শপিং সেন্টারের অপারেটিং খরচ। ব্যবসার অবনতি

অফিস এবং খুচরা রিয়েল এস্টেট বাজারে, 2015 বিস্ময় বা ধাক্কা ছাড়াই কেটেছে। অধিদপ্তরের আঞ্চলিক পরিচালক মো আর্থিক বাজারএবং JLL Evgeniy Semenov দ্বারা বিনিয়োগ, তিনটি প্রধান প্রবণতা ছিল: প্রায় সমস্ত বিভাগে রুবেল থেকে বাজারের রূপান্তর; এর একত্রীকরণ (বাজারে অধিগ্রহণগুলি মূলত এটিতে ইতিমধ্যে উপস্থিত খেলোয়াড়দের দ্বারা তৈরি হয়েছিল); প্রাপ্তিতে অসুবিধা প্রকল্প অর্থায়নএবং পশ্চিমা ব্যাঙ্কগুলির অংশে এর ভার্চুয়াল অনুপস্থিতি।

R7 গ্রুপের বিশ্লেষকদের পর্যবেক্ষণ অনুসারে, বাজারের জন্য একটি উল্লেখযোগ্য প্রবণতা রুবেল ভাড়ার হারে রূপান্তর হয়েছে। “রুবেলে রূপান্তর হয় স্পষ্ট বা লুকানো হতে পারে - একটি নির্দিষ্ট ডলার/রুবেল বিনিময় হারের মাধ্যমে। ক্লাস B এবং C অবজেক্টে আমরা রুবেল লিজ চুক্তিতে মোট রূপান্তর সম্পর্কে কথা বলতে পারি; প্রিমিয়াম সম্পত্তিতে, ডলারের চুক্তি বজায় রাখা হয়,” বলেছেন R7 গ্রুপের সিইও ইউরি দোগাদচেঙ্কো৷ বিবেচনা করে গড় মেয়াদপ্রাঙ্গনের প্রকাশ - এবং এটি এক বছর এগিয়ে আসছে - প্রাঙ্গণের মালিকরা ভাড়ার বিষয়ে খুব নমনীয় হয়ে উঠেছে এবং সম্ভাব্য ভাড়াটেদের উল্লেখযোগ্য ছাড় দিতে প্রস্তুত।

প্রকল্পের অর্থায়ন প্রাপ্তিতে অসুবিধার কারণে নতুন স্থানের কমিশনিং হ্রাস পেয়েছে। S.A এর ব্যবস্থাপনা অংশীদার রিকি আলেক্সি বোগদানভ উল্লেখ করেছেন যে এই বছর নতুন অফিস স্পেস কমিশনিং 2012-2013 এর স্তরে হ্রাস পেয়েছে, 2014 এর তুলনায় অর্ধেক হয়েছে। S.A এর মতে Ricci, 2015 এর দ্বিতীয়ার্ধে নতুন সরবরাহ বৃদ্ধি বছরের প্রথমার্ধের মূল্যের তুলনায় 48% কম ছিল। অনেক প্রকল্পের কমিশনিং তারিখ 2016 এ পিছিয়ে দেওয়া হয়েছে। বছরের মধ্যে, বিকাশকারীরা প্রকল্পগুলিতে অফিসের উপাদান পরিত্যাগ বা হ্রাস করেছে, যখন নতুন প্রকল্পের কার্যত কোন ঘোষণা ছিল না।

ইউলিয়া বোগোমল, কুশম্যান অ্যান্ড ওয়েকফিল্ডের গবেষণার সিনিয়র ডিরেক্টরের মতে, নতুন বর্গ মিটার চালু করার ক্ষেত্রে হ্রাসের পটভূমিতে, নতুন প্রাঙ্গণের চাহিদা সর্বনিম্ন পর্যায়ে নেমে এসেছে। ফলে খালি জায়গার পরিমাণ বাড়তে থাকে। ডিসেম্বরের মধ্যে শূন্যতার হার 20% বেড়েছে - এটি ইতিমধ্যে প্রায় 3.2 মিলিয়ন বর্গ মিটার। m খালি জায়গা। এই পটভূমিতে, ভাড়ার হার ঐতিহাসিক নিচুতে পৌঁছেছে, প্রতি ত্রৈমাসিকে কমছে।

