
^

Övergång till IFRS

Adoption ^ Code of Valuation Standards tillgodoser den inhemska ekonomins intressen och låter vårt land delta på lika villkor i internationellt samarbete över hela spektrumet av ekonomiska dimensioner.

Under 2005 kommer det att ske betydande förändringar i värderingsaktiviteterna i samband med den förväntade starten av den många gånger frustrerade övergången till en definitivt erkänd översättning till ryska International Financial Reporting Standards (IFRS). Denna översättning gjordes i slutet av november 2004 i London av en särskild grupp, och redovisningssamfundets reaktion på det föreslagna nya yrkesspråket är ännu inte känd.

Nyligen har det kommit rapporter om det ryska regeringen avser att godkänna översättningen av texten i finansiella rapporteringsstandarder till ryska, och detta kommer oundvikligen att vara kopplat till alla andra ekonomiska standarder, inklusive de för värderingsaktiviteter. Men allt internationella organisationer när det gäller ekonomiska dimensioner är icke-statliga, inga ryska statliga organisationer kan delta i dem och påverka innehållet i uppdaterade och kompletterade internationella standarder. Därför är det nödvändigt att ryska yrkesorganisationer själva börjar påverka bildandet av internationella standarder, och är säkra på att de kommer att tillämpas i Ryssland också.

Nationella rådet för värderingsverksamhet i Ryska federationen undertecknade ett samarbetsavtal med fonden förra sommaren "National Organization for Financial Accounting and Reporting Standards"(NSFO). I detta avtal är den första uppgiften att harmonisera ordlistorna för redovisnings- och värderingsvillkor.

Men kärnan i problemet ligger i den pågående förändringen av de metodologiska grunderna för ekonomiska mätningar, och framför allt i att tänka om inhemskt och bemästra den senaste vetenskapliga utvecklingen i världen, inklusive de som är relaterade till det professionella språket. När det gäller det ryska språkets egenheter för ekonomiska mätningar - hittills vetenskapliga arbeten fungerade inte alls. Nu kommer inhemska vetenskapliga organisationer att kunna använda Code of Valuation Standards 2005 för att ge en förståelse och lösning av detta problem - tillsammans med de organisationer och enskilda specialister som praktiskt taget är engagerade i värderingsaktiviteter.

Detta överklagande uttrycker den ståndpunkt som delas av medlemmarna i de två råden - det nationella rådet för värderingsverksamhet i Ryska federationen och det vetenskapliga rådet "National Property Management Strategy" vid Institutionen för samhällsvetenskap vid Ryska vetenskapsakademin (förkortat som Ryska vetenskapsakademins vetenskapliga råd).
^

3. Antagen redovisningsmodell för verkligt värde

(Nyheter - från ordföranden för IVSC)

Redovisning till verkligt värde är godkänd av International Accounting Standards Board som den föredragna basen för att mäta tillgångar.

Med införandet av IFRS i många delar av världen, och 2005 för alla börsnoterade företag i Europeiska Unionen, blir korrekt tillämpning av verkligt värde avgörande.

IASB och Financial Accounting Standards Board (FASB) samarbetar för att försöka harmonisera relevanta redovisningsstandarder. Frågan om hur tillgångar ska "redovisas" i balansräkningen är en av nyckelfrågorna som måste tas upp.

Samtidigt genomför FASB sin egen studie om Fair Value och har nyligen släppt ett utkast för diskussion.

IASB definierar verkligt värde som:

"det belopp för vilket en tillgång eller en specificerad skuld skulle bytas ut mellan kunniga, intresserade parter i en kommersiell (ärm" s- längd) handla."

Baserat på erfarenhet har det föreslagits att det bör finnas en mäthierarki - med fyra nivåer för bestämning av verkligt värde.

