Прибыль предпринимателя для административных зданий. О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе

Наибольшие трудности во время проведения инвестиционных и оценочных расчетов при строительстве объектов недвижимости встречаются с определением величин прибыли предпринимателя (при определении стоимости строительства объектов недвижимости) и внешнего износа (при определении совокупного износа объектов).

Несмотря на большое количество работ, посвященных их определению, - достаточной ясности с этими понятиям и диапазонами их величин пока нет. Попытаемся разобраться с ними и определить диапазоны и границы их существования.

1. ПОНЯТИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ЕЕ ПОЯВЛЕНИЕ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕВЕРСИИ (ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ПРОДАЖИ)

Прибыль предпринимателя у нас ассоциируется с понятиями застройщик, заказчик, девелопер, предприниматель, инвестор, и т.п.

Для организации процесса строительства в общих чертах требуется:

• определить местоположение и возможность приобретения (аренды в Москве) участка земли;
• разработать инвестиционный проект (справочно: консалтинговые услуги по разработке инвестиционного проекта имеют свою прибыль);
• выбрать оптимальный вариант;
• использовать либо свои деньги, либо взять кредит, либо привлечь инвесторов "на паях" (определить линию финансирования);
• вступить в права владения или аренды земельным участком (одновременно определить разрешенные варианты застройки и выхода площадей при строительстве), при этом определяется и арендуется дополнительная вспомогательная площадь, требуемая для производства строительных работ в части расположения бытовок, складирования материалов, работы механизмов;
• заказать индивидуальный проект строительства или привязать типовой проект на местности с учетом архитектурных сервитутов, возможностей подсоединения к имеющимся инженерным сетям и грунтовых особенностей (справочно: проектировщики имеют свою прибыль, для снижения которой устраиваются тендеры);
• пройти процедуры согласования (справочно: в Питере чиновники требуют 170 согласовательных подписей, а в Москве - 248);
• найти генподрядчика - строителя, при этом зачастую устраиваются тендеры для определения генподрядчика с минимальной (или оптимально приемлемой) сметной стоимостью строительства (т.е. с минимальной прибылью застройщика);
• согласовать с генподрядчиком сметы, календарные планы, графики финансирования;
• создать дирекцию строящегося комплекса;
• начать, наконец-то, строить.

В процессе строительства при необходимости заключаются договора на услуги риэлторских фирм по продаже площадей объектов недвижимости по завершению строительства (риэлторы имеют свою прибыль).

В большинстве работ встречаются следующие определения:

ЗАСТРОЙЩИК - лицо-собственник (пользователь, владелец) земельного участка, обладающий правами принятия решения о способе застройки земельного участка в рамках его разрешенного использования, как сформированного объекта недвижимости (варианты - генеральный, суб- застройщик и т.п.).

ЗАКАЗЧИК - лицо, формально выступающее контрагентом генподрядчика (подрядчика) по договору генподряда (подряда) по поручению застройщика (варианты - генеральный, суб-заказчик и т.п.)

ДЕВЕЛОПЕР определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий организацию и управление процессом развития территории.

ДЕВЕЛОПЕР-ЗАСТРОЙЩИК определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий самостоятельно функции девелопера и застройщика (он также может выполнять функции проектировщика и т.п.).

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ определяется как организатор производства, плательщик по договорам или продажным ценам за сырье, арендатор средств производства, плательщик по трудовым услугам, оплачивающий себе предпринимательский труд по организации производства.

ИНВЕСТОР - лицо, осуществляющее долгосрочное вложение финансовых или иных средств и активов (варианты-генеральный, суб-инвестор, институциональный, государственный, индивидуальный, отечественный, иностранный, портфельный, "классический", компаньон, кредитор и т.п.).

Смешение всех этих понятий ведет к общему - к прибыли предпринимателя. Наличие прибыли предпринимателя и ее величина зависят от совокупного количества функций, которые может принять на себя предприниматель (инвестор, девелопер и т.п.).

2. РАЗДЕЛЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ПРИБЫЛИ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Определим возможные диапазоны различных видов прибыли в строительстве (рассматривается Москва и Московская область):

1). Прибыль проектных организаций

По данным проектных организаций г. Москвы стоимость разработки проектно-изыскательской документации составляет:

Таблица 1.

Величины закладываемой прибыли (от себестоимости проектных работ) составляют диапазон:

2). Прибыль генподрядчика-строителя (сметная прибыль)

В соответствии с МДС 81-1.99 /1/ сметная прибыль - это сумма средств, необходимых для покрытия определенных (общих) расходов строительно - монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование работников. Норма сметной прибыли по отношению к сметной себестоимости составляет 12%, либо она может быть рассчитана как 50… 57,5 % от ФОТ (фонд оплаты труда). В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства. Резерв назначается не более 2% для объектов социальной сферы и 3% - для объектов производственного назначения.

