Международные стандарты оценки бизнеса. Международные стандарты оценки

Правовые основы регулирования оценочной деятельности. Закон об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 151 настоящего Федерального закона. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Земельное законодательство и земельные отношения в России.

1. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. *2.1.1)

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам.

2. Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.

3. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

4. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Отношения, регулируемые земельным законодательством

1. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

2. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.

К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Понятие движимого и не движимого имущества.

К недвижимости относятся:

Земельные участки;

Участки недр;

Обособленные водные объекты;

Все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение

которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том

числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной

регистрации воздушные суда и морские суда, суда внутреннего

плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может

быть отнесено и иное имущество.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ недвижимым имуществом признается

также предприятие как имущественный комплекс.

Движимая вещь (движимое имущество) - любая вещь (включая деньги и ценные бумаги), не отнесённая законом к недвижимости

Международные и Российские стандарты оценки

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee - IVSC), международной организаций, объединяющей профессиональные организации оценщиков боле 50 стран мира. РФ представляет РОО.

В США, Европе отсутствуют нормативы и стандарты оценки как незыблемый свод закона. Одна из основных задач IVSC - достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты оценки США.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являются обязательными для применения в США и др. странах (Мексика, Канада) и разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки. Это некоммерческая образовательная организация, основанная в 1987 году профессиональными организациями США: Институт оценки, Американское ОО, Национальная Ассоциация магистров оценки).

ЕСПОП предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Кроме того, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены:

Условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверки отчета об оценке или оказании консультативных услуг,

Способы, которыми производится оценка, ревизия или консультационные услуги.

Всего 10 стандартов (н-р 1 и 2 - регулируют процесс оценки и составление отчета по оценке недвижимости, 3 - устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм...).

Стандарты включают в себя Положение о стандартах оценки (положения, определения, правила), пояснительные комментарии.

Важную роль играют в деятельности оценщика этические обязательства. Стандарты включают в себя в том числе Положения об этике, Положения о компетентности, Положения об отклонениях.

ЕСПОП включают в себя также Документы о стандартах, которые также обязательны к применению, а также глоссарий всех оценочных терминов.

Европейские стандарты оценки

Некоммерческая Ассоциация национальных оценщиков западноевропейских стран была создана в 1977 году и называлась Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA). Позже произошло слияние с англоязычной организацией EUROVAL. В настоящее время группа называется «Европейская группа ассоциации оценщиков» (TEGoVA).

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (РОО), Чешскую республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

Особенность европейских стандартов оценки (ЕСО) - ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Стандарты устанавливают минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленной статусом и квалификацией оценщика, содержанием договора на выполнение оценки и отчетов об оценке, применяемыми методическим подходами к оценке в конкретных ситуациях.

Европейские стандарты оценки были приняты в 2000 году («Голубая книга»). Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. Стандарты рассматривают также свое соответствие с МСО.

Н-р: стандарт 4 рассматривает основные принципы оценке и основные подходы к составлению отчета об оценке,

Стандарт 5 рассматривает вопросы, связанные с оценкой для финансовой отчетности, стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. Даются основные термины и определения.

К ЕСО даются приложения, где рассмотрены вопросы, касающиеся сертификации оценщиков, рецензирования отчетов об оценке, этики оценщика.

Российские стандарты оценки

Правовые основы стандартизации установлены ФЗ «О стандартизации».

Стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности, были утверждены Постановлением Правительства РФ 06.07.2001 года № 519.

Требования стандартов являются обязательными для применения субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов и методов оценки, а также при проведении оценки.

В стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов и методов оценки. Дается также определение видов стоимости, отличной от рыночной: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров, стоимость замещения объектов оценки, стоимость воспроизводства объектов оценки, стоимость объекта оценки при существующем использовании, инвестиционная стоимость объекта оценки, стоимость объекта оценки для целей налогообложения, ликвидационная стоимость объекта оценки, утилизационная стоимость объекта оценки, специальная стоимость объекта оценки.

5. сертификация и аттестация профессиональной деятельности оценщика, основные требования

В рамках саморегулирования оценочной деятельности в профессиональных организациях оценщиков действуют квалификационные требования к своим членам и соответствующая система профессиональных званий. Н-р: член королевского института чартерных сюрвейеров Великобритании, звание члена Института оценки США, звание аккредитованного сертифицированного оценщика Американского общества оценщиков.

Система профессиональных знаний базируется:

1. собственная система профессиональной учебной подготовки,

2. либо система образования по согласованным программам в аккредитованных учебных заведениях,

3. на практическом опыте работы оценщика, подтверждаемого практическими отчетами.

В настоящее время в странах Европы формируется система сертификации качества услуг по оценке

В рамках РОО развивается система аттестации оценщиков и сертификации оценочных фирм, основанных на законодательстве РФ. В настоящее время в системе нормативных документов РОО действует «Положение об уровнях квалификации действительных членов РОО и аттестационной (сертификационной) комиссии РОО (АК)». Утверждено Решением конференции РОО 26.11.1996 года (публикация «Российский оценщик», № 1-2, 1997 г.).

Положение устанавливает четыре уровня квалификации членов РОО:

Действительный член РОО (присваивается практически всем оценщикам, имеющих профессиональное образование (не менее 100 часов);

Сертифицированный оценщик,

Эксперт по оценке,

Мастер (магистр) оценки.

Положение устанавливает основные условия, при выполнении которых возможно присвоение каждого из перечисленных уровней квалификации, порядок работы аттестационной комиссии РОО, приведены основные требования к отчетам по оценке. Данный документ разработан с учетом положений ФЗ «Об ОД».

В период с 1994 года по 1999 год звание «сертифицированный оценщик» получили 99 человек (всего подано 274 заявления). Это всего 30 % от числа подавших заявления. Уровни квалификации «эксперт по оценке» и «мастер (магистр) оценки» не были присвоены никому.

Таким образом, к квалификационному уровню оценщиков предъявляются высокие требования.

Кроме того, существуют требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности (утв. Минимуществом РФ 22.05.2003 года № 3Р-4/10060).

Повышение квалификации специалистов проводится по мере необходимости, но не реже 1 раза в 3 года, начиная с даты выдачи диплома, подтверждающего квалификацию в области оценочной деятельности. Повышение квалификации должно осуществляться по программе одного образовательного учреждения. Суммарный объем обучения должен составлять не менее 100 часов (в течении 1 года с момента начала обучения).

Повышение квалификации осуществляют образовательные учреждения, прошедшие согласование профессиональных программ высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программ профессиональной переподготовки работников в области оценочной деятельности в Минимуществе РФ.

Программа повышения квалификации включает:

Обязательные дисциплины - объем не менее 732 часов,

Дисциплины по выбору в объеме не менее 32 часов.

Образовательные учреждения формируют самостоятельно на основе примерного учебного плана программы повышения квалификации. Дисциплины по выбору определяются учреждением самостоятельно. Прохождение обучения в рамках одной дисциплины по выбору должно осуществляться не менее 8 часов.

Освоение разделов обязательных учебных дисциплин и дисциплин по выбору завершается итоговым комплексным экзаменом.

Прошедшим обучение слушателям и сдавшим квалификационный экзамен выдается свидетельство о повышении квалификации государственного образца, являющегося документом, подтверждающим повышение квалификации в области оценочной деятельности для целей лицензирования.

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте Общих положений и указаний по применению, содержащихся в вводной главе о понятиях и принципах оценки.

1.0. Введение

1.1. Назначение настоящего стандарта - представить общепринятое определение рыночной стоимости. Этот стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете рыночной стоимости.

1.2. Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование, или наиболее вероятное использование (см. главу «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки», пп.6.3-6.5). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка.

1.3. Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельства, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся подход на основе сравнения продаж , подход на основе капитализации дохода , включая анализ дисконтированного денежного потока , и затратный подход .

1.4. Все методы, техники (способы) и процедуры измерения рыночной стоимости , если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости , когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные срав нения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках отдачи, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

1.5. Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод - это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности (открытого) рынка. При каждом задании по установлению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

2.0. Сфера применения

2.1. МСО 1 применяется к рыночной стоимости имущества (обычно недвижимости и связанных с ней элементов). Он требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается для какой-либо иной цели.

3.0. Определения

3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов определяется следующим образом:

Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся вы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин «имущество» использован в связи с тем, что в центре внимания настоящих стандартов находится оценка имущества. Поскольку настоящие стандарты охватывают финансовую отчетность, для использования данного определения в общем случае его можно заменить термином «актив». Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки:

3.2.1.«Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена - наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости (определяется в п.3.5 МСО 2).

3.2.2.«...За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.

3.2.3.«...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

3.2.4.«...Между заинтересованным покупателем...» - относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень, рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям.

3.2.5.«...И заинтересованным продавцом...» - подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке и данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» - это гипотетический собственник.

3.2.6.«...В результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости (определение которой дано в п.3.5 МСО 2). Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

3.2.7.«...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых по разумным соображениям цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.

3.2.8.«...При которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо...» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

3.2.9.«...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из сторон не заставляют совершить сделку.

3.3. Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов.

3.4. Наиболее эффективное использование (НЭИ) . Наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Об оценке для целей финансовой отчетности, которая является предметом рассмотрения Международного применения оценки 1 (МПО 1), следует читать в сочетании с настоящим стандартом.

