জমির মূল্যায়ন: এটা কি এবং কিভাবে করা হয়? একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি।

জমির বাজার মূল্য কিভাবে নির্ধারণ করা হয়? এক একর জমির মূল্য কত? ক্যাডাস্ট্রাল নম্বর দ্বারা জমির বাজার মূল্য বের করা কি সম্ভব?

কোনো পণ্য বা পরিষেবা বিক্রি করার সময়, আমরা একটি মূল্য অফার করি যা আমরা ন্যায্য বলে বিশ্বাস করি। এটি করার জন্য, আমরা একই ধরনের বিজ্ঞাপন খুঁজে পাই এবং আমাদের সাথে তাদের তুলনা করি। যাইহোক, এটি সবসময় সম্ভব হয় না। বিশেষ করে বিক্রির অ্যাটিপিকাল বস্তুর জন্য, উদাহরণস্বরূপ, কিছু জমির প্লটের জন্য।

আমার নাম ভ্যালেরি চেমাকিন। একজন আইনি পরামর্শদাতা হিসাবে, এই নিবন্ধে আমি কথা বলব বাজার মূল্যজমির টুকরা.

আমি কোথায় এবং কিভাবে জমির বাজার মূল্যের মূল্যায়নের আদেশ দিতে হবে সে সম্পর্কেও কথা বলব।

1. একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য কত এবং কেন আপনার এটি জানতে হবে

জমির অবাধ বাণিজ্যিক প্রচলনের শর্তে, প্লটের দাম বাজার দ্বারা গঠিত হয়। প্রায়শই, একটি নির্দিষ্ট এলাকায় একই ধরনের বস্তুর দাম প্রায় একই। আপাত এলোমেলোতা সত্ত্বেও বাজারটি স্ব-নিয়ন্ত্রণে সক্ষম এই কারণেই।

উপরের উপর ভিত্তি করে, আমরা একটি সংজ্ঞা তৈরি করি।

উভয় পক্ষের লেনদেনের ফলাফলের সাথে পারস্পরিক সন্তুষ্টির সাথে মুক্ত বাজারে এটি একটি যুক্তিসঙ্গত সময়ের মধ্যে বিক্রি করা যেতে পারে এমন মূল্য।

জমির বাজার মূল্য কোথায় জানতে পারি? বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, এই প্রশ্নের উত্তর সুস্পষ্ট। বিজ্ঞাপন সহ যে কোনও সাইট খোলা এবং জমির অঞ্চলে অফারগুলি অধ্যয়ন করা যথেষ্ট। যাইহোক, যদি বিক্রয়ের জন্য একক অনুরূপ প্লট না থাকে তবে আপনাকে মূল্যায়নকারীদের সাহায্য নিতে হবে।

যদি আপনি একটি অফিসিয়াল বিশেষজ্ঞ মতামত প্রয়োজন, উদাহরণস্বরূপ, একটি আদালতের জন্য, একটি স্বাধীন এক এছাড়াও বাহিত হয়। এই ধারণার সারাংশ সম্পর্কে আমাদের বিশেষ নিবন্ধ পড়ুন। সাইটের বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য বিশেষজ্ঞরা জমির উদ্দেশ্যের উপর নির্ভর করে মূল্যায়নের বিভিন্ন পদ্ধতি ব্যবহার করেন।

উদাহরণস্বরূপ, একটি কৃষি জমির প্লটের সাথে, সূত্রটি রক্ষণাবেক্ষণ থেকে সম্ভাব্য লাভের ফ্যাক্টর ব্যবহার করে। কৃষিবা বাণিজ্যিক উৎপাদন। একটি শিল্প জমির প্লটের বাজার মূল্যের গণনাও সম্ভাব্য আয়কে বিবেচনা করে, তবে অন্যান্য অর্থনৈতিক কার্যকলাপ থেকে।

2. একশত বর্গমিটার জমির দাম কত - একটি প্লটের বাজার মূল্যকে প্রভাবিত করে এমন প্রধান কারণগুলির একটি ওভারভিউ

একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতির গভীরে না গিয়ে, আমি লক্ষ্য করি যে এটির গঠনকে প্রভাবিত করে এমন কয়েক ডজন কারণ রয়েছে।

এখানে প্রধান বেশী.

ফ্যাক্টর 1. সাইটের অবস্থান

এটি সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ফ্যাক্টর, যেহেতু তিনিই দাম গঠনে একটি নির্ধারক প্রভাব রাখেন। বড় শহরগুলির কাছাকাছি জমি, এটি আরও ব্যয়বহুল।

উদাহরণ

সম্প্রতি আমি 17 একর একটি প্লট বিক্রি করেছি গ্রামাঞ্চলযোগাযোগ সহ, তবে নিকটতম বড় শহর থেকে 200 কিমি মাত্র 100 হাজার রুবেলের জন্য। এর পরপরই, তিনি টিউমেনের সীমানার মধ্যে 20 একর জমি অধিগ্রহণ করেছিলেন, যদিও যোগাযোগ ছাড়াই, তবে 1.5 মিলিয়ন রুবেলের জন্য।

মস্কোর অভিজাত শহরতলিতে জমির দামের তুলনায় এটি একটি পয়সা। এমনকি একটি ক্যাডাস্ট্রাল অঞ্চলের সীমানার মধ্যে, একই অঞ্চলের প্লটের দাম একই রকম হওয়া সত্ত্বেও, বেশ অনেক আলাদা। এটা নির্ভর করে স্বতন্ত্র বৈশিষ্ট্যপরবর্তী উপধারায় উল্লেখ করা হয়েছে।

ফ্যাক্টর 2. মাটির অবস্থা এবং ভূখণ্ড

লোকেরা কেবল বাড়ি তৈরির জন্য নয়, আরও বাইরের ক্রিয়াকলাপের জন্য জমি অধিগ্রহণ করে। অতএব, সাইটটির সাথে একজন ব্যক্তিকে খুশি করা উচিত চেহারা, একটি বন, নদী বা হ্রদের সান্নিধ্য, মাটির উর্বরতা। গিরিখাত, খাদ এবং অন্যান্য অবাঞ্ছিত ভূমিরূপ খরচ কমিয়ে দেয়, সেইসাথে জলাবদ্ধ বা লবণাক্ত মাটি।

ফ্যাক্টর 3. সাইটে ভবনের উপস্থিতি এবং তাদের অবস্থা

আবাসিক ভবনসহ জমির বাজারমূল্য অনেক বেশি। সর্বোপরি, এটি বিল্ডিংয়ের দামও অন্তর্ভুক্ত করে, এমনকি যদি এটি একটি পুরানো জরাজীর্ণ বাড়ি হয় যা ভেঙে ফেলতে হবে। তবে, ভবনগুলির অবস্থাও গুরুত্বপূর্ণ। স্পষ্টতই, একটি কুটির সহ একটি প্লট একটি শস্যাগারের চেয়ে অনেক বেশি মূল্যবান।

ফ্যাক্টর 4. যোগাযোগ নেটওয়ার্কের সাথে সংযোগ করার ক্ষমতা

প্রায়শই, পৌরসভাগুলি পৃথক আবাসন নির্মাণের (IZHS) জন্য প্লটে ইউটিলিটি নির্মাণের জন্য অর্থায়ন করে। সঞ্চালিত বিদ্যুৎ, গ্যাস ও পানি সরবরাহ জমির মূল্য অনেক বাড়িয়ে দেয়।

উদাহরণ

আমি যে সাইটটি কিনেছি তাতে কোনও যোগাযোগ বা এমনকি রাস্তা অ্যাক্সেসও নেই, তাই এটির দাম 1.5 মিলিয়ন রুবেল। নিকটতম ইতিমধ্যে বসতি গ্রামে এই জাতীয় জমির দাম কমপক্ষে 3 মিলিয়ন রুবেল। তাই ইঞ্জিনিয়ারিং নেটওয়ার্কের সারমর্ম করার পরে আমার একটি ভাল লাভ পাওয়ার সুযোগ রয়েছে।

ফ্যাক্টর 5. সাইট ব্যবহার থেকে একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য লাভ করার সম্ভাবনা

কৃষি জমি বা শিল্প সুবিধা নির্মাণের উদ্দেশ্যে বস্তুগত পণ্য উৎপাদনের উদ্দেশ্যে, যার অর্থ তারা লাভ করতে সক্ষম। ফেডারেল হাইওয়ের কাছাকাছি এলাকাগুলি বিশেষভাবে মূল্যবান। এই সম্ভাব্য আয়ও এই ধরনের প্লটের বাজারমূল্যের অন্তর্ভুক্ত।

3. জমির বাজার মূল্য নির্ধারণের সাথে কারা জড়িত - মূল্যায়নকারীদের জন্য প্রধান বিকল্পগুলির একটি ওভারভিউ

আইনগতভাবে গুরুত্বপূর্ণ কোনো কর্মের জন্য, শুধুমাত্র আপনার সাইটের মূল্য জানা যথেষ্ট নয়। মূল্যায়ন ক্রিয়াকলাপের আইন অনুসারে তৈরি করা পেশাদার মূল্যায়নকারীদের কাছ থেকে একটি সরকারী মতামত নেওয়া প্রয়োজন।

আসুন দেখে নেওয়া যাক কে একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণ করে, কীভাবে এটি নির্ধারণ করা হয় এবং এর জন্য কোথায় আবেদন করতে হয়।

বিকল্প 1. বিশেষায়িত মূল্যায়ন ব্যুরো

আজ অনেক বাণিজ্যিক অফিস বিভিন্ন ধরনের মূল্যায়ন কার্যক্রমে নিযুক্ত রয়েছে। একটি পূর্বশর্ত হল তাদের অবশ্যই স্ব-নিয়ন্ত্রক সংস্থার (এসআরও) সদস্য হতে হবে। এই সংস্থাগুলি শুধুমাত্র মূল্যায়ন কার্যক্রম সঞ্চালন করে, কিন্তু অন্যান্য পরিষেবা প্রদান করে না, যেমন আইনি পরিষেবাগুলি।

বিকল্প 2. স্বাধীন ব্যক্তিগত মূল্যায়নকারী

আইন পৃথক মূল্যায়ন কার্যক্রমে জড়িত হওয়া নিষিদ্ধ করে না, তাই আপনি একটি ব্যক্তিগত মূল্যায়নকারীও খুঁজে পেতে পারেন। তিনি যে কোনো ফার্মের কর্মচারী হিসেবে জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণে একই মূল্যায়ন নীতি ব্যবহার করেন। ব্যক্তিগত মূল্যায়নকারী মূল্যায়ন কার্যক্রমের উপর একই আইনের অধীন।

বিকল্প 3. রিয়েল এস্টেট সংস্থা

যেকোনো বড় রিয়েল এস্টেট এজেন্সির কর্মীদের মূল্যায়নকারী থাকে। অতএব, আপনি যদি একটি রিয়েল এস্টেট এজেন্সির মাধ্যমে জমি বিক্রি করার সিদ্ধান্ত নেন এবং জানেন না যে কি মূল্য নির্ধারণ করতে হবে, তারা আপনার সেবায় রয়েছে। এটি খুব সুবিধাজনক, যেহেতু তাদের কাজ একটি কমিশন থেকে প্রদান করা হবে।

বিকল্প 4. আইন সংস্থা

অনেক আইনী সংস্থাক্লায়েন্টদের আইনি সহায়তার মধ্যে সীমাবদ্ধ নয়। তারা দক্ষতা এবং মূল্যায়ন পরিষেবা প্রদান করে। এই ধরনের অফিসে যোগাযোগ করার পরামর্শ দেওয়া হয় যখন আপনি শুধুমাত্র বস্তুর মূল্য খুঁজে বের করতে হবে না, তবে আইনি সহায়তাও পেতে হবে। উদাহরণস্বরূপ, প্রাক্তন পত্নীর সাথে সম্পত্তি ভাগ করার জন্য আদালতে প্রয়োজন, কিন্তু আপনি তার মূল্যায়নের সাথে একমত নন।

কম ট্যাক্স দেওয়ার জন্য ক্যাডাস্ট্রাল মান কমানোর জন্য আদালতে যাওয়া বিশেষভাবে সাধারণ। এটি করার জন্য, প্রতিযোগিতার পদ্ধতিটি পরে সঞ্চালিত হয়, তবে আপনি আমাদের বিশেষ নিবন্ধে এটি সম্পর্কে আরও ভালভাবে পড়ুন।

4. একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য কীভাবে বের করবেন - ধাপে ধাপে নির্দেশাবলী

আপনি যদি জানেন না যে কীভাবে একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য গণনা করা হয়, তবে আপনার এটি শুধুমাত্র রেফারেন্সের জন্য প্রয়োজন, এবং আইনগতভাবে উল্লেখযোগ্য কর্মের জন্য নয়, তাহলে একটি কৌশল ব্যবহার করুন। এখন রাজ্য আরও কর সংগ্রহের জন্য ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যকে বাজার মূল্যের কাছাকাছি নিয়ে আসার চেষ্টা করছে। ক্যাডাস্ট্রাল মান সম্পর্কে তথ্য Rosreestr ডাটাবেসে আছে।

তাই, ক্যাডাস্ট্রাল নম্বর ব্যবহার করে অনলাইনে জমির আনুমানিক বাজার মূল্য গণনা করুন। এটি করার জন্য, Rosreestr বা কোনো মধ্যস্থতাকারী কোম্পানির ওয়েবসাইটে যান এবং একটি বিশেষ অনুসন্ধান ফর্মে নম্বরটি লিখুন। একটি ক্যাডাস্ট্রাল নম্বরের পরিবর্তে, এটি একটি ঠিকানা প্রবেশ করার অনুমতি দেওয়া হয়, তবে যদি এটি ইতিমধ্যেই আনুষ্ঠানিকভাবে বিদ্যমান থাকে।

যখন আপনার জমির প্লটের বাজার মূল্যের একটি অফিসিয়াল কাগজের প্রয়োজন হয়, উদাহরণস্বরূপ, ইজারা দেওয়ার অধিকার নিবন্ধন করতে, তারপর পেশাদার মূল্যায়নকারীদের সাথে যোগাযোগ করুন। এটা কিভাবে করবেন - পড়ুন।

ধাপ 1. একটি মূল্যায়ন কোম্পানি চয়ন করুন

কাজের সুযোগ এবং জটিলতার উপর নির্ভর করে, একটি স্বাধীন মূল্যায়নকারী চয়ন করুন বা একটি মূল্যায়ন কোম্পানির সাথে যোগাযোগ করুন। সঠিক কোম্পানি চয়ন করতে, প্রথমে আপনার এলাকায় উপলব্ধ সমস্ত সম্পর্কে অনুসন্ধান করুন৷

বন্ধু, পরিবার এবং প্রতিবেশীদের জিজ্ঞাসা করুন। হঠাৎ কেউ সম্প্রতি একটি মূল্যায়নকারীর পরিষেবাগুলি ব্যবহার করেছেন। ফোরাম পড়ুন. ফলস্বরূপ, প্রদত্ত পরিষেবার মূল্য এবং গুণমানের ক্ষেত্রে আপনাকে সেরা কোম্পানি বেছে নিতে হবে।

ধাপ 2. বিশেষজ্ঞের জন্য প্রশ্নের একটি সেট সংজ্ঞায়িত করুন

একটি চুক্তি শেষ করার আগে, আপনি বিশেষজ্ঞকে জিজ্ঞাসা করতে চান এমন প্রশ্নগুলির বিষয়ে আপনাকে সিদ্ধান্ত নিতে হবে। অবিলম্বে তার সাথে সমস্ত সূক্ষ্মতা নিষ্পত্তি করার সুপারিশ করা হয়।

বিশেষজ্ঞের জন্য প্রশ্ন:

  • তিনি সাইটে যাবেন বা নথি অনুযায়ী একটি মূল্যায়ন পরিচালনা করবেন কিনা;
  • পরিষেবার খরচের মধ্যে কী অন্তর্ভুক্ত রয়েছে;
  • তিনি কিভাবে সাইটটি মূল্যায়ন করবেন;
  • কাজ পেতে তার কতক্ষণ লাগে?

জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণের কিছু উদাহরণের জন্য তাকে দেখতে ভুলবেন না। এটির দিকে তাকালে, আপনি বুঝতে পারবেন মূল্যায়নকারী কতটা দায়িত্বশীল এবং সঠিকভাবে কাজ করে এবং প্রতিবেদনের ফর্মটি প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে কিনা।

ধাপ 3. আমরা প্রয়োজনীয় ডকুমেন্টেশন প্রদান করি

কাজটি সম্পাদন করার জন্য, মূল্যায়নকারীকে সাইটের জন্য প্রযুক্তিগত ডকুমেন্টেশনের পাশাপাশি আপনার মালিকানা নিশ্চিত করার নথির প্রয়োজন হবে।

যদি আপনার কাছে কিছু না থাকে, তাহলে আপনি সর্বদা ইউএসআরআর 365 ওয়েবসাইটে হারিয়ে যাওয়া আইটেমটি অর্ডার করতে পারেন৷ শুধু এই পোর্টালে যান এবং আপনি দেখতে পাবেন তারা কী নথি প্রস্তুত করছে৷ একই জায়গায়, অনুসন্ধান ফর্মে, সাইটের ক্যাডাস্ট্রাল নম্বর লিখুন এবং ইউনিফাইড স্টেট রেজিস্টার অফ রিয়েল এস্টেট (ইজিআরএন) থেকে তথ্য পান। এটা বিনামূল্যে.