নাইট ফ্রাঙ্কের বিশ্লেষকদের মতে, 2014 সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের তুলনায় A ক্লাসের অফিসে ভাড়ার হার 21% কমেছে এবং B ক্লাসের অফিসগুলিতে 16% কমেছে, যথাক্রমে 10 এবং 14%; প্রাথমিক অনুমান অনুসারে, 2015 এর চতুর্থ ত্রৈমাসিকে ওজনযুক্ত গড় ভাড়ার হার 25,904 RUB হবে৷ প্রতি বর্গ মিটার প্রতি বর্গ A অফিসে এবং 15,106 রুবেল. - ক্লাস B অফিসে, ডলার ভাড়ার হার নিচের দিকে সামঞ্জস্য করা হতে পারে, যখন রুবেল ভাড়ার হার বৃদ্ধি দেখাতে পারে৷

একই সময়ে, Yulia Bogomol নোট, বছরের শেষে নতুন ইজারা এবং বিক্রয় লেনদেনের মোট ভলিউম 1 মিলিয়ন বর্গ মিটার অতিক্রম করবে। m, যার মানে হল যে বড়, স্থিতিশীল কোম্পানিগুলি বাজার ছেড়ে যাচ্ছে না।

বাণিজ্য শতাংশে সুইচ করা হয়েছে
 টার্নওভার থেকে

খুচরো রিয়েল এস্টেট, নাইট ফ্রাঙ্কের ব্যবস্থাপনা অংশীদার সের্গেই গিপশের মতে, বর্তমান সংকটে "সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত সেগমেন্ট"। নাইট ফ্রাঙ্কের প্রাথমিক গণনা অনুসারে, 2015 সালে, মস্কোতে মোট 1.23 মিলিয়ন বর্গ মিটার এলাকা সহ 13টি শপিং সেন্টার খোলা হয়েছিল। মি (GLA - 592 হাজার বর্গ মিটার)। নতুন ইনপুটের বড় ভলিউম খুচরা স্থানতাদের জন্য চাহিদা হ্রাস দ্বারা অনুষঙ্গী. ফলস্বরূপ, নাইট ফ্রাঙ্ক বিশেষজ্ঞদের মতে বছরের শেষ নাগাদ খালি স্থানের মাত্রা 11.3% বৃদ্ধি পাবে।

চাহিদা শপিং সেন্টারমূলত শপিং সেন্টার ধারণার উপর নির্ভর করে। কলিয়ার্স ইন্টারন্যাশনাল রাশিয়ার রিটেইল রিয়েল এস্টেট বিভাগের আঞ্চলিক পরিচালক আন্না নিকন্দরোভা-এর মতে, মস্কোর সফল বৃহৎ শপিং সেন্টারগুলি, যেগুলি 2014-এর শেষের দিকে - 2015-এর শুরুতে অর্ধেক খালি খোলা হয়েছিল, একটি সফল অবস্থান এবং একটি উচ্চ স্থানের জন্য ধন্যবাদ পূর্ণ হয়েছে। - মানের ধারণা।

2015 সালের প্রথম এবং তৃতীয় ত্রৈমাসিকে শপিং সেন্টারের মালিক এবং ভাড়াটেদের দ্বারা পৌঁছানো বাণিজ্যিক শর্তাবলীর চুক্তিগুলি, বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই বলবৎ থাকে এবং মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে, পক্ষগুলি তাদের পুনর্নবীকরণ করার চেষ্টা করে৷ টেকসই খুচরা বিক্রেতাদের জন্য, এটি হল, প্রথমত, বিদ্যমান প্রকল্পগুলিতে এক চতুর্থাংশ বা ছয় মাসের জন্য রুবেল বিনিময় হার নির্ধারণ করা এবং নতুন প্রকল্পগুলিতে - দুই থেকে তিন বছর থেকে চুক্তির সম্পূর্ণ মেয়াদ পর্যন্ত। "সুতরাং, হার হ্রাস ডলারের ক্ষেত্রে ঘটে; রুবেলের ক্ষেত্রে তারা বছরের মাঝামাঝি থেকে কার্যত অপরিবর্তিত রয়েছে," আন্না নিকন্দ্রোভা বলেছেন।