Следует подчеркнуть, что в величине сметной стоимости строительства учитывается прибыль проектных и подрядных организаций, которая не связана с прибылью предпринимателя.

В большинстве случаев при индивидуальном проекте и отсутствии тендера сметная прибыль достигает 25…30 % и более от действительной сметной себестоимости строительства.

При проведении тендера возможности снижения сметной прибыли возрастают и она минимально может составить 8…10 % от сметной себестоимости.

Диапазон прибыли генподрядчика - строителя:

8…30 % от сметной себестоимости строительства.

(Все построенные объемы принадлежат ему до оплаты Актов приемки-сдачи строительных работ Заказчиком).

Справочно: в Твери при строительстве жилья считается, что 25 % от стоимости СМР (строительно-монтажных работ) - прибыль генподрядчика - строителя и 25% от стоимости СМР - прибыль предпринимателя. На получение разрешений и согласований, оформление прав на ЗУ (земельный участок) и "прочие" организационные расходы расходуется сумма, равная 50 % от СМР. Таким образом, стоимость недвижимости на первичном рынке - составляет до 200% от стоимости СМР.

3). Прибыль риэлтора

Общепринятым считается, что промежуточная услуга по согласованию намерений Продавца и Покупателя оценивается в Москве на уровне 3…5% и в редких случаях достигает 8% (при продажах объектов на различных стадиях строительства). Четко выделить из этих расходов прибыль риэлторов не представляется возможным, так - как она зависит от многих параметров (опыт, связи, информационная сеть, налаженная цепочка Покупателей и т.п.)

4). Прибыль ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

Определяем предпринимателя как лицо, не выполняющее функции проектировщика, генподрядчика - строителя, поставщика материалов, риэлтора и осуществляющего строительство за свои собственные деньги (идеальная и редкая ситуация).

Справочно: в Москве частные предприниматели строят 5% жилья, а остальные 95% - застройщики, находящиеся под патронажем Правительства. В Питере - наоборот.

Прибыль предпринимателя зависит от направления развития инвестиционного проекта.

Приблизительное выражение для определения прибыли предпринимателя (ПП):

РС i - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам) ;

СС i - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже (перечислены выше);

Дк; До - ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);

t - текущее время осуществления проекта.

Аналогичная формула представлена в модели Грибовского С.В.

Точное выражение для прибыли предпринимателя зависит от интервалов денежных вложений в проект и требуемой отдачи на капитал.

3. УЧЕТ РАЗЛИЧНЫХ ПРИБЫЛЕЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ РАСЧЕТОВ

Объект недвижимости, готовый к продаже на завершающем этапе строительства характеризуется в общих чертах наличием нескольких составляющих:

• передаваемых прав на земельный участок;
• строениями;
• благоустройством территории;
• наличием инженерных сетей и т.д.

Права на земельный участок оцениваются, обычно, раздельно.

Стоимость строительства зданий, сооружений, благоустройства прилегающей территории, инженерных сетей оценивается также раздельно. При этом, в различных методах (методе укрупненных элементных показателей стоимости, методе единичных расценок…) используются как показатели стоимости, так и ценоповышающие коэффициенты.

Используя расценки УПВС, УПСС, Справочника Оценщика, Каталогов карт индивидуальных проектов, сметных сборников - мы частично учитываем как стоимости проектных работ, так и прибыль генподрядчика - строителя (см. Общую часть к УПВС, пояснения к Справочникам Оценщика и т.п.). Ценоповышающие коэффициенты (ГОССТРОЙ, Ко-Инвест…) также учитывают эти аспекты, показывая осредненные значения, приближенные к некоему варианту привязки на местности типовых решений. Таким образом, в среднем, при расчетах Оценщики учитывают прибыль проектировщиков и генподрядчика - строителя, однако, при индивидуальном строительстве оперирование общими расценками и ценоповышающими коэффициентами не позволяет достоверно рассчитать стоимость строительства без учета дополнительных издержек.

Следовательно, при осредненных расчетных условиях, Оценщиками должны быть учтены Прибыль предпринимателя и косвенные услуги ("У").

У - приведенная стоимость косвенных услуг (риэлторы, дизайнеры, консультанты и т.п.).

4. ВКЛАД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ОБЩУЮ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

Для производства СМР заключаются договора на аренду земельных участков (продажа ЗУ в Москве не производится).

В табл.2 приведены расчетные данные по определению удельной стоимости земельных участков для различных типов объектов недвижимости.

Таблица 2.

Как видно из табл.2, - существенный вклад в рыночную стоимость объектов недвижимости имеют земельные участки, расположенные в Центре Москвы для жилых, торговых и офисных площадей, и у МКАД - для производственных площадей.

5. ДИАПАЗОНЫ ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Для получения расчетных диапазонов прибыли предпринимателя были использованы различные информационные материалы, помещенные в сети Интернет.