4.1.1.МПО 1 «Оценка для целей подготовки финансовой отчетности», дает необходимое руководство оценщикам, бухгалтерам и широкой общественности относительно стандартов оценки, влияющих на финансовую отчетность. Термин справедливая стоимость внеоборотных активов обычно понимается как их рыночная стоимость (см. главу «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки», п.8.1).

4.2. Существует множество примеров, когда и оценщики, и бухгалтеры употребляют одни и те же термины. В некоторых случаях это приводит к недоразумениям и к возможности ошибочного применения стандартов. МСО 1 определяет рыночную стоимость и рассматривает критерии для установления рыночной стоимости. Другие важные термины определяются в МСО 1 и МСО 2 и относятся к более специфическим требованиям, рассматриваемым в МПО 1 «Оценка для целей подготовки финансовой отчетности».

5.0. Требования стандартов

Чтобы провести оценку, которая отвечает настоящим стандартам и Общепринятым принципам оценки (ОППО - GAVP), оценщики обязательно должны придерживаться всех разделов кодекса поведения, касающихся этики, компетентности, раскрытия информации и отчетности (разделы 4.0-7.0).

5.1. При проведении оценки и составлении отчета об определении рыночной стоимости оценщик должен:

5.1.1.дать полное и понятное объяснение проводимой оценке так, чтобы исключить возможность ошибочного толкования;

5.1.2.гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на извлеченных из рынка данных;

5.1.3.гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на приемлемых методах и процедурах;

5.1.4.предоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы;

5.1.5.при составлении отчета соблюдать требования МСО 3. Соответственно, оценщик должен:

5.1.5.1.дать определение рассчитываемой стоимости, указать цель оценки и предполагаемое использование оценки, указать фактическую дату оценки и дату составления отчета;

5.1.5.2.четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество, а также оцениваемые права и интересы;

5.1.5.3.изложить объем и глубину проделанной работы и степень, в которой имущество было обследовано;

5.1.5.4.изложить все допущения и ограничивающие условия, на которых основывается оценка;

5.1.5.5.полностью и исчерпывающе разъяснить применяемые базы оценки и подходы к оценке, а также привести обоснования для их применения и соответствующие выводы;

5.1.5.6. включить в отчет подписанное оценщиком заявление о соответствии (сертификат стоимости), подтверждающий объективность, непредвзятость, независимость от размера оплаты или от другого вознаграждения, профессиональный вклад, применимость стандартов и другую раскрываемую информацию.

6.0. Замечания

6.1. Понятие и определение рыночной стоимости имеют первостепенное значение для всей оценочной деятельности. В главах «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки» и «Кодексе поведения», т.е. в документах, на которые опираются настоящие стандарты, кратко разъясняются экономические и методологические основы этих фундаментальных понятий и принципов.

6.2. Понятие рыночной стоимости не зависит от какой-либо фактической сделки, совершаемой на дату оценки. Рыночная стоимость - это, скорее, предполагаемая цена, которая была бы установлена при продаже на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Рыночная стоимость - это представление о цене, на которую в этот момент согласились бы покупатель и продавец при выполнении условий определения рыночной стоимости, если бы каждый из них имел достаточно вре мени для изучения имеющихся на рынке других возможностей и альтернатив, несмотря на то, что для подготовки формальных контрактов и связанной с ними документации для заключения сделки может потребоваться какое-то время.

6.3. Понятие рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство иногда служит основанием для замены термина «рыночная стоимость» термином «стоимость на открытом рынке». Слова «открытый» и «конкурентный» не имеют абсолютного значения. Для одного имущества рынок может быть международным или местным. Рынок может состоять из многочисленных покупателей и продавцов либо характеризоваться ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставляется на продажу, по определению не является ограниченным или суженным. Иными словами, отсутствие слова «открытый» не означает, что сделка носит частный или закрытый характер.

6.4. Рыночные оценки обычно основываются на информации, касающейся сопоставимых объектов имущества. Процесс оценки требует, чтобы оценщик провел необходимое и адекватное исследование, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики не принимают данные на веру, они должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сделки и другую информацию. В случаях, когда рыночные данные ограничены или по существу отсутствуют (как, например, для некоторых специализированных объектов имущества), оценщик должен надлежащим образом раскрыть ситуацию и указать, ограничены ли каким-либо образом расчеты в силу недостаточности данных. Собственное суждение оценщика требуется при всех оценках, однако в отчете об оценке следует раскрыть, исходит ли оценщик при установлении
рыночной стоимости из рыночных данных или же характер имущества и отсутствие сопоставимых рыночных данных вынуждают его в большей мере полагаться на свое суждение.

6.5. Так как меняющиеся условия характерны для рынков, оценщики должны рассматривать, удовлетворяют ли имеющиеся в наличии данные критериям для рыночной стоимости .

6.5.1.Периоды быстрых изменений рыночных условий характеризуются быстро меняющимися ценами. Такое состояние обычно называют неравновесием. Период неравновесия может продолжаться годами и оказывать определяющее влияние на текущие и ожидаемые рыночные условия. В других обстоятельствах быстрые изменения в экономике могут приводить к неустойчивости рыночных данных. Если некоторые продажи не вписываются в рыночную ситуацию, оценщик обычно приписывает им меньший вес. Оценщик все же может на основании имеющихся данных сделать вывод о реальном ценовом уровне рынка. Цены отдельных сделок могут и не быть свидетельством рыночной стоимости, однако в процессе оценки анализ таких данных следует принимать во внимание.

6.5.2. В условиях скудного предложения или при ухудшении конъюнктуры рынка на нем может как наблюдаться, так и не наблюдаться большое число «заинтересованных продавцов». Некоторые сделки (но не обязательно все) могут включать элементы финансового (или иного) давления или условия, которые снижают или исключают практическую заинтересованность некоторых собственников в продаже. В таких рыночных условиях оценщики должны учитывать все соответствующие факторы и приписывать отдельным сделкам такие веса, которые, по их мнению, отражают ситуацию на рынке надлежащим образом. Ликвидаторы и управляющие конкурсной массой обычно по должности обязаны получить от распродажи активов максимальную цену. Однако продажи могут иметь место и без проведения надлежащего маркетинга или после недостаточного маркетингового периода. Оценщик должен проанализировать эти сделки, чтобы установить, в какой степени они соответствуют требованиям определения рыночной стоимости, а также вес, который следует приписать таким данным.

6.5.3.В переходные периоды на рынках, которые характеризуются быстрым ростом или падением цен, существует риск завышения или занижения стоимости в случае, если информации за прошлые периоды будет приписан необоснованно высокий вес или если в отношении будущих состояний рынков будут приняты неоправданные предположения. В этих обстоятельствах оценщики должны тщательно проанализировать и отразить действия и реакции рынка и позаботиться о том, чтобы их отчеты полностью раскрывали результаты их исследований и выводов.

6.6. Понятие рыночной стоимости также предполагает, что в сделке по рыночной стоимости имущество будет надлежащим образом выставлено на рынок с обеспечением свободного доступа в течение достаточного периода времени и при наличии необходимой рекламы. Предполагается, что выставление имеет место до фактической даты оценки. Рынки внеоборотных активов, как правило, отличаются от рынков акций, облигаций и текущих активов. Внеоборотные активы зачастую являются уникальными. Они обычно продаются реже и притом продаются на рынках, которые менее формальны и менее эффективны, чем, например, в случае котируемых на бирже ценных бумаг. Кроме того, внеоборотные активы менее ликвидны. В силу этих причин, а также потому, что внеоборотные активы обычно не продаются на публичной бирже, применение понятия рыночной стоимости требует использования допущений, например, об адекватном выставлении имущества на рынке в течение разумного периода времени для надлежащего маркетинга и завершения переговоров о заключении сделки.

6.7. Доходные объекты имущества, которые относятся к долгосрочным инвестициям инвестиционной компании, пенсионного (накопительного) фонда, трастовой компании или компании с аналогичными формами имущественных прав, обычно оцениваются на основе продажи активов на индивидуальной основе в соответствии с размеренным планом продаж. Суммарная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель инвестиций или как группа объектов имущества, может быть больше или меньше, чем сумма рыночных стоимостей всех активов, взятых по отдельности.

6.8. При всех оценках следует указывать их цели и предполагаемое использование. Если функция оценки связана с подготовкой финансовых отчетов, то в дополнение к другим требованиям к отчету об оценке оценщик должен с исчерпывающей ясностью указать, к какой категории отнесен каждый из активов.

6.9. В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся определенное арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды, и др.

7.0. Требования к раскрытию информации

7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые с целью определения и составления отчета о рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям раздела 5.0. Отчеты должны содержать конкретную ссылку на определение рыночной стоимости, данное в настоящем стандарте, вместе с конкретным указанием того, как расценивается данное имущество с точки зрения его полезности, либо наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), а также изложение всех основных допущений.

7.2. Определяя величину рыночной стоимости, оценщик должен четко установить дату оценки (дату, к которой относится расчет стоимости), цель и функцию оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии с тем, чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации наблюдений, заключений и выводов оценщика.

7.3. Хотя в определенных обстоятельствах могут оказаться уместными принятие и использование альтернативных выражений стоимости, оценщик должен гарантировать, что если такие стоимости будут найдены и включены в отчет, их не следует истолковывать так, как будто они представляют собой рыночную стоимость.

7.4. В случае если оценка проводится «внутренним оценщиком», т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.

8.0. Условия отступления

8.1. При работе в соответствии с данным стандартом любые отступления могут быть сделаны только в соответствии требованиями МСО 3 «Составление отчета об оценке».