Nivå 1 bestäms av direkt hänvisning till det observerbara marknadspris . I avsaknad av detta - nivå 2 - krävs antagandet av någon modell för att beräkna marknadspriset. Nivå 3 - hänvisar till det pris som faktiskt betalats (förutsatt att det inte finns några övertygande bevis för att detta inte är representativt). Nivå 4 - Tillåter metoder som använder specifik, internt genererad data som kan beräknas tillförlitligt och som inte strider mot marknadens förväntningar.

^ Internationella värderingsstandarder (MSO) definierar marknadsvärde som:

"det uppskattade beloppet för vilket en tillgång skulle bytas ut vid värderingsdagen mellan en intresserad köpare och en intresserad säljare i en kommersiell transaktion (på armlängds avstånd) efter korrekt marknadsföring, där var och en av parterna skulle agera, med kännedom, försiktig och utan tvång".

Värderingsmannen har erfarenhet av att värdera liknande fastighet och känner till området för dess läge;

Värderingsmannen gjorde (eller gjorde inte) en personlig besiktning av fastigheten;

Ingen annan än de som identifierats i rapporten gav professionell hjälp vid utarbetandet av rapporten.

5.1.12. inkludera namn, professionell bedömarens kvalifikation och underskrift.

5.2. När utvärderingsrapporter lämnas in elektroniskt, Utvärderaren ska vidta rimliga åtgärder för att skydda data/textens integritet i rapporten och för att säkerställa att inga fel görs under överföringen. Programvaran måste säkerställa säkerheten för överföringen.

5.2.1. Sändningens art, datum och tidpunkt bör återspeglas, liksom möte, datum och tid för mottagandet. Programvaran måste tillåta bekräftelse av kvaliteten på data- och textöverföringen och konsistensen av den överförda och mottagna informationen, och även innehålla påståendet att rapporten inte kan läsas av någon annan än författaren.

Utvärderaren måste skydda digital signatur(signaturer) och full kontroll Värderare genom lösenord (PIN-koder), tekniska anordningar(säkerhetskort) eller på annat sätt. En signatur som registreras på en rapport elektroniskt anses äkta och innebär samma ansvarsnivå som en skriftlig signatur på en papperskopia av rapporten.

^ Original elektronisk och/eller papperskopia av rapporten , som överförs elektroniskt, måste bevaras av Värderingsmannen under den period som krävs enligt statens lagar, men i alla fall inte mindre än fem år. Filer med register över rapporter som överförs elektroniskt kan lagras på elektroniska, magnetiska eller andra medier. Obs: dokumentet måste innehålla en signatur!

Presentationsformen för Rapporten bestäms av värderingsmannen och beställaren utifrån instruktioner och specifikationer för ett visst värderingsuppdrag.

För alla utvärderingsrapporter ska all nödvändig dokumentation förvaras i arbetsfiler för att säkerställa utvärderingens resultat och slutsatser och ska bevaras under en period på minst 5 år efter avslutad utvärdering.
^

5. Standard 3 (ECO 2003). Bilaga 5. Ungefärliga villkor för ingående av kontrakt, en ungefärlig lista med frågor för utvärdering

Värderingsmannens namn och adress

Rapportdatum

Damer och herrar,

Nedan följer uppdraget för bedömning av objektet för ändamålen:

Objekt för bedömning:

^ Informationskällor: Ytterligare information om juridiska frågor,

Kopplad till ämnet egendom kan erhållas från...., information om ämnet

Bokföring från....

^ Besiktningsobjekt för bedömning: Organisationen av inspektionen av objektet kommer att ge ...

Klassificering av bedömningsobjektet: Bedömningsobjektet kan klassificeras

Som följer, beroende på syftet med värderingen: ägaren (för affärsmässig värdering), investeringar (i syfte att bestämma lönsamhet eller avkastning på kapital), överskott i förhållande till verksamheten, börsnoterade aktier definierade som rörelsekapital, etc.

^ Utvärderingsdatum: datum för bedömning, datum för rapport och datum för inspektion ska vara enligt följande:

Ytterligare krav: Kompetenskrav under paragrafer ^ Standard 2. (04-15) av dessa standarder (värderingsmans oberoende och yrkesansvarsförsäkring), användning av ESS, datum för slutförande av bedömningen, etc.

