ক্যাপিটালাইজেশন হারের গণনা (ন্যায্যতা)। ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি

পি জন্য ক্যাপিটালাইজেশন অনুপাত গণনা করতে নিম্নলিখিত পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়:

• - বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি;
• - ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি দ্বারা।

বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি ব্যবহার করে রিটার্ন মূলধন হারের গণনা

বাজার নিষ্কাশনের পদ্ধতি, দৃশ্যত, আপনাকে রিয়েল এস্টেটের জন্য মূলধন অনুপাতের সর্বাধিক পর্যাপ্ত মান নির্ধারণ করতে দেয়।

আপনি জানেন, মূলধন অনুপাত সমান:

যেখানে: কে - মূলধন অনুপাত;

NOR1 - নেট অপারেটিং আয়ের পূর্বাভাস মূল্য;

C0 - মূল্যায়নের তারিখে সম্পত্তির মূল্য;

NOR0 হল মূল্যায়নের তারিখ অনুযায়ী নেট অপারেটিং আয়ের বর্তমান মান;

t হল নেট অপারেটিং আয়ের বার্ষিক বৃদ্ধির হার।

নেট অপারেটিং আয়ের বাজার মূল্যের ডেটা, একটি নিয়ম হিসাবে, মূল্যায়নকারীর কাছে উপলব্ধ তথ্যে উপলব্ধ না থাকার কারণে, বাজার নিষ্কাশনের জন্য প্রস্তাবিত ভাড়ার মূল্য ব্যবহার করা প্রয়োজন। এই ক্ষেত্রে, গণনা করা নির্ভরতা ফর্ম নেয়:

যেখানে: A1i - i-th সম্পত্তির ভাড়ার পূর্বাভাস মূল্য;

A0i - মূল্যায়নের তারিখে i-th সম্পত্তির ভাড়ার মূল্য;

C0i - মূল্যায়নের তারিখে i-ম সম্পত্তির মূল্য

a1 - সম্পত্তির কম ব্যবহার করার গড় বাজার সহগ;

a2 - ভাড়ার অপারেটিং খরচের অনুপাতের গড় বাজার মূল্য;

n - রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের সংখ্যা, যার তথ্য অনুযায়ী বাজার নিষ্কাশন করা হয়।

মূল্যায়নের বস্তুর অনুরূপ প্রাঙ্গনের জন্য বাজারের ডেটা বিবেচনা করুন।

ট্যাব। 18 - বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি ব্যবহার করে বয়সের মূলধন হারের গণনা

ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি ব্যবহার করে রিটার্ন মূলধন হারের গণনা

ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি ব্যবহার করে গণনা করা মূলধনের হারের মধ্যে মূলধনের রিটার্নের হার (ডিসকাউন্ট রেট) এবং রিটার্নের হার অন্তর্ভুক্ত।

ছাড়ের হার ঝুঁকি-মুক্ত হার এবং প্রিমিয়ামের সমষ্টি দ্বারা নির্ধারিত হয়, সম্পত্তির অন্তর্নিহিত অতিরিক্ত ঝুঁকিগুলিকে প্রতিফলিত করে, যা অন্যান্য বিনিয়োগ যানবাহনের তুলনায় ঝুঁকিমুক্ত বলে বিবেচিত হয়।

মূল্যায়ন অনুশীলনে, এটি বিভিন্ন ধরণের ঝুঁকির প্রিমিয়াম একক করার প্রথাগত: রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের ঝুঁকির জন্য একটি প্রিমিয়াম, কম তারল্যের জন্য একটি প্রিমিয়াম এবং বিনিয়োগ ব্যবস্থাপনার জন্য একটি প্রিমিয়াম৷

সময়ের সাথে সাথে (প্রাথমিকভাবে রিয়েল এস্টেটের জন্য) মূল্য হারায় এমন যেকোন সম্পদের মূলধনের অনুপাত দুটি অংশ নিয়ে গঠিত: বিনিয়োগের মূলধনের উপর রিটার্নের হার (R0) এবং মূলধনের উপর রিটার্নের হার (SFF)।

একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য, সাধারণত এক বছরের জন্য আয়কে মূলধন করতে সম্পত্তির মূল্যায়নে মূলধনের সহগ (হার) ব্যবহার করা হয়। মূলধন হার সম্পত্তি দ্বারা উত্পন্ন মোট আয়ের পরিমাণ এবং এর মূল্যের সম্পূর্ণ মূল্যের মধ্যে সম্পর্ক প্রকাশ করে।

মূলধন হার (R0) গণনা করার পদ্ধতিগুলির মধ্যে একটি হল "সম্পত্তির মান পরিবর্তনের জন্য সামঞ্জস্য করা মূলধন অনুপাতের গণনা।" এই গণনাটি বিনিয়োগের উপর রিটার্ন এবং পর্যালোচনাধীন সময়ের জন্য বস্তুর মান পরিবর্তনের জন্য ক্ষতিপূরণ উভয়কেই বিবেচনা করে।

বিনিয়োগের উপর রিটার্ন রিটার্নের হার, বা ডিসকাউন্ট রেট, বা আরও সঠিকভাবে, রিটার্নের চূড়ান্ত হার (চূড়ান্ত রিটার্ন) প্রতিফলিত করে যে পুরো হোল্ডিং সময়কালকে বিবেচনায় নেওয়া হয়। মোট মূলধন হার এবং চূড়ান্ত রিটার্নের মধ্যে একটি কার্যকরী সম্পর্ক রয়েছে।

যেখানে: R0 - মূলধন হার;

পুনঃ- ডিসকাউন্ট রেট, বা বিনিয়োগের সম্পূর্ণ পরিমাণের জন্য রিটার্নের হার (রিটার্ন);

মূল্য ভাগ করা পরিবর্তন;

SFF - রিটার্ন রেট (প্রতিদান তহবিল ফ্যাক্টর)।

ক্যাপিটালাইজেশন রেট (R0) এর মধ্যে মূলধনের রিটার্নের হার (Re) এবং রিটার্নের হার (SFF) অন্তর্ভুক্ত থাকে, যা মূলধন পুনরুদ্ধার তহবিলে অবদান রাখে।

X SFF - সমীকরণের একজন সদস্য যা সম্পত্তির মান পরিবর্তনের জন্য ক্ষতিপূরণ দেয় (মান পরিবর্তন হলে ফেরতের হার)।

যেখানে: - শেয়ারের মূল্য পরিবর্তন;

FV - হোল্ডিং পিরিয়ডের শেষে সম্পত্তির সম্ভাব্য পুনঃবিক্রয়ের মূল্য (প্রত্যাবর্তন);

V হল সম্পত্তির মান।

ক্ষতিপূরণ তহবিল ফ্যাক্টর (SFF) - একটি সহগ যা নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে নিয়মিত বিনিয়োগের পরিমাণকে প্রতিফলিত করে, মেয়াদ শেষে, একটি নির্দিষ্ট হারে, একটি আর্থিক ইউনিট।

যেখানে: SFF - রিটার্ন রেট (প্রতিদান তহবিল ফ্যাক্টর);

R হল মূলধনের উপর রিটার্নের হার (নিট আয়ের সাথে বিনিয়োগকৃত মূলধনের অনুপাত);

n হল বছরের সংখ্যা;

সুতরাং, মালিকানার সময়কালে সম্পত্তির মূল্য কমে গেলে, বিনিয়োগকারী পর্যায়ক্রমিক আয়ের ব্যয়ে মূল্য হারানোর জন্য ক্ষতিপূরণ দেয়, অর্থাৎ মূলধনের হার প্রাথমিক খরচের পরিবর্তনের জন্য সামঞ্জস্য করা হয় (এবং হ্রাসের ক্ষেত্রে বস্তুর মান, এটি ফেরতের হার দ্বারা বৃদ্ধি পায়)।

যদি সময়ের সাথে সম্পত্তির মান পরিবর্তন না হয়, তাহলে মূল্যের শেয়ার পরিবর্তন শূন্য (? = 0) এবং মূলধন হার (গুণ) ডিসকাউন্ট হারের সমান (R0 = Re)।

জমির প্লট এই ধরনের বস্তুর উদাহরণ হিসাবে পরিবেশন করতে পারে।

মূলধন হার ডিসকাউন্ট রেট (R0 = Re) এর সমান হতে পারে যখন সম্পত্তির মান পরিবর্তিত হয় (বেশিরভাগ সময় কমে যায়), কিন্তু আয়ের ধারা অন্তহীন। একটি বস্তুর অর্থনৈতিক জীবনের অসীম সময়ের সাথে (n ??), রিটার্নের হারের মান শূন্য (SFF ? 0) হয়ে যায়, অতএব, যথেষ্ট দীর্ঘ সময়ের জন্য, রিটার্নের হারের মান হতে পারে অবহেলিত