9.0. Дата вступления в силу

Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества был образован в 1981 году. Деятельность Комитета осуществляется организациями - членами, которые на март 1994 года представляли общества оценщиков следующих государств:
Австралия Исландия Нидерланды
Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Республика Чехия Япония Южная Африка
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Германия Люксембург Швейцария
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Гонконг Мексика Великобритания
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на английском языке. Стандарт вступил в The International Assets Valuation Standards Committee,
12 Great George Street,
Telephone: 071-222-7000;
Facsimile: 071-222-9430
силу 24 марта 1994 года. The International Assets
Valuation Standards Committee,
12 Great George Street,
Parliament Square, London SW1P3AD.
Telephone: 071-222-7000;
Facsimile: 071-222-9430

МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

СТАНДАРТ 1
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ
Содержание этого Стандарта следует рассматривать в контексте предварительного материала и вступительных рекомендаций, содержащихся в Предисловии и Главе "Общие Понятия и Принципы Оценки".
1.0. Введение
1.1. Целью этого Стандарта является введение общего определения понятия "Рыночная Стоимость". Кроме того, Стандарт объясняет, в терминах этого определения и его приложения к оценке собственности, общие признаки ситуации, при которой задачи и методы оценки требуют нахождения именно Рыночной Стоимости.

1.2. Рыночная Стоимость является представлением меновой стоимости или той денежной величины, которую можно получить за собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении Рыночной Стоимости. Для того чтобы оценить Рыночную Стоимость, оценщик должен прежде оценить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование объекта собственности (см. МКСОИ Предисловие, параграф 6.3). Это использование может совпадать с существующим на данный момент либо быть каким-то иным. Это определяется на основании рыночных данных.

1.3. Рыночная Стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки, отражающих характер собственности и наиболее вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Наиболее распространенными методиками оценки Рыночной Стоимости являются Метод Сравнения Продаж, Метод Капитализированного Дохода, или Дисконтированного Наличного Потока, и Затратный Метод.

1.4. Затратный Метод имеет два возможных варианта применения, один из которых может быть использован при оценке Рыночной Стоимости. В приложении к оценке Рыночной Стоимости все параметры метода берутся из данных открытого рынка. В приложении к нерыночным ситуациям параметры выбираются иным образом. Для дополнения картины Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) сочетает в себе рыночные и нерыночные элементы и не может определять Рыночную Стоимость. При получении, представлении и использовании Рыночной Стоимости важно не запутаться в этих различных затратных подходах.

1.5. Все методы, процедуры и техники измерения Рыночной Стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению Рыночной Стоимости. Метод Сравнения Продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и степень амортизации должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод Капитализации Дохода, или Метод Дисконтированного Потока, должен быть основан на определяемых рынком значений наличного потока и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - Рыночная Стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).

1.6. То, каким образом та или иная собственность обычно вращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один - два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении Рыночной Стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.
2.0. Область применения
2.1. Этот Стандарт применим к оценке Рыночной Стоимости собственности - как правило, недвижимости и элементов, имеющих к ней непосредственное отношение. При этом предполагается, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как часть действующего предприятия или с какой-либо другой точки зрения.
3.0. Определения
3.1. Рыночная Стоимость в контексте Стандартов определяется следующим образом:
Рыночная Стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин "имущество (активы)" использован из-за соответствующей направленности настоящих Стандартов. Однако вместо него для общности определения мог быть выбран термин "собственность". Каждый элемент определения имеет свою концептуальную подоплеку:
3.2.1. "Расчетная величина..." относится к цене, выраженной в денежном эквиваленте (как правило, в местной валюте), могущей быть уплаченной за имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная Стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения Рыночной Стоимости. Это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии одного из признаков Специальной Стоимости (по определению МКСОИ Стандарта 2).

3.2.2. "...имущество должно переходить..." подчеркивает тот факт, что стоимость имущества является величиной именно расчетной, нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена, по которой по ожиданиям рынка на дату оценки должна состояться сделка по продаже данного имущества, отвечающая всем прочим требованиям определения понятия Рыночной Стоимости.

3.2.3. "...на дату оценки..." выражает привязку расчетной Рыночной Стоимости по времени к конкретной дате. В силу того что рынки и рыночные условия могут меняться, вычисленное значение стоимости для другого момента времени может быть неверным или некорректным. Результат оценки отражает действительное состояние рынка именно на дату оценки, но не на прошедшую или будущую дату. Кроме этого определение предполагает, что сделка, определяющая Рыночную Стоимость, завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны.

3.2.4. "...между добровольным покупателем..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, но его никто и ничто не принуждает это сделать. Такой покупатель не готов платить любую цену - ни по слишком горячему желанию, ни по острой необходимости. Этот покупатель, кроме того, совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, который нельзя увидеть или поверить в его существование. Предполагаемый покупатель не заплатит цену выше той, которую диктует ему рынок. Нынешний владелец имущества также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичные допущения относительно условий и состояния рынка или предполагать уровень Рыночной Стоимости выше разумного. В некоторых странах, специально чтобы отметить это важное обстоятельство, в определении Рыночной Стоимости опускают слова о добровольном покупателе.

3.2.5. "...добровольный продавец..." не сгорает от желания продать, не вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, а также не склонен настаивать на цене, если она не считается разумной на текущем рынке. Добровольный продавец заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга по максимальной из возможных на открытом рынке цен, какова бы ни была эта цена. Фактические детали, связанные с реальным владельцем имущества, в данном случае в расчет не принимаются, так как "добровольный продавец" является гипотетическим владельцем.

3.2.6. "...в результате коммерческой сделки..." означает, что между сторонами нет никаких особых специфических взаимоотношений (например, материнская и дочерняя компании или домовладелец и арендатор), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости. Сделка, определяющая Рыночную Стоимость, должна происходить между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями и действующими независимо в своих интересах.

3.2.7. "...после адекватного маркетинга..." означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных в соответствии с определением Рыночной Стоимости. Длительность маркетинга может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы имущество привлекло к себе внимание адекватного количества покупателей. Естественно, полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки.

3.2.8. "...каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо...": предполагается, что как добровольный покупатель, так и добровольный продавец в достаточной степени информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей с точки зрения его позиции в сделке цены. Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки, а не некое предвидение ситуации. Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях по купле - продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на текущий момент.

3.2.9. "...и без принуждения.": акцент делается на том обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.
3.3. Рыночная Стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.

4.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета
4.1. Существует немало терминов, употребляемых как Оценщиками, так и бухгалтерами. В некоторых случаях это может привести к недоразумениям и возможному искажению смысла Стандартов. В МКСОИ Стандарте 1 формулируется определение Рыночной Стоимости и приводится обсуждение общих понятий, связанных со Стандартами Рыночной Стоимости. Некоторые другие важные термины, определенные в МКСОИ Стандартах 1 и 2, являются основой для формулировки более специальных требований МКСОИ Стандарта 3.

4.2. По определению МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость имущества при Существующем Использовании базируется на предпосылке продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента. Рыночная Стоимость при Существующем Использовании является специальным случаем определения Рыночной Стоимости. При этом Рыночная Стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе наиболее эффективного использования, независимо от того, совпадает ли она с существующим применением или нет.

4.3. В соответствии с рассуждениями МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость является базой оценки неспециализированных объектов собственности, проводимой в связи с задачами финансовой отчетности. Стандарт 3 разграничивает Рыночную Стоимость и другие базы оценки, которые применять не следует. В Стандарте 3 также обсуждается оценка специализированных активов в целях финансовой отчетности и устанавливается отличие этих методов от тех, которые в соответствии с настоящими Стандартами неприменимы в финансовой отчетности.

4.4. Специализированные активы и активы с ограниченным из-за особенностей местоположения рынком сбыта крайне редко переходят из рук в руки на открытом рынке иначе как часть бизнеса или предприятия, неотъемлемой составной частью которого они являются. Такие активы называют активами, задействованными владельцем. Если наиболее вероятное использование такого имущества неразрывно связано с бизнесом, в котором оно задействовано, процесс расчета его стоимости базируется не на рыночных данных и может потребовать определения стоимости предприятия в целом, чтобы затем оценить вклад каждого компонента предприятия в общую стоимость. В Стандарте 3 показано отличие этих процедур от Метода Остаточной Стоимости Возмещения и указано на их нерыночный характер и несовместимость с МКСОИ Стандартами для нормальной финансовой отчетности.

4.5. В ситуациях, когда нормальный ход операций на рынке временно нарушен или приостановлен в силу экономических, политических, социальных или иных внешних причин, Рыночная Стоимость имущества вполне может оказаться неизмеримой на дату оценки, особенно если рынок относится к нарушению или остановке операций с серьезной тревогой. В таких обстоятельствах долгом Оценщика является отметить эти особые условия в объяснительных примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кроме того, Оценщику следует выразить свое мнение по поводу Рыночной Стоимости, основанное на предшествующем уровне цен или на возобновлении рыночной деятельности, квалифицированное и учитывающее все потери стоимости, связанные с задержками при возвращении рынка к нормальному функционированию. Крайне важным моментом является ясное изложение всех принятых во внимание обстоятельств, критериев процесса оценки и оснований для существенных допущений, на которых базировалась оценка.