^ Specifikt innehåll i rapporten: Ange följande rapportinnehåll (följande lista är inte uttömmande, utan endast vägledande):

Beskrivning: läge, typ av reparation, transporttillgänglighet, dränering av platsen, socioekonomiska faktorer m.m.

^ Grund eller värdebas som de definieras i europeiska standarder
betyg:

Marknadspris;

Kostnad vid befintlig användning;

Kostnad vid alternativ användning;

Amorterad återanskaffningskostnad;

Tvångsförsäljningspris;

Beräkning av kostnad under befintlig användning;

Värdering vid ett datum i framtiden eller retrospektiv värdering m.m.

Värdering av maskiner och utrustning.

^ Marknadsöversikt: inklusive en bedömning av fastighetens marknadspotential, potentiella marknadsförändringar, aktuella trender, inkurans m.m.

Antaganden, inklusive tillgänglighet, fastställande av fastighetens marknadspotential, antaganden om förekomst av goodwill, renoveringar, stadsplanering, informationskällor gällande hyresvillkor, tillstånd, miljöfrågor m.m.

När det gäller miljöfrågor ska följande antaganden göras, som du inte under några omständigheter får ändra:

Vi har fått instruktioner om att det för denna bedömning inte föreligger någon förorening eller att kostnaden för saneringsarbetet är oväsentlig i förhållande till värdet på den fastighet som ska bedömas;

Vi har ingen information från någon studie eller rapport som indikerar förekomst av föroreningar eller farliga material;

Vi har inte genomfört någon forskning om tidigare eller framtida användning av marken under värderingen eller omgivande mark, för att fastställa faktumet av förorening av den utvärderade fastigheten från sådan användning eller från omgivande områden. Värdebedömningen bygger på dessa antaganden;

Inget ansvar tas i händelse av upptäckt av kontaminering, inte heller för brist på expertis eller vetenskaplig kunskap som är nödvändig för att upptäcka kontaminering. Om det senare fastställs att förorening finns på den bedömda platsen eller på någon angränsande plats, eller att det finns begränsningar för användningen av platsen som kan orsaka förorening, kan i alla sådana fall den slutliga kostnaden minskas.

Följande antaganden gjordes för reparationen:

Vi har inte gjort någon teknisk undersökning av byggnaderna och inte heller undersökt de delar av byggnaden som är stängda eller otillgängliga för besiktning. Vi anser att sådana delar av byggnaden är i gott skick. Vi kan inte uttala oss om skicket för de opåverkade delarna av objektet och rapporten ska inte ses som en bekräftelse på att byggnadens stomme och bärande konstruktion är i gott skick.

finansiella data; Vänligen rapportera uppgifter om hyra, byggkostnader, kassaflöde, diskonteringsräntor och avkastningsräntor och utför där så är möjligt lämpliga beräkningar och analyser för känslighet, risk m.m.

Planer, fotografier och bilagor: Bifoga till rapporten alla nödvändiga kartor och planer för området, byggnadsplaner (vid behov), data från tredje part, samt dokument om olika godkännanden, licenser och etc.

Publicering av resultat, ansvar för tredje parter och sekretess - utvärderarens förmåga och kontroll av kundens användning av rapporten. Du kanske inte håller med om formen av detta stycke, och detta uttalande kan förkortas i din rapport. Du måste dock acceptera följande föreslagna gränser för rapporten:

Varken hela eller någon del av denna Värderingsrapport/Utvärderingsintyg eller någon hänvisning till dessa dokument får införlivas i någon publikation, prospekt eller instruktion, eller utfärdas utan Värderingsmannens skriftliga godkännande av formen och sammanhanget för sådan publicering. Denna rapport är konfidentiell för dig och dina

Professionella rådgivare och kan användas för det enda syfte som anges ovan. Vi kan inte acceptera något ansvar om denna rapport används av någon annan för de angivna ändamålen eller på annat sätt.