আপনার একটি অফিসিয়াল ক্যাডাস্ট্রাল শংসাপত্র, ইউএসআরএন থেকে একটি নির্যাস বা সাইটের জন্য প্রযুক্তিগত ডকুমেন্টেশন প্রয়োজন - অর্থ প্রদান করুন এবং তারা আপনাকে কুরিয়ারের মাধ্যমে এটি সরবরাহ করবে। অফিসিয়াল সার্টিফিকেট এবং অন্যান্য নথিতে Rosreestr এর সিল রয়েছে। যদি মুদ্রণের প্রয়োজন না হয়, তাহলে পরিষেবার খরচ কম মাত্রার একটি আদেশ।

ধাপ 4. আমরা পরিষেবার জন্য অর্থ প্রদান করি এবং একটি চুক্তি সম্পন্ন করি

সমস্ত নথি প্রস্তুত হওয়ার পরে, চুক্তিতে স্বাক্ষর করুন এবং পরিষেবাটির জন্য অর্থ প্রদান করুন। চুক্তির শর্তাবলী সাবধানে পড়তে ভুলবেন না। জমির বাজার মূল্যের ভুল মূল্যায়নের কারণে তার দোষের কারণে যে সমস্যাগুলি দেখা দিয়েছে তার জন্য মূল্যায়নকারীর দায়বদ্ধতার বানান করা উচিত।

ধাপ 5. আমরা মূল্যায়নের তারিখ এবং সময়ে সম্মত

যেহেতু প্রায়শই একটি উপযুক্ত এবং সঠিক মূল্যায়নের জন্য সাইটটি নিজেই পরীক্ষা করা প্রয়োজন, তারপরে এই ইভেন্টের সময় এবং তারিখ আগে থেকেই বিশেষজ্ঞের সাথে সমন্বয় করুন। সব পরে, শুধুমাত্র এটি বাস্তবায়নের পরে, তিনি গণনা সরাসরি এগিয়ে যেতে সক্ষম হবে. যাইহোক, আগাম জিজ্ঞাসা করুন যদি তার প্রস্থান সমগ্র পরিষেবার খরচ অন্তর্ভুক্ত করা হয়। যদি না হয়, তাহলে আপনার এখনই বা পরে অর্থপ্রদান করতে হবে কিনা তা খুঁজে বের করুন।

ধাপ 6. আমরা একজন বিশেষজ্ঞের আগমনের জন্য অপেক্ষা করছি

নির্ধারিত দিনে এবং ঘন্টায়, একজন বিশেষজ্ঞের সাথে দেখা করুন এবং সুবিধাটিতে এসকর্ট করুন। পরিদর্শনের সময় কাছাকাছি থাকুন। সম্ভবত সাইটের স্বতন্ত্র বৈশিষ্ট্য সম্পর্কিত কিছু স্পষ্ট প্রশ্ন থাকবে। এটি মাটির গুণমান হতে পারে, বসন্তে বন্যার মাত্রা, অন্যান্য লুকানো কারণগুলির উপস্থিতি যা আপনি বিবেচনায় নেওয়া প্রয়োজন বলে মনে করেন।

ধাপ 7

জমির প্লটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন সম্পর্কিত প্রতিবেদনে বস্তুর মালিক এবং মূল্যায়নকারীর ইনস্টলেশন ডেটা রয়েছে। প্রতিবেদনের একটি গুরুত্বপূর্ণ উপাদান হল পদ্ধতির বর্ণনা এবং এর আইনি ন্যায্যতা।

উদাহরণ স্বরূপ, জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণে গণমূল্যায়ন পদ্ধতির ব্যবহার শুধুমাত্র বন্দোবস্তের সীমানার মধ্যে নির্মাণের জন্য আদর্শ জমির ক্ষেত্রেই অনুমোদিত।

বন তহবিল জমি, কৃষি জমি, শিল্প সুবিধার জন্য জমি, সেইসাথে যেকোন অ্যাটিপিকাল জমির প্লটের বাজার মূল্য প্রতিষ্ঠা করার সময় বেশ ভিন্ন পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়। যেকোন রিপোর্ট একটি উপসংহার দিয়ে শেষ হয়, যা বাজার মূল্য নির্দেশ করে।

আপনি যদি এই বা অন্যান্য আইনগত বিষয়ে আরও বিস্তারিতভাবে পরামর্শ করতে চান, তাহলে Pravoved-এর ওয়েবসাইট দেখুন। সেখানে আপনি একটি সুবিধাজনক ফর্ম পাবেন প্রতিক্রিয়াযার মাধ্যমে আপনি একজন আইনজীবীকে প্রশ্ন করতে পারেন।

আপনার সমস্যাটি সংক্ষেপে এবং স্পষ্টভাবে বলুন। ফলস্বরূপ, আপনি সমস্যা সমাধানের জন্য কর্মের একটি নির্দিষ্ট অ্যালগরিদম সহ একটি ব্যাপক উত্তর পাবেন। এই ধরনের একটি অনলাইন পরামর্শের খরচ 1000 রুবেল কম।

5. একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণে পেশাদার সহায়তা - TOP-3 মূল্যায়ন কোম্পানিগুলির একটি ওভারভিউ

একটি মূল্যায়ন কোম্পানির দিকে বাঁক, আমাদের অবশ্যই বিশেষজ্ঞদের পেশাদারিত্ব সম্পর্কে নিশ্চিত হতে হবে। উপরন্তু, আমরা অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করতে চাই না।

নীচে আমি 3টি সুপরিচিত মূল্যায়ন সংস্থাগুলির একটি ওভারভিউ অফার করছি, যেখানে একটি জমির প্লটের বাজার মূল্যের মূল্যায়নের অর্ডার দেওয়া সস্তা হবে৷

এই কোম্পানি ব্যাংকের জন্য রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন নিযুক্ত করা হয়. আপনি যদি আপনার জমি দ্বারা সুরক্ষিত একটি ঋণ পেতে চান, এবং ক্যাডাস্ট্রাল মান খুব কম, কোম্পানী Yurdis সাথে যোগাযোগ করুন। এটি বেশিরভাগ প্রধান রাশিয়ান ব্যাংকের সাথে কাজ করে। তারা তাকে বিশ্বাস করে, তাই নিশ্চিত হন যে আপনার সাইটটি পর্যাপ্তভাবে মূল্যায়ন করা হবে এবং আপনি যে ঋণ চান তা পাবেন।

এখানে অর্ডার করাও সম্ভব, যা আপনি সমান্তরাল হিসাবে ব্যবহার করতে চান। কোম্পানির মূল্যায়নকারীরা বস্তুর লিকুইডেশন মান গণনা করতে প্রস্তুত, যা বাজার মূল্যের চেয়ে 20% কম। একটি দ্রুত বিক্রয়ের জন্য প্রয়োজন. এই ধরনের পরিষেবাগুলির জন্য মাত্র 4 হাজার রুবেল খরচ হয়, যা প্রতিযোগীদের তুলনায় অনেক কম।

কোম্পানি সব ধরনের মূল্যায়ন সেবা প্রদান করে। জমির প্লট তিনটিতে মূল্যবান ভিন্ন পথগ্রাহকের সাথে চুক্তিতে: বস্তুর পরিদর্শন সহ বা না করে, মূল্যায়নের ক্রিয়া ছাড়াই জমির মূল্যের উপর বিশেষজ্ঞ মতামত জারি করে।

কনসাল্ট প্রো মূল্যায়নের সুবিধা কি কি:

№ সুবিধাসুবিধা
1 আইনি শক্তিযে কোনো আদালত, ব্যাংক ও সরকারি সংস্থায় প্রতিবেদন গ্রহণ করা হবে
2 জ্ঞান বাজারের অবস্থামস্কোএলাকার প্রতিপত্তি, বিল্ডিং ঘনত্ব, পরিবেশগত কারণগুলি বিবেচনা করুন
3 নির্ভরযোগ্যতাএকটি নির্দিষ্ট সময়ে বাজার পরিস্থিতির পুঙ্খানুপুঙ্খ বিশ্লেষণের মাধ্যমে অর্জন করা হয়েছে
4 সুবিধাপরিষেবাটি সাইটের মাধ্যমে অর্ডার করা যেতে পারে, গ্রাহকের সমস্ত ইচ্ছাকে বিবেচনায় রাখুন
5 দক্ষতাসমস্ত কাজ সংক্ষিপ্ততম সময়ে বাহিত হয়

কোম্পানির ওয়েবসাইটে, এটি একটি ব্যক্তিগত অ্যাকাউন্ট তৈরি করার প্রস্তাব করা হয়েছে যার মাধ্যমে ভূমি মূল্যায়ন পরিষেবার বাস্তবায়ন নিয়ন্ত্রণ করা খুবই সুবিধাজনক। আপনার অর্ডারের ইতিহাস ট্র্যাক করাও সহজ। সমস্ত প্রতিবেদন আইনের সাথে সম্পূর্ণরূপে সঙ্গতিপূর্ণ, যা ব্যাঙ্ক, আদালতে এবং তাদের গ্রহণযোগ্যতার গ্যারান্টি দেয় সরকারী সংস্থাবিশেষজ্ঞরা বিশেষ প্রোগ্রাম ব্যবহার করে গণনা পরিচালনা করেন, যা ত্রুটির সম্ভাবনাকে ন্যূনতম পর্যন্ত হ্রাস করে।

সাইটটিতে এমনকি একটি অনলাইন ক্যালকুলেটর রয়েছে যার সাহায্যে আপনি বিনামূল্যে কিছু বস্তু মূল্যায়ন করতে পারেন। মূল্যায়নকারীরা যে কোনো সময় কাজ করে এবং সপ্তাহান্তে এমনকি জরুরী আদেশ পূরণ করতে প্রস্তুত থাকে। ফার্ম বিশেষ অফার লাভজনক শর্তাবলীনিয়মিত গ্রাহকদের সাথে সহযোগিতা।


জমির দাম নির্ধারণের জন্য অনেকগুলো একীভূত পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়। এগুলি হল সাধারণ পদ্ধতি এবং মূল্যায়ন প্রযুক্তি যা ভূমি ব্যবহারের ধরন নির্বিশেষে এর মান প্রতিষ্ঠা করতে প্রয়োগ করা যেতে পারে। জমির মূল্যায়নের জন্য এক বা অন্য পদ্ধতি বা পদ্ধতি প্রয়োগ করার সম্ভাবনা এবং সমীচীনতা মূল্যায়নের উদ্দেশ্য, রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের ধরন এবং প্রাথমিক তথ্যের প্রাপ্যতার উপর নির্ভর করে। পূর্বশর্তকোন উদ্দেশ্যে জমির বাজার মূল্য নির্ধারণ করা হল বাজার তথ্য ব্যবহার। মস্কোতে আমাদের মূল্যায়ন কোম্পানি আপনার জন্য সর্বোত্তম পদ্ধতি নির্বাচন সহ সমস্ত ধরণের অঞ্চল মূল্যায়নের জন্য পরিষেবা সরবরাহ করে।

জমি মূল্যায়নের জন্য ব্যবহৃত প্রধান পদ্ধতিগুলি হল:

  • বিক্রয় তুলনা;
  • স্রাব;
  • বিতরণ;
  • জমি ভাড়ার মূলধন;
  • অবশিষ্ট
  • উদ্দেশ্যে ব্যবহার.

এই তালিকা মানসম্মত. এটি নথিতে 07 মার্চ, 2002 নং 568-আর তারিখের রাশিয়ার সম্পত্তি মন্ত্রকের আদেশ দ্বারা অনুমোদিত হয়েছিল " নির্দেশিকাজমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণ করতে৷ এই পদ্ধতিগুলি যে কোনও ধরণের অঞ্চল মূল্যায়ন করতে ব্যবহৃত হয়৷ আপনি মূল্যায়ন পরিষেবা এবং পৃষ্ঠাগুলিতে ব্যবহৃত পদ্ধতিগুলি সম্পর্কে আরও জানতে পারেন৷

1. বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি

এটি ভবন, কাঠামো এবং (বা) কাঠামো দ্বারা দখলকৃত জমির প্লট এবং উন্নয়ন থেকে মুক্ত জমির প্লট মূল্যায়ন করতে ব্যবহৃত হয়। পদ্ধতিটি প্রয়োগ করার শর্ত হল জমির প্লটগুলির সাথে লেনদেনের দামের তথ্যের প্রাপ্যতা যা মূল্যায়নকৃত একটির অ্যানালগ। জমির প্লটের সাথে লেনদেনের দামের তথ্যের অভাবে, সরবরাহ (চাহিদা) দামের ব্যবহার অনুমোদিত।

ভূমি মূল্যায়নের এই পদ্ধতিতে নিম্নলিখিত ক্রিয়াকলাপগুলি জড়িত:

  • উপাদানগুলির সংকল্প যার দ্বারা মূল্যায়নের বস্তুটিকে বস্তুর সাথে তুলনা করা হয় - অ্যানালগগুলি (এর পরে - তুলনার উপাদানগুলি);
  • মূল্যায়ন করা জমির প্লট থেকে প্রতিটি অ্যানালগের প্রকৃতি এবং পার্থক্যের ডিগ্রীর তুলনা করার উপাদানগুলির প্রতিটির জন্য সংকল্প;
  • মূল্যায়ন করা জমির প্লট থেকে প্রতিটি অ্যানালগের পার্থক্যের প্রকৃতি এবং ডিগ্রীর সাথে সম্পর্কিত অ্যানালগগুলির মূল্য সমন্বয়ের প্রতিটি তুলনামূলক উপাদানের জন্য সংকল্প;
  • প্রতিটি অ্যানালগের মূল্য তুলনা উপাদানগুলির প্রতিটির জন্য সমন্বয়, মূল্যায়নকৃত জমির প্লট থেকে তাদের পার্থক্যগুলিকে মসৃণ করা;
  • অ্যানালগগুলির সামঞ্জস্যপূর্ণ দামের যুক্তিসঙ্গত সাধারণীকরণের মাধ্যমে জমির প্লটের বাজার মূল্যের গণনা।

তুলনার উপাদানগুলির মধ্যে রয়েছে মূল্যায়ন বস্তুর ব্যয়ের কারণ (কারণ, যার পরিবর্তন মূল্যায়ন বস্তুর বাজার মূল্যকে প্রভাবিত করে) এবং বাজারে বিকশিত জমির প্লটের সাথে লেনদেনের বৈশিষ্ট্য।


সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ খরচ ড্রাইভার হতে থাকে:

  • অবস্থান এবং পরিবেশ;
  • উদ্দিষ্ট উদ্দেশ্য, অনুমোদিত ব্যবহার, জমির প্লটে অন্যান্য ব্যক্তির অধিকার;
  • শারীরিক বৈশিষ্ট্য (ত্রাণ, এলাকা, কনফিগারেশন, ইত্যাদি);
  • পরিবহন অ্যাক্সেসযোগ্যতা;
  • অবকাঠামো (ইঞ্জিনিয়ারিং নেটওয়ার্কের উপস্থিতি বা নৈকট্য এবং তাদের সাথে সংযোগ স্থাপনের শর্ত, সামাজিক অবকাঠামো সুবিধা, ইত্যাদি)।

2. নিষ্কাশন পদ্ধতি


ভূমি মূল্যায়নের প্রাথমিক নিয়ম, যা এই পদ্ধতিতে রয়েছে:

ভূমি মূল্যায়নের এই পদ্ধতিতে নিম্নলিখিত ক্রিয়াকলাপগুলি জড়িত:

  • প্রতিস্থাপনের খরচ বা মূল্যায়নকৃত জমির প্লটের উন্নতির পুনরুত্পাদনের খরচের হিসাব;
  • একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজার মূল্য থেকে বিয়োগ করে মূল্যায়ন করা জমির প্লটের বাজার মূল্যের হিসাব, ​​যার মধ্যে মূল্যায়ন করা জমির প্লট, প্রতিস্থাপনের খরচ বা জমির প্লটের উন্নতির পুনরুত্পাদনের খরচ।

3. বিতরণের পদ্ধতি

এটি নির্মিত জমির প্লট মূল্যায়ন করতে ব্যবহৃত হয়।


এই পদ্ধতি দ্বারা অনুমোদিত জমি মূল্যায়ন নিয়ম:

  • মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর অনুরূপ, একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর সাথে লেনদেনের দামের তথ্যের প্রাপ্যতা। লেনদেন মূল্যের তথ্যের অনুপস্থিতিতে, এটি অফার (চাহিদা) মূল্য ব্যবহার করার অনুমতি দেওয়া হয়;
  • একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজার মূল্যে জমির প্লটের সবচেয়ে সম্ভাব্য শেয়ারের তথ্যের প্রাপ্যতা;
  • ভূমি প্লট এর সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের জন্য উন্নতির সামঞ্জস্য।

পদ্ধতিটি নিম্নলিখিত কর্মের ক্রম জড়িত:

  • যে উপাদানগুলির দ্বারা মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একটি একক রিয়েল এস্টেট অবজেক্টকে বস্তুর সাথে তুলনা করা হয় - অ্যানালগগুলি;
  • মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একটি একক রিয়েল এস্টেট অবজেক্ট থেকে প্রতিটি অ্যানালগের প্রকৃতি এবং ডিগ্রীর পার্থক্যের প্রতিটি তুলনামূলক উপাদানের জন্য সংকল্প;
  • মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একটি একক রিয়েল এস্টেট অবজেক্ট থেকে প্রতিটি অ্যানালগের পার্থক্যের প্রকৃতি এবং ডিগ্রীর সাথে সম্পর্কিত অ্যানালগগুলির মূল্য সমন্বয়ের প্রতিটি তুলনামূলক উপাদানের জন্য সংকল্প;
  • প্রতিটি অ্যানালগের মূল্য তুলনা উপাদানগুলির প্রতিটির জন্য সামঞ্জস্য, একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তু থেকে তাদের পার্থক্যগুলিকে মসৃণ করা, যার মধ্যে মূল্যায়নকৃত জমির প্লট অন্তর্ভুক্ত রয়েছে;
  • অ্যানালগগুলির সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্যের যুক্তিসঙ্গত সাধারণীকরণের মাধ্যমে মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজার মূল্যের গণনা;
  • একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজার মূল্যকে মূল্যায়নের অধীনে ভূমি প্লটের বাজার মূল্যের গণনা, যার মধ্যে মূল্যায়নের অধীনে জমির প্লট অন্তর্ভুক্ত রয়েছে, একটি একক বাজার মূল্যে জমির প্লটের শেয়ারের সবচেয়ে সম্ভাব্য মূল্য দ্বারা রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি.