4.6. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать некоторое специальное определение Рыночной Стоимости, удовлетворяющее определенным законодательным и нормативным требованиям юрисдикции, в пределах которой выполняются работы по оценке.
5.0. Формулировка стандарта
5.1. Прежде чем принимать на себя обязательства по оценке имущества, Оценщик должен определить, обладает ли он достаточными знаниями и опытом для выполнения работы в соответствии с настоящими Стандартами и другими общепринятыми принципами оценки; другими словами, он обязан:
До принятия обязательств довести до сведения клиента любое несоответствие каким-либо из профессиональных качеств;
Предпринять все необходимые шаги для компетентного выполнения работы;
По выполнении работы в сопроводительном отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предпринятые для ее адекватного отражения.
5.2. При проведении рыночной оценки Оценщик должен понимать и правильно применять установленные методы и процедуры, необходимые для получения достоверной оценки.
5.3. При проведении рыночной оценки Оценщик должен адекватно идентифицировать оцениваемую собственность, связанные с ней интересы, цели оценки и планируемое использование ее результатов, масштабы процесса сбора данных, накладываемые ограничения, эффективную дату оценки.

5.4. При проведении оценки Оценщик должен идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В случае использования нерыночных типов стоимости особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с Рыночной Стоимостью.

5.5. В отчете об оценке Рыночной Стоимости Оценщик обязан:
5.5.1. Изложить результаты оценки - исчерпывающе, доступно и однозначно интерпретируемым образом.
5.5.2. Обеспечить пользователей отчетом, достаточной информацией для понимания его исходных данных, аргументации, анализа и выводов.
5.5.3. Сформулировать все допущения и ограничения, на которых базировался процесс оценки.
5.5.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемую собственность, а также характер и масштаб ее исследования.
5.5.5. Идентифицировать оцениваемый интерес или интересы.
5.5.6. Дать определение оцениваемой стоимости, установить эффективную дату оценки и дату отчета.
5.5.7. Дать полное, исчерпывающее объяснение примененных баз оценки, аргументацию их применения и сделанные выводы.
5.5.8. Включить в отчет заверенный подписью акт, подтверждающий объективность оценки, фиксированность (независимость от результатов оценки) профессионального гонорара или какой-либо иной компенсации; содержать информацию о применимости Стандартов и другие пояснительные материалы.
6.0. Замечания
6.1. Концепция и определение Рыночной Стоимости являются фундаментальными для всей практики оценки. В главе "Общие Понятия и Принципы Оценки", на которую опираются эти Стандарты, вкратце разъясняются важнейшие экономические и процедурные моменты.

6.2. Рыночная Стоимость по определению зависит не от фактической сделки, имевшей место на дату оценки. Рыночная Стоимость является расчетной ценой, которая должна быть достигнута в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего определению Рыночной Стоимости. Рыночная Стоимость представляет собой цену, на которой на определенный момент времени должны сойтись покупатель и продавец при соблюдении условий определения Рыночной Стоимости, при условии, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов. При этом не учитывается то время, которое может потребоваться на подготовку контрактов и сопутствующей документации.

6.3. Понятие Рыночной Стоимости предполагает, что цена достигается путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство обусловливает периодически встречающееся употребление прилагательного "открытый" перед словами "Рыночная Стоимость" (Open Market Value). Слова "открытый" и "конкурентный" имеют относительное значение. Рынок для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным. Рынок может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может характеризоваться сильно ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставлено на продажу, не следует по умолчанию считать узким или ограниченным. Иными словами, отсутствие в определении слова "открытый" не означает, что рассматриваемые сделки будут закрытыми или могут носить частный характер.

6.4. Рыночные методы оценки, как правило, базируются на рассмотрении сравнимых объектов собственности. Процесс оценки требует от Оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. При этом Оценщики все данные должны подвергать всестороннему изучению, учитывая всю относящуюся к делу информацию, существующие на рынке тенденции, данные о сравнимых сделках и многое другое. В тех случаях, когда рыночные данные ограничены или практически отсутствуют вовсе (как, например, для некоторых специализированных объектов собственности), Оценщик должен адекватно отразить эту ситуацию и указать, повлиял ли, и если да, то в какой степени, на оценку стоимости недостаток информации. Все оценки в какой-то мере зависят от индивидуального мнения Оценщика, но в отчете должно быть раскрыто, базировался ли Оценщик в расчете Рыночной Стоимости на рыночных данных или же его оценка из-за особенностей конкретной собственности и недостатка сравнимой рыночной информации больше базировалась на субъективном мнении самого Оценщика.

6.5. Периоды резких изменений состояния рынка проявляются в резких колебаниях цен. Это так называемое нарушенное равновесие может длиться в течение ряда лет и быть и при этом обычным и ожидаемым в ближайшем будущем состоянием рынка. В других же ситуациях резкие экономические колебания могут привести к значительному разбросу рыночных данных. Сделки, сильно отличающиеся от средних рыночных показателей, Оценщик должен учитывать с меньшим весом либо отбрасывать вовсе. При наличии реалистичного рыночного уровня у Оценщика по-прежнему остается возможность полагаться в своих суждениях на доступную рыночную информацию. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о Рыночной Стоимости, но результаты анализа таких рыночных данных в процессе оценки следует принимать во внимание.

6.6. На рынках с плохой или снижающейся конъюнктурой не всегда может найтись достаточно большое количество "добровольных продавцов". Некоторые (хотя не обязательно все) сделки могут включать в себя элементы финансовой (или иной) вынужденности или происходить при условиях, уменьшающих или сводящих на нет реальную добровольность некоторых продавцов. Оценщик должен принять во внимание все существенные факторы такого рынка и придать конкретным сделкам те веса, которые, по его мнению, наилучшим образом отражают состояние рынка. На распродажах имущества в обязанности ликвидаторов, как правило, входит получение самой выгодной цены. Однако сделки при этом могут совершаться без достаточно тщательного или достаточно продолжительного маркетинга. Оценщик должен определить, в какой степени такие операции удовлетворяют условиям, содержащимся в определении Рыночной Стоимости, и какие веса следует приписывать таким данным.

6.7. В переходные рыночные периоды, характеризующиеся резкими колебаниями цен, существует риск переоценить или недооценить рассматриваемую собственность из-за ошибки при выборе весов, приписываемых данным по реальным сделкам, либо из-за необоснованных рыночных прогнозов. В этих обстоятельствах Оценщик должен тщательно анализировать и интерпретировать текущее состояние рынка и существующие на нем тенденции, заботясь о том, чтобы в его отчете были исчерпывающим образом раскрыты результаты его исследования.

6.8. Понятие Рыночной Стоимости также предполагает, что при сделках, определяющих Рыночную Стоимость, собственность была выставлена на открытую продажу в течение достаточно длительного промежутка времени и с адекватной рекламой. Предполагается, что эти действия предшествовали эффективной дате оценки. Рынки основных активов обычно отличаются от рынков акций, облигаций и прочих текущих активов. Объекты собственности, являющиеся основными активами, в большей степени можно считать уникальными. Обычно они реже продаются, и рынки для них менее формализованы и менее эффективны, чем, например, рынок зарегистрированных ценных бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. Исходя из этого, а также учитывая, что имущество такого рода не является распространенным предметом купли - продажи широкой общественности, Рыночная Стоимость основных активов требует существенного периода времени для адекватного маркетинга и переговоров.

6.9. Собственность, приносящая доход, выступающая в качестве долгосрочной инвестиции компании - холдинга - пенсионного фонда, трастовой компании или компании с аналогичной формой владения, - обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов в соответствии с установленной схемой распределения. Совокупная, "портфельная" Рыночная Стоимость таких активов может быть больше (или, наоборот, меньше), чем сумма Рыночных Стоимостей отдельных компонентов.

6.10. Любая оценка должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится. Если цель оценки связана с подготовкой финансовой документации, то помимо соблюдения всех прочих требований, предъявляемых к отчетам, Оценщик в своем отчете должен прояснить, к какому классу активов отнесен каждый оцениваемый объект.

6.11. В исключительных случаях Рыночная Стоимость может выражаться отрицательной величиной. Такие ситуации включают в себя некоторые случаи владения на основе аренды, специфические объекты специализированной собственности, устаревшую собственность с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка, некоторые экологически неблагополучные объекты и другие. В некоторых странах наличие в финансовых отчетах отрицательных значений стоимости не предусмотрено.
7.0. Требования, предъявляемые к структуре отчета
7.1. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Оценка, выполненная в целях расчета Рыночной Стоимости, должна соответствовать требованиям Раздела 5. Отчет должен содержать описание конкретного приложения понятия Рыночной Стоимости в смысле определения, данного в настоящих Стандартах, наряду с указанием на то, каким образом рассматривалась стоимость в терминах полезности или наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), и формулировки всех существенных предпосылок.

7.2. При расчете Рыночной Стоимости Оценщик должен четко идентифицировать эффективную дату оценки (дату, относительно которой определяется расчетная величина стоимости), цели и задачи оценки, а также иные существенные критерии для того, чтобы результаты, суждения и заключения отчета могли быть адекватно интерпретированы.

7.3. Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах применение альтернативных определений стоимости может быть допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их использования такие альтернативы определения не интерпретировались как представление Рыночной Стоимости.