Расчетная модель прибыли предпринимателя (развитая на основе модели Грибовского С.В.) учитывала следующие факторы:

• Себестоимость строительства зданий и сооружений (данные по условиям расчета, приведенные в табл.2 и на сайтах сети Интернет);
• Удельную стоимость земельных участков (табл.2);
• Время осуществления строительства и реверсии (СНИП 1.04.03-85 и сайты сети Интернет);
• Дисконт До (принимался на уровне ставки рефинансирования ЦБ - 18 %);
• Финансирование принималось на момент начала строительства;
• Риэлторские услуги принимались на уровне 5 % от стоимости реверсии;
• При расчетах жилых помещений учитывались сложившиеся нормы выхода помещений - 60…70 % с учетом доли города (30…40 %);
• Возможная реверсия в процессе строительства учитывался введением корректировочного коэффициента 0,9;
• Учет стоимости благоустройства территории производился дифференцированно для различных объектов.

Расчетные показатели предпринимательской прибыли при производстве нового строительства

Таблица 3.

На нижеприведенных графиках представлены зависимости ПП по мере удаления от МКАД (к центру Москвы и от Москвы).

6. ВНЕШНИЙ ИЗНОС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Внешний (экономический) износ определяется как потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по отношению к имуществу факторов (международные, национальные, отраслевые, локальные…).

Под локальными внешними условиями подразумеваются:

• изменение ситуации на рынке;
• местоположение (неблагоприятное окружение, экология, транспортная доступность и т.п.);
• изменение финансовых и законодательных условий и т.п.

В оценке постулируются только 2 метода определения внешнего износа (ВИ):

1). Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

2). Капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий:

ВИ = Потеря Дохода / Ставка капитализации (2)

Наибольшую проблему доставляет определение точки "нуля", характеризующей переход от стабильных к измененным внешним условиям.

Изменение внешних условий достаточно четко можно определить по падению прибыли предпринимателя.

По сведениям ГОСКОМСТАТа норма прибыли в строительстве по РФ составляла:

• 2000 г. - 8,9 %;
• 2001 г. - 9,1 %;
• 2002 г. - около 9,8 %.

Пока прибыль предпринимателя будет превышать допустимый предел, новое строительство будет развиваться.

Допустимым пределом прибыли предпринимателя по сведениям, почерпнутым на сайтах сети Интернет, считается:

• Москва - не ниже 15…18%.
• Санкт - Петербург - не ниже 15%;
• Ростов - на - Дону - не ниже 10…12%;
• Тверь - не ниже 15%;
• Екатеринбург - не ниже 12%.

Объединяя вместе данные по норме прибыли (ГОСКОМСТАТ) и мнения инвесторов - строителей по минимальной прибыли предпринимателя, - получаем "нулевую" область в районе 9,8…12%. В среднем - 11%.

Мы получили минимальную величину прибыли предпринимателя, при которой еще будет осуществляться новое строительство (главным образом на "периферии") и ниже которой инвестиционная деятельность будет резко снижаться. Следует отметить, что полученная величина (11%) близка к годовым ставкам банков первой категории надежности (типа СБЕРБАНК) по рублевым депозитам.

Следовательно, внешние условия, приводящие к снижению прибыли предпринимателя, меньшей, чем 11 %, - являются факторами появления внешнего износа объектов недвижимости. С другой стороны, - если прибыль предпринимателя будет ниже безрисковой ставки банков первой категории, - темпы строительства должны резко замедляться.

Откуда: продажа объектов недвижимости по их себестоимости должна характеризоваться средним внешним износом на уровне 11%.

Прибыль предпринимателя и внешний износ взаимоисключающие понятия

Мы получаем условно 2 зоны для Москвы и МО:

• Зона внешнего улучшения (имеется прибыль предпринимателя, превышающая 11 %);
• Зона внешнего ухудшения (прибыль предпринимателя снижается с 11 % до 0 и появляется существенный внешний износ)

7. ОЦЕНКА ВНЕШНЕГО ИЗНОСА НА ПРИМЕРЕ ЖИЛЫХ КВАРТИР В ГОРОДАХ ПОДМОСКОВЬЯ

На основании статистической обработки данных по стоимости первичного и вторичного рынка жилья в городах Подмосковья, приведенных в сборнике "Rway" № 94, январь 2003 г. и на сайтах сети Интернет, - получены следующие результаты:

Для аппроксимации использовалась формула линейной регрессии:

Линейная регрессия - С = А + В * Р,

С - стоимость (долл./кв.м.);

Р - расстояние от МКАД (км.).

С = 559,49 - 4,57 *Р

К = 0,81 (коэффициент корреляции).

С = 577,63 - 4,26 * Р

На основании полученных формул рассчитаны величины стоимости первичного и вторичного жилья по городам Подмосковья, которые приведены в табл.4.

Минимальная себестоимость строительства, с учетом прибыли предпринимателя в 11 %, рассчитывалась, исходя из стоимости крупнопанельной серии П-3М (164,1 долл./кв. м), поправки на ЗУ (1,73 долл./кв. м - табл.2), НДС - 1,2.