নাইট ফ্রাঙ্ক হিসাবে গণনা করেছেন, 2014 সালের শেষের তুলনায় বাজারে বিদেশী মুদ্রায় নির্ধারিত ভাড়ার হার 20-35% কমেছে। এটিও আকর্ষণীয় যে রুবেল হারটি বর্তমানে আলোচনা করা হচ্ছে, যার মধ্যে কেবল বেস ভাড়ার হার নয়, ভ্যাট এবং অপারেটিং ব্যয়ও অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। এটি সাধারণত প্রোফাইল অপারেটরদের জন্য " মুদির চেইন» এবং DIY। নাইট ফ্রাঙ্ক বিশ্লেষকরা আরও উল্লেখ করেছেন যে সারা বছর ধরে, ভাড়াটে এবং শপিং সেন্টারের বিকাশকারীরা লেনদেনের সমস্ত অংশগ্রহণকারীদের জন্য উপকারী সহযোগিতার সুষম শর্তগুলির সন্ধান করতে থাকে।

এনএআই বেকারের কৌশলগত পরামর্শ বিভাগের উপ-পরিচালক আনা ড্যানচেনক আরও উল্লেখ করেছেন যে খুচরা রিয়েল এস্টেটে গত বছরের প্রবণতা হল ভাড়াটেদের একটি নির্দিষ্ট ভাড়ার হার থেকে টার্নওভারের শতাংশে স্থানান্তর। শপিং গ্যালারিতে গড় ভাড়ার হার, কোম্পানির মতে, বছরে 10% কমেছে এবং অ্যাঙ্কর ভাড়াটেদের জন্য 6-37 হাজার রুবেল পরিসীমার মধ্যে রয়েছে। প্রতি বর্গ মিটার প্রতি বছর, জন্য শপিং গ্যালারী-120-225 হাজার রুবেল, এবং টার্নওভারের শতাংশ হিসাবে ভাড়া প্রদান যথাক্রমে 2-5 এবং 10-15%। ইজারার শর্তাবলী নিয়ে আলোচনা করার সময়, শূন্যস্থানের স্তরের উপর নির্ভর করে ধীরে ধীরে হার বৃদ্ধি এবং হার ভাসানোর অনুশীলনও প্রায়শই ব্যবহৃত হয়।

এক হাত দেয়, অন্য হাত কেড়ে নেয়

রিয়েল এস্টেট বাজারের বর্তমান পরিস্থিতি মস্কো সরকারকে কিছু ছাড় দিতে এবং ক্যাডাস্ট্রাল মূল্য থেকে গণনা করা কর্পোরেট সম্পত্তি করের হার বাড়ানোর সিদ্ধান্ত পরিবর্তন করতে বাধ্য করেছে। আজ এই হার 1.2%। কর্তৃপক্ষ এটিকে 0.3 শতাংশ পয়েন্ট (pp) বাড়ানোর পরিকল্পনা করেছিল, কিন্তু 1 জানুয়ারী, 2016 থেকে এটি শুধুমাত্র 0.1 pp দ্বারা বাড়ানো হবে। একদিকে, এটি নিঃসন্দেহে একটি ইতিবাচক পদক্ষেপ, বাজার অংশগ্রহণকারীরা বলছেন। কিন্তু আপনি যদি গভীরভাবে তাকান, এটি অর্ধেক পরিমাপও নয়।