4. জমি খাজনার মূলধনের পদ্ধতি

জমির মূল্যায়নের এই পদ্ধতিটি নির্মিত এবং অ-নির্মিত জমির মূল্যায়নে প্রয়োগ করা হয়। পদ্ধতিটি প্রয়োগের শর্ত হল মূল্যায়নকৃত জমির প্লট থেকে জমির খাজনা পাওয়ার সম্ভাবনা।


ভূমি মূল্যায়নের এই পদ্ধতিতে নিম্নলিখিত ক্রিয়াকলাপগুলি জড়িত:

  • একটি জমি প্লট দ্বারা নির্মিত জমি ভাড়া গণনা;
  • জমি ভাড়ার মূলধনের সংশ্লিষ্ট গুণাঙ্কের মূল্য নির্ধারণ;

জমি ভাড়ার মূলধন একে অপরের সমান বা সমান সময়ের জন্য একই হারে পরিবর্তিত ভূমি ভাড়ার ভবিষ্যতের সমস্ত মূল্যের মূল্য নির্ধারণের তারিখে নির্ধারণ হিসাবে বোঝা যায়। মূল্যায়নের তারিখের পরে প্রথম মেয়াদের জমি ভাড়ার পরিমাণ মূল্যায়নকারী দ্বারা নির্ধারিত উপযুক্ত মূলধন সহগ দ্বারা ভাগ করে গণনা করা হয়। এর অংশ হিসাবে এই পদ্ধতিজমির খাজনার পরিমাণ জমির বাজারে বিদ্যমান অবস্থার অধীনে একটি জমির প্লটের ইজারা থেকে আয় হিসাবে গণনা করা যেতে পারে।

5. অবশিষ্ট পদ্ধতি

এটি বিল্ট-আপ এবং অ-নির্মিত জমির প্লট মূল্যায়ন করতে ব্যবহৃত হয়। পদ্ধতিটি প্রয়োগ করার শর্ত হল আয়-উৎপাদনকারী উন্নতির সাথে মূল্যায়নকৃত জমির প্লট তৈরি করার সম্ভাবনা।


এই জমি মূল্যায়ন পদ্ধতিতে নিম্নলিখিত গণনার নিয়মগুলি জড়িত:

  • মূল্যায়নকৃত জমির প্লটের সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের সাথে সম্পর্কিত প্রজনন বা প্রতিস্থাপনের ব্যয়ের হিসাব;
  • বাজার ভাড়ার হারের উপর ভিত্তি করে একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য একটি একক সম্পত্তি থেকে নেট অপারেটিং আয়ের গণনা;
  • প্রজনন বা প্রতিস্থাপনের খরচের পণ্য হিসাবে একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য উন্নতির জন্য দায়ী নেট অপারেটিং আয়ের গণনা
  • উন্নতি থেকে আয়ের মূলধনের সংশ্লিষ্ট সহগের জন্য উন্নতির গণনা;
  • একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তু থেকে নেট অপারেটিং আয় এবং সংশ্লিষ্ট সময়ের জন্য উন্নতির জন্য দায়ী নেট অপারেটিং আয়ের মধ্যে পার্থক্য হিসাবে জমি ভাড়ার পরিমাণের হিসাব;
  • জমির খাজনা পুঁজি করে একটি জমির প্লটের বাজার মূল্যের হিসাব।

6. উদ্দেশ্যে ব্যবহার পদ্ধতি

জমির মূল্যায়নের এই পদ্ধতিটি নির্মিত এবং অ-নির্মিত জমির প্লটের জন্য প্রযোজ্য। পদ্ধতিটি প্রয়োগের শর্ত হল জমির প্লট এমনভাবে ব্যবহার করার সম্ভাবনা যা আয় তৈরি করে।


এই পদ্ধতি দ্বারা অনুমোদিত ভূমি মূল্যায়নের নিয়মগুলি নিম্নলিখিত কর্মের ক্রম অনুমান করে:

  • ভূমি প্লট ব্যবহার করার জন্য প্রয়োজনীয় ব্যয়ের পরিমাণ এবং সময়ের কাঠামো নির্ধারণ করা তার সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহারের বিকল্প অনুসারে (উদাহরণস্বরূপ, জমির প্লটে উন্নতি তৈরির খরচ বা জমির প্লটকে আলাদাভাবে ভাগ করার খরচ যে অংশগুলি ফর্ম, ধরন এবং ব্যবহারের প্রকৃতিতে পৃথক);
  • জমির সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার থেকে আয়ের পরিমাণ এবং সময় কাঠামো নির্ধারণ;
  • মাত্রা এবং অস্থায়ী কাঠামো নির্ধারণ অপারেটিং খরচজমির সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার থেকে আয় পেতে প্রয়োজনীয়;
  • মূল্যায়নকৃত জমিতে পুঁজি বিনিয়োগের ঝুঁকির স্তরের সাথে সম্পর্কিত ডিসকাউন্ট হারের মূল্য নির্ধারণ;
  • জমির প্লট ব্যবহারের সাথে যুক্ত সমস্ত আয় এবং ব্যয় ছাড় দিয়ে জমির প্লটের মূল্যের গণনা।

প্রাপ্ত ফলাফলের ভিত্তিতে জমির প্লটের আনুমানিক মূল্যের চূড়ান্ত মূল্য প্রাপ্ত হয় বিভিন্ন পদ্ধতি. এই তথ্যগুলির তুলনা করার সময়, আরও সম্পূর্ণ এবং নির্ভরযোগ্য তথ্যের উপর ভিত্তি করে অনুমানগুলিকে অগ্রাধিকার দেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হয়। বিভিন্ন পদ্ধতি, পদ্ধতি এবং নিয়ম দ্বারা গণনা করা জমির মূল্যের উল্লেখযোগ্য অসঙ্গতিগুলি হয় অনুমানের ত্রুটি বা জমির বাজারে ভারসাম্যহীনতা নির্দেশ করে।

এক টুকরো জমির সম্ভাব্যতা বিশ্লেষণ করার পরে এবং এটি ব্যবহারের জন্য সম্ভাব্য বিকল্পগুলি নির্বাচন করার পরে, মূল্যায়নকারীকে এটির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহারের বিশ্লেষণে এগিয়ে যেতে হবে (BNEI)৷ অর্থাৎ, যুক্তিসঙ্গত, সম্ভাব্য এবং আইনি বিকল্পগুলির মধ্যে এই ধরনের ব্যবহার চিহ্নিত করা যা শারীরিকভাবে সম্ভব, যুক্তিসঙ্গতভাবে ন্যায্য এবং আর্থিকভাবে সম্ভাব্য এবং যার ফলে জমির মূল্য সর্বোচ্চ।

NNEI বিশ্লেষণ ছাড়াও, একটি জমির প্লটের মূল্য নির্ধারণ করতে নিম্নলিখিতগুলি ব্যবহার করা যেতে পারে:

    বিক্রয় বেঞ্চমার্কিং পদ্ধতি (SAP)।

    অবশিষ্ট মান পদ্ধতি।

    স্থানান্তর পদ্ধতি।

    জমি ভাড়া মূলধন পদ্ধতি।

    জমির জন্য অবশিষ্ট পদ্ধতি।

জমির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের বিশ্লেষণএকটি জমি প্লটের উন্নয়ন (উন্নয়ন) জন্য বিকল্প বিকল্পগুলির একটি তুলনা প্রদান করে। প্রতিটি বিল্ডিং বিকল্পের জন্য গণনা করা হয় অবশিষ্ট মানপৃথিবী জমির সর্বোচ্চ অবশিষ্ট মূল্য তার সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহারের বিকল্পের সাথে মিলে যায়।

বিশ্লেষণের প্রথম পর্যায়ে বাজারের সুযোগ এবং সীমাবদ্ধতা বিবেচনায় রেখে যুক্তিসঙ্গতভাবে সম্ভাব্য ব্যবহারের ক্ষেত্রে নির্বাচন করা হয়। অবস্থানের সম্ভাব্যতা, বাজারের চাহিদা, আইনি বিকাশের অধিকারগুলি বিবেচনায় নেওয়া হয়। এই পদ্ধতিটি আপনাকে জমি ব্যবহারের জন্য শুধুমাত্র যুক্তিসঙ্গত বিকল্পগুলি সনাক্ত করতে দেয়, যার ফলে অপ্রয়োজনীয় তথ্য সংগ্রহের প্রয়োজনীয়তা দূর হয়। সুতরাং, যদি জোনিং প্রবিধানগুলি শুধুমাত্র আবাসিক ভবনগুলিতে জমির বিকাশকে সীমাবদ্ধ করে, তবে বাণিজ্যিক বা শিল্প বিকাশের বিকল্পগুলি মোটেই বিবেচনা করা হয় না। যাইহোক, যদি বিশ্লেষক বিশ্বাস করেন যে ভবিষ্যতে এই সাইটের জন্য জোনিং প্রবিধানগুলি সংশোধন করা হবে, তাহলে তাদের সাথে সম্পর্কিত বর্তমান বিধিনিষেধগুলি অ-আবাসিক উন্নয়ন বিকল্পগুলির বিবেচনাকে বাধা দেবে না।

দ্বিতীয় পর্যায়ে, প্রতিটি বিকল্প কৌশলের জন্য উন্নয়নের ব্যয় নির্ধারণ করা হয়। সাইটের সম্পদের গুণমান এবং বিভিন্ন উন্নয়ন বিকল্পের প্রযুক্তিগত সম্ভাব্যতা বিবেচনায় নেওয়া হয়।

তৃতীয় পর্যায়ে, চিহ্নিত উন্নয়ন কৌশলগুলির আর্থিক সম্ভাব্যতা নির্ধারণ করা হয়। প্রতিটি বিকল্পের জন্য, একটি পূর্বাভাস আয় বিবৃতি প্রস্তুত করা হয়। প্রতিটি উন্নয়ন কৌশলের জন্য, ভবিষ্যত বাজার আচরণ সম্পর্কে অনুমান এবং অনুমানের উপর ভিত্তি করে, নেট অপারেটিং আয় গণনা করা হয়।

চতুর্থ পর্যায়ে, নেট অপারেটিং আয় জমি এবং ভবনের (কাঠামো) মধ্যে বিতরণ করা হয়। বিশ্লেষক উপলব্ধ বাজার তথ্যের উপর ভিত্তি করে বা বিনিয়োগকারীর প্রত্যাশার ভিত্তিতে মূলধন অনুপাত ব্যবহার করতে পারেন। বিল্ডিং বিকল্পগুলির প্রতিটির জন্য, একটি ভিন্ন সহগ থাকতে পারে। সহগ ঝুঁকির স্তর, মূলধন পুনরুদ্ধারের সময়কাল, অর্থায়নের কাঠামো এবং বস্তুর মূল্যের প্রত্যাশিত বৃদ্ধি বা হ্রাসের উপর নির্ভর করে।

বিক্রয় বেঞ্চমার্কিং পদ্ধতি (SAP)তুলনামূলক প্লটের বিক্রয় মূল্যকে মূল্যায়নকৃত প্লটের বাজার মূল্যে রূপান্তর করে জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণ করা জড়িত।

আমাদের শর্তে, এই পদ্ধতিটি পৃথক আবাসন নির্মাণ, বাগান এবং বাগানের প্লটের জন্য প্লটের মূল্য নির্ধারণ করতে ব্যবহার করা যেতে পারে।

মূল্যায়নের তত্ত্ব অনুসারে, এই পদ্ধতিটি প্রয়োগ করার সময়, মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই তুলনামূলক ছয়টি উপাদান ব্যবহার করতে হবে:

    চুক্তির অর্থায়নের শর্তাবলী।

    বিক্রয় শর্তাবলী.

    বিক্রয় সময়.

    অবস্থান।

    শারীরিক বৈশিষ্ট্যাবলী.

    আয়ের বৈশিষ্ট্য।

তুলনার প্রতিটি উপাদানের জন্য, উপযুক্ত সংশোধন করা হয় (সারণী 8.1) এই সত্যের উপর ভিত্তি করে যে তুলনাযোগ্য এলাকাটি আনুমানিক একের অনুরূপ করা হয়েছে।

সংশোধনীর ক্রম নিম্নরূপ। মূল্যায়নকারী অন্তর্বর্তী মূল্যের পরিসংখ্যান প্রাপ্ত করে এবং পরবর্তী সামঞ্জস্যগুলি পূর্ববর্তী সামঞ্জস্যপূর্ণ মানের সাথে প্রয়োগ করে।

টেবিল 8.1

সাইটের খরচ নির্ণয়ের জন্য সংশোধন টেবিল

তুলনা উপাদান

সংশোধন

সামঞ্জস্য মূল্য, হাজার রুবেল

বিক্রয় মূল্য

বিশেষ শর্ত

বিক্রির বিশেষ শর্ত

বাজারের অবস্থা (সময়)

অবস্থান

শারীরিক বৈশিষ্ট্যাবলী

সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা হচ্ছে

শারীরিক বৈশিষ্ট্যগুলি বিবেচনায় নেওয়ার সময়, সাইটের আকারের জন্য সংশোধন, আকারের অনিয়ম এবং কৌণিক অবস্থান অবশ্যই বিবেচনায় নেওয়া উচিত।

এটা জানা যায় যে প্লট যত বড় হবে, নিয়ম অনুযায়ী প্রতি ইউনিটের দাম তত কম হবে।

বাজার অর্থনীতির দেশগুলিতে, বিশেষ সারণী রয়েছে যা আপনাকে সাইটটির মূল্যের উপর একত্রীকরণের প্রভাব বিবেচনা করতে দেয়। আমাদের শর্তে, মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই নিজের থেকে এই জাতীয় বিশ্লেষণ করতে হবে, অর্থাৎ, একটি গ্রাফ তৈরি করা প্রয়োজন, উদাহরণস্বরূপ, 1 মিটার 2 বা একশ বর্গ মিটার জমির বিক্রয় মূল্যের উপর নির্ভরতা সাইটটি।

এটি আরও জানা যায় যে একই এলাকার সাথে, একটি ত্রিভুজাকার বিভাগটি এটিতে কাজ করার অসুবিধার কারণে একটি আয়তক্ষেত্রাকারের চেয়ে কম অনুমান করা হয়। ত্রিভুজাকার পার্সেলের মূল্য দিতে, মূল্যায়নকারীরা প্রায়শই "65-35 নিয়ম" ব্যবহার করে যেখানে "একটি রাস্তার সামনের বেস সহ একটি ত্রিভুজাকার পার্সেলের মান একটি আয়তক্ষেত্রাকার পার্সেলের মূল্যের প্রায় 65% হবে।"

অনিয়মিত আকারের পার্সেল মূল্যায়ন করার জন্য, আপনি কৌশলটি ব্যবহার করতে পারেন যখন পার্সেলটি আয়তক্ষেত্রে বিভক্ত হয়, যা আলাদাভাবে মূল্যায়ন করা হয় এবং মোট খরচ হল পৃথক অংশের খরচের সমষ্টি।

কোণার অবস্থানের প্রভাব সাইটের বাণিজ্যিক নিয়োগকারী দ্বারা নির্ধারিত হয়। দোকান এবং গ্যাস স্টেশনগুলির জন্য, এই অবস্থানটি নির্দিষ্ট সুবিধা প্রদান করে এবং তাই, তাদের খরচ বেশি হবে। বাগান প্লট এবং কুটির নির্মাণের জন্য, কোণার অবস্থান তাদের খরচ হ্রাস। কোণার অবস্থান মূল্যায়ন করার জন্য, বিক্রয়ের নির্দিষ্ট পরিসংখ্যান সংগ্রহ করা এবং বিভিন্ন উদ্দেশ্যে সাইটগুলির জন্য এই প্রভাবের একটি উপযুক্ত বিশ্লেষণ করা প্রয়োজন।

অবশিষ্ট মান পদ্ধতি।এই পদ্ধতির অধীনে, ভবনের মূল্য রিয়েল এস্টেট বিক্রির মূল্য থেকে বিয়োগ করা হয়, যা অবশিষ্ট মূল্যে জমির মূল্যের একটি অনুমান দেয়।

এই কৌশলটি দীর্ঘ উন্নত এলাকায় বিশেষভাবে কার্যকর, যখন খালি লটের কোন বিক্রয় নেই। পদ্ধতিটি তুলনামূলকভাবে নতুন বিল্ডিং সহ সাইটগুলির জন্য আরও সঠিক ফলাফল দেয় যার জন্য খরচ অনুমান পাওয়া যায়।