Таблица 4.

Как видно из табл.4, стоимость вторичного жилья выше, чем первичного, - так как влияет фактор отсутствия отделки в большинстве новостроек. Стоимость жилья по вторичному рынку показывает, что отсутствует влияние физических и функциональных износов. Зона внешнего износа начинается на расстояниях свыше 60 км. от МКАД и характеризуется снижением стоимости первичного жилья ниже "нулевой" области.

8. ОЦЕНКА НАЧАЛА ЗОНЫ ВНЕШНЕГО УХУДШЕНИЯ ДЛЯ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Оценка проведена на базе табл.3. В табл.5 приведены границы зоны внешнего ухудшения

Таблица 5.

• Наибольшая прибыль предпринимателя при строительстве и продаже объектов недвижимости достигается в центре Москвы и составляет диапазон 42…68% для различных типов объектов;
• Прибыль предпринимателя снижается к окраинам Москвы и в районе МКАД составляет диапазон 26…38% для различных типов объектов;
• Строительство жилых объектов недвижимости может осуществляться с прибылью предпринимателей вплоть до 60 км от МКАД (по городам Подмосковья);
• Минимально допустимая прибыль предпринимателя, позволяющая развиваться строительному бизнесу составляет около 11% для Москвы и Московской области;
• Внешний (экономический) износ появляется при снижении прибыли предпринимателей ниже уровня в 11% и прогрессирует по мере удаления от МКАД;
• Для жилых квартир в панельных домах зона внешнего экономического износа начинается в городах Подмосковья, расположенных на удалении свыше 60 км от МКАД.

к.т.н. Яскевич Е.Е.

Использованные источники информации.

1. МДС 81-1.99. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории РФ./Госстрой - М.:ГУПЦПП, 1999 г.
2. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. - СПБ: Питер, 2000 г.
3. Д.Фридман и Н.Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело, 1997 г.
4. Сайты сети Интернет.

В последнее время появляются публикации, предлагающие отказаться от учета прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости. В работе высказывается предположение о том, что («ошибочное») предложение о необходимости учета этой прибыли и о схеме расчета ее величины базируется на аксиоме теории оценки, следующей из («не реализующегося на практике») предположения о возможности равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Дополнительные аргументы в пользу обоснования указанной аксиомы представлены в , ниже обсуждается проблема необходимости учета прибыли предпринимателя - вне зависимости от признания обоснованности упомянутой аксиомы.

В самом начале обсуждения обратим внимание на классическое, пришедшее к нам из-за рубежа определение понятия девелопера, который, являясь автором идеи проекта, обеспечивает:

• приобретение права застройки земельного участка (права собственности или права заключения договора аренды),
• организацию проектирования, финансирования (с использованием собственных и заемных средств) и создания (с привлечением подрядчиков) на этом участке улучшений (зданий, сооружений, коммуникаций, насаждений),
• оформление прав на эти улучшения (в дополнение к оформленному ранее праву собственности на землю или праву аренды земли),
• организацию продажи созданного объекта недвижимости.

Нетрудно представить себе ситуацию, в которой девелопер просит оценщика определить рыночную стоимость объекта, только что завершенного строительством и предназначенного для продажи. Любой практикующий оценщик в этом случае учтет, что девелоперский проект должен обеспечивать не только возврат капитала (издержки, понесенные в процессе реализации проекта), но и доход на капитал, называемый прибылью предпринимателя (иначе девелоперу не было бы смысла ввязываться в рискованный проект, выгоднее было бы положить деньги на депозит или приобрести безрисковые финансовые инструменты).

При этом величина прибыли предпринимателя не должна зависеть от действительного набора участников проекта: вместо одного девелопера проект могут затеять и реализовать инвестор (заказчик), менеджер проекта, подрядчик, поставщик материалов, консультанты и брокеры - все при участии кредитной организации. При этом вознаграждение компании, управляющей проектом, выплаты подрядной организации, а также платежи поставщикам материалов, консультантам и брокерам, выплата основного тела кредита будут обеспечиваться средствами из состава сумм, предназначенных для возврата капитала, в то время как в составе прибыли предпринимателя должны быть представлены проценты по кредиту и доход на весь собственный капитал, инвестированный в проект.

Если заказчик просит оценщика определить рыночную стоимость объекта, который после создания уже использовался его собственником с получением доходов, то практикующий оценщик дополнительно учтет потери стоимости, связанные с износом и устареванием: эти потери вычитаются из суммы затрат на реализацию проекта и прибыли, найденной капитализацией издержек за период (перед датой оценки), теоретически необходимый для создания объекта оценки как нового (см. , стр. 305-306).