হোল্ডিং পিরিয়ড (FV = 0, এবং, তাই? = -1) শেষে মূল্যায়ন করা বস্তুর মূল্যের মোট ক্ষতির পূর্বাভাস দেওয়ার সময়, রিটার্ন প্রাথমিক মূলধনপর্যায়ক্রমিক আয়ের অংশ পুনঃবিনিয়োগ করে সুরক্ষিত করা আবশ্যক, এবং মূল অভিব্যক্তি হবে

রিটার্নের হার (SFF) নির্ধারণ, এবং ফলস্বরূপ, মূলধন হার (R0) মূল্য হারানোর জন্য ক্ষতিপূরণের জন্য তহবিল গঠনের শর্তগুলির উপর নির্ভর করে।

একটি সম্পদের মান পরিবর্তনের জন্য সামঞ্জস্য করা মূলধন হার গণনা করার সময়, রিটার্নের হার নির্ধারণের জন্য তিনটি প্রধান পদ্ধতি রয়েছে:

• 1. ইনউডের পদ্ধতি।
• 2. হসকোল্ড পদ্ধতি।
• 3. রিং পদ্ধতি।

ইনউড পদ্ধতি।

ধ্রুবক এবং সময়-স্থিতিশীল নগদ প্রবাহের শর্তে, ক্ষতিপূরণ তহবিল রিটার্নের হারের সমান সুদের হারে গঠিত হয় (i = Re), অর্থাৎ

এটি এমন ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হয় যখন, মূল্যায়নকারীর বিশেষজ্ঞ মতামত অনুসারে, মূল্যায়নকৃত বস্তুর মালিকানার অবশিষ্ট সময়ের জন্য এটি একটি স্থায়ী আয় পাওয়ার আশা করা হয়।

হসকোল্ড পদ্ধতি।

বিনিয়োগ পদ্ধতিতে বার্ষিক রিটার্ন।

সম্পত্তি দ্বারা উত্পন্ন রিটার্নের হার উচ্চ এবং পুনর্বিনিয়োগের ক্ষেত্রে অর্জন করা কঠিন। সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করা তহবিলের ফেরত নিশ্চিত করতে, বিনিয়োগকারী ন্যূনতম (ঝুঁকিমুক্ত) হারে একটি ক্ষতিপূরণ তহবিল গঠন করে।

যেখানে: Rf হল ঝুঁকি-মুক্ত হার (ঝুঁকি-মুক্ত অর্থায়নের হার) হল ঝুঁকিমুক্ত বিনিয়োগে ফেরতের হার।

এমন ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হবে যেখানে, মূল্যায়নকারীর মতে, স্থায়ী আয়ের প্রাপ্তি অনুমানকৃত নগদ প্রবাহ হ্রাস বা সমাপ্ত হওয়ার ঝুঁকির সাথে যুক্ত।

রিং পদ্ধতি।

মূলধন (বিনিয়োগ) রিটার্নের রৈখিক পদ্ধতি।

এই পদ্ধতিতে সম্পদের আয়ুতে সমান কিস্তিতে মূলধন ফেরত জড়িত। এই ক্ষেত্রে রিটার্নের হার হল একটি সুদ-মুক্ত ক্ষতিপূরণ তহবিলে বরাদ্দ করা প্রাথমিক মূলধনের বার্ষিক অংশ। মূলধনের 100% রিটার্নে এই শেয়ারটি 1/n এর সমান।

যেখানে: n - বস্তুর অবচয় সময় (অবশিষ্ট অর্থনৈতিক জীবন) বছরে।

পুরানো বা ভারী জীর্ণ বৈশিষ্ট্যগুলির মূল্যায়ন করার সময় এটি ব্যবহার করা হয়, যা বস্তুর মালিকানার অবশিষ্ট সময়ের জন্য আয়ের নিম্নমুখী প্রবণতা (ভাড়া হ্রাস, মেরামত এবং পুনরুদ্ধারের খরচ বৃদ্ধি) দ্বারা চিহ্নিত করা হয়।

এই কাগজে, রিটার্নের হারের পদ্ধতি হিসাবে, ইনউড পদ্ধতিতে মূলধন ফেরতের বার্ষিক প্রকৃতির সাথে একটি ক্ষতিপূরণ তহবিল গঠন ব্যবহার করা হয়েছিল।

মূল্যায়নকারী বস্তুর মালিকানার সময় একটি স্থিতিশীল এবং ধ্রুবক আয়ের পূর্বাভাস দেয়, তাই ছাড় নগদ প্রবাহবছরের মাঝামাঝি উত্পাদিত।

ডিসকাউন্ট রেটকে বিনিয়োগের উপর রিটার্নের নিম্ন প্রান্তিক স্তর হিসাবে বিবেচনা করা হয়, যেখানে বিনিয়োগকারী এই সম্পত্তি কেনার জন্য তার তহবিল বিনিয়োগের সম্ভাবনা স্বীকার করে। এর মানে হল যে বিনিয়োগকারীর কাছে তহবিল বিনিয়োগের জন্য অন্যান্য বিকল্প রয়েছে, যার মধ্যে বিভিন্ন মাত্রার ঝুঁকি সহ আয় প্রাপ্তি জড়িত। ছাড়ের হার মূলধন বিনিয়োগের ঝুঁকির মাত্রার উপর নির্ভর করে। ঝুঁকি হল সম্পত্তির মূল্য হারানোর সম্ভাবনা হিসাবে বোঝা যায়, উদাহরণস্বরূপ, একটি এন্টারপ্রাইজের দেউলিয়া হওয়া, রিয়েল এস্টেটের কম তারল্য, অর্থনৈতিক, সামাজিক, রাজনৈতিক এবং অন্যান্য অসাধারণ ঘটনা। ঝুঁকি যত বেশি, ছাড়ের হার তত বেশি। কারণ বিনিয়োগকারীর ঝুঁকি নেওয়ার ইচ্ছা জায়েজ হয় যখন সে তার বিনিয়োগে বর্ধিত রিটার্ন আশা করে।

এই প্রতিবেদনে ডিসকাউন্ট রেট নির্ধারণ করতে, একটি নির্মাণ পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়, যা এই ভিত্তির উপর ভিত্তি করে যে ডিসকাউন্ট রেট শুধুমাত্র ঝুঁকির একটি ফাংশন এবং প্রতিটি নির্দিষ্ট প্রকল্পের অন্তর্নিহিত সমস্ত ঝুঁকির সমষ্টি হিসাবে নির্ধারণ করা যেতে পারে। রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের সাথে সবচেয়ে প্রাসঙ্গিক ঝুঁকির প্রধান প্রকারগুলি হল: রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট ঝুঁকি, কম তারল্য ঝুঁকি, রিয়েল এস্টেট বাজারের ঝুঁকি, পুঁজিবাজার ঝুঁকি, মুদ্রাস্ফীতির ঝুঁকি, আর্থিক ঝুঁকি, পরিবেশগত ঝুঁকি, আইনি ঝুঁকি, পরিকল্পনা ঝুঁকি, আইনি ঝুঁকি। , অবচয় ঝুঁকি এবং ট্যাক্স ঝুঁকি. সাধারণ ক্ষেত্রে, নির্মাণ পদ্ধতিতে ডিসকাউন্ট রেট (Re) হল ঝুঁকিমুক্ত (বাস্তব) হার (Rf), ঝুঁকি প্রিমিয়াম (rr), বস্তুর কম তারল্যের জন্য প্রিমিয়াম (L), বিনিয়োগ ব্যবস্থাপনার সমষ্টি। প্রিমিয়াম (M):

Re = Rf + rr + L + M

বিদেশী অনুশীলনে, দীর্ঘমেয়াদী সরকারি বন্ডের সুদের হার ঝুঁকিমুক্ত হার হিসাবে ব্যবহৃত হয়। উদাহরণস্বরূপ, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে, 30-বছরের বন্ড ঝুঁকিমুক্ত বিনিয়োগের জন্য মানদণ্ড হিসাবে কাজ করে। সরকারী ঋণযুক্তরাষ্ট্রীয় সরকার. রাশিয়ান মূল্যায়ন অনুশীলনে, একটি নিয়ম হিসাবে, সরকারী বন্ডে রিটার্নের হার, রুবেল জমার হার, ঝুঁকিমুক্ত হার হিসাবে ব্যবহৃত হয়।

এই মূল্যায়নের উদ্দেশ্যে, নামমাত্র রুবেল শর্তে মূল্যায়নের তারিখ হিসাবে দীর্ঘমেয়াদী GKO-OFZ বাজার হারের মান http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp ঝুঁকিমুক্ত হিসাবে নেওয়া হয় হার

বিনিয়োগ ঝুঁকি প্রিমিয়াম

বিনিয়োগ ঝুঁকি প্রিমিয়াম (আরপি) একটি বিশেষজ্ঞ পদ্ধতি দ্বারা নির্ধারিত হয়। নীচে প্রধান ধরনের পদ্ধতিগত এবং অ-প্রণালীগত ঝুঁকি রয়েছে যা রিয়েল এস্টেট বিক্রি এবং ইজারা দেওয়ার জন্য বাজারে পরিস্থিতির বিকাশকে প্রভাবিত করতে পারে। ঝুঁকি সম্ভাবনার ডিগ্রী দশ-পয়েন্ট স্কেলে বিবেচনা করা হয়। সারণীতে ঝুঁকির মান যত বেশি হবে, মূল্যায়ন করা বস্তুর জন্য তার সংঘটনের ঝুঁকি তত বেশি বলে ধরে নেওয়া হবে।