বিক্রয় সংক্রান্ত পর্যাপ্ত তথ্য না থাকলে, তাদের মূল্যের বিশেষজ্ঞ অনুমান প্রাথমিক মান হিসাবে ব্যবহার করা যেতে পারে। পদ্ধতির নির্ভুলতা নির্ভর করে বিশেষজ্ঞের মূল্যায়ন এবং নির্মাণ ব্যয়ের হিসাব কতটা নির্ভরযোগ্য তার উপর।

স্থানান্তর পদ্ধতি।একটি নির্দিষ্ট ধরণের রিয়েল এস্টেট এবং একটি নির্দিষ্ট অঞ্চলের জন্য, জমির মূল্য এবং ভবনের মূল্যের মধ্যে একটি নির্দিষ্ট সম্পর্ক রয়েছে। অতএব, যদি একটি অঞ্চলে পর্যাপ্ত পরিমাণে অনুন্নত জমি বিক্রি না হয়, তবে পর্যাপ্ত সংখ্যক সমাপ্ত লেনদেনের সাথে একটি তুলনীয় অঞ্চল নির্বাচন করা সম্ভব, জমির মূল্য এবং ভবনের মূল্যের মধ্যে একটি সাধারণ অনুপাত নির্ধারণ করা এবং সেই অঞ্চলের মূল্যায়নে এই অনুপাতটি ব্যবহার করুন।

এই পদ্ধতির সুবিধা হল বিল্ডিংয়ের খরচ নির্ধারণের জন্য খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করার প্রয়োজন নেই।

জমি ভাড়া মূলধন পদ্ধতি।এই পদ্ধতিটি ব্যবহার করা যেতে পারে যখন ভবন এবং কাঠামো থেকে আলাদাভাবে জমি লিজ দেওয়া হয়।

যদি ইজারা সাম্প্রতিক হয় বা যদি এটি সঠিকভাবে ভাড়া বাজারের বর্তমান পরিস্থিতি প্রতিফলিত করে, তাহলে নেট ভাড়া সরাসরি জমির সম্পত্তির মূল্যে মূলধন করা যেতে পারে।

উদাহরণ: সম্প্রতি এক টুকরো জমি এই শর্তে লিজ দেওয়া হয়েছিল যে ভাড়াটেকে প্রতি বছর 100,000 রুবেল 10 বছরের জন্য অপারেটিং খরচ চার্জ করা হবে। মূলধন হার - 15%। জমির মূল্য নির্ণয় কর।

সমাধান: 100,000: 0.15 = 666,700 রুবেল।

জমির জন্য অবশিষ্ট পদ্ধতি।পদ্ধতিটি ক্রমবর্ধমান উত্পাদনশীলতার নীতির উপর ভিত্তি করে। শ্রম, মূলধন এবং ব্যবস্থাপনা ব্যয় সম্পর্কিত সমস্ত প্রয়োজনীয় অর্থ প্রদানের পরে জমির মূল্য অবশিষ্ট হিসাবে গণনা করা হয়।

উদাহরণ: আবাসিক উন্নয়নের জন্য বরাদ্দকৃত 16 হেক্টর জমির প্লট মূল্যায়ন করা প্রয়োজন, প্রতি 10 একর প্রতি 1টি বাড়ির অনুমতিযোগ্য সংখ্যা সহ। মালিক 175,000-220,000 রুবেল (গড়ে 200,000 রুবেল) এর জন্য ল্যান্ডস্কেপিং এবং যোগাযোগের অ্যাকাউন্টে 0.1 হেক্টরের সাইট বিক্রি করে। সাইট প্রস্তুতি, ল্যান্ডস্কেপিং এবং যোগাযোগের খরচ 14,000,000 রুবেল প্রয়োজন হবে। নকশা, প্রশাসনিক, লেনদেন এবং অন্যান্য ওভারহেড খরচ এই ধরনের প্রকল্পের জন্য মোট বিক্রয় মূল্যের গড় 25%। অনুমোদিত ঋণ ফি, রক্ষণাবেক্ষণ খরচ এবং লাভের পরিমাণ হবে নেট আয়ের 40%। জমির মূল্য নির্ণয় কর।

1. প্লটের আনুমানিক বিক্রয় মূল্য 160 * 200,000 = 32 (মিলিয়ন রুবেল)

2. উন্নয়ন খরচ - 14 (মিলিয়ন রুবেল)

3. সাধারণ ওভারহেড খরচ (25%) - (8 মিলিয়ন রুবেল)

4. মুনাফা ব্যতীত নেট আয় - (ধারা 1. - (ধারা 2 + ধারা 3)) - 10 (মিলিয়ন রুবেল)

5. মালিকানা এবং লাভের খরচ (10,000,000 এর 40%) - 4 (মিলিয়ন রুবেল)

    অনুন্নত জমির দাম 6 (মিলিয়ন রুবেল)।

মূল্যায়ন পদ্ধতিতে নিম্নলিখিত পদক্ষেপগুলি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে:

  • 1. মূল্যায়নের জন্য একটি চুক্তির উপসংহার;
  • 2. মূল্যায়নের জন্য প্রয়োজনীয় তথ্য সংগ্রহ এবং বিশ্লেষণ;
  • 3. মূল্যায়ন পদ্ধতির পছন্দ এবং প্রয়োজনীয় গণনার বাস্তবায়ন সহ মূল্যায়ন পদ্ধতির প্রয়োগ;
  • 4. মূল্যায়নের পদ্ধতি প্রয়োগের ফলাফলের সমন্বয় (সাধারণকরণ) এবং মূল্যায়নের বস্তুর মূল্যের চূড়ান্ত মান নির্ধারণ;
  • 5. একটি মূল্যায়ন প্রতিবেদন আঁকা।

পর্যায় 1. মূল্যায়নের জন্য একটি চুক্তির উপসংহার।

এই পর্যায়ে, অনুমানকারী নিম্নলিখিত মূল্যায়ন পরামিতি সেট করে:

  • মূল্যায়নের উদ্দেশ্য;
  • মূল্যায়ন মান, যার ভিত্তিতে মান নির্ধারণ করা হয়;
  • · জমির প্লটের মূল্যায়নকৃত অধিকারের আইনি ব্যবস্থা এবং সুযোগ।

একটি জমির প্লট মূল্যায়ন করার সময়, নিম্নলিখিত বৈশিষ্ট্যগুলিকে স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা প্রয়োজন যা এর ব্যবহারের আইনি শাসনকে চিহ্নিত করে:

  • জমির যে শ্রেণীতে জমির প্লট অবস্থিত। শহুরে জমিগুলির জন্য, এক ধরনের আঞ্চলিক-অর্থনৈতিক অঞ্চল রয়েছে: আবাসিক, জনসাধারণ এবং ব্যবসা, শিল্প, প্রকৌশল এবং পরিবহন অবকাঠামো, বিনোদনমূলক, কৃষি ব্যবহার, সামরিক সুবিধা ইত্যাদি;
  • জমির অনুমোদিত ব্যবহার;
  • · মালিকানার ধরন;
  • · ক্যাডাস্ট্রাল সংখ্যা;
  • · জমির প্লটের প্রকৃত অধিকারের দাসত্ব এবং সীমাবদ্ধতা;
  • ভবনের উপস্থিতি;
  • · মূল্যায়নের তারিখ নির্ধারণ। জমির প্লটের মূল্য নির্ধারণের তারিখ, একটি নিয়ম হিসাবে, মূল্যায়নকারীর দ্বারা শেষ পরিদর্শনের তারিখের পরে হওয়া উচিত নয়;
  • একটি মূল্যায়ন চুক্তি খসড়া.

পর্যায় 2. মূল্যায়নের জন্য প্রয়োজনীয় তথ্য সংগ্রহ এবং বিশ্লেষণ।

মূল্যায়নকারী মূল্যায়ন বস্তুর মূল্যায়নের জন্য প্রয়োজনীয় তথ্য সংগ্রহ করে এবং বিশ্লেষণ করে এবং মূল্যায়ন করা বস্তুর মূল্য নির্ধারণের জন্য অপরিহার্য, মূল্যায়নকৃত বস্তুর পরিমাণগত এবং গুণগত বৈশিষ্ট্যগুলি অধ্যয়ন করে, রাজনৈতিক, অর্থনৈতিক, সামাজিক এবং অন্যান্য কারণগুলি বিশ্লেষণ করে যা মূল্যকে প্রভাবিত করে। মূল্যায়ন করা বস্তু, মূল্যায়নের বাজার বস্তুকে বিশ্লেষণ করে।

মূল্যায়নের জন্য ব্যবহৃত ডেটা সাধারণ এবং নির্দিষ্ট ভাগে ভাগ করা যায়। সাধারণ তথ্য সংগ্রহের মধ্যে এমন তথ্যের বিশ্লেষণ জড়িত যা প্রাকৃতিক, অর্থনৈতিক, সামাজিক এবং অন্যান্য কারণগুলির বৈশিষ্ট্য যা একটি জমির প্লটের বাজার মূল্যকে তার অবস্থানের এলাকার মধ্যে প্রভাবিত করে।

বিশেষ তথ্য সংগ্রহের সাথে মূল্যায়ন করা বস্তুর সাথে সম্পর্কিত বিস্তারিত তথ্যের বিশ্লেষণ জড়িত। নির্দিষ্ট ডেটা মূল্যায়ন প্রতিবেদনে ব্যবহার করা হয় মূল্যায়ন বস্তুর বৈশিষ্ট্য, এর অবস্থানের সম্ভাব্যতা, জমি এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থার বর্ণনা সহ অঞ্চলের পরিস্থিতি বিশ্লেষণ করতে, মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্বাচন করতে ইত্যাদি। তথ্য সংগ্রহ এবং বিশ্লেষণ করার সময়, নীচের ছয়টি বিভাগে বিশেষ মনোযোগ দেওয়া হয়।

  • 1. আইনি বিবরণ এবং নিবন্ধন তথ্য:
    • ক) মালিকানার শিরোনাম হস্তান্তরের একটি চুক্তি;
    • খ) সাইটের সীমানা বর্ণনা করে এবং এর এলাকাকে প্রত্যয়িত করে এমন নথি;
    • গ) মালিক বা ভাড়াটে সম্পর্কে তথ্য;
    • ঘ) সুবিধার বৈশিষ্ট্য;
    • e) জোনিং এবং কার্যকরী ব্যবহারের নিয়ম;
    • চ) ভূমি ব্যবহারের জন্য নগর পরিকল্পনার প্রয়োজনীয়তা (নগর পরিকল্পনা প্রবিধান, রাষ্ট্রীয় নগর পরিকল্পনা প্রবিধান এবং নিয়মের প্রয়োজনীয়তা ইত্যাদি)
    • ছ) বিভিন্ন ধরণের বিধিনিষেধ: আইনী, প্রশাসনিক, স্যানিটারি-পরিবেশগত এবং বিনোদনমূলক; ইউটিলিটি, তাপ সরবরাহ, জল সরবরাহ, গ্যাস সরবরাহ এবং বিদ্যুৎ সরবরাহ, যোগাযোগ, পয়ঃনিষ্কাশন এবং বিদ্যমান ইঞ্জিনিয়ারিং নেটওয়ার্ক এবং অবকাঠামোগুলির সাথে সংযুক্ত থাকাকালীন তাদের ক্ষমতার সাথে সম্পর্কিত বিধিনিষেধ।
  • 2. জমির শারীরিক বৈশিষ্ট্য। ভূমির আকার এবং আকৃতির বর্ণনায় এর মাত্রা, সম্মুখের সীমানা, প্রস্থ এবং গভীরতা অন্তর্ভুক্ত থাকে এবং শারীরিক বৈশিষ্ট্যের সাথে সম্পর্কিত কোনো সুবিধা বা অসুবিধা নির্দেশ করে। মূল্যায়নকারী সাইটটি বর্ণনা করে এবং বিশ্লেষণ করে কিভাবে এর আকার এবং আকার সম্পত্তির মানকে প্রভাবিত করে। বিশেষ মনোযোগঅঞ্চলের জন্য অস্বাভাবিক বৈশিষ্ট্যগুলি দিন। মূল্যায়ন করা সাইটের আকার এবং আকৃতির প্রভাব এর সম্ভাব্য ব্যবহারের উপর নির্ভর করে পরিবর্তিত হয়। উদাহরণস্বরূপ, একটি অস্বাভাবিক আকৃতির লট হলিডে হোমের জন্য উপযুক্ত হতে পারে তবে কিছু ধরণের বাণিজ্যিক বা জন্য অনুপযুক্ত। শিল্প কার্যক্রম. সামনের সীমানা হল লটের পাশে, মিটারে পরিমাপ করা, রাস্তার মুখোমুখি, রেলপথ, নদী বা বাজার দ্বারা স্বীকৃত অন্য কোনো ভৌগলিক বৈশিষ্ট্য।

প্রায়শই একটি পার্সেল প্রতিবেশী পার্সেলের চেয়ে বড় বা ছোট হয়, যা খরচের উপর প্রভাব ফেলে এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের বিশ্লেষণে বিবেচনা করা হয়। একটি সাইটের কার্যকরী উপযোগিতা প্রায়ই সঙ্গে যুক্ত করা হয় সর্বোত্তম আকারএবং সামনের সীমানা এবং গভীরতার অনুপাত। অস্বাভাবিক আকৃতি বা আকারের পার্সেলগুলির মূল্যায়ন করার সময় মূল্যায়নকারীকে এটি বিবেচনা করা উচিত। মূল্য প্রবণতা প্রকাশ করা বাজার বিক্রয় বা বিভিন্ন আকারের প্রচুর ভাড়া থেকে চিহ্নিত করা যেতে পারে।

জমির সাধারণ শারীরিক বৈশিষ্ট্যগুলির মধ্যে রয়েছে:

  • ক) আকার (ক্ষেত্রফল);
  • খ) ফর্ম (কনফিগারেশন);
  • গ) টপোগ্রাফি (ত্রাণ);
  • ঘ) ল্যান্ডস্কেপ;
  • e) উন্নয়নের জন্য প্রকৌশল এবং ভূতাত্ত্বিক অবস্থা, প্রকৌশল এবং জরিপ কাজের ফলাফল (যদি সেগুলি সম্পাদিত হয়);
  • চ) সাইটের অবস্থা (বিকশিত হয়নি, পরিষ্কার করা হয়নি, সেখানে অবতরণ রয়েছে ইত্যাদি)।
  • 3. স্থান-পরিকল্পনা এবং নকশা বৈশিষ্ট্য (দেয়াল, ছাদের উপাদান, বয়স, অবস্থা, ইত্যাদি) সহ জমির প্লটের মধ্যে অবস্থিত ভবন, কাঠামো, কাঠামো, প্রকৌশল অবকাঠামো সুবিধার বিবরণ।
  • 4. অবস্থান এবং পার্শ্ববর্তী এলাকার বৈশিষ্ট্য:
    • ক) পার্শ্ববর্তী স্থানগুলির ব্যবহার (আবাসন, প্রশাসনিক, বাণিজ্যিক, শিল্প ভবন, ইত্যাদি);
    • খ) উন্নতির অভিযোজন, আশেপাশের এলাকায় ভবনগুলির উপস্থিতি;
    • গ) রাস্তা, গলি, পাবলিক ট্রান্সপোর্ট রুটের প্রাপ্যতা;
    • ঘ) সাইটে সরাসরি অ্যাক্সেসের সম্ভাবনা, গুণমান

এবং রাস্তার অবস্থা;

  • e) নৈকট্য এবং ট্র্যাফিকের তীব্রতা, শব্দের মাত্রা;
  • চ) সবুজ স্থানের উপস্থিতি (প্রকার, বয়স, অবস্থা);
  • ছ) পরিবেশের অবস্থা;
  • জ) প্রাকৃতিক, পরিবেশগত এবং নেতিবাচক প্রভাব সামাজিক কারণ:
    • প্রাকৃতিক - বন্যা, ভূমিধস, ভূমিকম্প, ভূগর্ভস্থ জলের ঘনিষ্ঠ সংঘটনের জন্য সাইটের অবস্থান এলাকার সংবেদনশীলতা,
    • পরিবেশগত - পরিবর্তন রাসায়নিক বৈশিষ্ট্যবায়ুমণ্ডল, মাটি এবং জল, ইলেক্ট্রোম্যাগনেটিক এবং বিকিরণ বিকিরণ, ইত্যাদি
    • 5. অর্থনৈতিক কারণের বিশ্লেষণ:
      • ক) প্রতিবেশী প্লটের দাম;
    • খ) ইঞ্জিনিয়ারিং যোগাযোগের প্রাপ্যতা (ভূগর্ভস্থ এবং উপরে) বা তাদের স্থাপনের সম্ভাবনা, তাদের তৈরির জন্য খরচের পরিমাণ ( নেট এর বিদ্যুৎ, জল সরবরাহ, পয়ঃনিষ্কাশন, গ্যাস পাইপলাইন, গরম করার প্রধান, টেলিফোন নেটওয়ার্কএবং ইত্যাদি.);
    • গ) অনুরূপ জমির প্লট বিক্রির তথ্য;
    • ঘ) জমির প্লট ভাড়া দেওয়ার খরচের তথ্য;
    • e) নতুন নির্মাণের খরচ বা সুবিধার কার্যকরী ব্যবহারের জন্য (সুবিধাটির নির্মাণ এবং এর স্বাভাবিক অপারেশন সম্পূর্ণ করার জন্য) এর উন্নতির তথ্য;
    • চ) সুবিধা ব্যবহার থেকে আয় এবং খরচের তথ্য;
    • ছ) পর্যায় জীবনচক্রমূল্যায়নকৃত জমি:
      • চালু আছে
      • সাময়িকভাবে পরিষেবার বাইরে
      • জমি প্লট বিক্রি বা হস্তান্তরের জন্য প্রস্তুত।
  • 6. একটি নির্দিষ্ট সাইটের অবস্থান থেকে উদ্ভূত বিশেষ কারণ। মূল্যায়নকারী প্রতিবেদনে সাইট এবং এর অবস্থান, সেইসাথে জমির ফটোগ্রাফ এবং এর উন্নতিগুলি দেখানো এলাকার একটি মানচিত্র সংযুক্ত করে।