কুশম্যান অ্যান্ড ওয়েকফিল্ডের মূল্যায়ন বিভাগের পরিচালক সের্গেই বেলভ বলেছেন, রিয়েল এস্টেটের ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের উপর করের হিসাব করা পরিস্থিতি খুবই কঠিন। “প্রায়শই ক্যাডাস্ট্রাল মান স্ফীত হয়, কখনও কখনও কয়েকবার, যা ব্যবসার উপর খুব ভারী বোঝা রাখে। সাধারণভাবে, হার বৃদ্ধি উভয়ই 0.3 শতাংশ পয়েন্ট এবং 0.1 শতাংশ পয়েন্ট। উচ্চ স্তরের স্থান শূন্যতার সাথে প্রচন্ড ঋণগ্রস্ত সম্পত্তির মালিকদের জন্য এটি সমালোচনামূলক হয়ে উঠতে পারে - লাভজনকতায় মারাত্মক হ্রাস সম্ভব, "আরআরজি-র বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিভাগের পরিচালক ইউরি তারানেঙ্কো সতর্ক করেছেন৷

বিশেষজ্ঞদের মতে, মূল সমস্যাটি করের বোঝা বৃদ্ধির হারে নয়, কর গণনা করার পদ্ধতিতে। "প্রাথমিকভাবে, এটি স্পষ্ট ছিল যে বস্তুর বইয়ের মূল্যের পরিবর্তে ক্যাডস্ট্রালের উপর ভিত্তি করে একটি গণনা প্রকল্পের প্রবর্তন বাজারের জন্য নেতিবাচক পরিণতির দিকে নিয়ে যেতে পারে: মস্কোতে, অনেক বস্তুর ক্যাডাস্ট্রাল মান বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি। . ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যায়ন আজ প্রধান মামলার বিষয়, এবং রিয়েল এস্টেটের পুনর্মূল্যায়ন মূল্যায়নকারীদের জন্য আয়ের একটি প্রকৃত উৎস। অর্থাৎ মূল্যায়ন ব্যবস্থা নিজেই উন্নত করতে হবে। বস্তুর ক্যাডাস্ট্রাল মান গণনা করার জন্য আমাদের আরও নমনীয় প্রক্রিয়া দরকার, "ইউরি তারানেঙ্কো বলেছেন।

কিন্তু, সের্গেই বেলভ যেমন নোট করেছেন, এখন মূল্যায়নকে অন্ততপক্ষে কমিশনে প্রাক-ট্রায়ালের জন্য চ্যালেঞ্জ করা যেতে পারে রোজরিস্ট্রের আঞ্চলিক বিভাগগুলিতে ক্যাডাস্ট্রাল মান নির্ধারণের ফলাফল সম্পর্কে বিরোধ বিবেচনার জন্য, আদেশের মাধ্যমে। স্বাধীন মূল্যায়নবস্তু যাইহোক, কমিশনগুলি ক্যাডাস্ট্রাল মান সংশোধনের জন্য আবেদনে প্লাবিত হওয়ার পরে, নিয়ন্ত্রক গেমের নিয়ম পরিবর্তন করার সিদ্ধান্ত নেয়। বর্তমানে, ক্যাডাস্ট্রাল মান নির্ধারণের উপর একটি রাষ্ট্রীয় একচেটিয়া প্রবর্তনের প্রস্তাব করা হয়েছে, যেখানে ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যায়ন বিশেষ বাজেট প্রতিষ্ঠান (রাশিয়ান ফেডারেশনের উপাদান সংস্থাগুলির প্রশাসন দ্বারা সম্পূর্ণ নিয়ন্ত্রিত) দ্বারা পরিচালিত হবে, যাদের কর্মচারীদের জন্য কোন প্রয়োজন নেই। আরোপ করা হবে। 
 "আসলে, প্রতিযোগিতার প্রতিষ্ঠানের পরবর্তী বিলুপ্তির সাথে আদর্শিক মূল্যে ফিরে আসার চেষ্টা করা হচ্ছে," সের্গেই বেলভ সতর্ক করেছেন। — মূল্যায়ন সম্প্রদায়কে অবশ্যই বুঝতে হবে যে পরবর্তী ধাপটি হস্তান্তর হবেবাজেট প্রতিষ্ঠান রাষ্ট্রীয় এবং পৌর সম্পত্তি মূল্যায়ন করার ক্ষমতা, সেইসাথে রাষ্ট্র এবং আধা-রাষ্ট্রীয় কর্পোরেশনের সম্পত্তি। এর উপরমূল্যায়ন কার্যকলাপ