পদ্ধতিগত ঝুঁকি অন্তর্ভুক্ত:

সাধারণ অর্থনৈতিক অবস্থার অবনতি

এই ঝুঁকি বিবেচনায় নেয় সম্ভাব্য বৃদ্ধিমূল্যস্ফীতি, পূর্বাভাসের সময়ের জন্য প্রত্যাশিত ভাড়ার হারের সম্ভাব্য বৃদ্ধির সাথে অতুলনীয়। ভাড়ার হারের পতন সামগ্রিকভাবে দেশে ব্যবসায়িক কার্যকলাপ হ্রাস, ভাড়া এবং রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের চাহিদার কাঠামোর পরিবর্তনের কারণেও হতে পারে।

ফেডারেল বা স্থানীয় আইনে পরিবর্তন

এই ধরনের ঝুঁকি প্রাথমিকভাবে ভূমি সম্পর্কের সাথে সম্পর্কিত, যেমন যে জমিতে সম্পত্তি অবস্থিত তার জন্য ইজারা চুক্তি নবায়নে অসুবিধার ঘটনা। এছাড়াও, এই ঝুঁকির সাথে প্রস্তাবিত খালাসের জন্য মালিকের বাধ্যতামূলক খরচ জড়িত জমির টুকরাসম্পত্তির নীচে। আইনের পরিবর্তনগুলি ভাড়া এবং ট্যাক্স প্রদানের বৃদ্ধি, জমির প্লট কেনার জন্য ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের সুদের হার বৃদ্ধির পাশাপাশি রিয়েল এস্টেট বস্তুর ট্যাক্সের সাথে সম্পর্কিত অন্যান্য দিকগুলির সাথে যুক্ত হতে পারে।

এই অঞ্চলে অর্থনৈতিক উন্নয়নের প্রবণতা

বিনিয়োগ ঝুঁকি ডিগ্রী পরিবর্তন আর্থিক মূলধনরিয়েল এস্টেট বাজার এই অঞ্চলের অর্থনৈতিক উন্নয়নের প্রবণতা দ্বারা প্রভাবিত হয়, যা দেশের অর্থনীতির সাধারণ প্রবণতাকে প্রতিফলিত করে। যাইহোক, অঞ্চলগুলির অর্থনীতি সামগ্রিকভাবে দেশের অর্থনীতির তুলনায় অনেক ধীর গতিতে বিকাশ করছে। এই ঝুঁকিটি হতাশাগ্রস্ত এবং ভর্তুকিযুক্ত অঞ্চলে বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত গ্রহণের উপর বিশেষভাবে একটি বড় প্রভাব ফেলে, যার মধ্যে কিরভ অঞ্চল রয়েছে।

অনিয়মিত ঝুঁকিগুলি প্রায়শই নিজেরাই বস্তুর সাথে যুক্ত থাকে এবং সামঞ্জস্য করা যেতে পারে:

ত্বরিত বিল্ডিং পরিধান

এই ঝুঁকিটি শারীরিক, কার্যকরী এবং বাহ্যিক সহ ভবনের সমস্ত ধরণের পরিধান এবং টিয়ারকে বিবেচনা করে। একই সময়ে, বিভিন্ন কার্যকরী উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেটের জন্য, প্রতিটি ধরণের পরিধানের প্রভাব আলাদা। সুতরাং, একটি শিল্প ভবন খরচ প্রাথমিকভাবে শারীরিক পরিধান এবং টিয়ার দ্বারা প্রভাবিত হয়, কারণ. এই উদ্দেশ্যে বিল্ডিং মেঝে একটি উচ্চ লোড আছে, বর্ধিত কম্পন প্রয়োজন বাড়ে অতিরিক্ত সেবাইন্টারপ্যানেল seams, ইত্যাদি অফিস এবং খুচরা বিল্ডিংয়ের জন্য, কার্যকরী অবচয় বিশেষ গুরুত্ব বহন করে, যথা: আধুনিক বাজারের মানগুলির সাথে বিল্ডিং বৈশিষ্ট্যগুলির অ-সম্মতি এবং এই ধরণের সম্পত্তির বৈশিষ্ট্যগুলির উপলব্ধি (সেকেলে নির্মাণ, নকশা, পুরানো প্রযুক্তি এবং সম্পর্কিত কারণগুলি)।

ভাড়া পেমেন্ট পেতে ব্যর্থতা

এই ঝুঁকিটি ভাড়াটেদের আর্থিক অসুবিধার ক্ষেত্রে ইজারা প্রদানকারীর দ্বারা ইজারা প্রদান না পাওয়ার সম্ভাবনাকে বিবেচনায় নেয়, যার কারণে তিনি সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে ভাড়া পরিশোধ, অপারেটিং এবং ইউটিলিটি খরচ পরিশোধ করতে পারেন না, অথবা যদি ভাড়াটে ইজারা চুক্তি অনুযায়ী লিজ পেমেন্ট দিতে তার বাধ্যবাধকতা সঙ্গে খারাপ বিশ্বাসে.

যথেষ্ট না কার্যকর ব্যবস্থাপনাপ্রকল্প

পেশাদার রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট সিস্টেমের কাঠামোর মধ্যে, মালিক এবং ম্যানেজারের কাজগুলি আলাদা করা হয়। মালিক কৌশলগত সিদ্ধান্ত নেওয়ার ফাংশন এবং ব্যবস্থাপনার গুণমান নিয়ন্ত্রণের ফাংশন ধরে রাখে। রিয়েল এস্টেট অবজেক্টের অপারেশনাল ম্যানেজমেন্টের ফাংশনগুলি বিশেষ ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে অর্পণ করা হয়। যদি রিয়েল এস্টেট বাজারে চাহিদার তুলনায় সরবরাহের অতিরিক্ত থাকে তবে সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার বিষয়ে আরও গুরুতর পদ্ধতির প্রয়োজন রয়েছে।

অতিরিক্ত স্থানের প্রাপ্যতা

এই ঝুঁকিটি বাজারে বিপুল সংখ্যক অনুরূপ সম্পত্তির উপস্থিতির সাথে জড়িত যা অতিরিক্ত চাহিদার কারণে লিজ দেওয়া যায় না। এছাড়াও, এই ঝুঁকিটি সুবিধাটিতে অতিরিক্ত স্থানের উপস্থিতি প্রতিফলিত করে, যা একই সাথে এর সমস্ত স্থান 100% লিজ করা কঠিন করে তোলে। এই কারণগুলি মূল্যায়নকৃত বস্তুর লাভজনকতাকে প্রভাবিত করতে পারে না।

বস্তুর পরিবহন অ্যাক্সেসযোগ্যতার অবনতি

এই ধরনের ঝুঁকি নির্দেশ করে যে মূল্যায়নের অবজেক্টটি পরিবহন পরিকাঠামোর সাথে কতটা ভালভাবে সরবরাহ করা হয়েছে এবং ভবিষ্যতে এমন পরিস্থিতি ঘটতে পারে যখন পরিবহন অ্যাক্সেসযোগ্যতার অবনতি ঘটবে, উদাহরণস্বরূপ, রাস্তার মেরামত কাজের কারণে, ওভারপাস, নতুন নির্মাণ স্থাপন, ইত্যাদি

ইঞ্জিনিয়ারিং অবকাঠামো প্রদানে অসুবিধা

বস্তুর সম্ভাব্যতা এবং এতে বিনিয়োগের ঝুঁকির মূল্যায়ন করার সময় টাকাজল সরবরাহ, গরম, বিদ্যুৎ, টেলিফোন যোগাযোগ ইত্যাদি সহ সমস্ত ধরণের ইঞ্জিনিয়ারিং যোগাযোগের সাথে এটি সরবরাহ করার সম্ভাবনার বিষয়টি বিবেচনা করা প্রয়োজন। কোনও ধরণের উন্নতি না পাওয়ার ঝুঁকি তত বেশি, ঝুঁকি তত বেশি। মূল্যায়ন বস্তু বিনিয়োগ.