তথ্যের উৎস

  • 1. জমির প্লট এবং সংলগ্ন অঞ্চলের প্রত্যক্ষ পরিদর্শন এবং মূল্যায়নের বস্তু সনাক্ত করার জন্য নথিপত্রের অধ্যয়ন, যেমন নথিতে কী লেখা আছে এবং আসলে কী আছে তার মধ্যে পরিচয় প্রতিষ্ঠা করা।
  • 2. সুবিধার মালিক এবং অপারেশনাল পরিষেবাগুলির প্রতিনিধিদের কাছ থেকে তথ্য প্রাপ্ত করা,
  • 3. জমির বাজার গবেষণা এবং বিক্রয় অনুশীলন।

পর্যায় 3. মূল্যায়ন পদ্ধতির পছন্দ এবং প্রয়োজনীয় গণনার বাস্তবায়ন সহ মূল্যায়ন পদ্ধতির প্রয়োগ।

একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য তার সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হয়, যেমন ভূমি প্লটের সর্বাধিক সম্ভাব্য ব্যবহার, যা শারীরিকভাবে সম্ভব, অর্থনৈতিকভাবে ন্যায্য, আইনের প্রয়োজনীয়তা অনুসারে, আর্থিকভাবে সম্ভাব্য এবং যার ফলস্বরূপ জমির প্লটের আনুমানিক মূল্য সর্বাধিক হবে। জমির প্লটের "শর্তগতভাবে খালি" অবস্থার দৃষ্টিকোণ থেকে NEI বিবেচনা করা হয় এবং সাইটটিতে ইতিমধ্যে বিদ্যমান একটি বস্তুর বৈশিষ্ট্যগুলির উন্নতির জন্য অ্যাকাউন্টের বিকল্পগুলি বিবেচনা করা হয়। একটি জমির প্লটের NEI নির্ধারণ করা হয় তার সম্ভাব্য যুক্তিসঙ্গত বিভাজনটিকে আলাদা আলাদা অংশে বিবেচনা করে যা ফর্ম, ধরন এবং ব্যবহারের প্রকৃতিতে ভিন্ন।

সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার ভূমির বর্তমান ব্যবহার নাও হতে পারে। একই সময়ে, সাইটের ব্যবহারের প্রকৃতি পুনরায় প্রোফাইল করা বা কোনো ক্ষতি না করেই বিদ্যমান বস্তু ভেঙে ফেলা সম্ভব। পরিবেশ. NEI নির্ধারণ করার সময়, নিম্নলিখিতগুলি বিবেচনায় নেওয়া হয়:

  • উদ্দিষ্ট উদ্দেশ্য এবং অনুমোদিত ব্যবহার;
  • · মূল্যায়নকৃত জমির চক্রান্তের আশেপাশে ভূমি ব্যবহারের প্রচলিত পদ্ধতি;
  • জমির বর্তমান ব্যবহার;
  • যে এলাকায় জমি অবস্থিত সেই এলাকার উন্নয়নের সম্ভাবনা;
  • জমি এবং অন্যান্য রিয়েল এস্টেটের বাজারে প্রত্যাশিত পরিবর্তন।

29 জুলাই, 1998 নং 135-এফজেডের ফেডারেল আইন অনুসারে “এ মূল্যায়ন কার্যক্রমের উপর রাশিয়ান ফেডারেশন» মূল্যায়নকারী মূল্যায়ন পরিচালনা করার সময় মূল্যায়নের খরচ, তুলনামূলক এবং আয়ের পদ্ধতি ব্যবহার করে (বা ব্যবহার করতে অস্বীকার করার ন্যায্যতা)। প্রতিটি মূল্যায়ন পদ্ধতির মধ্যে এটি স্বাধীনভাবে মূল্যায়নের নির্দিষ্ট পদ্ধতি নির্ধারণ করে। একই সময়ে, এক বা অন্য পদ্ধতি ব্যবহারের জন্য উপলব্ধ বাজার তথ্যের পরিমাণ এবং নির্ভরযোগ্যতা বিবেচনায় নেওয়া হয়।

বিক্রয় তুলনা;

  • নির্বাচন;
  • · বিতরণ;
  • জমি ভাড়ার মূলধন;
  • অবশিষ্ট;
  • উদ্দেশ্য ব্যবহার.

বিক্রয় তুলনা, বরাদ্দ এবং বন্টন পদ্ধতি তুলনামূলক পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে। আয়ের পদ্ধতি জমির ভাড়া, ভারসাম্য এবং উদ্দেশ্যমূলক ব্যবহারের মূলধনের পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে। উপাদান খরচ পদ্ধতিজমির উন্নতির প্রজনন বা প্রতিস্থাপনের খরচ গণনা করার ক্ষেত্রে, তারা অবশিষ্ট পদ্ধতি এবং বরাদ্দ পদ্ধতিতে ব্যবহৃত হয়।

এই পদ্ধতিগুলির প্রত্যেকটিই জমির মূল্যের বিভিন্ন মান হতে পারে। আরও তুলনামূলক বিশ্লেষণআপনাকে ব্যবহৃত পদ্ধতিগুলির প্রতিটির সুবিধা এবং অসুবিধাগুলি ওজন করতে এবং সবচেয়ে উপযুক্ত এবং নির্ভরযোগ্য ডেটার উপর ভিত্তি করে জমির চূড়ান্ত মূল্য পেতে দেয়। জমির প্লটের বাজার মূল্যের চূড়ান্ত মূল্য অবশ্যই একটি একক মান হিসাবে রুবেলে প্রকাশ করা উচিত, যদি না অন্যথায় মূল্যায়ন চুক্তিতে প্রদান করা হয় (উদাহরণস্বরূপ, মানগুলির একটি পরিসরের গণনা)।

পর্যায় 4. মূল্যায়নের পদ্ধতির প্রয়োগ এবং মূল্যায়নের বস্তুর মূল্যের চূড়ান্ত মান নির্ধারণের ফলাফলের সমন্বয় (সাধারণকরণ)।

এই পর্যায়ে, বিভিন্ন মূল্যায়ন পদ্ধতির দ্বারা প্রাপ্ত ফলাফলগুলি সামঞ্জস্যপূর্ণ হয়, এবং মূল্যবান সম্পত্তির বাজার মূল্যের চূড়ান্ত মূল্য সম্পর্কে উপসংহারটি প্রমাণিত হয়।

মূল্যায়ন বস্তুর মান সম্পর্কে চূড়ান্ত উপসংহার একটি সাধারণীকরণের ভিত্তিতে তৈরি করা হয়, যেখানে নিম্নলিখিতগুলি করা হয়:

  • ডেটার চূড়ান্ত চেক যার ভিত্তিতে মূল্যায়ন করা হয়েছে;
  • মূল্যায়নের অন্তর্নিহিত অনুমানের বৈধতা পরীক্ষা করা;
  • গণনার সঠিকতা পরীক্ষা করা;
  • · বিভিন্ন পদ্ধতির দ্বারা প্রাপ্ত ফলাফলের সমন্বয় এবং বাজার মূল্যের উপর একটি একক চূড়ান্ত উপসংহার।

নির্দিষ্ট পরিস্থিতির উপর নির্ভর করে, প্রাথমিক তথ্যের পরিমাণ, তিনটি পদ্ধতির প্রতিটি ব্যবহার করে প্রাপ্ত ফলাফল একে অপরের থেকে বৃহত্তর বা কম পরিমাণে আলাদা হতে পারে। আরও তুলনামূলক বিশ্লেষণ আপনাকে ব্যবহৃত পদ্ধতিগুলির প্রতিটির সুবিধা এবং অসুবিধাগুলি ওজন করতে এবং সবচেয়ে উপযুক্ত এবং নির্ভরযোগ্য ডেটার উপর ভিত্তি করে সম্পত্তির চূড়ান্ত মূল্য পেতে দেয়। সাধারণত, বিভিন্ন পন্থা দ্বারা প্রাপ্ত খরচ সূচকগুলিকে নির্দিষ্ট ওজন দেওয়ার জন্য একটি সারণী আকারে সংক্ষিপ্ত করা হয় এবং এর ভিত্তিতে খরচের চূড়ান্ত মান সম্পর্কে একটি উপসংহার আঁকতে হয়।

রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের চূড়ান্ত মূল্য অবশ্যই রুবেলে একক মান হিসাবে প্রকাশ করা উচিত, যদি না অন্যথায় মূল্যায়ন চুক্তিতে প্রদান করা হয় (উদাহরণস্বরূপ, মানগুলির একটি পরিসরের গণনা)।

পর্যায় 5. মূল্যায়ন প্রতিবেদনের সংকলন। মূল্যায়নের ফলাফল অবশ্যই একটি লিখিত মূল্যায়ন প্রতিবেদন আকারে উপস্থাপন করতে হবে। একটি মূল্যায়ন প্রতিবেদন হল মূল্যায়ন পরিষেবার গ্রাহক এবং মূল্যায়নের ফলাফলে আগ্রহী অন্যান্য ব্যক্তিদের জন্য প্রত্যাশিত মূল্যের একটি নথি, যেখানে মূল্যায়ন বস্তুর মূল্যের উপর একটি চূড়ান্ত উপসংহার রয়েছে। জমির বাজার মূল্যের মূল্যায়ন সম্পর্কিত প্রতিবেদনের বিষয়বস্তুর জন্য প্রধান প্রয়োজনীয়তাগুলি নিম্নলিখিত নথিতে সেট করা হয়েছে।

  • 1. ফেডারেল আইনতারিখ 29 জুলাই, 1998 নং 135 "রাশিয়ান ফেডারেশনে মূল্যায়ন কার্যক্রমের উপর"।
  • 2. ফেডারেল মূল্যায়ন মান: " সাধারণ ধারণামূল্যায়ন, মূল্যায়নের পদ্ধতি এবং মূল্যায়নের জন্য প্রয়োজনীয়তা" (FSO নং 1), "মূল্যায়নের উদ্দেশ্য এবং মানের প্রকার" (FSO নং 2), "মূল্যায়ন প্রতিবেদনের জন্য প্রয়োজনীয়তা" (FSO নং 3)। মন্ত্রণালয়ের আদেশে অনুমোদিত অর্থনৈতিক উন্নয়নএবং বাণিজ্য তারিখ 20 জুলাই, 2007 নং 254--256।
  • 3. জমির বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য নির্দেশিকা। রাশিয়ার সম্পত্তি মন্ত্রকের আদেশ 6 মার্চ, 2002 নং 568-আর।
  • 4. জমি ইজারা দেওয়ার অধিকারের বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য নির্দেশিকা। 10 এপ্রিল, 2003 তারিখের রাশিয়ার সম্পত্তি মন্ত্রণালয়ের আদেশ নং 1102-আর। অনুশীলন দেখায়, শুধুমাত্র জমির মূল্যায়নের ক্ষেত্রেই নয়, সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ক্ষেত্রেও ডেটা উপস্থাপনা এবং প্রতিবেদনের বিষয়বস্তুর একটি সু-প্রতিষ্ঠিত ফর্ম এখনও তৈরি হয়নি। বিভিন্ন ফার্ম এবং মূল্যায়ন কাঠামো বিভিন্ন ধরনের প্রতিবেদন ব্যবহার করে এবং তথ্যের সম্পূর্ণতা এবং কার্যকারিতার ক্ষেত্রে এই প্রতিবেদনের বিষয়বস্তু উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তিত হতে পারে। এই পরিস্থিতিটি উপস্থাপিত ডেটার উপলব্ধিকে উল্লেখযোগ্যভাবে জটিল করে তোলে এবং সর্বদা গ্রাহককে প্রাপ্ত ফলাফলের সঠিকতা মূল্যায়ন করার অনুমতি দেয় না।

তথ্যের সংমিশ্রণ, গবেষণার বিশদ বিবরণ এবং গভীরতা এবং প্রতিবেদনের বিষয়বস্তু নিম্নলিখিত নীতিগুলি মেনে চলতে হবে। প্রতিবেদনে সমস্ত তথ্য থাকা উচিত যা মূল্যায়নের বস্তুর (বস্তুত্বের নীতি) মূল্যের ক্ষেত্রে তাৎপর্যপূর্ণ। রিপোর্টে সমস্ত প্রয়োজনীয় ডেটা থাকতে হবে যাতে রিপোর্টের গ্রাহক করতে পারেন:

  • - প্রতিবেদনের বিষয়বস্তু এবং কাজ, বিশ্লেষণ এবং গবেষণা সম্পাদনের জন্য মূল্যায়নকারীর দ্বারা ব্যবহৃত পদ্ধতিগুলি বোঝা, তার দ্বারা ব্যবহৃত তথ্যের উত্সগুলি সনাক্ত করা এবং এর নির্ভরযোগ্যতার মাত্রা;
  • - সম্পাদিত গণনাগুলি পরীক্ষা করুন (মূল্যায়নের মধ্যবর্তী এবং চূড়ান্ত ফলাফল উভয়ই) এবং প্রাথমিক ডেটার অন্যান্য সংমিশ্রণের জন্য তাদের পুনরুত্পাদন করুন।
  • · মূল্যায়ন প্রতিবেদনে প্রদত্ত তথ্য, মূল্যায়নের সময় গণনার ফলে ব্যবহৃত বা প্রাপ্ত, যা মূল্যায়ন বস্তুর মূল্যের দিক থেকে তাৎপর্যপূর্ণ, অবশ্যই নিশ্চিত হতে হবে (ন্যায্যতা নীতি)। তথ্য প্রমাণিত হয় যদি এটি বাস্তবতার সাথে মিলে যায় এবং মূল্যায়ন প্রতিবেদনের ব্যবহারকারীকে মূল্যায়নের প্রক্রিয়ায় মূল্যায়নকারীর দ্বারা অধ্যয়ন করা বৈশিষ্ট্যগুলি সম্পর্কে সঠিক সিদ্ধান্তে আঁকতে এবং মূল্যায়ন বস্তুর চূড়ান্ত মান নির্ধারণ করার অনুমতি দেয় এবং এই সিদ্ধান্তগুলির উপর ভিত্তি করে অবহিত সিদ্ধান্ত নিতে পারে। .
  • · মূল্যায়ন প্রতিবেদনের বিষয়বস্তু মূল্যায়ন প্রতিবেদনের ব্যবহারকারীদের বিভ্রান্ত করা উচিত নয়, অথবা এটি অস্পষ্ট ব্যাখ্যার (অস্পষ্টতার নীতি) অনুমতি দেওয়া উচিত নয়। প্রতিবেদনে ব্যবহৃত পদগুলি অস্পষ্ট হওয়া উচিত নয়। প্রতিবেদনের পাঠ্যে ব্যবহৃত সমস্ত প্রযুক্তিগত পদ ব্যাখ্যা করা উচিত।
  • · মূল্যায়ন প্রতিবেদনে উপস্থাপিত উপকরণগুলির রচনা এবং ক্রম এবং মূল্যায়ন প্রক্রিয়ার বিবরণ খরচ গণনাকে সম্পূর্ণরূপে পুনরুত্পাদন করার অনুমতি দেয় এবং ব্যবহারকারীকে একই ফলাফলের দিকে নিয়ে যায় (যাচাই করার নীতি)।
  • · মূল্যায়ন প্রতিবেদনে এমন তথ্য থাকা উচিত নয় যা মধ্যবর্তী এবং চূড়ান্ত ফলাফল নির্ধারণের জন্য মূল্যায়নে ব্যবহৃত হয় না, যদি এটি বাধ্যতামূলক না হয় (পর্যাপ্ততার নীতি)। ব্যবহার করলে তথ্যই যথেষ্ট অতিরিক্ত তথ্যমূল্যায়নে ব্যবহৃত বৈশিষ্ট্যগুলির একটি উল্লেখযোগ্য পরিবর্তনের দিকে পরিচালিত করে না এবং মূল্যায়নের বস্তুর মূল্যের চূড়ান্ত মূল্যে একটি উল্লেখযোগ্য পরিবর্তনের দিকে পরিচালিত করে না। একটি জমির প্লটের বাজার মূল্যের মূল্যায়নের উপর একটি প্রতিবেদন কম্পাইল করার সময়, নিম্নলিখিত প্রয়োজনীয়তাগুলি দ্বারা পরিচালিত হওয়ার পরামর্শ দেওয়া হয়:
  • লিখিতভাবে সময়মত প্রস্তুতি এবং জমির প্লটের মূল্যায়নের বিষয়ে গ্রাহকের কাছে প্রতিবেদন হস্তান্তর হল চুক্তির দ্বারা তাকে অর্পিত তার দায়িত্বের মূল্যায়নকারীর দ্বারা যথাযথ কর্মক্ষমতা;
  • প্রতিবেদনে অবশ্যই জমির প্লট মূল্যায়নের তারিখ, ব্যবহৃত মূল্যায়নের মান, জমির মূল্যায়নের উদ্দেশ্য ও উদ্দেশ্য উল্লেখ করতে হবে এবং সেই সাথে প্রতিফলিত ভূমি মূল্যায়নের ফলাফলের সম্পূর্ণ এবং দ্ব্যর্থহীন ব্যাখ্যার জন্য প্রয়োজনীয় অন্যান্য তথ্য প্রদান করতে হবে। প্রতিবেদনে;
  • · যদি একটি জমির প্লটের মূল্যায়নের সময় বাজার মূল্য নির্ধারণ করা হয় না, তবে অন্যান্য ধরণের মূল্য নির্ধারণ করা হয়, প্রতিবেদনে অবশ্যই জমির প্লটের মূল্যায়ন প্রতিষ্ঠার মানদণ্ড এবং বাজার মূল্য নির্ধারণের সম্ভাবনা থেকে বিচ্যুতির কারণগুলি নির্দেশ করতে হবে জমির প্লট;
  • প্রতিবেদনে অন্যান্য তথ্যও থাকতে পারে যা মূল্যায়নকারীর মতে, একটি নির্দিষ্ট জমির প্লটের মূল্য গণনা করার জন্য তার দ্বারা ব্যবহৃত পদ্ধতির ন্যায্যতার সম্পূর্ণতার দৃষ্টিকোণ থেকে অপরিহার্য;
  • জমির প্লট মূল্যায়নের জন্য, রাশিয়ান ফেডারেশনের আইন প্রদান করতে পারে বিশেষ আকার
  • · মূল্যায়ন প্রতিবেদন অবশ্যই সংখ্যাযুক্ত এবং আবদ্ধ হতে হবে। প্রতিবেদনটি ব্যক্তিগতভাবে মূল্যায়নকারী দ্বারা স্বাক্ষরিত এবং তার সীল দ্বারা প্রত্যয়িত হয়, যদি তিনি তা সম্পাদন করেন মূল্যায়ন কার্যকলাপস্বাধীনভাবে, বা মাথার সিল এবং স্বাক্ষর আইনি সত্তাযার সাথে মূল্যায়নকারী একটি নিয়োগ চুক্তিতে প্রবেশ করেছে৷