Из сказанного выше следует, что прибылью предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости называется доход на весь капитал, вложенный в девелоперский проект. Размер вложенного (инвестированного) капитала определяется суммой всех издержек, связанных с реализацией проекта (включая маркетинговую подготовку объекта к продаже), а доход на этот капитал (упомянутая прибыль предпринимателя) определяется путем вычитания указанной выше суммы всех издержек, понесенных девелопером, из будущей стоимости этих издержек, полученной процедурой их наращения (капитализации) с использованием рыночно обоснованной общей нормы отдачи на капитал, вложенный в создание объекта.

Укажем, что упомянутая будущая стоимость издержек представляет собою рыночную стоимость объекта, только что завершенного строительством. На базе этой стоимости формируется цена предложения объекта к продаже или к внесению объекта в уставный капитал какой-либо компании, а также цена предложения по рыночной арендной плате (предложение по ставке арендной платы) - при сдаче в аренду объекта оценки как финансового актива в вещной форме.

Заметим, что отрицание необходимости учета прибыли предпринимателя в затратном подходе нередко обосновывается ссылкой на принцип замещения, считающийся основополагающим принципом затратного подхода в редакции: «разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той денежной суммы, которая необходима для покупки аналогичного участка и строительства здания с эквивалентной полезностью без неоправданной задержки с учетом справедливой финансовой компенсации за время, потраченное на строительство». Противники учета прибыли предпринимателя считают, что такая формулировка позволяет рассматривать затратный подход к оценке как подход, отражающий интересы пользователя, создающего объект для себя («зачем ему тогда знать и учитывать прибыль предпринимателя?»).

Для начала обратим внимание на неприемлемость использования расчета рыночной стоимости как стоимости строительства объекта для собственного использования, т.к. в соответствии с определением понятия рыночной стоимости эта последняя является стоимостью в обмене - в гипотетической сделке, моделируемой оценщиком. Одновременно с этим отметим, что в формулировке принципа упоминается финансовая компенсация за время, потраченное на строительство, а эта компенсация должна рассчитываться с учетом стоимости денег во времени: на время строительства создатель объекта «замораживает» свои и заемные средства - вместо получения доходов от использования готового объекта, который он мог бы купить у девелопера. Т.е., и в этом случае должна проводиться капитализация всех издержек строительного проекта, которая также приведет к образованию суммы дохода на капитал (прибыли предпринимателя), определяемой в методом наращения (капитализации) издержек по норме отдачи на капитал.

Следует иметь в виду, что при строительстве объекта «для себя» в указанной норме отдачи на капитал должны быть представлены премии за все риски инвестора, за исключением риска низкой ликвидности сделки по продаже объекта (последнее исключение должно учитываться при оценке недвижимости в составе действующего предприятия методами затратного подхода). Однако, если создание объекта недвижимости имеет своей целью последующую сдачу его в аренду как финансового актива, то собственник созданного объекта и оценщик будут определять рыночную ставку арендной платы и стоимость реверсии по рыночной стоимости готового объекта, найденной методами затратного подхода с учетом всех рисков, включая риск низкой ликвидности, так что в этом наиболее общем случае прибыль предпринимателя будет рассчитываться аналогично .

Обратим внимание на специфику проблемы оценки (с использованием затратного подхода) объекта недвижимости, только что завершенного строительством в условиях кризиса: в этом случае вместе с издержками на приобретение земли и создание улучшений, а также с прибылью предпринимателя учитывается внешнее устаревание, связанное с падением спроса на недвижимость. Потери стоимости вследствие такого устаревания учитывается по уменьшению за время реализации проекта цен и ставок арендной платы для объектов того же типа, что и объект оценки. Напротив, при оценке нового объекта недвижимости на этапе роста рынка после завершения кризиса может оказаться необходимым учитывать внешнее обновление (увеличение стоимости объекта, завершенного строительством, вследствие отрицательного внешнего устаревания), обусловленное превышением спроса над предложением из-за инерционности возобновления девелоперских проектов, замороженных в период кризиса.

Таким образом, очевидно, что утверждение об отсутствии необходимости учета прибыли предпринимателя при расчете рыночной стоимости объекта в затратном подходе противоречит здравому смыслу и не может быть рекомендовано к использованию в практике оценки.

Литература

1. Коростелев С.П. , 2009.
2. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.
3. Озеров Е.С. , 2009.

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

• Экономические и политические факторы;
• Социальные и региональные факторы;
• Предпринимательский фактор;
• Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП= Σ(R) + R безриск ,

• ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;
• Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;
• R безрисковая – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в таблице:

Таблица. Расчет рисков.

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит оценщика перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные ценные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению.

При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:

• при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волатильность ее доходности;
• для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта прогноза;
• ценная бумага должна быть номинирована в рублях.

Наиболее подходящей государственной ценной бумагой является облигация федерального займа 27-й серии, т.е. ОФЗ с амортизацией долга со сроком обращения с 2004 г. по 2009 г. включительно.

Таблица 16. Расчет безрисковой ставки доходности.

Таким образом, величина безрисковой ставки доходности, как базового элемента для расчета ставки дисконтирования кумулятивным построением, принимается равной 6,12 % .