অঞ্চলের বাণিজ্যিক সম্ভাবনার অবনতি

এই ঝুঁকিটি প্রথমত, রিয়েল এস্টেট বাজারে সরবরাহের পরিকল্পিত বৃদ্ধির ফলে ভাড়ার হার এবং 1 বর্গমিটারের খরচে অনিবার্যভাবে হ্রাস ঘটবে। এটি বিশেষভাবে সত্য যদি রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ এবং চাহিদার অনুপাত ভারসাম্যপূর্ণ হয় বা সরবরাহ চাহিদাকে ছাড়িয়ে যায়। এই ভারসাম্যের সাথে আরও ভাল পণ্যের নকশা এবং নির্মাণ, বিকাশকারীদের মধ্যে তীব্র প্রতিযোগিতা এবং প্রকল্প বিপণনের সাথে জড়িত রিয়েল এস্টেট পরামর্শদাতা জড়িত।

কম তারল্যের জন্য প্রিমিয়াম

এটা বিশ্বাস করা হয় যে এই ঝুঁকি (আর) গুরুত্বপূর্ণ গুরুত্ব হতে পারে, যেহেতু এই বস্তুটিকে পুনর্গঠন বা ছেড়ে দেওয়ার প্রয়োজন হলে, বিনিয়োগকারী দ্রুত এবং আর্থিক ক্ষতি ছাড়াই অন্যান্য ব্যবসায়িক সম্পদের সাথে রিয়েল এস্টেট বিক্রি করতে সক্ষম হবে না। সাবজেক্ট প্রপার্টির এক্সপোজিশন পিরিয়ড (Nor) হিসাবে 6 মাস সময় নিলে এবং 12 মাসের রিয়েল এস্টেট (Nnorm) এর জন্য গ্রহণযোগ্য এক্সপোজার পিরিয়ডের উপর ভিত্তি করে, আমরা কম তরলতার ঝুঁকির জন্য মোট প্রিমিয়াম ধরে নিতে পারি। প্রকৃত ঝুঁকি-মুক্ত হার (Rf) এবং একটি সম্পর্ক যা মূল্যায়নের বস্তুর তরলতা হ্রাসকে বিবেচনায় নেয় তার পণ্য হিসাবে মূল্যবান সম্পত্তি।

L \u003d Rf * Nob / Nnorm

বিনিয়োগ ব্যবস্থাপনা পুরস্কার

বিনিয়োগ ব্যবস্থাপনা প্রিমিয়াম (M) নির্দিষ্ট ধরনের রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের ঝুঁকি এবং জটিলতা দ্বারা নির্ধারিত হয়। বিনিয়োগকারী বিনিয়োগ থেকে যে আয় পাওয়ার পরিকল্পনা করে তা মূলত সম্পত্তির উপযুক্ত ব্যবস্থাপনা দ্বারা নিশ্চিত করা হয়। রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনার ঝুঁকি অনন্য কারণ বিকল্প বিনিয়োগের জন্য আর্থিক বাজারব্যবস্থাপনা ঝুঁকি ন্যূনতম। রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের ঝুঁকির জন্য প্রিমিয়ামের মূল্য ঐতিহ্যগতভাবে 5% এর বেশি নয় এমন পরিমাণে নেওয়া হয়। এই প্রতিবেদনের কাঠামোর মধ্যে, ঝুঁকি প্রিমিয়ামের মান 3% স্তরে ধরে নেওয়া হয়।

ট্যাব। 19 - ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি ব্যবহার করে ডিসকাউন্ট এবং মূলধন হারের গণনা

রিটার্ন মূলধন হারের চূড়ান্ত মান নির্ধারণ করা।

বাজার নিষ্কাশনের পদ্ধতি দ্বারা নির্ধারিত রিটার্ন মূলধন হারের মান ছিল 17.79%; ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি দ্বারা নির্ধারিত - 19.43%। নির্ধারিত হারে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য বিভিন্ন পদ্ধতি, এই কারণে যে ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতিটি ঝুঁকি এবং ঝুঁকির প্রিমিয়ামের বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নের উপর ভিত্তি করে, যখন বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি বাস্তব বাজারের তথ্যের উপর ভিত্তি করে।

ভ্যালুয়ার দ্বারা সম্পাদিত সারণী 19 এর বিশদ বিশ্লেষণে দেখা গেছে যে ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতির প্রধান ত্রুটি হল ঝুঁকির সংযোজন অনুমান, যখন সমস্ত কারণ পরস্পর নির্ভরশীল এবং একে অপরের থেকে আলাদাভাবে কাজ করে না। এই বিষয়ে, এক বা অন্য কারণের জন্য দ্বিগুণ (বা একাধিক) অ্যাকাউন্টিং এবং সেই অনুযায়ী, ডিসকাউন্ট হার এবং মূলধন হারের একটি কৃত্রিম অত্যধিক মূল্যায়নের ঘটনাটি সম্ভবত। উপরন্তু, একটি সম্ভাবনা আছে যে সারণী 19 কোনো ঝুঁকির কারণ বিবেচনা করে না, যেহেতু সেখানে নেই স্ট্যান্ডার্ড সেটঝুঁকি সব ক্ষেত্রে সাধারণ.

পূর্বোক্ত বিষয়গুলির পরিপ্রেক্ষিতে, মূল্যায়নকারী এই প্রতিবেদনে বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি দ্বারা নির্ধারিত রিটার্ন মূলধন হারকে বিভিন্ন পদ্ধতি দ্বারা নির্ধারিত সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য হিসাবে আরও গণনায় ব্যবহার করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে।

তুলনামূলক এবং ফলাফলের মধ্যে অমিলের সমস্যার সমাধান ব্যয়বহুল পন্থামূলধন পদ্ধতি দ্বারা বাস্তবায়িত আয় পদ্ধতির ফলাফল সহ। আনা হয়েছে ব্যবহারিক উদাহরণসামারার প্রকৃত বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর ভিত্তি করে গণনা।

মূলধন পদ্ধতি দ্বারা বাস্তবায়িত আয় পদ্ধতি সহ রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন সম্পর্কিত প্রতিবেদনগুলির একটি পরীক্ষা পরিচালনার অভিজ্ঞতার ভিত্তিতে, এটি লক্ষ করা যায় যে প্রায়শই আয় পদ্ধতির ফলাফল এবং তুলনামূলক ফলাফলের মধ্যে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য রয়েছে। এবং খরচ পন্থা. অধিকন্তু, বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, অমিলের সাথে, আয়ের পদ্ধতি তুলনামূলক এবং খরচ পদ্ধতির চেয়ে কম ফলাফল দেখায়। বিপরীত পরিস্থিতিও ঘটে, তবে অনেক কম ঘন ঘন। 2008 সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিক থেকে শুরু করে, প্রাক-সংকট মূল্যায়নের তুলনায় পদ্ধতির অসামঞ্জস্যপূর্ণ ফলাফল সহ রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন প্রতিবেদনের সংখ্যা উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। আমরা এই ধরনের অমিলের কারণ এবং সমস্যা সমাধানের বিকল্পগুলি বোঝার চেষ্টা করব।

পন্থাগুলির ফলাফলের মধ্যে অমিল রয়েছে এমন বেশিরভাগ প্রতিবেদনে, মডেল ক্যাপিটালাইজেশন অনুপাত ব্যবহার করা হয়, নিম্নলিখিত সূত্র দ্বারা গণনা করা হয়:

কোথায় আরএমকে – মডেল মূলধন অনুপাত, আর অনমূলধনের উপর রিটার্নের হার (ছাড়ের হার), এর Rমূলধনের উপর রিটার্নের হার।

এটি লক্ষ করা উচিত যে মূলধন অনুপাত বস্তুর বর্তমান লাভজনকতাকে চিহ্নিত করে, যখন মূলধনের উপর রিটার্নের হার (ডিসকাউন্ট রেট) সম্পত্তির সম্ভাব্য (চূড়ান্ত) লাভের বৈশিষ্ট্যকে চিহ্নিত করে। বর্তমান এবং সসীম রিটার্নের মধ্যে পার্থক্য সম্পর্কে বিশদ বিবরণ গ্রিবভস্কি এসভি-এর কাজগুলিতে নির্দেশিত হয়েছে। .

সঙ্গে ডিল অধিকাংশ বই পদ্ধতিগত সমস্যারিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন, এটি নির্দেশিত হয় যে মূলধনের উপর রিটার্নের হার (ডিসকাউন্ট রেট) সূত্রটি ব্যবহার করে ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি ব্যবহার করে নির্মিত হয়:

মূলধনের উপর রিটার্নের হার তিনটি উপায়ের একটিতে গণনা করা হয়:

• মূলধনের সরল-রেখা রিটার্ন (রিংয়ের পদ্ধতি);
• ক্ষতিপূরণ তহবিলে মূলধনের ফেরত এবং বিনিয়োগের উপর রিটার্নের হার (ইনউড পদ্ধতি);
• ক্ষতিপূরণ তহবিলে মূলধন ফেরত এবং সুদের ঝুঁকিমুক্ত হার (হসকোল্ডের পদ্ধতি)।

একই সময়ে, ধারণা করা হয় যে বস্তুর অবনতির কারণে এর মূল্য হ্রাসের সাথে যুক্ত মূলধন ফেরত দিতে হবে। মানের বৈশিষ্ট্যভৌত এবং কার্যকরী অবচয়জনিত কারণে, বাজার মূল্যের প্রত্যাশিত পরিবর্তনের সাথে যুক্ত মূলধনের প্রত্যাবর্তন বিবেচনার সুযোগের বাইরে থেকে যায়, যা ভুল, যেহেতু রিয়েল এস্টেটের ভৌত এবং কার্যকরী অবচয়ের কারণে মূল্য হ্রাস সাধারণত কম তাৎপর্যপূর্ণ বাজারে সাধারণ মূল্য পরিবর্তন. মূলধনের উপর রিটার্নের হার গণনার সঠিক সূত্রটি নিম্নরূপ:

কোথায় - বিশ্লেষিত সময়ের জন্য সম্পদের মূল্যের আপেক্ষিক পরিবর্তন।

প্রাক-সংকট সময়ের মধ্যে, সামারায় বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের জন্য ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি দ্বারা গণনা করা ছাড়ের হারের পরিসর ছিল 10..15%। সঙ্কটের সময়, ঝুঁকির উপাদানগুলি বৃদ্ধি পায়, যা সেই অনুযায়ী, ছাড়ের হার বৃদ্ধির দিকে পরিচালিত করে। 2009 সাল পর্যন্ত সামারা শহরের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের জন্য, ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি ব্যবহার করে গণনা করা ডিসকাউন্ট হারের পরিসর ছিল 15..20%। সংকট থেকে ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধারের পরিপ্রেক্ষিতে, 2012 সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের শেষ পর্যন্ত, ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি ব্যবহার করে গণনা করা ছাড়ের হারের পরিসর ছিল 12..17%।

এটার মানে কি? ডিসকাউন্ট রেট সেই চূড়ান্ত রিটার্নকে চিহ্নিত করে যা একজন বিনিয়োগকারী একই স্তরের ঝুঁকি সহ বিকল্প বিনিয়োগ থেকে পাওয়ার আশা করে, তাই, একটি সংকটে ডিসকাউন্ট রেট বৃদ্ধি, যা ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি আমাদের দেখায়, প্রায় সম্পূর্ণ অনুপস্থিতির সাথে দ্বন্দ্ব সম্ভাব্য বিনিয়োগকারীরা সঙ্কটের পরিস্থিতিতে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের নির্মাণ বা অধিগ্রহণের বস্তুতে বিনিয়োগ করতে ইচ্ছুক। উপরন্তু, সংকট পরিস্থিতিতে, ঘোষিত পেব্যাক সময়কাল উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি করা হয়। বিনিয়োগ প্রকল্পবাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের সাথে যুক্ত, যা ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতিতে ছাড়ের হার বৃদ্ধির সাথেও বিরোধ করে (এর সাথে সাধারণ তত্ত্বকর্পোরেট ফিনান্স, প্রত্যাশিত রিটার্ন যত বেশি হবে, বিনিয়োগের প্রত্যাশিত পেব্যাক সময়কাল তত কম)। বিনিয়োগের ঝুঁকিতে উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি সম্পর্কে মন্তব্যটি এই সত্যটি ব্যাখ্যা করতে পারে না যে বাজারে কমপক্ষে একটি নির্দিষ্ট সংখ্যক সম্ভাব্য বিনিয়োগকারী নেই যারা 15-20% রিটার্নের জন্য ঝুঁকি নিতে সক্ষম হবেন (প্রদত্ত যে একটি সংকটে প্রায় কোনও বিনিয়োগ নেই) তুলনামূলক স্তরের লাভজনকতা প্রদান করা সম্ভব করবে)। একমাত্র ব্যাখ্যা রয়ে গেছে - ক্রমবর্ধমান নির্মাণের পদ্ধতিটি ডিসকাউন্ট হারের মূল্যকে উদ্দেশ্যমূলকভাবে ন্যায্যতা দেওয়ার অনুমতি দেয় না এবং একটি সংকটে, ছাড়ের হার বাড়ে না, তবে হ্রাস পায়। যে ব্যাখ্যাটির বৈধতা নিশ্চিতভাবে প্রমাণিত হয়েছিল Leifer L.A. তাদের কাজে।

প্রথম নজরে, এটা মনে হতে পারে যে আমরা একটি অচলাবস্থায় আছি - যেহেতু এটি ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি ব্যবহার করা ভুল, কিভাবে মডেল ক্যাপিটালাইজেশন সহগের মানকে ন্যায্যতা দেওয়া যায়? যাইহোক, একটি সমাধান আছে. যেমন গ্রিবোভস্কি এসভি তার রচনায় দেখিয়েছেন। ডিসকাউন্ট রেটকে মোটামুটিভাবে সংজ্ঞায়িত করা যেতে পারে প্রকল্পের পেব্যাক সময়ের পারস্পরিক হিসাবে, কার্যকর আয়ের মাধ্যমে গণনা করা হয়:

কোথায় আর -প্রকল্পের পরিশোধের সময়কাল।

এই ক্ষেত্রে, সবকিছু যথাস্থানে পড়ে - সঙ্কটের সময়, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত বিনিয়োগ প্রকল্পগুলির জন্য ঘোষিত পেব্যাক সময়কাল উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পায়, যা প্রায় সম্পূর্ণ স্টপে বাহ্যিক প্রকাশ সহ সম্ভাব্য বিনিয়োগকারীদের চূড়ান্ত লাভের উল্লেখযোগ্য হ্রাস দ্বারা প্রমাণিত হয়। বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারের.

2012 সালের সামারা শহরের উদাহরণ ব্যবহার করে, আমরা বিভিন্ন বিকল্পের জন্য মডেল ক্যাপিটালাইজেশন সহগগুলির মানের পার্থক্য দেখাব:

বিকল্প 1- ডিসকাউন্ট রেটকে ন্যায্যতা দেওয়ার জন্য ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি ব্যবহার করে "ক্লাসিক" গণনার বিকল্প এবং শুধুমাত্র শারীরিক এবং কার্যকরী পরিধানের কারণে বস্তুর মূল্য হ্রাসের কারণে মূলধনের রিটার্নকে বিবেচনায় নিয়ে;

AT বিকল্প 2- ডিসকাউন্ট রেটকে ন্যায্যতা দেওয়ার জন্য অনুরূপ প্রকল্পের গড় প্রত্যাশিত পে-ব্যাক সময়কাল ব্যবহার করে একটি গণনার বিকল্প এবং মূলধনের রিটার্নকে বিবেচনায় নিয়ে শুধুমাত্র শারীরিক এবং কার্যকরী পরিধানের কারণে বস্তুর মূল্য হ্রাস নয়, বরং কারণেও বাজার মূল্যের প্রত্যাশিত সাধারণ পরিবর্তনের জন্য।

উদাহরণে, আমরা বিবেচনা করব:

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বস্তুর গড় অর্থনৈতিক জীবন, একাউন্টে শারীরিক প্রভাব গ্রহণ এবং বাহ্যিক অপ্রচলিততা 50 বছরের পরিমাণে, যা আমাদেরকে রিং পদ্ধতি অনুসারে মূলধনের ফেরতের হার অনুমান করার অনুমতি দেয় প্রায় 2% স্তরে বাজারে প্রত্যাশিত সাধারণ মূল্য পরিবর্তনকে বিবেচনায় না নিয়ে;

এই মুহুর্তে রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থা বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে, বিভিন্ন বিশেষজ্ঞদের মতামত এবং পরিকল্পনা অর্থনৈতিক উন্নয়ন, 2012 - 2015 সময়ের জন্য সামারার বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারে গড় বার্ষিক বৃদ্ধির হার প্রায় 0.07 স্তরে থাকবে;

রিয়েল এস্টেট বাজারে সর্বজনীনভাবে উপলব্ধ তথ্যের উপর ভিত্তি করে, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের জন্য গড় প্রত্যাশিত পেব্যাক সময়কাল 7-9 বছরের মধ্যে, যা 0.11..0.14 এর ডিসকাউন্ট হারের সাথে মিলে যায়।

এইভাবে:

বিকল্প 1 সহ

বিকল্প 2 সহবাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বস্তুর মডেল মূলধনের সহগের মান হবে:

সুতরাং, মূল্যায়নের পদ্ধতির মধ্যে পার্থক্যের কারণটি মূলধনের উপর রিটার্নের হারকে ন্যায্যতা দেওয়ার সময় এবং প্রত্যাশা বিবেচনা না করার সময় ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি ব্যবহার করার কারণে মডেল মূলধন অনুপাতের ভুল গণনার সাথে সম্পর্কিত। সাধারণ পরিবর্তনমূলধন ফেরতের হারকে ন্যায়সঙ্গত করার সময় বাজারে দাম।

টানা উপসংহারের নিশ্চিতকরণ হল মডেল ক্যাপিটালাইজেশনের সহগের মানের তুলনা, বিকল্প 2 অনুসারে গণনা করা, সরাসরি মূলধনের সহগের মানের সাথে, বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি দ্বারা গণনা করা এবং বার্ষিক নেট অপারেটিং আয়ের অনুপাতের সমান বস্তুর বর্তমান মান:

কোথায় আরপিসি – সরাসরি মূলধন অনুপাত, NOI- বার্ষিক নেট অপারেটিং আয়, ভি- বস্তুর বর্তমান মান।