Med avseende på konfidentialitet kräver vi dessutom att ingen publicering eller citering görs baserat på denna rapport utan vårt uttryckliga skriftliga medgivande till formen och innehållet.

^ Skatt och valuta som används: Du ska ange de antaganden som gjorts i redovisningen om de skattemässiga konsekvenserna av värderingen. Du måste utgå från att någon skattskyldighet inte uppstår. Värderingen kommer att presenteras i valutan i det land där värderingsobjektet finns, medan omvandlingen till andra länders valutor kommer att göras till växelkursen på värderingsdagen

^ Betalning för tjänster av en värderingsman: avtalad betalning för ovanstående arbete

Kommer att vara Exklusive resekostnader, egna utgifter och moms

Om du har några frågor eller om de punkter som anges i brevet, vänligen kontakta författaren till detta brev. Annars ber vi dig bekräfta att du accepterar instruktionerna i detta brev.

Med vänliga hälsningar,

Titel och position (i sin helhet).

Checklista för bedömning

Introduktion

Standard 9 beskriver de frågor som en värderingsman bör överväga i sin rapport. Denna standard ska läsas tillsammans med standard 9. Följande är de viktigaste frågorna som en värderingsman bör överväga när han utarbetar en rapport om nyttjandevärde:

Uppgift, datum och syfte med bedömningen;

Grunden för värderingen, inklusive typ och bestämning av värde;

Tillgångarnas ålder och deras klassificering;

Identifiering av tillgångar, deras plats och datum och omfattning av deras inspektion;

Normativ bas;

Eventuella särskilda antaganden och begränsande villkor;

Produktion, maskiner och utrustning;

Rapportera om bedömningens överensstämmelse med ECO-standarderna;

Andra frågor relaterade till utvärdering.
^

6. MTR ROO 2005-04-02. Metod för att tillämpa bedömningen. Värdering för finansiell rapportering

Definitioner av internationella värderingsstandarder

3.2. Upplupet återanskaffningskostnad(AZZ). Den aktuella kostnaden för att reproducera eller ersätta en tillgång minus fysiska avskrivningar och relevanta (relevanta) relevanta former av inkurans och optimering.

Förbättringar. Byggnader, strukturer eller landskapsförändringar som är permanenta och involverar arbetskraft och kapital och är utformade för att förbättra nyttan och värdet av fastigheten. Förbättringar har olika användningsområden och ekonomiska liv.

^ Specialiserad fastighet. Fastighet som sällan (om någonsin) säljs på den öppna marknaden, annat än genom att sälja den verksamhet eller organisation som den är en del av, på grund av dess unika karaktär som härrör från byggnadernas specialiserade karaktär, deras konfiguration, storlek, läge och andra omständigheter.
^

IFRS definitioner.

3.6. amorterat belopp. Kostnaden för att skapa/anskaffa en tillgång eller annat belopp som ersätter kostnaden i de finansiella rapporterna, minus dess restvärde (IFRS 16, punkt 6).

3.7. restvärde. Det uppskattade belopp som ett företag för närvarande skulle erhålla från avyttringen av en tillgång, efter avdrag för de förväntade kostnaderna för avyttring, om tillgången redan hade den ålder och det skick som förväntas vid slutet av dess nyttjandeperiod (IFRS 16.6.).

^ Fastighet upptagen av ägaren. Egendom som innehas av ägaren (eller leasetagaren enligt ett finansiellt leasingavtal) för användning i produktion eller tillhandahållande av varor eller tjänster, eller för administrativa ändamål. (IFRS 40.5).

^ Förvaltningsfastighet. Egendom (mark eller byggnad, eller del av en byggnad eller båda) som innehas (av ägaren eller leasetagaren enligt ett finansiellt leasingavtal) för att tjäna hyresintäkter eller för värdestegring eller båda, och inte för:

a) användning vid produktion eller tillhandahållande av varor eller tjänster, eller för
administrativa ändamål, eller

B) försäljning i den ordinarie verksamheten. (IFRS 40, 5.).