একটি কাজ

জমির বাজার মূল্য

জমির বাজার মূল্য নির্ধারণ করুন। এটিতে অবস্থিত বিল্ডিংয়ের ব্যয় 3,000 হাজার রুবেল, এর অর্থনৈতিক জীবন 25 বছর। মূলধনের রিটার্নের হার সরল-রেখা পদ্ধতি দ্বারা নির্ধারিত হয়। বিনিয়োগে রিটার্নের হার 18%। অপারেশনের প্রথম বছরে সুবিধা থেকে নেট অপারেটিং আয়ের পরিমাণ ছিল 700 হাজার রুবেল।

D zd \u003d C zd * K st

K st \u003d R n + H vk \u003d 0.18 + 1 / 25 \u003d 0.22

D zd \u003d 3000 * 0.22 \u003d 660 হাজার রুবেল।

  • 1. ডি জমি \u003d 700-660 \u003d 40 হাজার রুবেল
  • 2. পৃথিবী থেকে \u003d 40 / 0.18 \u003d 222 হাজার রুবেল।

উত্তর: জমির প্লটের বাজার মূল্য 222 হাজার রুবেল।

I. সাধারণ বিধান ভূমি প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য এই নির্দেশিকাগুলি রাশিয়ার সম্পত্তি মন্ত্রক দ্বারা 6 জুলাই, 2001 নং 519 তারিখের রাশিয়ান ফেডারেশন সরকারের ডিক্রি অনুসারে তৈরি করা হয়েছিল "মূল্যায়ন মানগুলির অনুমোদনের ভিত্তিতে" . পদ্ধতিগত সুপারিশগুলি ভূমি প্লট (মূল্যায়নের বস্তু) মূল্যায়ন করতে ব্যবহার করা যেতে পারে যা প্রচলন থেকে প্রত্যাহার করা হয় না, যা আইন অনুসারে গঠিত (বা গঠিত হতে পারে)। (এখন থেকে "জমি প্লট" হিসাবে উল্লেখ করা হয়েছে) II. জমির প্লটের বাজার মূল্য অনুমান করার পদ্ধতিগত ভিত্তি বাজার মূল্যে সেই জমির প্লট রয়েছে যা নির্দিষ্ট সময়ের জন্য ব্যবহারকারীর (সম্ভাব্য ব্যবহারকারী) চাহিদা মেটাতে সক্ষম (উপযোগের নীতি)। একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য বাজারে সরবরাহ এবং চাহিদা এবং বিক্রেতা এবং ক্রেতাদের মধ্যে প্রতিযোগিতার প্রকৃতির উপর নির্ভর করে (সরবরাহ ও চাহিদার নীতি)। একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য সমতুল্য উপযোগী বস্তু (প্রতিস্থাপন নীতি) অর্জনের সম্ভাব্য খরচের বেশি হতে পারে না। একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ভর করে প্রত্যাশিত মূল্য, মেয়াদ এবং একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য জমির প্লট থেকে আয় পাওয়ার সম্ভাবনার উপর যার সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের সাথে, জমির প্লটের প্রতি আকৃষ্ট উৎপাদনের অন্যান্য কারণ থেকে আয়ের হিসাব না নিয়ে। ব্যবসায়িক কার্যক্রমের জন্য (এর পরে এই সুপারিশগুলির উদ্দেশ্যে জমি ভাড়া হিসাবে উল্লেখ করা হয়েছে)। ) (অপেক্ষার নীতি)। একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য সময়ের সাথে পরিবর্তিত হয় এবং একটি নির্দিষ্ট তারিখে (পরিবর্তনের নীতি) নির্ধারিত হয়। একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য তার উদ্দেশ্য, অনুমোদিত ব্যবহার, জমির প্লটে অন্যান্য ব্যক্তির অধিকার, জমির প্লটের সম্পত্তির অধিকারের বিভাজনের উপর নির্ভর করে। জমির বাজার মূল্য তার অবস্থান এবং প্রভাবের উপর নির্ভর করে বাইরের(বাহ্যিক প্রভাবের নীতি)। একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণ করা হয় তার সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে, অর্থাৎ, একটি জমির প্লটের সবচেয়ে সম্ভাব্য ব্যবহার যা শারীরিকভাবে সম্ভব, অর্থনৈতিকভাবে কার্যকর, আইনি প্রয়োজনীয়তার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ, আর্থিকভাবে সম্ভাব্য এবং যার ফলস্বরূপ জমির প্লটের আনুমানিক মূল্য সর্বাধিক হবে (সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের নীতি)। একটি ভূমি প্লটের সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার নির্ধারণ করা হয় এর সম্ভাব্য যুক্তিসঙ্গত বিভাজনকে আলাদা আলাদা অংশে বিবেচনা করে যা ফর্ম, ধরন এবং ব্যবহারের প্রকৃতিতে ভিন্ন। সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার ভূমির বর্তমান ব্যবহার নাও হতে পারে। সর্বাধিক কার্যকর ব্যবহার নির্ধারণ করার সময়, নিম্নলিখিতগুলি বিবেচনায় নেওয়া হয়: উদ্দেশ্যমূলক উদ্দেশ্য এবং অনুমোদিত ব্যবহার; মূল্যায়নকৃত জমির চক্রান্তের আশেপাশে প্রচলিত ভূমি ব্যবহার পদ্ধতি; যে এলাকায় জমি অবস্থিত সেই এলাকার উন্নয়নের সম্ভাবনা; জমি এবং অন্যান্য রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রত্যাশিত পরিবর্তন; জমির বর্তমান ব্যবহার। III. মূল্যায়নের জন্য সাধারণ সুপারিশ উপরে প্রদত্ত পদ্ধতিগত কাঠামো অনুসারে জমির প্লটের বাজার মূল্য মূল্যায়ন করার সুপারিশ করা হয়। জমির প্লটের মূল্যের মূল্যায়নের তারিখ, একটি নিয়ম হিসাবে, মূল্যায়নকারীর দ্বারা শেষ পরিদর্শনের তারিখের পরে হওয়া উচিত নয়। মূল্যায়ন করার সময়, মূল্যায়নকারী এমন তথ্য ব্যবহার করতে বাধ্য যা মূল্যায়ন প্রতিবেদনের নির্ভরযোগ্যতা নিশ্চিত করে একটি নথি হিসাবে সম্ভাব্য মূল্যের তথ্য ধারণকারী। মূল্যায়নে ব্যবহৃত তথ্যের পরিমাণ, তথ্যের উত্সের পছন্দ এবং তথ্য ব্যবহারের পদ্ধতি মূল্যায়নকারী দ্বারা নির্ধারিত হয়। মূল্যায়নের ফলাফল অবশ্যই একটি লিখিত মূল্যায়ন প্রতিবেদন আকারে উপস্থাপন করতে হবে। মূল্যায়ন প্রতিবেদনে সংযোজন থাকতে পারে, যার রচনা মূল্যায়নকারী দ্বারা নির্ধারিত হয়, প্রয়োজনীয়তা বিবেচনায় নিয়ে, নির্ধারিত শর্তাবলী মূল্যায়ন চুক্তি মূল্যায়ন প্রতিবেদনের সমস্ত উপকরণ জমির প্লটের বাজার মূল্যকে প্রমাণ করার লক্ষ্যে হওয়া উচিত। বাজার মূল্য নির্ধারণের সাথে সম্পর্কিত নয় এমন উপকরণ এবং তথ্যের মূল্যায়ন প্রতিবেদনে অন্তর্ভুক্ত করা এড়ানো উচিত। ভূমি প্লটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন সম্পর্কিত প্রতিবেদনে অন্তর্ভুক্ত করার সুপারিশ করা হয়: জমির প্লটের একটি বিবরণ, যার উদ্দেশ্য এবং জমির প্লটের অনুমোদিত ব্যবহার, জমির চক্রান্তে অন্যান্য ব্যক্তির অধিকার, জমি প্লট সম্পত্তি অধিকার বিভাজন; ভূমি প্লটের মধ্যে অবস্থিত বিল্ডিং, কাঠামো, কাঠামো, প্রকৌশল অবকাঠামোগত সুবিধাগুলির বিবরণ, সেইসাথে কাজের ফলাফল এবং নৃতাত্ত্বিক প্রভাব যা ভূমি প্লটের গুণগত বৈশিষ্ট্যগুলিকে পরিবর্তন করে (এর পরে ভূমি প্লটের উন্নতি হিসাবে উল্লেখ করা হয়); জমির ছবি এবং তার উন্নতি; জমি এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থার বৈশিষ্ট্য; জমির প্লটের সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের বিকল্প প্রতিষ্ঠা করা। একটি জমির প্লটের বাজার মূল্যের চূড়ান্ত মূল্য অবশ্যই একটি একক মূল্য হিসাবে রুবেলে প্রকাশ করা উচিত, যদি না অন্যথায় মূল্যায়ন চুক্তিতে প্রদান করা হয় (উদাহরণস্বরূপ, মূল্যায়ন চুক্তিতে বলা হতে পারে যে জমির প্লটের চূড়ান্ত মূল্য একটি পরিসর হিসাবে প্রকাশ করা হয়েছে। মূল্যবোধের)। IV মূল্যায়ন পদ্ধতি একটি মূল্যায়ন পরিচালনা করার সময় মূল্যায়নকারীকে অবশ্যই মূল্য, তুলনামূলক এবং আয়ের পদ্ধতি ব্যবহার করতে হবে (বা ব্যবহার করতে অস্বীকার করার ন্যায্যতা)। মূল্যায়নকারীর মূল্যায়নের প্রতিটি পদ্ধতির কাঠামোর মধ্যে, নির্দিষ্ট মূল্যায়ন পদ্ধতি স্বাধীনভাবে নির্ধারণ করার অধিকার রয়েছে। একই সময়ে, এক বা অন্য পদ্ধতি ব্যবহারের জন্য উপলব্ধ বাজার তথ্যের পরিমাণ এবং নির্ভরযোগ্যতা বিবেচনায় নেওয়া হয়। একটি নিয়ম হিসাবে, জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ণয় করার সময়, বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি, বরাদ্দ পদ্ধতি, বন্টন পদ্ধতি, জমি ভাড়া মূলধন পদ্ধতি, অবশিষ্ট পদ্ধতি এবং উদ্দেশ্যমূলক ব্যবহার পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়। বিক্রয়ের তুলনা পদ্ধতি, বরাদ্দের পদ্ধতি, বিতরণের পদ্ধতি তুলনামূলক পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে। জমি খাজনার মূলধনের পদ্ধতি, অবশিষ্ট পদ্ধতি, উদ্দিষ্ট ব্যবহারের পদ্ধতি আয় পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে। জমির উন্নতির প্রজনন বা প্রতিস্থাপনের খরচ গণনা করার ক্ষেত্রে খরচ পদ্ধতির উপাদানগুলি অবশিষ্ট পদ্ধতি এবং বরাদ্দ পদ্ধতিতে ব্যবহৃত হয়। ভবন, কাঠামো, কাঠামো বা তাদের বসানোর জন্য অভিপ্রেত জমির বাজার মূল্যের মূল্যায়নের সাথে সাথে কৃষি জমির বাজার মূল্যের মূল্যায়নের বৈশিষ্ট্যগুলির সাথে সম্পর্কিত তালিকাভুক্ত পদ্ধতিগুলির বিষয়বস্তু নিম্নে দেওয়া হল। যদি মূল্যায়ন প্রতিবেদনে অন্যান্য পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়, তবে তাদের বিষয়বস্তু প্রকাশ করা এবং ব্যবহারের ন্যায্যতা দেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হয়। 1. বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি বিল্ডিং, স্ট্রাকচার এবং (বা) স্ট্রাকচার (এর পরে - বিল্ট-আপ ল্যান্ড প্লট) এবং বিল্ডিং, স্ট্রাকচার এবং (বা) স্ট্রাকচার (বা) স্ট্রাকচার দ্বারা দখলকৃত জমি প্লট উভয়ই ভূমি প্লট মূল্যায়ন করতে পদ্ধতিটি ব্যবহার করা হয়। অতঃপর - অনুন্নত জমি প্লট)। পদ্ধতিটি প্রয়োগ করার শর্ত হল জমির প্লটগুলির সাথে লেনদেনের দামের তথ্যের প্রাপ্যতা যা মূল্যায়নকৃত একটির অ্যানালগ। জমির প্লটের সাথে লেনদেনের দামের তথ্যের অভাবে, সরবরাহ (চাহিদা) দামের ব্যবহার অনুমোদিত। পদ্ধতিটি ক্রিয়াগুলির নিম্নলিখিত ক্রম অনুমান করে: উপাদানগুলির সংকল্প যার দ্বারা মূল্যায়নের বস্তুটিকে অ্যানালগ বস্তুর সাথে তুলনা করা হয় (এর পরে তুলনামূলক উপাদান হিসাবে উল্লেখ করা হয়); মূল্যায়ন করা জমির প্লট থেকে প্রতিটি অ্যানালগের প্রকৃতি এবং পার্থক্যের ডিগ্রীর তুলনা করার উপাদানগুলির প্রতিটির জন্য সংকল্প; মূল্যায়ন করা জমির প্লট থেকে প্রতিটি অ্যানালগের পার্থক্যের প্রকৃতি এবং ডিগ্রীর সাথে সম্পর্কিত অ্যানালগগুলির মূল্য সমন্বয়ের প্রতিটি তুলনামূলক উপাদানের জন্য সংকল্প; প্রতিটি অ্যানালগের মূল্য তুলনা উপাদানগুলির প্রতিটির জন্য সমন্বয়, মূল্যায়নকৃত জমির প্লট থেকে তাদের পার্থক্যগুলিকে মসৃণ করা; অ্যানালগগুলির সামঞ্জস্যপূর্ণ দামের যুক্তিসঙ্গত সাধারণীকরণের মাধ্যমে জমির প্লটের বাজার মূল্যের গণনা। তুলনার উপাদানগুলির মধ্যে রয়েছে মূল্যায়নকৃত বস্তুর মূল্যের কারণ (কারণ, যার পরিবর্তন মূল্যায়নকৃত বস্তুর বাজার মূল্যকে প্রভাবিত করে) এবং বাজারে বিকশিত জমির প্লটের সাথে লেনদেনের বৈশিষ্ট্য। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ খরচের কারণগুলি হতে থাকে: অবস্থান এবং পারিপার্শ্বিকতা; উদ্দিষ্ট উদ্দেশ্য, অনুমোদিত ব্যবহার, জমির প্লটে অন্যান্য ব্যক্তির অধিকার; শারীরিক বৈশিষ্ট্য (ত্রাণ, এলাকা, কনফিগারেশন, ইত্যাদি); পরিবহন অ্যাক্সেসযোগ্যতা; অবকাঠামো (ইঞ্জিনিয়ারিং নেটওয়ার্কের উপস্থিতি বা নৈকট্য এবং তাদের সাথে সংযোগ স্থাপনের শর্ত, সামাজিক অবকাঠামো সুবিধা, ইত্যাদি)। জমির প্লটগুলির সাথে লেনদেনের বৈশিষ্ট্যগুলির মধ্যে অন্যান্য বিষয়গুলির মধ্যে রয়েছে: জমির প্লটের সাথে লেনদেনের অর্থায়নের শর্ত (নিজের অনুপাত এবং ধার করা টাকা , ধার করা তহবিল প্রদানের শর্তাবলী); জমির প্লটের সাথে লেনদেন করার সময় অর্থপ্রদানের শর্তাবলী (নগদে অর্থ প্রদান, বিনিময় বিলের সাথে নিষ্পত্তি, পারস্পরিক অফসেট, বিনিময়, ইত্যাদি); জমির প্লটগুলির সাথে লেনদেনের পরিস্থিতি (জমি প্লটটি একটি পাবলিক অফারের আকারে খোলা বাজারে উপস্থাপন করা হয়েছিল কিনা, ক্রেতা এবং বিক্রেতার অধিভুক্তি, দেউলিয়া হয়ে বিক্রি ইত্যাদি); অ্যানালগ দিয়ে লেনদেন শেষ হওয়ার তারিখ থেকে মূল্যায়নের তারিখ পর্যন্ত সময়ের জন্য জমির প্লটের দামের পরিবর্তন। অ্যানালগ এবং মূল্যায়নকৃত জমির প্লটের মধ্যে পার্থক্যের প্রকৃতি এবং ডিগ্রী মূল্যায়নের বস্তুর সাথে প্রতিটি অ্যানালগের সরাসরি তুলনা করে তুলনামূলক উপাদানগুলির পরিপ্রেক্ষিতে প্রতিষ্ঠিত হয়। একই সময়ে, এটি অনুমান করা হয় যে মূল্যায়নের বস্তুর সাথে লেনদেনটি বাজারে বিকাশ করা জমির প্লটগুলির সাথে লেনদেনের বৈশিষ্ট্যগুলির উপর ভিত্তি করে করা হবে। তুলনামূলক উপাদানগুলির দ্বারা অ্যানালগগুলির জন্য মূল্য সমন্বয়গুলি একটি অ্যানালগের পরিমাপের এককের মূল্যের জন্য (উদাহরণস্বরূপ, একটি হেক্টর, বর্গ মিটার) এবং সামগ্রিকভাবে একটি অ্যানালগের দামের জন্য উভয়ই নির্ধারণ করা যেতে পারে। মূল্য সমন্বয় আর্থিক বা শতাংশ পদে গণনা করা যেতে পারে. মূল্য সামঞ্জস্যের মানগুলি, একটি নিয়ম হিসাবে, নিম্নলিখিত উপায়ে নির্ধারিত হয়: এনালগগুলির দামের সরাসরি জোড়া অনুসারে তুলনা যা একে অপরের থেকে শুধুমাত্র তুলনার একটি উপাদানে পৃথক, এবং এইভাবে প্রাপ্ত তথ্যের ভিত্তিতে নির্ধারণ করা , তুলনা এই উপাদানের জন্য সমন্বয়; দুটি অ্যানালগগুলির আয়ের সরাসরি যুগলভিত্তিক তুলনা যা একে অপরের থেকে শুধুমাত্র তুলনার একটি উপাদানে পৃথক, এবং নির্ধারণ করে, আয়ের পার্থক্যের মূলধন দ্বারা, তুলনার এই উপাদানটির জন্য সমন্বয়; তুলনার উপাদানের পরিবর্তন এবং অ্যানালগগুলির দামের পরিবর্তনের মধ্যে সম্পর্কের পারস্পরিক সম্পর্ক এবং রিগ্রেশন বিশ্লেষণ (অ্যানালগগুলির পরিমাপের এককের দাম) এবং তুলনার উপাদানের মানের মধ্যে সম্পর্কের সমীকরণের সংজ্ঞা এবং জমির বাজার মূল্যের মূল্য; তুলনামূলক উপাদানের বৈশিষ্ট্য পরিবর্তনের সাথে সম্পর্কিত খরচ নির্ধারণ করা, যেখানে অ্যানালগ মূল্যায়নের বস্তু থেকে পৃথক; অ্যানালগ মূল্য সমন্বয় বিশেষজ্ঞ প্রমাণ. নির্ধারণ এবং সামঞ্জস্য করার ফলস্বরূপ, অ্যানালগগুলির দামগুলি (অ্যানালগগুলির পরিমাপের একক) একটি নিয়ম হিসাবে, একে অপরের কাছাকাছি হওয়া উচিত। অ্যানালগগুলির সামঞ্জস্যপূর্ণ দামে উল্লেখযোগ্য পার্থক্যের ক্ষেত্রে, অন্যান্য অ্যানালগগুলি বেছে নেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হয়; উপাদান তুলনা করা; সমন্বয় মান। 2. নির্বাচন পদ্ধতি বিল্ট-আপ জমির প্লট মূল্যায়ন করার জন্য পদ্ধতিটি ব্যবহার করা হয়। পদ্ধতিটি প্রয়োগ করার শর্তাবলী: মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর অনুরূপ লেনদেনের মূল্যের তথ্যের প্রাপ্যতা। লেনদেন মূল্যের তথ্যের অনুপস্থিতিতে, এটি অফার (চাহিদা) মূল্য ব্যবহার করার অনুমতি দেওয়া হয়; ভূমি প্লট এর সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের জন্য উন্নতির সামঞ্জস্য। পদ্ধতিটি কর্মের নিম্নলিখিত ক্রম অনুমান করে: উপাদানগুলির সংকল্প যার দ্বারা মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুকে এনালগ বস্তুর সাথে তুলনা করা হয়; মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একটি একক রিয়েল এস্টেট অবজেক্ট থেকে প্রতিটি অ্যানালগের প্রকৃতি এবং ডিগ্রীর পার্থক্যের প্রতিটি তুলনামূলক উপাদানের জন্য সংকল্প; মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একটি একক রিয়েল এস্টেট অবজেক্ট থেকে প্রতিটি অ্যানালগের পার্থক্যের প্রকৃতি এবং ডিগ্রীর সাথে সম্পর্কিত অ্যানালগগুলির মূল্য সমন্বয়ের প্রতিটি তুলনামূলক উপাদানের জন্য সংকল্প; প্রতিটি অ্যানালগের মূল্য তুলনা উপাদানগুলির প্রতিটির জন্য সামঞ্জস্য, একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তু থেকে তাদের পার্থক্যগুলিকে মসৃণ করা, যার মধ্যে মূল্যায়নকৃত জমির প্লট অন্তর্ভুক্ত রয়েছে; অ্যানালগগুলির সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্যের যুক্তিসঙ্গত সাধারণীকরণের মাধ্যমে মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজার মূল্যের গণনা; প্রতিস্থাপনের খরচ বা মূল্যায়নকৃত জমির প্লটের উন্নতির পুনরুত্পাদনের খরচের হিসাব; একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজার মূল্য থেকে বিয়োগ করে মূল্যায়ন করা জমির প্লটের বাজার মূল্যের হিসাব, ​​যার মধ্যে মূল্যায়ন করা জমির প্লট, প্রতিস্থাপনের খরচ বা জমির প্লটের উন্নতির পুনরুত্পাদনের খরচ। জমির প্লট উন্নতির জন্য খরচের পরিমাণ সমষ্টিগত এবং (বা) প্রাথমিক খরচ সূচক ব্যবহার করে নির্ধারণ করা যেতে পারে। সমষ্টিগত খরচ সূচকগুলির মধ্যে উভয় সূচক অন্তর্ভুক্ত থাকে যা সামগ্রিকভাবে বস্তুর পরামিতিগুলিকে চিহ্নিত করে - বর্গক্ষেত্র, ঘনক, রৈখিক মিটার এবং কমপ্লেক্স এবং কাজের ধরনগুলির জন্য সূচক। প্রাথমিক খরচ সূচকগুলির মধ্যে রয়েছে প্রাথমিক মূল্য এবং উন্নতির জন্য খরচের পরিমাণ নির্ধারণে ব্যবহৃত হার। একটি নির্দিষ্ট তারিখে (মৌলিক মূল্য স্তর) নির্ধারিত মূল্য স্তরে গণনা করা সমষ্টিগত এবং প্রাথমিক ব্যয় সূচকগুলি বর্তমান এবং পূর্বাভাস নির্মাণ ব্যয় পরিবর্তন সূচকগুলির একটি সিস্টেম ব্যবহার করে মূল্য নির্ধারণের তারিখে মূল্য স্তরে পুনঃগণনা করা যেতে পারে। মৌলিক ব্যয় সূচকগুলি ব্যবহার করে উন্নতি তৈরির জন্য ব্যয়ের পরিমাণের গণনাও সংস্থান এবং সংস্থান-সূচক পদ্ধতি ব্যবহার করে করা যেতে পারে। রিসোর্স (রিসোর্স-ইনডেক্স) পদ্ধতির মধ্যে রয়েছে বর্তমান (পূর্বাভাস) মূল্য গণনা করা এবং উন্নতি তৈরির জন্য প্রয়োজনীয় সমস্ত সংস্থান (ব্যয় উপাদান) শুল্ক। জমির উন্নতির জন্য খরচের পরিমাণ নির্ধারণ করার সময়, বিনিয়োগকারীর মুনাফা বিবেচনায় নেওয়া উচিত - উন্নতি সৃষ্টিতে মূলধন বিনিয়োগের জন্য সবচেয়ে সম্ভাব্য পুরস্কারের পরিমাণ। বিনিয়োগকারীর লাভ বিক্রয় মূল্য এবং অনুরূপ বস্তু তৈরির খরচের মধ্যে পার্থক্য হিসাবে গণনা করা যেতে পারে। বিনিয়োগকারীর মুনাফাকে তার ঝুঁকির একই স্তরের সম্ভাব্য বিনিয়োগের জন্য মূলধনের উপর রিটার্ন হিসাবেও গণনা করা যেতে পারে। প্রতিস্থাপনের খরচ বা প্রজননের খরচ নির্ধারণ করার সময়, উন্নতির পুঞ্জীভূত অবচয়ের পরিমাণ বিবেচনায় নেওয়া হয়। উন্নতির সঞ্চিত অবচয়কে সামগ্রিক বা আর্থিক পরিভাষায় শারীরিক, কার্যকরী এবং উন্নতির সাথে সম্পর্কিত অর্থনৈতিক অবচয়ের অংশ হিসাবে সংজ্ঞায়িত করা যেতে পারে। দৈহিক অবচয় হল তাদের ভৌত বৈশিষ্ট্যের অবনতির কারণে উন্নতির মূল্য হারানো। স্পেস-প্ল্যানিং সমাধানের অসামঞ্জস্যতার কারণে, কার্যকরী অবচয় হল উন্নতির খরচের ক্ষতি, নির্মাণ সামগ্রীএবং প্রকৌশল সরঞ্জাম উন্নতি, গুণমান উত্পাদিত নির্মাণ কাজ বা এই ধরনের উন্নতির জন্য বর্তমান বাজারের প্রয়োজনীয়তার উন্নতির অন্যান্য বৈশিষ্ট্য। অর্থনৈতিক অবচয় হল একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর মূল্য হারানো, এর সাথে সম্পর্কিত বাহ্যিক কারণগুলির নেতিবাচক প্রভাবের কারণে। শারীরিক এবং কার্যকরী পরিধান অপসারণযোগ্য এবং অপূরণীয় হতে পারে। অর্থনৈতিক অবচয়, একটি নিয়ম হিসাবে, অপূরণীয়। একই সময়ে, অবচয় অপসারণযোগ্য যদি এর বর্জনের খরচ সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধির চেয়ে কম হয়। 3. বরাদ্দ পদ্ধতি পদ্ধতিটি নির্মিত জমি মূল্যায়ন করতে ব্যবহৃত হয়। পদ্ধতিটি প্রয়োগ করার শর্তাবলী: মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর অনুরূপ লেনদেনের মূল্যের তথ্যের প্রাপ্যতা। লেনদেন মূল্যের তথ্যের অনুপস্থিতিতে, এটি অফার (চাহিদা) মূল্য ব্যবহার করার অনুমতি দেওয়া হয়; একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজার মূল্যে জমির প্লটের সবচেয়ে সম্ভাব্য শেয়ারের তথ্যের প্রাপ্যতা; ভূমি প্লট এর সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের জন্য উন্নতির সামঞ্জস্য। পদ্ধতিটি কর্মের নিম্নলিখিত ক্রম অনুমান করে: উপাদানগুলির সংকল্প যার দ্বারা মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুকে এনালগ বস্তুর সাথে তুলনা করা হয়; মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একটি একক রিয়েল এস্টেট অবজেক্ট থেকে প্রতিটি অ্যানালগের প্রকৃতি এবং ডিগ্রীর পার্থক্যের প্রতিটি তুলনামূলক উপাদানের জন্য সংকল্প; মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একটি একক রিয়েল এস্টেট অবজেক্ট থেকে প্রতিটি অ্যানালগের পার্থক্যের প্রকৃতি এবং ডিগ্রীর সাথে সম্পর্কিত অ্যানালগগুলির মূল্য সমন্বয়ের প্রতিটি তুলনামূলক উপাদানের জন্য সংকল্প; প্রতিটি অ্যানালগের মূল্য তুলনা উপাদানগুলির প্রতিটির জন্য সামঞ্জস্য, একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তু থেকে তাদের পার্থক্যগুলিকে মসৃণ করা, যার মধ্যে মূল্যায়নকৃত জমির প্লট অন্তর্ভুক্ত রয়েছে; অ্যানালগগুলির সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্যের যুক্তিসঙ্গত সাধারণীকরণের মাধ্যমে মূল্যায়নকৃত জমির প্লট সহ একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজার মূল্যের গণনা; একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর বাজার মূল্যকে মূল্যায়নের অধীনে ভূমি প্লটের বাজার মূল্যের গণনা, যার মধ্যে মূল্যায়নের অধীনে জমির প্লট অন্তর্ভুক্ত রয়েছে, একটি একক বাজার মূল্যে জমির প্লটের শেয়ারের সবচেয়ে সম্ভাব্য মূল্য দ্বারা রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি. 4. জমির ভাড়া মূলধন পদ্ধতি বিল্ট-আপ এবং অ-নির্মিত জমির প্লট মূল্যায়ন করার জন্য পদ্ধতিটি ব্যবহার করা হয়। পদ্ধতিটি প্রয়োগের শর্ত হল মূল্যায়নকৃত জমির প্লট থেকে জমির খাজনা পাওয়ার সম্ভাবনা। পদ্ধতিটি কর্মের নিম্নলিখিত ক্রম অনুমান করে: একটি জমির প্লট দ্বারা তৈরি জমি ভাড়ার গণনা; জমি ভাড়ার মূলধনের সংশ্লিষ্ট গুণাঙ্কের মূল্য নির্ধারণ; জমির খাজনা পুঁজি করে একটি জমির প্লটের বাজার মূল্যের হিসাব। জমি ভাড়ার মূলধন একে অপরের সমান বা সমান সময়ের জন্য একই হারে পরিবর্তিত ভূমি ভাড়ার ভবিষ্যতের সমস্ত মূল্যের মূল্য নির্ধারণের তারিখে নির্ধারণ হিসাবে বোঝা যায়। মূল্যায়নের তারিখের পরে প্রথম সময়ের জন্য জমি ভাড়ার পরিমাণ মূল্যায়নকারী দ্বারা নির্ধারিত উপযুক্ত মূলধন সহগ দ্বারা ভাগ করে গণনা করা হয়। এই পদ্ধতির কাঠামোর মধ্যে, জমির খাজনার পরিমাণ জমির বাজারে বিদ্যমান অবস্থার অধীনে একটি জমির প্লটের ইজারা থেকে আয় হিসাবে গণনা করা যেতে পারে। মূলধন সহগ নির্ধারণের প্রধান পদ্ধতিগুলি হল: অনুরূপ জমির প্লটের জন্য জমির ভাড়ার পরিমাণ তাদের বিক্রয়ের মূল্য দ্বারা ভাগ করা; মূল্যায়নকৃত জমির প্লটে মূলধন বিনিয়োগের সাথে যুক্ত ঝুঁকির জন্য প্রিমিয়ামের মূল্য দ্বারা মূলধনের উপর রিটার্নের ঝুঁকিমুক্ত হার বৃদ্ধি। একই সময়ে, মূলধনের উপর রিটার্নের ঝুঁকিমুক্ত হারকে মূলধনের সবচেয়ে কম ঝুঁকিপূর্ণ বিনিয়োগের জন্য রিটার্নের হার হিসাবে বোঝা যায় (উদাহরণস্বরূপ, সর্বোচ্চ নির্ভরযোগ্যতা বিভাগের ব্যাঙ্ক আমানতের উপর রিটার্নের হার বা রিটার্নের হার সরকারি সিকিউরিটিজের পরিপক্কতা)। 