এটি লক্ষ করা উচিত যে একই আয়কে মূলধন করার সময়, নিম্নলিখিত শর্তগুলি অবশ্যই পূরণ করতে হবে: আরপিসি = আরএমকে. এটি পরীক্ষা করার জন্য, তাদের একই পরিবেশে স্থাপন করা প্রয়োজন - একটি বাজারে যেখানে মূল্যায়নকৃত বস্তুর অ্যানালগ রয়েছে যা বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতির জন্য মূল্যায়নকৃত বস্তুর বর্তমান বাজারের লাভজনকতা সম্পর্কে তথ্য সরবরাহ করতে পারে।

অফিসের জন্য সরাসরি ক্যাপিটালাইজেশন অনুপাতের গণনা এবং বাণিজ্যিক প্রাঙ্গণসামারা শহরটিকে যথাক্রমে সারণি 1 এবং 2-এ বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি দ্বারা দেখানো হয়েছে৷ গণনার ত্রুটিগুলি কমানোর জন্য, একই সাথে বিক্রি এবং ইজারা দেওয়া বস্তুগুলি নির্বাচন করা হয়েছিল৷ গণনায়, 10% একটি দর কষাকষি ডিসকাউন্ট ব্যবহার করা হয়েছিল, যখন নেট অপারেটিং আয়কে ন্যায্যতা দেয়, 10% পরিমাণে আন্ডারলোডিং এবং অ-প্রদান থেকে ক্ষতি এবং ডিআইএর 30% পরিমাণে অপারেটিং ব্যয়ের পরিমাণ নেওয়া হয়েছিল। সামারার বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারের গড় বাজার মূল্য হিসাবে বিবেচনা করা হয়।

সামারায় অফিস প্রাঙ্গনের জন্য, প্রত্যক্ষ মূলধন অনুপাতের মান 0.053..0.086 এর মধ্যে যার গড় মান 0.065 (সারণী 1); সামারায় খুচরা প্রাঙ্গনের জন্য, সরাসরি মূলধন অনুপাতের মান 0.054..0.084 এর মধ্যে যার গড় মান 0.071 (সারণী 2)। এই তথ্যগুলি আমাদের উপসংহারে পৌঁছাতে দেয় যে প্রত্যক্ষ মূলধন অনুপাত এবং মডেল মূলধন অনুপাত মূলধনের উপর রিটার্নের হারের সঠিক ন্যায্যতার সাথে তুলনীয় এবং মূলধনের উপর রিটার্নের হারকে ন্যায্যতা দেওয়ার সময় বাজারে মূল্যের সামগ্রিক পরিবর্তনের জন্য প্রত্যাশা বিবেচনা করে।

উপসংহার

মূলধন পদ্ধতি দ্বারা বাস্তবায়িত আয় পদ্ধতির ফলাফল এবং তুলনামূলক এবং ব্যয় পদ্ধতির ফলাফলগুলির মধ্যে অমিলের সমস্যাটি মূলধনের উপর রিটার্নের হারের সঠিক ন্যায্যতা সহ মডেল ক্যাপিটালাইজেশন অনুপাত গণনা করে এবং প্রত্যাশা বিবেচনা করে সমাধান করা যেতে পারে। বাজারে মূল্যের সাধারণ পরিবর্তনের জন্য যখন মূলধনের ফেরতের হারকে ন্যায়সঙ্গত করে বা বাজার নিষ্কাশনের পদ্ধতি দ্বারা গণনা করা সরাসরি মূলধন অনুপাত ব্যবহার করে।

তথ্যসূত্র:

1. জ্যাক ফ্রিডম্যান। নিকোলাস অর্ডওয়ে. আয়-উৎপাদনকারী রিয়েল এস্টেটের বিশ্লেষণ এবং মূল্যায়ন। - M: Case LTD, 1995।
2. মিখাইলেটস ভি. বি.আরও একবার ডিসকাউন্ট রেট সম্পর্কে মূল্যায়ন কার্যক্রমএবং আয় পদ্ধতির পদ্ধতি // মূল্যায়নের প্রশ্ন, 2005, নং 1।
3. গ্রিবভস্কি এস.ভি.. আবারও ক্যাপিটালাইজেশন এবং ডিসকাউন্ট রেট সম্পর্কে // ভ্যালুয়েশন ইস্যু, 2007, নং 3।
4. অঙ্গীকারের উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন: তত্ত্ব, অনুশীলন, সুপারিশ / M.A. ফেডোটোভা, ভি.ইউ। রোসলভ, ও.এন. Shcherbakova, A.I. মাইশানভ। - এম.: অর্থ ও পরিসংখ্যান, 2008।
5. Leifer L.A. একটি সংকটে রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের জন্য ছাড়ের হার // সম্পত্তি সম্পর্ক রাশিয়ান ফেডারেশন, 2010, № 2.

মূলধন হারের গণনা করা যেতে পারে:

বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি;

ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি।

একটি সম্পত্তির মূলধন অনুপাতের মান নির্ধারণ করতে, একটি নিয়ম হিসাবে, বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়। অন্য পদ্ধতির ব্যবহার (ক্রমবর্ধমান নির্মাণ) ন্যায়সঙ্গত হতে হবে।

বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি ব্যবহার করে মূলধন অনুপাত নির্ধারণএকটি অনুরূপ সম্পত্তির নেট অপারেটিং আয়কে এর বাজার মূল্য দ্বারা ভাগ করে তৈরি করা হয়।

বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি ব্যবহার করে মূলধন হারের গণনা, একটি নিয়ম হিসাবে, নিম্নলিখিত সূত্র অনুসারে তৈরি করা হয়:

কোথায় প্রতি− মূলধনের সহগ (হার), %; CHOD- একটি অনুরূপ সম্পত্তি দ্বারা আনা বার্ষিক নেট অপারেটিং আয়, RUB/বছর; ভি- একটি অনুরূপ বস্তুর বাজার মূল্য, ঘষা.

বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি বাস্তবায়নের জন্য, কমপক্ষে তিন থেকে পাঁচটি বস্তু নির্বাচন করা হয় যেগুলি সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের সাথে মূল্যায়নের বস্তু হিসাবে একই বাজার বিভাগের অন্তর্গত। এই প্রতিটি সম্পত্তির জন্য, বিক্রয় মূল্য/অফার মূল্য এবং প্রকৃত/প্রস্তাবিত ভাড়ার হার অবশ্যই জানা থাকতে হবে।

মূল্যায়নকারী বাজারের অংশের বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে এই বস্তুগুলির প্রতিটির জন্য নেট অপারেটিং আয় গণনা করে। মূলধন অনুপাতের গণনার জন্য নির্বাচিত প্রতিটি অনুরূপ বস্তুর সাথে সম্পর্কিত, কম ব্যবহার থেকে বাজার বিভাগের জন্য সাধারণ ক্ষতি এবং ভাড়া আদায়ে ক্ষতি, সেইসাথে লিজ দেওয়া দরকারী ইউনিট প্রতি অপারেটিং খরচের হার প্রয়োগ করা হয়।

সহগের মান অবশ্যই বাজার/বাজার বিভাগের জন্য নির্ধারিত মূলধন সহগের মানের সীমার মধ্যে হতে হবে যেখানে মূল্যায়নের বিষয় রয়েছে (এটি অবশ্যই বাজার/বাজার বিভাগের বিশ্লেষণাত্মক বিভাগের উপসংহারে থাকতে হবে যার মূল্যায়নের বিষয়)।

ব্যবহৃত সমস্ত সূচকের ন্যায্যতার জন্য প্রয়োজনীয়তা Ch-এ সেট করা প্রয়োজনীয়তার অনুরূপ। 7, 8 স্টাডি গাইড।

বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি দ্বারা মূলধন অনুপাত নির্ধারণের ফলাফল একটি টেবিল আকারে উপস্থাপন করা উচিত। ৮.৪।

টেবিল 8.4

ক্রমবর্ধমান নির্মাণের পদ্ধতি দ্বারা মূলধন অনুপাত নির্ধারণমূল্যবান সম্পত্তিতে বিনিয়োগের সাথে সম্পর্কিত বিভিন্ন ঝুঁকির কারণগুলিকে সংক্ষিপ্ত করে তৈরি করা হয় (রিটার্নের হার) এবং রিটার্নের হার, যার অর্থ অর্থ পরিশোধ করা প্রাথমিক বিনিয়োগসম্পত্তির মালিকানার সময়কালে।

মূলধন হারের গণনা ( প্রতি, %) ক্রমবর্ধমান নির্মাণ পদ্ধতি দ্বারা, একটি নিয়ম হিসাবে, সূত্র অনুযায়ী তৈরি করা হয়

K \u003d BS + R + L + MI + HB,

কোথায় বি.এস- ঝুঁকি মুক্ত হার, %; আর- মূল্যবান সম্পত্তিতে বিনিয়োগের ঝুঁকির জন্য ক্ষতিপূরণ, %; এল- সম্পত্তির কম তারল্যের জন্য ক্ষতিপূরণ, %; তাদের- বিনিয়োগ ব্যবস্থাপনার জন্য ক্ষতিপূরণ,%; এইচবি- মূলধন ফেরতের হার, %।