7.4. В том случае, если оценка проводится "внутренним оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер подобных взаимоотношений.
8.0. Условия отступления от стандарта
8.1. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать или ссылаться на некоторое специфическое определение Рыночной Стоимости для соблюдения юридических или нормативных требований юрисдикции, в пределах которой проводится оценка. Если результаты оценки будут распространяться за пределы юрисдикции в область действия международных стандартов либо в тех случаях, когда местное определение может привести к неправильной интерпретации, Оценщик должен также использовать определение, приведенное в настоящих Стандартах, и указать, приводить ли выбор альтернативного определения к изменениям в результатах оценки.
9.0. Дата вступления в силу
9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки вступил в силу 24 марта 1994 года.

2 июня 2016 г. МССО выпустил для комментариев вторую (и окончательную) часть новой редакции МСО. Напоминаем, что первая часть стандартов МСО 2017 была выпущена для комментариев 8 апреля 2016 г. (см. дайджест № 1 с их анализом). Вторая часть МСО 2017, также открытая для комментариев общественности в течение трехмесячного периода, включает следующие стандарты:

В основном эти стандарты основываются на аналогичных стандартах, доступных в предыдущей редакции МСО (МСО 2011), за исключением того изменения, что прежние подразделы «Комментариев к стандарту», содержащиеся в тексте стандартов, теперь вошли в состав нормативных требований самих стандартов, что снимает всякие сомнения об обязательности применения таких «комментариев», которые прежде возникали у пользователей МСО.

МСО 101-103 теперь применяются также и для целей составления рецензий на отчеты об оценке — такое расширение сферы их применения потребовало соответствующих изменений в тексте этих стандартов. Прежняя редакция стандарта МСО 101 «Задание на оценку» требовала, чтобы в нем в письменной форме уточнялся перечень вопросов перед началом проведения работ. Базовым принципом нового стандарта 101 является возложенная на оценщика обязанность обеспечить, чтобы все стороны оценочного задания понимали объем проводимых работ. Хотя письменное задание на оценку является наиболее эффективным способом достижения этого результата, теперь признается, что не всегда письменное задание будет возможно или необходимо во всех обстоятельствах, в частности при подготовке «внутренних оценок». Однако в случае проведения внешних независимых оценок на оценщика, как и прежде, возлагается обязанность иметь оформленное задание на оценку к моменту выпуска отчета.

МСО 200–400 не претерпели существенных изменений, хотя в МСО 400 «Права на недвижимое имущество» важным в практическом плане изменением является то, что в рамках рассмотрения доходного подхода теперь явно декларируется возможность оценки рыночной стоимости доходоприносящего имущества с учетом затрат на привлечение капитала (cost of capital) со стороны потенциальных покупателей, т. е. возможность применения техники ипотечной капитализации (метода Элвуда) как рыночного метода оценки, который обеспечивает определение устойчивых/фундаментальных рыночных стоимостей.

Новым стандартом является МСО 410 «Оценка имущества для развития». Имуществу для развития дано следующее определение: «Имущество для развития - это обычно то имущество, которое имеет потенциал для развития и когда его стоимость в существующем использовании ниже его рыночной стоимости. В контексте стандарта в качестве имущества для развития рассматриваются имущественные права на объекты, для которых на дату оценки либо предполагается реконструкция/застройка, либо такая реконструкция уже началась». В качестве базового метода оценки такого имущества предполагается использовать метод остатка (residual method), который основан на вычитании из будущей предполагаемой рыночной стоимости реализации имущества затрат на его завершение (с учетом всех неопределенностей и дисконтирования межвременных потоков, а также корректировки на учет прибыли девелопера). В стандарте подробно рассматриваются все аспекты применения этого метода и требования, предусматриваемые в его отношении. Данный стандарт является значительно переработанным обобщением прежнего МСО 233 «Объекты инвестиционного имущества на стадии развития», который был включен в свод МСО 2011, т. е. теперь сфера применения этого стандарта обобщена и он применяется не только по отношению к имуществу, которое в бухгалтерском учете классифицируется (или будет классифицироваться после реконструкции/застройки) как «инвестиционное имущество» (включая землю).

МСО 500 «Финансовые инструменты» также не претерпел существенные изменения в плане степени детализации охвата предметной области - он по-прежнему остается достаточно обзорным стандартом, не касающимся методов проведения стоимостной оценки финансовых инструментов как таковых. Российским обществом оценщиков совместно с рабочей группой Комиссии по оценочной деятельности при Научном совете РАН по евразийской экономической интеграции, модернизации и устойчивому развитию, на основе стандарта по финансовым активам из прежней редакции МСО 2011 был подготовлен проект стандарта более детализированного уровня применения для проведения практической оценки множества финансовых инструментов, который доступен в фейсбук-группе Комиссии.

В рамках проекта МСО 2017 включение стандартов-применений в свод МСО не предполагается (таких применений в своде МСО 2011 было два - «Оценки для целей финансовой отчетности» и «Оценки прав на недвижимое имущество для кредитования под залог»).

Вторая партия проектов МСО 2017 будет открыта для обсуждения в течение трехмесячного консультационного периода, оканчивающегося 31 августа 2016 г. Публичные консультации по первой партии проектов стандартов МСО 2017 (Введение и принципы МСО, а также стандарты по базам и подходам оценки и стандарт по оценке нематериальных активов - см. дайджест № 1) будут завершены МССО 7 июля 2016 г.

Предложения и комментарии российского профессионального оценочного сообщества по поводу рассмотренных проектов стандартов МСО 2017 для их анализа, перевода и передачи в МССО можно направлять Российскому обществу оценщиков по адресам [email protected] и [email protected]

Единый файл, включающий проекты всех стандартов для МСО 2017, доступен на сайте МССО по адресу

Международные стандарты оценки МСО 2003-05 1

2. Основные акценты доклада 3

Радикальное изменение и гармонизация стандартов 3

Особая позиция США и отношение к американским стандартам 4

Переход на МСФО 5

3. Принятая модель бухгалтерского учета по Справедливой стоимости 7

Комментарий РОО. 7

4. Стандарт 3 (МСО 3) из Свода стандартов оценки (ССО РОО) 2-03-2005. Составление отчета об оценке 9

Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности 9

условия заключения договора , примерный перечень вопросов для проведения оценки 12

6. ССО РОО 2-04-2005. Методология применения оценки. Оценка для финансовой отчетности 15

Определения Международных стандартов оценки 15

Определения МСФО. 15

7. ССО РОО 3-11-2005ю Методическое руководство по оценке №11 (МР 11). Экспертиза оценок 17

Введение 17

Область применения 17

Определения 18

Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности 19

Руководство 19

Дата вступления в силу 20

Приложение 3 (ECO 2003). Рецензирование отчетов об оценке другого оценщика 21

Введение 21

Процесс рецензирования 21

Рецензия на отчет об оценке 22

^

Международные стандарты оценки МСО 2003-05

Представляемый доклад посвящен стандартам оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005) и подготовлен при участии Национального совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и Научного Совета «Стратегия управления национальным имуществом» при Отделении общественных наук Российской академии наук.

Свод стандартов оценки предназначен для применения в Российской Федерации, а также в партнерском сообществе с организациями оценщиков стран СНГ, - в полном соответствии с принятыми:

Международными стандартами оценки (МСО 2003-05) - «Белая книга»;

Европейскими стандартами оценки (ЕСО 2003) - «Синяя книга»;

А также с официально включенными в МСО формулировками из новейших Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО 2004).

Международные и европейские стандарты оценки приняты соответствующими неправительственными организациями: ^ Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) и Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) .

Российское общество оценщиков (РОО) является членом обеих этих организаций. На основе официально полученных прав, РОО осуществляет перевод и издание МСО и ЕСО на русском языке.
^

2. Основные акценты доклада

Я думаю, что значительная часть присутствующих – люди, так или иначе связанные с бизнесом. Многие из них помнят о переоценке основных фондов в конце 90-х. И, наверняка, вспоминают это время с удовольствием!

Введение с 2005 года во всем мире перехода на МСФО не обойдет стороной и Россию. Для оценщиков это означает огромный этап работы.

Однако, для того, чтобы этот этап пройти, недостаточно имеющихся на сегодня навыков и знаний. Что нужно еще - частично отражено в Международных стандартах, и я надеюсь обсудить это в течении ближайшего часа.

А теперь несколько слов, почему для оценочного сообщество важно принятие МСО и МСФО
^

Радикальное изменение и гармонизация стандартов

Этим принципам теперь следуют практически все национальные организации оценщиков, включая те, в которых давно сформированы собственные стандарты оценки.

Старейшая и самая авторитетная в мире организация оценщиков - Королевский институт сертифицированных сюрвейеров (RICS, Великобритания) - в новом издании своих стандартов, которое оценщики называют «Красной книгой», поддержала новации МКСО в части оценок для финансовой отчетности и для целей кредитования.

А это означает одновременное признание радикальные изменений, произошедших за эти годы в другой «Красной книге» - в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО); которые в свою очередь были согласованы с Международной организацией, объединяющей комиссии по ценным бумагам (МООКЦБ).

Особую роль в становлении нового экономического мышления играет профессиональная оценочная деятельность. Новейшая практика оценки стоимости имущества, признает «мирное сосуществование», прежде всего:

^ Рыночной (справедливой) стоимости имущества, которая «отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа» (МСО), а также она является «объективно установленной стоимостью в обмене на заданную дату» (ЕСО);

^ Инвестиционной стоимости или «ценности» имущества «для конкретного инвестора или группы инвесторов, при установленных целях инвестирования стоимости» (МСО), и она является «стоимостью в использовании, основанной на субъективной, имеющей нерыночное происхождение оценке экономической полезности актива для предприятия» (ЕСО).