5. অবশিষ্ট পদ্ধতি বিল্ট-আপ এবং অ-নির্মিত জমির প্লট মূল্যায়ন করার জন্য পদ্ধতিটি ব্যবহার করা হয়। পদ্ধতিটি প্রয়োগ করার শর্ত হল আয়-উৎপাদনকারী উন্নতির সাথে মূল্যায়নকৃত জমির প্লট তৈরি করার সম্ভাবনা। পদ্ধতিতে নিম্নলিখিত ক্রিয়াকলাপগুলি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে: মূল্যায়নকৃত জমির সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের সাথে সম্পর্কিত প্রজনন বা প্রতিস্থাপনের ব্যয়ের গণনা; বাজার ভাড়ার হারের উপর ভিত্তি করে একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য একটি একক সম্পত্তি থেকে নেট অপারেটিং আয়ের গণনা; একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য উন্নতির জন্য দায়ী নেট অপারেটিং আয়ের গণনা যা উন্নতি থেকে আয়ের অনুরূপ মূলধন অনুপাত দ্বারা প্রজনন খরচ বা উন্নতির প্রতিস্থাপনের পণ্য হিসাবে; একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তু থেকে নেট অপারেটিং আয় এবং সংশ্লিষ্ট সময়ের জন্য উন্নতির জন্য দায়ী নেট অপারেটিং আয়ের মধ্যে পার্থক্য হিসাবে জমি ভাড়ার পরিমাণের হিসাব; জমির খাজনা পুঁজি করে একটি জমির প্লটের বাজার মূল্যের হিসাব। পদ্ধতিটি নিম্নলিখিত ক্রিয়াকলাপগুলিকেও অনুমতি দেয়: মূল্যায়নকৃত জমির সর্বাধিক দক্ষ ব্যবহারের সাথে সম্পর্কিত প্রজনন বা প্রতিস্থাপনের ব্যয়ের গণনা; বাজার ভাড়ার হারের উপর ভিত্তি করে একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য একটি একক সম্পত্তি থেকে নেট অপারেটিং আয়ের গণনা; একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য নেট অপারেটিং আয় মূলধন করে একটি একক সম্পত্তির বাজার মূল্যের গণনা; একটি একক সম্পত্তির বাজার মূল্য থেকে প্রজনন বা উন্নতির প্রতিস্থাপনের খরচ বিয়োগ করে একটি জমির প্লটের বাজার মূল্যের গণনা। নেট অপারেটিং আয় প্রকৃত মোট আয় এবং অপারেটিং ব্যয়ের মধ্যে পার্থক্যের সমান। এই ক্ষেত্রে, শুধুমাত্র সেই অপারেটিং খরচ যা সাধারণত ইজারাদাতা দ্বারা বহন করা হয় প্রকৃত মোট আয় থেকে বাদ দেওয়া হয়। প্রকৃত মোট আয় সম্ভাব্য মোট আয় এবং প্রাঙ্গনের ডাউনটাইম থেকে ক্ষতি এবং ভাড়া পরিশোধ না করা থেকে ক্ষতির মধ্যে পার্থক্যের সমান। সম্ভাব্য মোট আয় সেই আয়ের সমান যা ভাড়া পরিশোধ না করার কারণে ক্ষতির অনুপস্থিতিতে ভাড়ার জন্য একটি সম্পত্তির পুরো এলাকা ভাড়া দিয়ে প্রাপ্ত হতে পারে। একটি জমির প্লট মূল্যায়ন করার সময়, একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর ব্যবহারের জন্য ভাড়ার হারগুলি বাজার ভাড়ার হারের ভিত্তিতে গণনা করা হয় (সবচেয়ে সম্ভাব্য ভাড়ার হার যেখানে মূল্যায়নের বস্তুটি লিজ দেওয়া যেতে পারে) খোলা বাজারএকটি প্রতিযোগিতামূলক পরিবেশে, যখন লেনদেনের পক্ষগুলি যুক্তিসঙ্গতভাবে কাজ করে, সমস্ত প্রয়োজনীয় তথ্য থাকে, এবং কোন অসাধারণ পরিস্থিতিতে ভাড়ার হারের মূল্য প্রতিফলিত হয় না)। খালি এবং মালিক-অধিকৃত প্রাঙ্গনের জন্য, বাজার ভাড়ার হারও ব্যবহার করা হয়। আয়ের সম্ভাবনার মধ্যে অ-বিভাজ্য সম্পত্তি উন্নতি থেকে প্রাপ্ত অন্যান্য আয় অন্তর্ভুক্ত, কিন্তু ভাড়ার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত নয়। একক রিয়েল এস্টেট অবজেক্ট লিজ দেওয়ার জন্য বাজারের অবস্থার ভিত্তিতে অপারেটিং খরচের পরিমাণ নির্ধারণ করা হয়। পরিচালন ব্যয়গুলিকে ভাগ করা হয়েছে: স্থির - একটি একক সম্পত্তির দখলের স্তরের উপর নির্ভরশীল নয়, পরিবর্তনশীল - একটি একক সম্পত্তির দখলের স্তরের উপর নির্ভর করে এবং সময়ের চেয়ে কম সময়ের ব্যবহারের সাথে উন্নতির উপাদানগুলির প্রতিস্থাপনের জন্য ব্যয় সামগ্রিকভাবে উন্নতির ব্যবহার (এর পরে - ব্যবহারের স্বল্প সময়ের সাথে উপাদান)। পরিচালন ব্যয়ের মধ্যে রিয়েল এস্টেটের অবচয় চার্জ এবং রিয়েল এস্টেটে ঋণের বাধ্যবাধকতা প্রদানের ব্যয় অন্তর্ভুক্ত নয়। স্বল্প সময়ের ব্যবহারের সাথে উন্নতির উপাদানগুলিকে প্রতিস্থাপনের খরচের গণনা করা হয় উন্নতির এই উপাদানগুলি তৈরি করার খরচের যোগফলকে তাদের ব্যবহারের সময়কাল দ্বারা ভাগ করে। এই গণনাগুলি সম্পাদন করার প্রক্রিয়াতে, শতাংশ বৃদ্ধির সম্ভাবনা বিবেচনায় নেওয়া বাঞ্ছনীয় টাকা একটি সংক্ষিপ্ত জীবনকাল সঙ্গে উপাদান প্রতিস্থাপন. ম্যানেজমেন্ট খরচগুলি অপারেটিং খরচের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত করা হয়, সম্পত্তিটি কে পরিচালনা করে - মালিক বা ব্যবস্থাপক নির্বিশেষে। জমির উন্নতির জন্য মূলধন অনুপাত গণনা করার সময়, উন্নতি থেকে আয়ের পরিবর্তনের সর্বাধিক সম্ভাব্য হার এবং উন্নতির ব্যয়ের সর্বাধিক সম্ভাব্য পরিবর্তনকে বিবেচনায় নেওয়া উচিত (উদাহরণস্বরূপ, যদি উন্নতির ব্যয় হ্রাস পায়, তাহলে রিটার্ন বিবেচনা করুন। উন্নতিতে বিনিয়োগকৃত মূলধনের উপর)। 6. উদ্দেশ্যপ্রণোদিত ব্যবহার পদ্ধতি বিল্ট-আপ এবং অ-নির্মিত জমির মূল্যায়নে পদ্ধতিটি প্রয়োগ করা হয়। পদ্ধতিটি প্রয়োগের শর্ত হল জমির প্লট এমনভাবে ব্যবহার করার সম্ভাবনা যা আয় তৈরি করে। পদ্ধতিটি নিম্নলিখিত ক্রিয়াকলাপগুলিকে জড়িত করে: জমির প্লটটি ব্যবহার করার জন্য প্রয়োজনীয় ব্যয়ের পরিমাণ এবং সময়ের কাঠামো নির্ধারণ করা তার সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহারের রূপ অনুসারে (উদাহরণস্বরূপ, জমির প্লটটিতে উন্নতি তৈরির ব্যয় বা ব্যয় জমির প্লটকে আলাদা আলাদা অংশে বিভক্ত করা যা আকার, ধরন এবং ব্যবহারের প্রকৃতিতে ভিন্ন); জমির সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার থেকে আয়ের পরিমাণ এবং সময় কাঠামো নির্ধারণ; জমির সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহার থেকে আয় পেতে প্রয়োজনীয় পরিচালন ব্যয়ের পরিমাণ এবং সময় কাঠামো নির্ধারণ; মূল্যায়নকৃত জমিতে পুঁজি বিনিয়োগের ঝুঁকির স্তরের সাথে সম্পর্কিত ডিসকাউন্ট হারের মূল্য নির্ধারণ; জমির প্লট ব্যবহারের সাথে যুক্ত সমস্ত আয় এবং ব্যয় ছাড় দিয়ে জমির প্লটের মূল্যের গণনা। এই ক্ষেত্রে, মূল্যছাড়কে মূল্যায়নকারীর দ্বারা নির্ধারিত ডিসকাউন্ট হারে মূল্যায়নের তারিখে সমস্ত ভবিষ্যতের আয় এবং ব্যয় আনার প্রক্রিয়া হিসাবে বোঝা হয়। মূল্যায়নের তারিখে সমস্ত ভবিষ্যত আয় এবং ব্যয় আনতে, ডিসকাউন্ট রেটগুলি ব্যবহার করা হয় যা অনুরূপ ঝুঁকি স্তরের বিনিয়োগের মূলধনের উপর রিটার্নের হারের বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে। আয়ের উৎস হতে পারে ইজারা, একটি জমির প্লট বা একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তুর অর্থনৈতিক ব্যবহার, অথবা একটি জমির প্লট বা একটি একক রিয়েল এস্টেট বস্তু যত তাড়াতাড়ি সম্ভব বাজার মূল্যে বিক্রি করা। রিয়েল এস্টেট ভাড়া নেওয়ার বিকল্পে আয়ের গণনার মধ্যে পূর্বাভাসের মেয়াদ শেষে একটি একক সম্পত্তি বিক্রি থেকে আয়ের হিসাব অন্তর্ভুক্ত করা উচিত। V. কৃষি জমির বাজার মূল্য নির্ধারণের বিশেষত্ব কৃষি জমির প্লটের মূল্যায়ন তাদের অনুমোদিত, টেকসই এবং সবচেয়ে দক্ষ ব্যবহারের উপর ভিত্তি করে, অঞ্চলের কৃষি জোনিংয়ের বৈশিষ্ট্যগুলিকে বিবেচনা করে। একটি কৃষি জমির প্লটের সীমানার মধ্যে মূল্যায়নের জন্য, এর ব্যাখ্যা অনুসারে, নিম্নলিখিতগুলি বরাদ্দ করা হয়েছে: কৃষি জমি (আবাদযোগ্য জমি, খড়ের ক্ষেত্র, চারণভূমি, ফলস এবং বহুবর্ষজীবী আবাদ); বিল্ডিং, কাঠামো, কৃষি পণ্য উৎপাদন, স্টোরেজ এবং প্রাথমিক প্রক্রিয়াকরণের জন্য ব্যবহৃত কাঠামো দ্বারা দখলকৃত জমি; খামারের রাস্তা, যোগাযোগ, গাছ এবং গুল্ম দ্বারা দখলকৃত জমিগুলি নেতিবাচক (ক্ষতিকর) প্রাকৃতিক, নৃতাত্ত্বিক এবং মানবসৃষ্ট ঘটনা, বন্ধ জলাধারের প্রভাব থেকে জমিগুলিকে রক্ষা করার জন্য ডিজাইন করা হয়েছে। একটি কৃষি জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণ করা হয় তার কৃষিজমি এবং ভবন, কাঠামো, কৃষি পণ্য উৎপাদন, স্টোরেজ এবং প্রাথমিক প্রক্রিয়াকরণের জন্য ব্যবহৃত কাঠামো দ্বারা দখলকৃত জমির মূল্যায়নের ভিত্তিতে। একই সময়ে, মূল্যায়নকৃত জমির প্লটের বাজার মূল্য নির্ধারণ করা হয় এর উপাদান জমির বৈশিষ্ট্য বিবেচনা করে, খামারের রাস্তা, যোগাযোগ, গাছ এবং গুল্ম দ্বারা দখল করা, প্রতিকূল প্রাকৃতিক, নৃতাত্ত্বিক প্রভাব থেকে জমিকে রক্ষা করার জন্য ডিজাইন করা হয়েছে। এবং মানবসৃষ্ট ঘটনা, বদ্ধ জলাশয় যা ব্যবসায়িক কার্যক্রমের জন্য ব্যবহার করা যাবে না। কৃষি জমি এবং আবদ্ধ জল যেগুলি ব্যবসায়িক কার্যকলাপের জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে (উদাহরণস্বরূপ, মাছ চাষ) সাধারণত বিক্রয় তুলনা পদ্ধতি বা ভাড়া মূলধন পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন করা হয়। বিল্ডিং, কাঠামো, কৃষি পণ্যের উৎপাদন, স্টোরেজ এবং প্রাথমিক প্রক্রিয়াকরণের জন্য ব্যবহৃত কাঠামো দ্বারা দখলকৃত জমিগুলি বিল্ট-আপ মূল্যায়নের পদ্ধতি দ্বারা মূল্যায়ন করা হয় বা উন্নয়ন ভূমি প্লটের জন্য অভিপ্রেত। নীচে জমি আউটবিল্ডিং(শেড এবং অন্যান্য অস্থায়ী কাঠামো) কৃষি জমিতে অবস্থিত কৃষি জমি হিসাবে মূল্যায়ন করা হয়। বিক্রয়ের তুলনা করার পদ্ধতি এবং জমির ভাড়ার মূলধনের পদ্ধতি ব্যবহার করে কৃষি জমির বাজার মূল্য মূল্যায়ন করার সময়, জমির প্লটের উর্বরতা, সেইসাথে পরিবেশগত কারণগুলির প্রভাব, খরচের কারণগুলির অংশ হিসাবে বিবেচনা করা উচিত। . একটি জমির প্লটের উর্বরতা নির্ধারণকারী প্রধান কারণগুলির মধ্যে, বিশেষ করে: একটি জমির প্লটের মাটির স্তরের গুণগত বৈশিষ্ট্য (পুষ্টি উপাদান, আর্দ্রতা সরবরাহ, বায়ুচলাচল, যান্ত্রিক গঠন, কাঠামোগত রচনা, অম্লতা, ইত্যাদি), ত্রাণ, মাইক্রোক্লিমেট। জমির খাজনার মূলধনের পদ্ধতি দ্বারা কৃষি জমির বাজার মূল্য নির্ণয় করার সময়, জমির প্লটের উর্বরতার জন্য অ্যাকাউন্টিংয়ের জন্য গৃহীত ব্যবস্থার সাথে জমির খাজনা গণনার বৈশিষ্ট্য রয়েছে। জমির খাজনা উদ্যোক্তার লাভকে বিবেচনায় নিয়ে মোট আয় এবং কৃষি উৎপাদন খরচের মধ্যে পার্থক্য হিসাবে গণনা করা হয়। স্থূল আয় একটি জমির প্লটের একক এলাকার জন্য একটি কৃষি ফসলের বাজার মূল্য দ্বারা আদর্শ ফলনের পণ্য হিসাবে গণনা করা হয়। একটি কৃষি ফসলের আদর্শিক ফলন নির্ধারিত হয় জমির প্লটের উর্বরতা, বোনিটেট পয়েন্টে পরিমাপ করা হয়। প্রধান এবং সহগামী কৃষি ফসলের পছন্দ, যার জন্য জমির ভাড়া গণনা করা হয়, জমির প্লটের অবস্থানে সাধারণ বা ঐতিহ্যগতভাবে চাষ করা ফসলের একটি সেট থেকে করা হয়। একই সময়ে, ফসল এবং তাদের বিকল্প নির্বাচনের মানদণ্ড হল সর্বোচ্চ আয় নিশ্চিত করা এবং মাটির উর্বরতা রক্ষা করা। কৃষি পণ্য উৎপাদনের জন্য উপাদান খরচ প্রযুক্তিগত মানচিত্রের ভিত্তিতে নির্ধারিত হয় যা বীজ, জ্বালানি এবং লুব্রিকেন্ট, সার ইত্যাদির মানক খরচ স্থাপন করে। ভিতরে ধরনের. জমির প্লটটি যে এলাকায় বিদ্যমান সেখানে বাজার মূল্যের ভিত্তিতে আর্থিক শর্তে খরচের গণনা করা হয়। খরচ গণনা করার সময়, সড়ক নেটওয়ার্কের ঘনত্ব, রাস্তার শ্রেণী, মহাসড়কের নৈকট্য, কৃষি কাঁচামাল এবং সরবরাহ কেন্দ্র প্রক্রিয়াকরণের পয়েন্ট সহ জমির প্লটের প্রকৌশল বিন্যাসের স্তর বিবেচনা করা হয়। আবাদি জমি থেকে মোট আয় গণনা করার সময়, সবজি পণ্য এবং পণ্যগুলির জন্য এক মৌসুমে বেশ কয়েকটি ফসল পাওয়ার সম্ভাবনা বিবেচনা করা যেতে পারে। ঔষধি গাছ. আমানতকে অন্য ধরনের (প্রকার) কৃষি জমিতে স্থানান্তরের অর্থনৈতিক সম্ভাব্যতা বিবেচনা করে, উদ্দেশ্যমূলক ব্যবহারের পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন করা হয়। খড়ের ক্ষেত এবং চারণভূমির মোট আয় গণনা করার সময়, তাদের আদর্শ ফলন থেকে এগিয়ে যাওয়া উচিত। খড়ের ক্ষেত এবং চারণভূমির আদর্শিক ফলন নির্ধারণ করা হয় এর রূপান্তরিত করা হয় চারি ইউনিটের কেন্দ্রে (1 শতক পশুখাদ্য ইউনিট ওটসের 1 শতকের সমান)। একই সময়ে, ওটসের বাজার মূল্যের ভিত্তিতে মোট আয়ের মূল্য নির্ধারণ করা হয়। বহুবর্ষজীবী আবাদের মোট আয় গণনা করার সময়, তাদের ফলের ফ্রিকোয়েন্সি এবং ফল এবং বেরি পণ্যের মানক ফলন থেকে এগিয়ে যাওয়ার পরামর্শ দেওয়া হয়। এই অ্যাকাউন্টে লাগে: বহুবর্ষজীবী আবাদের বয়স; বহুবর্ষজীবী বাগানের প্রজাতি এবং বৈচিত্র্যময় রচনা; জমির সীমানার মধ্যে বহুবর্ষজীবী আবাদের স্থানিক বন্টনের বৈশিষ্ট্য; বাগান এবং দ্রাক্ষাক্ষেত্রের আইল থেকে প্রাপ্ত অতিরিক্ত পণ্য থেকে আয় পাওয়ার সম্ভাবনা। 02.09.2002 নং 3062 তারিখের রাশিয়ার সম্পত্তি মন্ত্রণালয়ের আদেশ দ্বারা অনুমোদিত

বন্ধুদের সাথে শেয়ার করুন:
অনুরূপ পোস্ট