Данные сайта http://www.micex.ru

В данном случае значение прибыли предпринимателя равно.....

Аналитическая статья официального клуба РОО www.appraiser.ru

Кто берется за частные вопросы без предварительного
решения общих, тот неминуемо будет на каждом шагу
бессознательно для себя "натыкаться" на эти общие
вопросы... и обрекать свою политику на шатания
и беспринципность .
ЛЕНИН (Ульянов) Владимир Ильич

Несмотря на имеющиеся достижения в развитии теории и практики российской оценки недвижимости, которые были отмечены на прошедшем в ноябре 2008г. 1-ом Международном конгрессе, следует констатировать серьезные отставания в этой области от мировых тенденций и от потребностей практики. К сожалению, до сих пор у нас не принят основополагающий стандарт оценки - оценка стоимости недвижимого имущества. Без этого стандарта возникает большое количество проблем у практикующих оценщиков недвижимости, особенно на стадии проведения экспертиз отчетов.

Из всех существующих проблем теории и практики оценки стоимости недвижимости (недвижимого имущества) остановимся в данной статье на наиболее актуальном ИМХО вопросе - определении прибыли предпринимателя (ПП) при проведении оценки затратным подходом. Проведение экспертиз практических отчетом об оценке объектов недвижимости показывает, что этот вопрос вызывает наибольшие трудности. В свою очередь практически все ведущие ученые и специалисты в области оценки недвижимости высказали свои мнения в плане теоретического обоснования процедур проведения расчетов ПП, но до сих пор не выработано единой позиции для включения ее в стандарт оценки. В настоящее время дискуссия по поводу ПП продолжается в электронных СМИ (appraiser..), появилось также много новых статей с предложениями о методах расчета ПП.

Выскажу свое мнение о ПП, которое, вероятно, будет отличаться от большинства высказанных ранее. Я уже обращался к этой теме в своих статьях /1,2/, в которых было показано необходимость пересмотра доминирующих сегодня тенденций в оценке ПП, но там не было сделано конкретных предложений для практического использования.

Итак, чтобы перейти к практическим рекомендациям, необходимо разобраться с тем, почему сегодня практически во все регламентирующие документы по оценке недвижимости (методические рекомендации Росимущества, госкорпораций, проект стандарта ФСО-6 и др.), а также в учебные пособия вошли требования по обязательному учету ПП в затратном подходе, в то время как в МСО, американских, немецких, английских методах оценки недвижимости этого требования нет. Или мы тут действительно «впереди планеты всей» или, может быть, что-то недопонимаем и окончательно запутались. Для этого необходимо произвести небольшой исторический экскурс и выяснить, откуда появились эти требования.

На мой взгляд, эти требования пришли к нам с берегов Невы, где сформировалась сильнейшая на сегодняшний день школа оценки недвижимости, которую возглавляют три уважаемых профессора Грибовский С.В., Озеров Е.С. и Тарасевич Е.И. В своих многочисленных трудах, которые, я уверен, известны практикующим оценщикам, они дали свои определения ПП:

• Тарасевич Е.И.: «Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала , инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации» /3/.
• Озеров Е.С. Прибыль предпринимателя - «общая прибыль девелопера и кредитора» /4, стр.261/
• Грибовский С.В. «Прибыль предпринимателя - разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию. Отражает рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта» /5/
  «Прибыль предпринимателя в затратном подходе следует определить как часть рыночной стоимости здания, представляющую собой вознаграждение предпринимателя (инвестора) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости. В общем случае прибыль предпринимателя следует определить как процент на капитал, используемый предпринимателем для получения прибыли» /6/

Как видно из приведенных цитат даже внутри одной школы нет единства в определении введенного в оборот нового понятия «прибыль предпринимателя», что ведет, естественно, к разным методам оценки ПП. Главное что из этих определений непонятно, о каком предпринимателе идет речь - девелопер, инвестор, кредитор, предприниматель, представляющий капитал, или кто-то другой.

В этом отношении следует обратить внимание на высказывание наиболее яркого представителя питерской школы профессора Грибовского С.В. «Заметим, что интересантов на получение прибыли в проекте может быть много. Это не только инвестор или девелопер, но и генеральный подрядчик, просто подрядчик, поставщики оборудования и строительных материалов и др. И все они являются предпринимателями со своими требованиями к прибыли на свой капитал (материальный или интеллектуальный). Иными словами, если вы хотите корректно рассчитать прибыли предпринимателя, разберитесь, сколько предпринимателей участвует в процессе создания доходного актива, и каким капиталом обладает каждый из ни х» /6/.

Более внимательное изучение трудов питерской школы оценки позволило мне сформировать собственное мнение о происхождении понятия «прибыли предпринимателя».

Как мне представляется, ПП стала необходимой для применения разработанных там упрощенных моделей оценки стоимости прав застройки земельных участков на основе, предложенной профессором Озеровым Е.С. так называемой «аксиомы теории оценки» /4/.