Профессиональный язык оценщиков стал тем полигоном, на котором проходят испытание основные понятия (категории) политэкономии (или «экономике»), а также других экономических дисциплин, прежде всего, финансов и бухгалтерского учета, банковского дела и анализа инвестиций, корпоративного управления.

В стандартах оценки теперь проведено четкое размежевание между стоимостными оценками и натуральными (или техническими) оценками - прежде всего, для добывающих отраслей и для техники.

Тогда, в восьмидесятые годы, «справедливая оценка» (предполагавшая обмен) понималась как выражение «народнохозяйственного подхода к оценке эффективности», а индивидуальная для предприятий оценка (использования ресурсов) - связывалась с так называемым «хозрасчетным подходом». И каждому подходу отводилась его собственная особая роль - точно то же самое реализовано в современной методологии при оценке Рыночной (справедливой) и Инвестиционной стоимости одного и того же имущества.

Главное препятствие для освоения МСФО (при переходе на эти стандарты бухгалтеров, т.е. представителей самой массовой экономической профессии) и МСО заключается в том, что бухгалтеру или оценщику необходимо иметь собственное профессиональное мнение и ясно формулируемые суждения (сперва - в словах, а уже потом - в цифрах и в «денежном выражении»).

Гармонизация стандартов оценки с профессиями бухгалтера и аудитора приобретает особое значение в связи с тем, что с января 2005 года во всем международном сообществе, а также и в России, во всех перечисленных сферах начнутся запланированные преобразования, связанные с переходом на международные стандарты.
^

Особая позиция США и отношение к американским стандартам

США не приняли МСФО. США не признает соглашение о Справедливой стоимости. Активы записываются по амортизируемым историческим затратам (в переводах на русский язык бухгалтеры неточно называют их - то первоначальной, то остаточной, то восстановительной стоимостью ). Вопрос о том, как активы должны «признаваться» в бухгалтерском балансе - это один из ключевых вопросов, которые должны быть решены».

Из авторитетных источников известно, что, отказавшись от «гармонизации» стандартов, американцы - при всех разговорах об их сближении - исключают переход своей финансовой отчетности к справедливой (рыночной) стоимости.

Коалиция, образованная семью организациями оценщиков США и Канады «намеревается поощрять использование понятий, связанных с рыночной стоимостью, и помогать в ускорении упрощения и конвергенции международных и американских стандартов финансовых отчетности». Но перспектива глобальной гармонизации даже не рассматривается.

В практике экономических измерений американцы используют простейшие предпосылки, считая - и не без оснований - свою институционально-рыночную систему столь совершенной, что она обеспечивает близость к теоретической концепции «совершенной конкуренции».

Действительно, такого нет ни в одной другой стране мира. И если с этим согласиться , то становится понятно, почему в США текущая рыночная стоимость близка к амортизируемым историческим затратам, которые на практике можно измерять проще и надежней. Хотя для оценщиков, конечно, сокращается пространство для применения своих знаний и умений. Поэтому действия американских оценщиков по завоеванию «места под солнцем» сильно отличается от поведения оценщиков во всех других странах.

Все это очень важно знать российским оценщикам, которые с 1993 года делали отчеты по американским стандартам. В отношении экономической теории знание американских работ и данных исследований исключительно важно. Однако, чем ближе к практической работе бухгалтеров или оценщиков, тем опаснее пользоваться американскими стандартами и, особенно, шаблонами , без твердой уверенности в том, что их методологические основы соответствуют российским условиям.

Поэтому Российское общество оценщиков, сделав переводы в 1996-98 годах, в последующем перестало заниматься переводом и применением стандартов Фонда оценки (USPAP), а также стандартов других американских организаций оценщиков, и полностью переключилось на работу с методологически развивающимися МСО и ЕСО.
^

Переход на МСФО

Принятие ^ Свода Стандартов Оценки отвечает интересам отечественной экономики и позволяет нашей стране участвовать на равных в международном сотрудничестве по всему спектру экономических измерений.

В 2005 году произойдут существенные изменения в оценочной деятельности, связанные с ожидаемым началом много раз срывавшегося перехода на окончательно признанный перевод на русский язык Международных стандартов по финансовой отчетности (МСФО) . Этот перевод выполнен в конце ноября 2004 в Лондоне специальной группой, и пока еще не известна реакция бухгалтерского сообщества на предлагаемый им новый профессиональный язык.

Недавно появились сообщения, что российское Правительство намерено само утверждать перевод текста стандартов по финансовой отчетности на русский язык, а это неизбежно будет связано со всеми остальными экономическими стандартами, в том числе и по оценочной деятельности. Но все международные организации по экономическим измерениям являются неправительственными, никакие российские государственные организации не могут в них участвовать и оказывать влияние на содержание обновляемых и дополняемых международных стандартов. Поэтому необходимо, чтобы российские профессиональные организации сами начали бы оказывать влияние на формирование международных стандартов, будучи уверенными, что они будут применяться и в России.

Национальный Совет по оценочной деятельности в Российской Федерации летом прошлого года подписал Соглашение о сотрудничестве с Фондом «Национальная организация по стандартам финансового учета и отчетности » (НСФО). В этом соглашении первейшей задачей обозначено согласование глоссариев бухгалтерских и оценочных терминов.

Но суть проблемы заключается в происходящем изменении методологических основ экономических измерений, а прежде всего - в переосмыслении отечественных и освоении новейших в мире научных разработок, в том числе, касающихся профессионального языка. В отношении особенностей русского языка для экономических измерений - пока научных работ вообще не велось. Теперь отечественные научные организации смогут использовать Свод стандартов оценки 2005, для того чтобы обеспечить осмысление и решение этой проблемы - вместе с теми организациями и отдельными специалистами, которые практически занимаются оценочной деятельностью.

В данном Обращении выражена позиция, которую разделяют члены двух Советов -Национального Совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и Научного Совета «Стратегия управления национальным имуществом» при Отделении общественных наук Российской академии наук (сокращенно, Научный Совет РАН).
^

3. Принятая модель бухгалтерского учета по Справедливой стоимости

(Новости - от Председателя МКСО)

Бухгалтерский учет по Справедливой стоимости одобрен Советом по Международным стандартам финансовой отчетности как предпочитаемая база для измерения активов.

С введением МСФО во многих частях мира, а 2005 г. - для всех компаний в Европейским союзе, включаемых в публичный листинг, жизненно важным становится правильное применение Справедливой стоимости.

СМСФО и Совет по стандартам финансового учета (ССФУ) сотрудничают между собой, чтобы попытаться гармонизировать соответствующие стандарты бухгалтерского учета . Вопрос о том, как активы должны «признаваться» в бухгалтерском балансе - это один из ключевых вопросов, которые должны быть решены.

Одновременно ССФУ проводит свое собственное исследование по Справедливой стоимости, и недавно оно выпустило проект для обсуждения.

СМСФО определяет Справедливую стоимость как:

«сумму, за которую состоялся бы обмен актива или установленного обязательства между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами в коммерческой (arm " s - length ) сделке».

На основе опыта предложено, чтобы была иерархия измерений - с четырьмя уровнями установления Справедливой стоимости.

Уровень 1 определяется прямой ссылкой на наблюдаемую рыночную цену . В случае отсутствия этого - Уровень 2 - требуется принятие некоторой модели, чтобы рассчитать рыночную цену. Уровень 3 - относится к фактически заплаченной цене (не принимая никаких убедительных свидетельств о том, что это нерепрезентативно). Уровень 4 -допускает методы с использованием особых, полученных в самой организации, данных, которые могут быть надежно рассчитаны и которые не противоречат ожиданиям рынка.

^ Международные стандарты оценки (МСО) определяют Рыночную стоимость как:

«расчетную сумму, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой (arm"s-length) сделке после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения;

Оценщик произвел (или не произвел) личную инспекцию имущества;

Никто, кроме лиц указанных в отчете, не обеспечивал профессиональной помощи в подготовке отчета.

5.1.12. Включать имя, профессиональную квалификацию и подпись Оценщика.

5.2. Когда отчеты об оценке передаются электронным способом, Оценщик должен предпринять разумные шаги для защиты целостности данных/текста в отчете и гарантирования, что при передаче не будет допущено ошибок. Программное обеспечение должно обеспечивать безопасность передачи.

5.2.1. Должны отражаться характер, дата и время передачи, также как назначение, дата и время приема. Программное обеспечение должно позволять подтверждение качества передачи данных и текста и соответствие переданной и принятой информации, а также содержать утверждение, что отчет не может быть прочитан никем, кроме автора.

Оценщик должен обеспечивать защиту цифровой подписи (подписей) и полный контроль Оценщика посредством паролей (ПИН-кодов), технических устройств (охранных карт) или других средств. Подпись, зафиксированная на отчете электронным способом, считается аутентичной и означает тот же уровень ответственности, что и письменная подпись на бумажном экземпляре отчета.

^ Подлинная электронная и/или бумажная копия отчета , переданная электронным способом, должна сохраняться Оценщиком в период, требуемый законами государства, но в любом случае не менее пяти лет. Файлы записей отчетов, передаваемых электронным способом, могут храниться на электронных, магнитных или других носителях. Замечание: документ должен содержать подпись!

Форма представления Отчета определяется оценщиком и клиентом на основании инструкций и спецификаций конкретного задания на оценку.