^ Redovisningsbelopp. Det belopp till vilket tillgången återspeglas i balansräkningen efter subtraktion
några ackumulerade avskrivningar och ackumulerade nedskrivningar
(IFRS 16, punkt 6; IFRS 36, punkt 6).

Avskrivning (avskrivning eller inlösen). Systematisk distribution
avskrivningsbart belopp för en tillgång över tiden fördelaktig användning. (IFRS 16,
punkt 6, IFRS 36, punkt 5).

^ Verkligt värde minus försäljningskostnader. Den mängd som kan
att erhålla från försäljning av en tillgång eller enhet som genererar kontantinkomst när
villkor för en rättvis uppgörelse mellan informerade och fria parter, för
minus kostnaderna för dess implementering (IFRS 36, punkt 6).

^ Nettoförsäljningsvärdet. Beräknat försäljningspris vid normalt underhåll
företag minus kostnaden för att utföra arbetet och beräknade kostnader,
krävs för försäljning (IFRS 2, punkt 6). Nettoförsäljningsvärde avser
det nettobelopp som ett företag förväntar sig att realisera från försäljning av varulager enligt
vanliga affärer. Verkligt värde återspeglar det belopp för vilket detsamma
själva aktierna kunde bytas i en transaktion mellan kunniga och
motiverade köpare och säljare på marknaden. Den första motsvarar
detaljerna i organisationen, den andra - nej. Nettoförsäljningsvärde för lagerburk
och inte vara lika med verkligt värde minus försäljningskostnader (IFRS 2,
punkt 7).

^ Återbetalningsbart belopp. Återvinningsvärdet för den tillgång eller affärsenheter som genererar
kontantinkomst är den största av följande två kvantiteter:

Dess verkliga värde minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde (IFRS 36, punkt 6).

^ Övervärderat belopp. Tillgångens verkliga värde vid omvärderingsdagen för
minus eventuella efterföljande ackumulering av avskrivningar och efterföljande
ackumulerade nedskrivningar (IFRS 36, punkt 31).

^ Anläggningstillgångar. Materiella tillgångar som:

A) innehas av företaget för användning i produktion eller leverans
till andra för produktion av tjänster eller produkter, för uthyrning eller för
administrativa ändamål;

b) förväntas användas för mer än en produktion
cykel (IFRS 16, punkt 6).

^ Användningskostnad. Nuvärdet av framtida kassaflöden,
som förväntas erhållas från den genererande tillgången eller affärsenheten
kontantinkomst (IFRS 36, punkt 6).
^

7. MTR ROO 2005-11-3 Metodriktlinjer för bedömning nr 11 (MR 11). Granskning av uppskattningar

Introduktion

1.2. På grund av behovet av att säkerställa noggrannheten, relevansen och kvaliteten på värderingsrapporter har värderingsexpertis blivit en integrerad del av yrkesutövningen. Vid granskningen av bedömningen beaktas bedömningens riktighet, konsekvens, giltighet och fullständighet.

En bedömningsgranskning kan kräva medverkan av experter med specialiserade
kunskaper inom byggområdet, inkomst av fastighet, i juridik och
skatter eller miljöfrågor.

En bedömningsgenomgång ger en verifiering av tillförlitligheten av
bedömningar med fokus på:

den uppenbara adekvatheten och relevansen av de data som används och
gjorda förfrågningar;

Lämpligheten av tillämpade metoder och metoder;

Kontrollera om analysen, åsikterna och slutsatserna är relevanta
och motiverad;

Kontrollera om den presenterade produkten är generellt
följer eller överskrider de allmänt accepterade värderingsprinciperna.