Базисом этих моделей (техник) стало предположение о равенстве стоимости недвижимости, полученных в рамках затратного и доходного подходов. Это довольно грубое предположение, исходящее из модели идеального рынка, которое не реализуется на российском рынке недвижимости. Однако исследователь имеет полное право делать такие предположения, тем более что оно приводит к решению, в первом приближении, практически важных задач оценки.

Так вот, чтобы корректно решить эту задачу в рамках сделанных предположений необходимо учесть все затраты во времени, которые понесет будущий девелопер проекта на оцениваемом земельном участке и его прибыль, которая будет стимулировать его на реализацию проекта. То есть включение, в данном случае, прибыли предпринимателя, имея в виду девелопера, в состав затрат проекта абсолютно обосновано и не вызывает возражений. Возражения могут возникнуть только по поводу методов определения прибыли деволопера, так как это особый специфический вид предпринимательства.

Девелопер, как уже указывал в своей статье /1/ и более детально в выходящей сейчас книге /7/, - это, как правило, профессионал, который управляет процессом девелопмента и не инвестирует денежные средства в проект. Если такие инвестиции есть, то они незначительны. Он инвестирует в проект свой труд, знания, умения, навыки, налаженные связи, то есть нематериальный актив. Его прибыль зависит от риска, который он на себя принимает. Одно дела, если он организует процесс строительства при гарантированной оплате расходов со стороны заказчика и совсем другие риски, когда девелопмент осуществляется на привлеченные девелопером инвестиции. Упрощенный схематичный механизм получения прибыли девелопера при реализации жилищного проекта показан на рис.1.

Рис.1 Упрощенная схема формирования прибыли девелопера

Однако, в упрощенных «питерских» моделях ищется не эта прибыль, а прибыль проекта девелопмента, которая приплюсовывается к компаундированным затратам на реализацию проекта. При этом авторам удалось выработать свои подходы к определению этой прибыли на основе модели капитализированных или вмененных издержек (например, всем известная модель Озерова Е.С.)

Такие модели, безусловно, имеют право на существование, более того они позволяют порой решить, на первый взгляд, не решаемые задачи. Например, методом подбора параметров определить значение рыночной ставки аренды, стоимости прав аренды земельного участка и др. в условиях ограниченной рыночной информации. Однако при этом необходимо учитывать, что точность их обусловлена не очень реалистичными исходными предпосылками о равенстве стоимости недвижимости по двум или более подходам.

Однако речь в этой статье идет не об этих моделях (техниках), а о том, что методики оценки ПП, применяемые в этих моделях (техниках) стали применяться, причем в обязательном порядке, при оценке недвижимости в затратном подходе . Вот с этим, с учетом современных тенденций развития теории оценки, надо разобраться более подробно.

Если мы обратимся к первоисточникам, на которых базируется современная российская теория и практика оценки недвижимости, а это конечно Фридман Д., Ордуэй Н /8/ и Харрисон Г /9/, то увидим, что у них нет требований по учету в затратном подходе ПП. Только у Харрисона Г. есть очень осторожная фраза «Многие оценщики полагают , что к прямым и косвенным издержкам следует прибавить некоторые суммы, чтобы отразить предпринимательскую прибыль » (стр.128). Однако здесь, судя по примерам расчета, видимо идет речь о прибыли подрядчиков, которая учитывается в сметном расчете.

Конечно, можно сказать, что американцы нам не указ, да и время прошло много. Но тогда обратимся к МСО.: «Когда это возможно , учитывается предпринимательский доход, т.е. доход или убытки девелопера добавляются к затратам на строительство»(МР1 «Оценка стоимости недвижимого имущества» МСО 2005). Больше ничего по ПП в МСО нет. То есть, тоже никакого жесткого требования по обязательному учету ПП в затратном подходе нет, а даже наоборот, оценщику надо доказать возможность учета ПП в затратном подходе.

А что у нас. В проекте ФСО-6 «Оценка стоимости недвижимого имущества» сказано следующее:

«Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, соответствует суммарной стоимости прав на земельный участок и права собственности на улучшения. Расчет рыночной стоимости производится, как правило, в следующей последовательности:

• оценка рыночной стоимости прав на земельный участок;
• оценка затрат, необходимых для воспроизводства или замещения улучшений;
• оценка прибыли предпринимателя ;
• оценка износа и устареваний;
• расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений как уменьшенной на величину износа и устареваний суммы затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения улучшений, и прибыли предпринимателя ».

Еще ранее обязательность учета ПП при применении затратного подхода ввели чиновники Росимущества. В техническом задании ФАУФИ на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях сказано следующее: «При оценке объекта следует рассчитать прибыль предпринимателя (девелопера ), определяемую как требуемый доход на вложенный в инвестиционный проект капитал с учетом рисков и сроков его реализации».