রাশিয়ায় শেষ হবে।" ব্যবসায়িকদের সাহায্য করার জন্য, অতিরিক্ত পদক্ষেপ প্রয়োজন, বিশেষজ্ঞরা বলছেন। “কমানোর কার্যকরী পদক্ষেপ হিসেবেকরের বোঝা ব্যবসার জন্য, আমাদের মতে, করদাতাদের কম করের হার বা কর অব্যাহতি প্রদান করে অগ্রাধিকারমূলক বিভাগ বাড়ানোর সুপারিশ করা সম্ভব হবে,” বলেছেন আইপিটি গ্রুপের পরিচালনা পর্ষদের সদস্য সের্গেই ওস্তাশেভিচ। অধিদপ্তরের পরিচালক মোকৌশলগত বিশ্লেষণ এবং CBRE Olesya Dzyuba দ্বারা পরিকল্পনা, সম্পত্তির দখলের একটি নির্দিষ্ট স্তরে না পৌঁছানো পর্যন্ত অর্থ প্রদান থেকে অব্যাহতি বা রিয়েল এস্টেট করের হার হ্রাসের মাধ্যমে ব্যবসায় সাহায্য করা যেতে পারে, যখন মালিক. ফেরো-স্ট্রয় গ্রুপ অফ কোম্পানীর জেনারেল ডিরেক্টর (পাল্লাউ-আরবি ব্যবসায়িক কেন্দ্রের বিকাশকারী) গ্রিগরি ভলিন বিশ্বাস করেন যে ক্যাডাস্ট্রাল মান এবং করের হার বৃদ্ধির উপর একটি অস্থায়ী স্থগিতাদেশ প্রবর্তন করা প্রয়োজন এবং উত্পাদনকারী উদ্যোগগুলির জন্য ট্যাক্স সুবিধা। এবং অর্থনীতির জ্ঞান-নিবিড় খাত।

2015 এর প্রথম ত্রৈমাসিকে মস্কো খুচরা রিয়েল এস্টেট বাজারের পরিস্থিতি দুটি প্রবণতা দ্বারা চিহ্নিত করা হয়েছিল। প্রথমটি হল নতুনের চলমান ব্যাপক ইনর্শিয়াল কমিশনিং কেনাকাটার সুবিধা, বাড়িওয়ালাদের উপর ইতিমধ্যে উল্লেখযোগ্য চাপ বৃদ্ধি. দ্বিতীয়টি হল উচ্চ বিনিময় হারের অস্থিরতা এবং খুচরা অপারেটরদের টার্নওভার হ্রাসের পরিস্থিতিতে মালিক এবং ভাড়াটেদের জন্য গ্রহণযোগ্য মূল্যের ভারসাম্যের সন্ধান করা। যে সূচকগুলির সাথে বাজার প্রান্তিকের শেষের দিকে পৌঁছেছিল তা অবশ্যই ভারসাম্য হিসাবে বিবেচিত হতে পারে না এবং নির্দিষ্ট বস্তুর কার্যকারিতা মূল্যায়নের জন্য বাজারের গড় পরিসংখ্যান খুব কমই কাজে লাগতে পারে। তবুও, এই প্রবণতাগুলির আরও বিকাশ বিনিয়োগকারী, বিকাশকারী এবং ভোক্তাদের চোখে বাজারের চিত্রকে আকৃতি দেবে।

অফার

2015 সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে, 595 হাজার বর্গমিটার (GLA - 239.3 হাজার বর্গমিটার) মোট 3টি শপিং সেন্টার চালু করা হয়েছিল - কলম্বাস শপিং সেন্টার, কুন্তসেভো প্লাজা শপিং সেন্টার এবং সেন্ট্রাল হাউস Lubyanka উপর সঙ্গীত. পেশাদার খুচরা রিয়েল এস্টেট বাজারের সমগ্র ইতিহাসে পর্যালোচনাধীন সময়ের জন্য এই বৃদ্ধি একটি রেকর্ড। এটি লক্ষণীয় যে সরবরাহে এত বেশি বৃদ্ধি এমন সুবিধাগুলির দ্বারা গঠিত হয়েছিল যার উদ্বোধন 2014 এর জন্য পরিকল্পনা করা হয়েছিল।