ঝুঁকিমুক্ত হারের অধীনে (FR)মূলধনের উপর রিটার্নকে মূলধনের ন্যূনতম ঝুঁকিপূর্ণ বিনিয়োগের জন্য রিটার্নের হার হিসাবে বোঝা যায় (উদাহরণস্বরূপ, সর্বোচ্চ নির্ভরযোগ্যতা বিভাগের ব্যাঙ্ক আমানতের উপর রিটার্নের হার বা সরকারী সিকিউরিটিজের মেয়াদপূর্তির হার)।

ঝুঁকিমুক্ত হার থেকে নির্ধারণ করা যেতে পারে:

ইরকুটস্কের বৃহত্তম ব্যাঙ্কগুলি দ্বারা প্রদত্ত দীর্ঘমেয়াদী বৈদেশিক মুদ্রা আমানতের হারের বিশ্লেষণের ডেটা (তথ্যের উত্স: তথ্য সাপ্তাহিক "ডেলো", বিভাগ "আমানত");

রাশিয়ান ফেডারেশনের সরকারী মুদ্রা বন্ডের পরিপক্কতার জন্য বার্ষিক কার্যকরী ফলনের বিশ্লেষণ যা মূল্যবান সম্পত্তির অবশিষ্ট কার্যকর জীবনের সাথে তুলনীয় পরিপক্কতার সাথে (উদাহরণস্বরূপ: রাশিয়া-2030-11t (FED-30); পরিপক্কতার তারিখ: 03/ 31/2030), তথ্য সংস্থা "ফিনমার্কেট" এর ইন্টারনেট প্রকল্প "বন্ড মার্কেট - আরএসবন্ডস" অনুসারে।

বিনিয়োগের বিকল্প শর্তের উপর ভিত্তি করে, ঝুঁকিমুক্ত হারকে ব্যাঙ্ক আমানতের গড় (ভারিত গড়) ফলন এবং সরকারী সিকিউরিটিগুলিতে পরিপক্কতার ফলন হিসাবে সংজ্ঞায়িত করা যেতে পারে।

ডিপোজিট কারেন্সি অবশ্যই নির্বাচিত প্রকারের বাস্তব/নামমাত্র নগদ প্রবাহের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ হতে হবে।

ঝুঁকিমুক্ত হারের অনুমান মান অবশ্যই ন্যায়সঙ্গত হতে হবে।

মূল্যবান সম্পত্তিতে বিনিয়োগের ঝুঁকির জন্য ক্ষতিপূরণ (P)।রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের ঝুঁকি নির্ধারণ করা হয় সম্ভাব্য প্রকারবস্তুর কাজের চাপের সাথে সম্পর্কিত ঝুঁকি এবং কারণ, মূল্যবান সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করার সময় ক্ষতি, ঝুঁকির স্তরকে প্রভাবিত করে।

মূল্যবান সম্পত্তিতে বিনিয়োগের ঝুঁকির জন্য ক্ষতিপূরণ সারণীতে দেখানো স্কেলের উপর ভিত্তি করে বিশেষজ্ঞ-বিশ্লেষণমূলক উপায়ে নির্ধারণ করা যেতে পারে। 8.5।

মূল্যবান সম্পত্তিতে বিনিয়োগের ঝুঁকির জন্য ক্ষতিপূরণের গৃহীত পরিমাণ অবশ্যই ন্যায়সঙ্গত হতে হবে।

টেবিল 8.5

একটি সম্পদে বিনিয়োগের ঝুঁকির পরিমাণ নির্ধারণের জন্য স্কেল (P)
ঝুঁকি প্রকৃতির উপর নির্ভর করে

সম্পত্তির কম তারল্যের জন্য ক্ষতিপূরণ (L)বস্তুর জন্য সাধারণ যার জন্য একটি দীর্ঘ সময়ের এক্সপোজার সাধারণত, একজন ক্রেতার জন্য অনুসন্ধান এবং বস্তুটিকে "লাইভ" অর্থে রূপান্তর করা। কম তারল্যের জন্য ক্ষতিপূরণ ( এল, %) সূত্র দ্বারা গণনা করা হয়

,

কোথায় বি.এস- ঝুঁকি মুক্ত হার, %; n- সাধারণ এক্সপোজার সময়, মাস; 12 − এক বছরে মোট মাসের সংখ্যা।

বিবেচনাধীন এলাকায় অবস্থিত বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বস্তুর জন্য সাধারণ এক্সপোজার সময়কাল, বিষয় সম্পত্তির সাথে সর্বাধিক মিল ( n), বাজার/বাজার সেগমেন্টের বিশ্লেষণের ভিত্তিতে নির্ধারিত হয় যেখানে মূল্যায়নের বস্তুটি অন্তর্গত (এটি বাজার/বাজার বিভাগের বিশ্লেষণাত্মক বিভাগের উপসংহারে থাকা উচিত যেখানে মূল্যায়নের বস্তুটি অন্তর্গত)।

সম্পত্তির কম তারল্যের জন্য ক্ষতিপূরণ নির্ধারণের ফলাফলগুলি একটি টেবিলের আকারে উপস্থাপন করা উচিত। 8.6।

মূলধন হার কোথায়;

-নির্বাচিত অ্যানালগ বস্তুর সংখ্যা;

- এনালগ বস্তুর সিরিয়াল নম্বর;

- একটি অনুরূপ বস্তুর নেট বর্তমান মান;

- একটি অনুরূপ বস্তুর বাজার মূল্য;

- অ্যানালগ ভাগ (অগ্রাধিকার)।

বাজার পদ্ধতি ব্যবহার করে মূলধন হার নির্ধারণের একটি উদাহরণ

মূলধন হার নির্ধারণ করতে, চারটি অ্যানালগ নির্বাচন করা হয়েছিল এবং তাদের প্রত্যেকের জন্য মূলধন সহগ গণনা করা হয়েছিল।

টেবিল 47

অ্যানালগ বস্তু সম্পর্কে তথ্য

উত্তর: আর = 18,3%.

সমষ্টি পদ্ধতি (ক্রমিক)

সমষ্টি পদ্ধতি অনুসারে, মূলধন অনুপাত হল লাভের একটি সংজ্ঞা যা বিনিয়োগকারীরা বিনিয়োগের ঝুঁকির উপর নির্ভর করে তৈরি করেন:

রিটার্নের ঝুঁকিমুক্ত হার কোথায়, যা প্রতিফলিত করে "কোনও ঝুঁকি ছাড়াই সংস্থা এবং ব্যক্তিদের তহবিল বিনিয়োগের প্রকৃত বাজার সুযোগ" তাদের ডিফল্ট.

উদাহরণস্বরূপ, 4 মার্চ, 2009 পর্যন্ত, OFZ-25057 সিকিউরিটিজের ফলন যার মেয়াদ 2010 সালের জানুয়ারিতে মে 2010-এ পরিপক্কতার তারিখ সহ 11.07%, OFZ-25061 এর পরিমাণ। জুলাই 2010-এ পরিপক্কতার তারিখ সহ 12.89%, OFZ-46003 এর পরিমাণ। 12.84% (http://rosfincom.ru/market/money/)। ঝুঁকিমুক্ত হার পাটিগণিত গড় অনুযায়ী নেওয়া যেতে পারে, যেমন 12.27% এর সমান। মেয়াদ এক বছরের মধ্যে নেওয়া হয়েছিল, টাকা। বছরের জন্য আয় পুঁজি করার প্রথা।

- রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের ঝুঁকি (সম্পত্তির ভোক্তা মূল্যে দুর্ঘটনাজনিত ক্ষতি এবং মালিকানার সম্ভাব্য ক্ষতি বিবেচনা করে, সর্বোচ্চ নির্ভরযোগ্যতার বীমা সংস্থাগুলিতে বীমা প্রিমিয়ামের পরিমাণ অনুসারে প্রিমিয়াম নেওয়া যেতে পারে)।

উদাহরণস্বরূপ, জন্য বীমা কোম্পানি তথ্য বিশ্লেষণ বৈধ সত্তানিম্নলিখিত দেখিয়েছেন:

টেবিল 48

বীমা কোম্পানি সম্পর্কে তথ্য

এইভাবে, রিয়েল এস্টেট বীমা করে, আপনি বিনিয়োগের ঝুঁকি থেকে পরিত্রাণ পেতে পারেন। মোট = 1.8%।

- রিয়েল এস্টেট তারল্য ঝুঁকি (অবজেক্টে বিনিয়োগকৃত তহবিলের উপর দ্রুত রিটার্নের অসম্ভবতা বিবেচনায় নিয়ে)। তারল্য ঝুঁকি নির্ধারণের বিকল্পগুলির মধ্যে একটি হল অনুমান করা যে তরলতা মৌলিকভাবে বাজারে একটি রিয়েল এস্টেট বস্তুর প্রকাশের সময়কাল এবং রিয়েল এস্টেট মার্কেট রেজিস্টারে থাকা অবস্থায় একটি বস্তু বিক্রি করার সময় মূল্যের সম্ভাব্য ক্ষতির উপর নির্ভর করে। ঝুঁকি খোঁজার সূত্রটি নিম্নরূপ:

ঝুঁকিমুক্ত হার কোথায়;

বছরের মধ্যে বাজারে বস্তুর প্রকাশের সাধারণ সময়কাল।

গণনায় ঝুঁকিমুক্ত হারের ব্যবহার এই সত্য দ্বারা ব্যাখ্যা করা হয়েছে যে বিনিয়োগের বস্তুর মধ্যে ঝুঁকিমুক্ত সম্পদগুলি প্রধানত বেশি তরল।

মূল্যায়নের বস্তুটি 4 মাসের এক্সপোজার সময়কাল দ্বারা চিহ্নিত করা হয়। ঝুঁকিমুক্ত হার 12.86%। সম্পত্তির তারল্য ঝুঁকি নির্ধারণ.