То же самое мы увидим и в современных учебниках и учебных пособиях по оценке недвижимости. То есть обязательность учета ПП при оценке в затратном подходе объектов недвижимости стало у нас практически стандартом, в отличие от других видов имущества. Почему это произошло и как этот факт отражается в практике оценки.

Как мне представляется, это произошло из-за того, что часто мы при решении практических задач оценки уделяем слишком мало внимания экономическому содержанию задачи, выдвигая на передний план или правовые основы или технические аспекты.

О том, что происходит в первом случае, то есть когда правовые вопросы довлеют над экономической сущностью решаемой задачи, я писал в своей последней статье /9/. Речь в ней идет о том, что при такой постановке вопроса задача не имеет решения, что мы и наблюдаем в ситуации оценки изымаемого имущества для целей Олимпиады в Сочи. Кстати, ГК «Олимпстрой», наконец-то, осознал это и решил выделить средства на разработку методических рекомендаций по оценке. При этом эта работа, по моим данным, передана НП СРО АРМО, специалисты которой активно участвуют в этой работе с самого начала. Будем надеяться, что им удастся разрешить эту непростую задачу и внести свой вклад в развитии теории оценки на современном этапе. Будем также с нетерпением ждать результатов этой работы, а именно - методических рекомендаций по определению размеров убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества и платы за сервитут.

В нашем же случае, как мне представляется, не было должного изучения экономического содержания затратного подхода в оценке недвижимости, а был осуществлен непосредственный переход к техническим аспектам расчета ПП.

1. Необходимо исключить из всех нормативных документов (методических рекомендаций Росимущества, РЖД, ДИГМ и др. структур), в особенности из проекта стандарта ФСО-6 «Оценка стоимости недвижимого имущества», требование об обязательности определения прибыли предпринимателя в затратном подходе.
2. Вместо этого в этих нормативных документах необходимо ввести положение о том, что включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано.
3. В состав затрат при проведении оценки недвижимости затратным подходом вместо прибыли предпринимателя необходимо включить затраты на управление инвестиционно-строительным проектом. Эти затраты должны быть обоснованы на основе рыночных данных (смета, опросы, расчеты).
4. Так же в составе затрат могут быть учтены затраты на привлечение капитала, но эта позиция также должна быть обоснована.

Список использованных источников

1. Коростелев С.П.
2. Коростелев С.П.
3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997
4. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Из-во «МКС», 2007
5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПб.: Питер, 2001
6. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009г.- 432 с.
7. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. -М.: Маросейка, 2009г.- 416 с.
8. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело ЛТД», 1995.- 480 с.
9. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. - М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. - 231 с.
10. Коростелев С.П.
11. Коростелев С.П.
12. Микерин Г.И., Козлова О.И. Стоимость корпорации: оценка и управление (о дискуссии по базовым понятиям) http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=188&Id=2525&search=%CC%E8%EA%E5%F0%E8%ED
13. Артеменков А.И., Михайлец В.В. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости. http//ssrn.com/author=806294

«Аксиома - (греч. axíoma — удостоенное, принятое положение, от axióo — считаю достойным), положение некоторой данной теории, которое при дедуктивном построении этой теории не доказывается в ней , а принимается за исходное, отправное , лежащее в основе доказательств других предложений этой теории. Обычно в качестве А. выбирают такие предложения рассматриваемой теории, которые являются заведомо истинными или могут в рамках этой теории считаться истинными.» БСЭ

Оценка бизнеса

Даже если вы являетесь полноправным владельцем стартапа или бизнеса, без ООО оценочной компании вы не сможете провести ряд коммерческих операций. Это может быть реструктуризация, продажа, даже банкротство. Любое предприятие - объект бизнеса, а значит, жизненно необходимо иметь точные знания о стоимости, доказывающей его уникальность. Здесь требуется владеть особыми методиками сбора и обработки информации, а также способом расчета. Кредитование без подобной информации становится недоступно. Это поможет поднять ваш бизнес на другой уровень и оптимизировать многие процессы, такие как налогообложение и общее финансовое состояние в целом.

Оспаривание кадастровой стоимости

Поможет вам оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости в Москве и Московской области.

Ущерб - еще не приговор

На сайте нашей оценочной компании открыта возможность заказать услугу оценки ущерба материальных вещей (соседи затопили, автоавария, повреждение груза при транспортировке и т. д.). Эта информация должна быть получена еще до судебного процесса. Так вы повысите свои шансы на погашение утраты и обеспечите себя необходимым минимумом для продолжения разбирательства.

Наша оценочная компания предлагает умеренные цены, которые не ударят по кошельку, помогая решить проблему.

ООО ОК "ВИК" является оценочной фирмой, проводящей оценку для судов города Москвы. Наше агентство оценки также предоставляет защиту отчетов в суде.

Все объекты оценки предварительно осматриваются, также проводится анализ документов.

Оценочные работы завершаются выдачей официального отчета об оценке. ООО ОК «ВИК» оформляет его в соответствии с законодательством Российской Федерации.