Для всех отчетов об оценке вся необходимая документация должна храниться в рабочих файлах для обеспечения результатов и заключений оценки и должна сохраняться на период не менее 5-ти лет после завершения оценки.
^

5. Стандарт 3 (ЕСО 2003). Приложение 5. Примерные условия заключения договора , примерный перечень вопросов для проведения оценки

Наименование и адрес оценщика

Дата отчета

Уважаемые господа,

Ниже приводится задание на оценку объекта для целей:

Объект оценки:

^ Источники информации: Дополнительная информация по юридическим вопросам,

Связанным с объектом оценки может быть получена от...., информация по вопросу

Бухгалтерского учета от....

^ Осмотр объект оценки: Организацию осмотра объекта обеспечит...

Классификация объекта оценки: Объект оценки может быть классифицирован

Следующим образом в зависимости от цели оценки: занятый собственником (для целей оценки бизнеса), инвестиционный (для целей определения доходности или отдачи на капитал), избыточный по отношению к бизнесу, котируемые акции, определенные как оборотный капитал и т.д.

^ Дата оценки: дата оценки, дата отчета и даты осмотра должна быть следующими:

Дополнительные требования: Требования относительно компетентности в соответствии с разделами ^ Стандарта 2. (04-15) настоящих стандартов (независимостью оценщика и страхование его профессиональной ответственности), использование ЕСО, дата завершения оценки и т.д.

^ Специфическое содержание отчета: Пожалуйста, обеспечьте следующее содержание отчета (следующий список не является исчерпывающим, а только примерным):

Описание: расположение, характер ремонта, транспортная доступность, дренаж участка, социально-экономические факторы и т.д.

^ Основание или базы оценки как они определены в Европейских стандартах
оценки:

Рыночная стоимость;

Стоимость при существующем использовании;

Стоимость при альтернативном использовании;

Амортизированные затраты замещения;

Стоимость при принудительной продаже;

Расчет стоимости при существующем использовании;

Оценка на дату в будущем или ретроспективная оценка, и т.д.

Оценка машин и оборудования.

^ Обзор рынка: включая оценку рыночного потенциала объекта недвижимости, потенциальных параметров изменения конъюнктуры рынка, существующих тенденций , устаревания, и т.д.

Предположения, включая доступность определение рыночного потенциала объекта оценки, предположения относительно наличия «гудвилла», ремонта, городского планирования, источники информации относительно сроков аренды, лицензий, проблем окружающей среды, и т.д.

Что касается проблем окружающей среды, то должны быть сделаны следующие предположения, которые Вы ни при каких обстоятельствах не должны менять:

Мы были проинструктированы, относительно того, что для целей данной оценки, не существует никаких загрязнений или что стоимость работы по дезактивации является несущественной величиной по отношении к величине стоимости объекта оценки;

Мы не имеем никакой информации о каком-либо исследовании или отчете, указывающей на присутствие загрязнений или опасных материалов;

Мы не выполняли никакого исследования о прошлом или будущем использовании земли под объектом оценки или окружающих земель, для установления факта загрязнения оцениваемого объекта при таких использованиях или от окружающих участков. Заключение о стоимости сделано на основании этих допущений;

Никакая ответственность не предполагается в случае обнаружения каких-либо загрязнений, ни за отсутствие экспертизы или научных знаний, необходимых для выявления загрязнений. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на оцененном объекте или на любом соседнем участке, или что возникли ограничения на использование объекта, которое может вызвать загрязнения, то во всех таких случаях итоговая стоимость может снизиться.

Относительно ремонта были сделаны следующие предположения:

Мы не выполняли какую-либо техническую экспертизу зданий, мы также не исследовали те части здания, которые закрыты или недоступны для осмотра. Мы считаем, что такие части здания находятся в исправном состоянии. Мы не можем выражать какое-либо мнение о состоянии не осмотренных частей объекта, и отчет не должен рассматриваться как подтверждение того, что каркас и несущая структура здания исправны.

Финансовые данные; Пожалуйста, приведите в отчете данные об аренде, стоимости строительства, денежном потоке, ставках дисконтирования и нормах доходности, при этом там, где это возможно, проведите соответствующие вычисления и анализ на чувствительность, риск и т.д.

Планы, фотографии и приложения: Пожалуйста, приложите к отчету все необходимые карты и планы местности, планы здания (если это необходимо), данные третьих лиц, а также документы различных согласований, лицензии, и т.д.

Публикация результатов, ответственность третьих лиц и конфиденциальности - возможности оценщика и контроль использования отчета заказчиком. Вы можете не согласиться формой данного параграфа, и в вашем отчете данное утверждение может быть сокращено. Однако вы должны принять следующие предложенные ограничения по отчету:

Ни целое, ни любая часть этого Отчета об оценке /сертификата об оценке ни или любые ссылки на данные документы не могут быть включены в любую публикацию, проспект или инструкцию, и изданы без письменного одобрения оценщиком формы и контекста такой публикации. Этот отчет является конфиденциальным для Вас и ваших

Профессиональных консультантов и может быть использован для единственной цели , заявленной выше. Мы не можем принимать никакую ответственность, если это отчет будет использован кем-либо еще для заявленных или иных целей.

Что касается конфиденциальности, то мы дополнительно требуем, чтобы никакая публикация или ссылка не были сделаны на основании этого отчета без нашего письменного согласия на форму и содержание.

^ Налогообложение и используемая валюта: Вы должны заявить о предположениях сделанных в отчете относительно налоговых последствий проведенной оценки. Вы должны предположить, что никакая ответственность перед налогами не возникает. Оценка будет представлена в валюте страны расположения объекта оценки, при этом пересчет в валюты других стран будет производиться по курсу на дату оценки

^ Оплата услуг оценщика: согласованная плата за вышеупомянутую работу

Составит Без учета командировочных расходов, карманных расходов, и НДС

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы или по пунктам, изложенным в письме, то обратитесь к автору этого письма. Иначе подтвердите, пожалуйста, принятие Вами инструкций, содержащихся в данном письме.

Искренне ваш,

Название и должность (полностью).

Контрольный перечень оценки

Введение

Стандарт 9 подробно рассматривает вопросы, которые оценщик должен рассмотреть в своем отчете. Данный Стандарт должен читаться вместе со Стандартом 9. Следующее основные вопросы должны быть рассмотрены оценщиком при подготовке отчета по стоимости в использовании:

Задание, дата и цель оценки;

Основание на проведение оценки, включая тип и определение стоимости;

Возраст активов их классификация;

Идентификация активов, их местоположения, и дата и степень их осмотра;

Нормативная база;

Любые специальные предположения и ограничивающие условия;

Производства, машины и оборудование;

Сообщение о соответствии оценки стандартам ЕСО;

Другие вопросы, относящиеся к оценке.
^

6. ССО РОО 2-04-2005. Методология применения оценки. Оценка для финансовой отчетности

Определения Международных стандартов оценки

3.2. Амортизированные затраты замещения (АЗЗ). Нынешние затраты воспроизводства или замещения актива за вычетом физического износа и релевантных (имеющих отношение к делу) имеющих отношение к делу форм устаревания и оптимизации.

Улучшения. Здания, сооружения или изменения ландшафта, имеющие постоянный характер, и вовлекающие затраты труда и капитала, и имеющие целью улучшить полезность и стоимость имущества. Улучшения имеют различный характер использования и срок экономической жизни.

^ Специализированное имущество. Имущество, которое редко (если когда-либо) продается на открытом рынке, кроме как путем продажи бизнеса или организации, частью которых оно является из-за его уникальности, возникающей вследствие специализированного характера зданий, их конфигурации, размера, местоположения и иных обстоятельств.
^

Определения МСФО.

3.6. Амортизируемая сумма. Затраты на создание/приобретение актива или иная сумма, подставляемая на место затрат в финансовых отчетах за вычетом ее остаточной стоимости (МСФО 16, п. 6).

3.7. Остаточная стоимость. Расчетная сумма, которую организация получила бы в настоящее время от реализации актива после вычета ожидаемых затрат по реализации, если бы актив уже имел возраст и состояние , ожидаемые в конце срока его полезной службы (МСФО 16,6.).

^ Имущество, занимаемое собственником. Имущество, которое держит собственник (или арендатор по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставках товаров или услуг, либо для административных целей. (МСФО 40,5).

^ Инвестиционное имущество. Имущество (земля или здание либо часть здания, либо и то и другое), которое держится (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) для получения дохода от аренды или увеличения стоимости капитала или и того и другого, а не для:

А) использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для
административных целей, либо

Б) продажи в ходе обычного бизнеса. (МСФО 40, 5.).

^ Учетная сумма. Величина, по которой актив отражается в балансе после вычитания
любой накопленной амортизации и накопленных убытков от ослабления
(МСФО 16, п.6; МСФО 36, п.6).

Амортизация (обесценение либо погашение). Систематическое распределение
амортизируемой суммы актива во времени его полезного использования. (МСФО 16,
п.6, МСФО 36, п.5).

^ Справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу. Сумма, которую можно
получить от продажи актива или подразделения, приносящего денежный доход при
условии справедливой сделки между осведомленными и свободными сторонами, за
вычетом затрат на ее осуществление (МСФО 36, п.6).

^ Чистая стоимость реализации. Расчетная цена продажи в рамках обычного ведения
бизнеса за вычетом затрат на выполнение работы и предполагаемых затрат,
необходимых для продажи (МСФО 2, п.6). Чистая стоимость реализации относится к
чистой сумме, которую организация ожидает реализовать от продажи запасов в рамках
обычного ведения бизнеса. Справедливая стоимость отражает сумму, за которую те же
самые запасы можно было бы обменять в сделке между хорошо осведомленными и
мотивированными покупателями и продавцами на рынке. Первая соответствует
специфике организации, вторая - нет. Чистая стоимость реализации для запасов может
и не быть равной справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу (МСФО 2,
п. 7).