প্রথম ত্রৈমাসিকের শেষে, মস্কোর আধুনিক শপিং সেন্টারগুলিতে স্থানের মোট সরবরাহ

2015 সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য শপিং সেন্টার চালু হয়েছে

2015 সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে খোলা শপিং সেন্টার। 2015 সালের শেষ নাগাদ শপিং সেন্টার চালু করার পরিকল্পনা করা হয়েছে

বাজারের সাধারণ প্রবণতা হল 30-50% ধারণক্ষমতার একটি শপিং গ্যালারী সহ বৈশিষ্ট্য প্রকাশ করা (একটি নিয়ম হিসাবে, 1-2 নোঙ্গর ভাড়াটেদের দোকান এবং বেশ কয়েকটি শপিং গ্যালারি অপারেটর খোলা থাকে)। এর একটি প্রধান কারণ হল একটি নতুন শপিং সেন্টারে ভাড়াটেদের আকৃষ্ট করতে অসুবিধা (বর্তমান পরিস্থিতিতে, খুচরা অপারেটররা ভাল ট্র্যাফিক সহ ভাল মানের সুবিধাগুলি কাজ করার ক্ষেত্রে অগ্রাধিকার দেয়)।

চাহিদা

2015 মূল্যস্ফীতি বৃদ্ধি এবং জনসংখ্যার প্রকৃত নগদ আয় হ্রাসের সাথে শুরু হয়েছিল। বছরের শুরু থেকে ভোক্তা মূল্য সূচকের বৃদ্ধি ছিল 7.2% (স্মরণ করুন যে 2014 সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে পরিবর্তনটি 2.3% ছিল)।

বছরের শুরু থেকেই টার্নওভার সূচক খুচরা 2014 সালে অনুরূপ সূচকের তুলনায় একটি হ্রাস দেখায়। এইভাবে, Rosstat অনুযায়ী, 2015 সালের জানুয়ারি-ফেব্রুয়ারিতে রাশিয়ায় হ্রাস 2014 সালের একই সময়ের তুলনায় 6.1% ছিল। মস্কোতে, ড্রপটি আরও উল্লেখযোগ্য ছিল - 6.8%।

পর্যালোচনা চলাকালীন সময়ে মস্কো শপিং সেন্টারে উপস্থিতি হ্রাস পেয়েছে। অধিকন্তু, বড় শপিং সেন্টার (GLA > 80,000 sq.m.) সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে। ওয়াটকমের তথ্য অনুসারে, মার্চ মাসে, এই ফরম্যাটের শপিং সেন্টারে উপস্থিতি 2014 সালের একই সময়ের তুলনায় 10% এর বেশি কমেছে।

ভোক্তাদের চাহিদা হ্রাস, সামষ্টিক অর্থনৈতিক সূচক এবং ভূ-রাজনৈতিক পরিস্থিতির অবনতির পটভূমিতে, অনেক চেইন রাশিয়ান বাজারে তাদের উন্নয়ন পরিকল্পনা সংশোধন করেছে, বেশ কয়েকটি আন্তর্জাতিক ব্র্যান্ড স্টোর বন্ধ করার ঘোষণা দিয়েছে: হার্ভে লেগার, লিন্ডেক্স, ফ্লোমার এবং অন্যান্য। এছাড়াও, ফিনিশ খুচরা বিক্রেতা স্টকম্যান মস্কোতে তিনটি ডিপার্টমেন্ট স্টোর বন্ধ করার পরিকল্পনা ঘোষণা করেছেন। এটি লক্ষণীয় যে এই নেটওয়ার্কের খুচরা আউটলেটের সংখ্যা হ্রাস করার ফলে প্রায় 30,000 বর্গমিটার ইজারাযোগ্য স্থান মুক্তি পাবে।

বর্তমান পরিস্থিতিতে, মুদি এবং DIY অপারেটররা সবচেয়ে আত্মবিশ্বাসী বোধ করে। উদাহরণ স্বরূপ, Leroy Merlin 2015 সালের শেষ নাগাদ দেশে 10টি নতুন স্টোর খোলার ঘোষণা দিয়েছে। উপরন্তু, বর্তমান পরিস্থিতিতে, তারা ট্র্যাফিক এবং টার্নওভারের ক্ষুদ্রতম হ্রাসও অনুভব করছে। খুচরা চেইনশিশুদের জন্য পণ্য বিক্রয়ের জন্য, গণ-বাজার পোশাক ব্র্যান্ড.