1.3. Bedömningar granskas av olika anledningar, inklusive:

1.3.1. due diligence som krävs för ekonomisk
rapportering och tillgångsförvaltning;

Vittnesmål från experter i rättstvister och liknande situationer;

Grunder för affärsbeslut

Avgöra om en rapport uppfyller regulatoriska krav när:

värderingar används som en del av bolåneprocessen,
särskilt inteckningar försäkrade och reglerade av staten;

Det är nödvändigt att kontrollera om bedömarna följt regelverket
standarder och krav inom dess jurisdiktion.
^

Applikationsområde

Efterlevnaden av denna manual anförtros åt Värderingsmannen, som inom ramen för tillsyn och ledning undertecknar expertutlåtandet om bedömningen och tar därmed ansvar för innehållet i detta expertutlåtande.

Definitioner

En värdering av en värdering kan stödja samma slutsats om värdet som granskas, eller så kan det leda till oenighet med slutsatsen om det värdet. Värderingsgranskningar ger en trovärdighetskontroll av värderingen, såväl som verifiering av Värderarens arbete som utvecklat den, vad gäller Värderarens kunskap, erfarenhet och oberoende.

I vissa stater kan värderingsundersökningen också fastställa en uppdatering utförd av värderaren för samma värderingsföretag som utförde den ursprungliga värderingen.

Utvärderingsorganisationer runt om i världen skiljer på olika typer av expertis, t.ex. administrativa undersökningar (efterlevnadsundersökningar), tekniska undersökningar, skrivbordsundersökningar, fältundersökningar, undersökningar som syftar till att säkerställa att bedömningen genomförs enligt professionella standarder(där de värdegrunder som används i den aktuella värderingen accepteras), undersökningar som samlar in allmän marknadsinformation att stödja eller utmana ett värdebedömning, och expertis, som kontrollera specifika uppgifter i den aktuella bedömningen med jämförbara uppgifter från urvalsgruppen,

^ Administrativ expertis (compliance expertis). En granskning av en värdering av en kund eller användare av värderingstjänster, som en fråga om due diligence när värderingen ska användas i beslutsfattande syften såsom tecknande, köp eller försäljning av fastighet. Värderingsmannen kan vid enstaka tillfällen genomföra administrativa granskningar för att hjälpa klienten att utföra dessa funktioner. En administrativ granskning görs också för att säkerställa att värderingen uppfyller eller överstiger alla eller överstiger alla efterlevnad eller marknadsspecifika riktlinjer och, som ett minimum, följer de allmänt accepterade värderingsprinciperna (GPR).

^ Teknisk expertis. En värderingsgranskning utförd av Värderaren för att bilda sig en uppfattning om huruvida analysen, åsikterna och slutsatserna i den granskade rapporten är relevanta, rimliga och acceptabla.

3.4. ^ Desktop expertis. Granskning av bedömningen, begränsad till de uppgifter som presenteras i rapporten, som kan eller inte kan verifieras oberoende. Utförs vanligtvis med hjälp av en checklista med artiklar. Granskaren kontrollerar noggrannheten i beräkningarna, uppgifternas giltighet, metodikens relevans och efterlevnad av kundens instruktioner, myndighetskrav och professionella standarder. Se även Fältundersökning.

^ Fältundersökning. En värderingsgenomgång, som innefattar en kartläggning av den aktuella fastighetens exteriör och ibland interiör, och eventuellt en kartläggning av jämförbara fastigheter, för att bekräfta de uppgifter som redovisas i rapporten. Detta görs vanligtvis med hjälp av en checklista som täcker de punkter som ska kontrolleras i skrivbordsutvärderingen och kan också inkludera validering av marknadsdata, forskning för att samla in ytterligare data och verifiering av programvaran som används för att förbereda rapporten. Se även Desktopexpertis.