^ Возмещаемая сумма. Возмещаемая сумма актива или подразделений, приносящих
денежный доход, является большей из двух величин:

Ее справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу и ее стоимости в использовании (МСФО 36, п. 6).

^ Переоцененная сумма. Справедливая стоимость актива на дату переоценки за
вычетом любого последующего накопления амортизации и последующих
накопленных убытков от ослабления (МСФО 36, п. 31).

^ Основные средства. Осязаемые активы, которые:

А) находятся у предприятия для целей использования в производстве или поставок
другим для производства услуг или продуктов, для сдачи в аренду, или для
административных целей;

Б) как ожидается, будут использованы в течение более одного производственного
цикла (МСФО 16, п. 6).

^ Стоимость в использовании. Текущая стоимость будущих денежных потоков,
которая, как ожидается, будет получен от актива или подразделения, приносящего
денежные доходы (МСФО 36, п.6).
^

7. ССО РОО 3-11-2005ю Методическое руководство по оценке №11 (МР 11). Экспертиза оценок

Введение

1.2. В силу необходимости обеспечения точности, уместности и качества отчетов об оценках, экспертиза оценки стала составной частью профессиональной практики. В экспертизе оценки рассматриваются корректность, непротиворечивость, обоснованность и полнота оценки.

Экспертиза оценки может потребовать участия экспертов со специальными
знаниями в области строительства, доходов от имущества, в вопросах права и
налогов или проблем окружающей среды.

Экспертиза оценки обеспечивает проверку достоверности рассматриваемой
оценки с акцентом на:

очевидную адекватность и релевантность используемых данных и
наведенных справок;

Уместность применяемых методов и способов;

Проверку того, являются ли анализ, мнения и заключения уместными
и обоснованными;

Проверку того, является ли представленный продукт в целом
соответствующим Общепринятым принципам оценки или превосходит их.

1.3. Экспертизы оценок проводятся по разнообразным поводам, в том числе это:

1.3.1. комплексное обследование («дью дилидженс»), требуемое для финансовой
отчетности и управления активами;

Свидетельства экспертов в судебных разбирательствах и аналогичных ситуациях;

Основания для решений бизнеса

Определение того, соответствует ли отчет регулятивным требованиям, когда:

оценки используются как часть процесса ипотечного кредитования,
особенно ипотек, застрахованных и регулируемых государством;

Необходимо проверить, соответствовали ли Оценщики регулятивным
стандартам и требованиям в пределах своей юрисдикции.
^

Область применения

Соблюдение настоящего руководства возложено на Оценщика, который в рамках полномочий по надзору и управлению подписывает экспертное заключение об оценке, тем самым, принимая на себя ответственность за содержание настоящего экспертного заключения.

Определения

Экспертиза оценки может поддержать то же заключение о стоимости, подвергаемое экспертизе, или же ее результатом может быть несогласие с заключением относительно этой стоимости. Экспертизы оценки обеспечивают проверку достоверности по оценке , а также проверку работы Оценщика, который ее разработал, в том, что касается знаний, опыта и независимости Оценщика.

В некоторых государствах экспертиза оценки может также установить обновление, выполненное Оценщиком той же оценочной фирмы, которая провела первоначальную оценку.

Организации по оценке во всем мире проводят различие между разными типами экспертиз, например, административные экспертизы (экспертизы соблюдения), технические экспертизы, настольные экспертизы, полевые экспертизы, экспертизы, призванные гарантировать, что оценка проведена в соответствии с профессиональными стандартами (где принимаются базы оценки, используемые в рассматриваемой оценке), экспертизы, которые собирают общую рыночную информацию для поддержки или опротестования заключения о стоимости, и экспертизы, которые проверяют конкретные данные в рассматриваемой оценке с сопоставимыми данными из выборочной группы,

^ Административная экспертиза (экспертиза соблюдения). Экспертиза оценки, проводимая клиентом или пользователем услуг по оценке, как обеспечение должной добросовестности, когда оценка должна использоваться для целей принятия решений, таких, как андеррайтинг, покупка или продажа имущества. Оценщик может при случае проводить административную экспертизу для оказания помощи клиенту в выполнении этих функций. Административная экспертиза также предпринимается для гарантии, что оценка соответствует всем требованиям или превосходит все требования по соблюдению или указаниям конкретного рынка или превосходит их и, как минимум, соответствует Общепринятым принципам оценки (ОПО).

^ Техническая экспертиза. Экспертиза оценки, проводимая Оценщиком для формирования заключения относительно того, являются ли анализ, мнения и заключения в подвергнутом экспертизе отчете уместными, обоснованными и приемлемыми.

3.4. ^ Настольная экспертиза. Экспертиза оценки, ограниченная данными, представленными в отчете, которые могут или не могут быть подтверждены независимо. Обычно проводится с использованием контрольного списка пунктов. Рецензент проверяет точность расчетов, обоснованность данных, уместность методологии и соблюдение указаний клиента, регулятивных требований и профессиональных стандартов. См. также Полевая экспертиза.

^ Полевая экспертиза. Экспертиза оценки, которая включает обследование внешней части, а иногда и внутренней части рассматриваемого имущества и, возможно, обследование сопоставимых объектов имущества, для подтверждения данных, представленных в отчете. Обычно проводится с использованием контрольного списка, который охватывает пункты, проверяемые при настольной экспертизе, и может также включать подтверждение рыночных данных, исследования для сбора дополнительных данных и проверку программного обеспечения, используемого при подготовке отчета. См. также Настольная экспертиза.

^ Отчет аудитора. Письменное заявление, которое описывает сферу аудиторского
обследования, суммирует полученные сведения и выражает заключение аудитора
относительно точности финансового отчета при представлении финансового состояния компании за конкретно указанный период.
^

Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

Руководство

5.1.1. идентифицировать клиента и предполагаемых пользователей Экспертизы оценки, предполагаемое использование мнений и заключений Оценщика-эксперта и цель задания ; идентифицировать рассматриваемое имущество, дату Экспертизы оценки, оцениваемые в рассматриваемом отчете интересы в имуществе и собственности и дату действия заключения в рассматриваемом отчете и Оценщика (Оценщиков), которые завершили рассматриваемый отчет;

Идентифицировать пределы процесса экспертизы, который предстоит выполнить;

Идентифицировать все допущения и ограничительные условия в Экспертизе оценки;

Разработать заключение относительно полноты рассматриваемого отчета в пределах работы, применимой к заданию;

Разработать заключение относительно видимой адекватности и уместности данных и любых уточнений;

Разработать заключение относительно уместности используемых методов и способов и разработать причины для согласия или любого несогласия с рассматриваемым отчетом; и

Разработать заключение относительно того, являются анализ, мнения и заключения в рассматриваемой работе уместными, обоснованными и приемлемыми.

5.2. При изложении результатов экспертизы оценки Оценщик-эксперт должен:

Указать наименования клиента и предполагаемых пользователей; предполагаемое использование результатов задания и цель задания ;

Указать информацию, которая должна быть идентифицирована в соответствии с параграфами 5.1.1-5.1.4 (выше);

Заявить о характере, масштабах и подробности предпринятого процесса экспертизы;

Сформулировать мнения, причины и заключения, требуемые в параграфах 5.1.5-5.1.8 (выше);

Указать, включена ли вся относящаяся к делу информация;

Включить в отчет об экспертизе подписанное свидетельство.

5.3. Оценщик-эксперт должен рассматривать не события, затрагивающие имущество
или рынок, следующие за оценкой, а лишь информацию, которую можно было
легко получить на рынке во время оценки.

5.4. Оценщик-эксперт должен полностью объяснить причины согласия или несогласия с выводами отчета об оценке.

5.4.1. Там, где Оценщик-эксперт соглашается с выводами отчета об оценке, следует
полностью объяснить и раскрыть причины такого согласия.

Там, где Оценщик-эксперт не согласен с выводами отчета об оценке, следует полностью объяснить и раскрыть причины такого несогласия.

Там, где Оценщик-эксперт не обладает всеми фактами и информацией, на
которые опирался Оценщик, Оценщик-эксперт должен раскрыть ограничения
своих выводов.

5.5. Там, где сфера предпринятой работы достаточна для того, чтобы сформировать новую оценку, такая оценка должна соответствовать требованиям Международных стандартов оценки и Кодекса поведения МСО.
^

Дата вступления в силу

Приложение 3 (ECO 2003). Рецензирование отчетов об оценке другого оценщика

Введение

Прежде, чем третье лицо будет проводить рецензирование отчета, ему необходимо
получить письменное разрешение от авторов отчета об оценке. Однако получить письменное разрешение не всегда практически возможно, например, в том случае, когда оценщик консультирует одного из участников торгов по вопросу различных аспектов содержания отчета об оценке, представленного компанией.

Выполнение рецензии на отчет состоит из проверки работы других оценщиков с целью определения соответствия полученных результатов требованиям ЕСО 2003 или любых других национальных стандартов, а также соответствия полученных результатов исходным данным, содержащимся в отчете, и другой известной информации.

Рецензирование оценки включает в себя написание отдельного отчета (рецензии),
который отражает результаты рецензирования. Содержание рецензии кроме информации
о проверке полноты и последовательности процедур оценки включает в себя также