- বিনিয়োগ ব্যবস্থাপনার ঝুঁকি - পেশাদার ব্যবস্থাপনার অধীনে আরও আয়ের জন্য রিয়েল এস্টেটের ক্ষমতা প্রতিফলিত করে এবং এর বিপরীতে। রিস্ক অ্যাকাউন্টিং গড় সুদের হারে করা যেতে পারে যা রিয়েল এস্টেট মিউচুয়াল ফান্ডের ব্যবস্থাপনা কোম্পানিগুলি সম্পদ ব্যবস্থাপনার জন্য পুরস্কার হিসেবে নেয়।

উদাহরণস্বরূপ, ক্লোজড-এন্ড রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ তহবিলের ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির তথ্য বিশ্লেষণে নিম্নলিখিতগুলি দেখানো হয়েছে।

বাজার নিষ্কাশনভাড়ার হারের অনুপাতের বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে মূলধন অনুপাত নির্ধারণের একটি পদ্ধতি, শর্ত থাকে যে বস্তুর বিদ্যমান ব্যবহার তাদের সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহারের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ, এবং এই সম্পত্তির বিক্রয় মূল্য প্রকৃত লেনদেন অনুসারে বা যথাযথভাবে সামঞ্জস্য করা হয়। ভাড়া এবং বিক্রয় মূল্য। অর্থাৎ, মূল্যায়ন রিয়েল এস্টেট বস্তুর ডাটাবেসের উপর ভিত্তি করে যা মূল্যায়ন করা বস্তুর জন্য অ্যানালগ হিসাবে স্বীকৃত হতে পারে। সহজ ক্ষেত্রে, মূলধন অনুপাতের মান প্রতিসূত্র দ্বারা নির্ধারিত হয় (এরপরে, আমরা পরামিতি নির্ধারণ করতে সিরিলিক ব্যবহার করব):

কোথায়:
ডিভিডি- সুবিধার অপারেশন থেকে প্রকৃত মোট আয় (কার্যকর গ্রস ইনকাম - EGI);
বা - অপারেটিং খরচ(অপারেটিং খরচ - OE);
গ- বস্তুর মূল্য (অফার মূল্য সমন্বয় করে প্রকৃত বা প্রাপ্ত)।

বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতিটি এই ধারণার উপর ভিত্তি করে যে একদিকে একটি সম্পত্তির বিক্রয় মূল্যের মধ্যে সরাসরি সম্পর্ক রয়েছে এবং অন্যদিকে সম্ভাব্য ভাড়া আয় যা সম্পত্তি ভাড়া দিয়ে প্রাপ্ত করা যেতে পারে। এই পদ্ধতির দ্বারা মূল্যায়িত সম্পত্তির সম্ভাব্য বিক্রয় মূল্য সূত্র দ্বারা গণনা করা হয়: এই পদ্ধতি দ্বারা মূল্যায়িত সম্পত্তির সম্ভাব্য বিক্রয় মূল্য সূত্র দ্বারা গণনা করা হয়:

C সম্পর্কে \u003d PVD সম্পর্কে / SK, (1)

যেখানে সি সম্পর্কে - মূল্যবান সম্পত্তির সম্ভাব্য বিক্রয় মূল্য, tenge;

পিভিডি সম্পর্কে - মূল্যায়নকৃত বস্তু থেকে ইজারাদাতার সম্ভাব্য মোট আয়, টেনে/বছর;

SC - মূলধন হার।

ইজারাদাতার সম্ভাব্য মোট আয়ের পরিমাণ বাজার ভাড়ার হার এবং যে পরিমাণ জায়গা ইজারা দেওয়া যেতে পারে তার উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হয়:

PVD প্রায় \u003d AP *S মোট, (2)

যেখানে AP হল বছরের জন্য বাজার ভাড়ার হার, tenge/বছর;
মোট S - যথাক্রমে, ইজারা দেওয়ার জন্য উপযুক্ত বস্তুর মোট ক্ষেত্রফল, sq.m.

মুল সমস্যা SC নির্ধারণ করার সময়, এটি তুলনা করা বস্তুর খরচ সূচকের তুলনামূলকতা নিশ্চিত করা। অফিস রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে, তুলনীয়তা নিশ্চিত করতে SC গণনার দ্বারা প্রদত্ত সম্পত্তির আকারের একটি প্রমিত একক (মোট এলাকার বর্গমিটার) এবং আয়ের প্রমিতকরণ ব্যবহার করা যেতে পারে।

অফিস রিয়েল এস্টেটের জন্য SC মান গণনা নিম্নলিখিত অনুমানের উপর ভিত্তি করে:

· একজন অবহিত এবং যুক্তিসঙ্গত বিনিয়োগকারী, যখন একটি মূল্যায়ন বস্তু কেনার সিদ্ধান্ত নেয়, তখন স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারে গড়ে ওঠা অফিস বস্তুর জন্য বিক্রয় মূল্য এবং ভাড়ার পরিমাণের মধ্যে অনুপাত বিবেচনা করে এবং উল্লেখযোগ্য ক্ষেত্রে এই অনুপাত থেকে বিচ্যুতি, একটি আরো লাভজনক বিকল্প পছন্দ করবে;

SC গণনা করতে ব্যবহৃত হয় বাণিজ্যিক অফার(একটি পাবলিক অফারের প্রধান বৈশিষ্ট্যগুলিকে সন্তুষ্ট করে) বিক্রয় মূল্য এবং ভাড়ার হার প্রতি 1 বর্গমি. স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারে অনুরূপ অফিস সম্পত্তির জন্য মোট এলাকা;) বিক্রয় মূল্য এবং ভাড়ার হার প্রতি 1 বর্গমি. স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারে অনুরূপ অফিস সম্পত্তির জন্য মোট এলাকা;

· এসসি গণনা করার জন্য অ্যানালগ নির্বাচনের ক্ষেত্রে ব্যবহৃত রিয়েল এস্টেট বস্তুর সাদৃশ্যের প্রধান বৈশিষ্ট্যগুলি হল কার্যকরী উদ্দেশ্য এবং অবস্থান, যা অফিস রিয়েল এস্টেটের লাভের মাত্রা নির্ধারণ করে;

· এই বাজার বিভাগের পরিস্থিতির একটি উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন অফিস রিয়েল এস্টেটের জন্য বিক্রয় মূল্য এবং ভাড়ার হারে আনুপাতিক পরিবর্তনের দিকে পরিচালিত করে।

মান অনুযায়ী বাজারদর, এর মান অনুরূপ সম্ভবত দাম, যা অনুযায়ী বস্তুর জন্য বিচ্ছিন্ন করা যেতে পারে খোলা বাজার. অতএব, অনুরূপ বস্তুর মূল্যের তথ্যের ভিত্তিতে বাজার মূল্যের মান নির্ধারণ করতে, পরিসংখ্যানগত বিশ্লেষণের পরিচিত পদ্ধতিগুলি ব্যবহার করার পরামর্শ দেওয়া হয়, যা গণনা করা সূচকগুলির মূল্যায়নের নির্ভরযোগ্যতা বাড়ানো সম্ভব করে। এই ক্ষেত্রে সাধারণ জনসংখ্যা হল বিশ্লেষিত বাজার বিভাগে সমস্ত বস্তুর দাম, এবং মূল্যায়নকারী দ্বারা ব্যবহৃত ডেটা হল একটি নমুনা যার মধ্যে রয়েছে nস্বাধীন পর্যবেক্ষণ।

যেহেতু একই বস্তু ভাড়া এবং বিক্রি করার অফার অত্যন্ত বিরল, বিশ্লেষণের জন্য প্রয়োজনীয় প্রাথমিক তথ্য নিম্নলিখিত ধাপে গঠিত হয়:

১ম পর্যায়- আস্তানায় বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের বিশ্লেষণ (www.kn.kz) ব্যবহার করা হয়;

২য় পর্যায়- নিলামের জন্য বিক্রয় মূল্যের সমন্বয় এবং নেট অপারেটিং আয়ের সাথে সম্ভাব্য মোট আয়ের সমন্বয়।