^ Revisionsberättelse. Ett skriftligt uttalande som beskriver granskningens omfattning
kartläggning, sammanfattar iakttagelserna och uttrycker revisorns slutsats
angående riktigheten av bokslutet när det gäller att presentera företagets finansiella ställning för en viss period.
^

Förhållande till Financial Reporting Standards

Förvaltning

5.1.1. identifiera klienten och avsedda användare av Värderingsexperten, den avsedda användningen av Expertvärderingsmannens åsikter och slutsatser samt syftet med uppdraget; identifiera den aktuella fastigheten, datumet för Värderingsexpertisen, de fastighets- och fastighetsintressen som värderats i rapporten i fråga och giltighetsdatumet för yttrandet i den aktuella rapporten och den eller de Värderingsmän som har färdigställt rapporten i fråga;

Identifiera gränserna för undersökningsprocessen som ska utföras;

Identifiera alla antaganden och begränsande villkor i utvärderingsgranskningen;

Utveckla en uppfattning om fullständigheten av den rapport som behandlas inom ramen för det arbete som gäller för uppdraget;

Utveckla en åsikt om uppgifternas uppenbara lämplighet och relevans och eventuella förbättringar;

Utveckla en åsikt om lämpligheten av de metoder och metoder som används och utveckla skäl för överenskommelser eller eventuella oenigheter med den aktuella rapporten; och

Utveckla en slutsats om huruvida analysen, åsikterna och slutsatserna i det arbete som övervägs är relevanta, rimliga och acceptabla.

5.2. Vid presentation av resultatet av bedömningsprövningen ska bedömaren-experten:

Ange namnen på klienten och avsedda användare; den avsedda användningen av uppdragets resultat och syftet med uppdraget;

Ange vilken information som ska identifieras i enlighet med punkterna 5.1.1-5.1.4 (ovan);

Ange arten, omfattningen och detaljerna i den genomförda undersökningsprocessen;

Ange de åsikter, skäl och slutsatser som krävs i punkterna 5.1.5-5.1.8 (ovan);

Ange om all relevant information finns med;

Inkludera det undertecknade intyget i tentamensrapporten.

5.3. Bedömaren-experten bör inte överväga händelser som påverkar fastigheten
eller marknaden efter värderingen, men bara information som kan vara
lätt att få ut på marknaden vid tidpunkten för utvärderingen.

5.4. Utvärderaren-experten måste fullständigt förklara skälen för att instämma eller inte hålla med om slutsatserna i utvärderingsrapporten.

5.4.1. Om bedömaren instämmer i slutsatserna i värderingsrapporten,
fullständigt förklara och avslöja skälen till sådant samtycke.

Om bedömaren inte håller med om slutsatserna i värderingsrapporten, bör skälen till sådan oenighet förklaras fullständigt och avslöjas.

Om bedömaren inte är i besittning av alla fakta och information,
som bedömaren åberopat, ska bedömaren upplysa om begränsningarna
deras slutsatser.

5.5. Om omfattningen av det utförda arbetet är tillräckligt för att motivera en ny värdering, bör sådan värdering uppfylla kraven i International Valuation Standards och IVS Code of Conduct.
^

Ikraftträdande datum

Bilaga 3 (ECO 2003). Granskning av andra värderingsmäns värderingsrapporter

Introduktion

Innan en tredje part granskar en rapport måste de göra det
inhämta skriftligt tillstånd från författarna till utvärderingsrapporten. Det är dock inte alltid praktiskt möjligt att få skriftligt tillstånd, till exempel när värderaren ger råd till en budgivare om olika aspekter av innehållet i företagets värderingsrapport.

Genomförandet av en rapportgranskning består i att kontrollera andra bedömares arbete för att avgöra om de erhållna resultaten överensstämmer med kraven i ECO 2003 eller andra nationella standarder, samt överensstämmelsen mellan de erhållna resultaten med källdata i rapporten och annan känd information.

Granskning av bedömningen inkluderar att skriva en separat rapport (recension),
som återspeglar resultatet av granskningen. Innehållet i recensionen annat än information
om kontroll av bedömningsförfarandenas fullständighet och konsekvens omfattar också