যে আন্তর্জাতিক ব্র্যান্ডগুলি বর্তমান সময়ের মধ্যে রাশিয়ান বাজারে তাদের প্রবেশের ঘোষণা দিয়েছে তাদের মধ্যে রয়েছে সুপারড্রাই, বাফ, ক্যামোমিল, সিকো এবং অন্যান্য। যাইহোক, আন্তর্জাতিক অপারেটরদের অংশে রাশিয়ান বাজারে আগ্রহ কমে যাচ্ছে।

বাণিজ্যিক শর্তাবলী

খালি জায়গা কমানোর জন্য, খুচরা প্রাঙ্গনের মালিকরা ভাড়াটেদের ছাড় দিতে বাধ্য হয়, সর্বোচ্চ প্রদান করে আরামদায়ক অবস্থাভাড়া সবচেয়ে সুবিধাজনক যারা হতে অবিরত মানসম্পন্ন বস্তু, একটি ভাল অবস্থান এবং ভাড়াটেদের একটি শক্তিশালী পুল থাকার। এই ধরনের বস্তুর বাণিজ্যিক অবস্থার সংশোধন মালিকের জন্য ন্যূনতম ক্ষতির সাথে ঘটে: একটি নিয়ম হিসাবে, ভাড়াটেদের ডলার ভাড়ার হারে ছাড় দেওয়া হয় (বিভিন্ন শ্রেণীর ব্র্যান্ডের জন্য ডিসকাউন্টের পরিমাণ পরিবর্তিত হয়) বা স্বল্পমেয়াদী- 3 মাস থেকে 2 বছর পর্যন্ত, চুক্তির মুদ্রা বিনিময় হার স্থির।

মস্কো শপিং সেন্টারে ভাড়ার শর্ত

এটা লক্ষণীয় যে 2014 সালের শুরুর তুলনায় বৈদেশিক মুদ্রায় নির্ধারিত গড় বাজার ভাড়ার হার 20-30% কমেছে। এটিও আকর্ষণীয় যে রুবেল হারটি বর্তমানে আলোচনা করা হচ্ছে, যার মধ্যে কেবল বেস ভাড়ার হার নয়, ভ্যাট এবং অপারেটিং ব্যয়ও অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।

পূর্বাভাস

2015 সালের শেষ নাগাদ, 1,500 হাজার বর্গমিটারের বেশি (GLA - 700 হাজার বর্গমিটারের বেশি) মোট ক্ষেত্রফল সহ আরও 19টি বস্তু চালু করার ঘোষণা দেওয়া হয়েছে। এর মধ্যে জেলেনোপার্ক শপিং সেন্টার (GLA - 110,000 sq.m), মারি শপিং সেন্টার (GLA - 70,000 sq.m), RIO Rumyantsevo শপিং সেন্টার (GLA - 45,000 sq.m) এর মতো বড় শপিং সেন্টার রয়েছে। যাইহোক, বেশ কয়েকটি প্রকল্পের উদ্বোধন সম্ভবত স্থগিত করা হবে, তাই, আমাদের অনুমান অনুসারে, 2য়-4র্থ ত্রৈমাসিকে সরবরাহ বৃদ্ধি 300,000 বর্গমিটার লিজযোগ্য জায়গার বেশি হবে না।

বছরের শেষ না হওয়া পর্যন্ত মস্কোর বাজারে খালি জায়গার গড় স্তর 8-9% থাকতে পারে। তবে সামষ্টিক অর্থনৈতিক সূচক খারাপ হলে পরিস্থিতির পরিবর্তন হতে পারে। নির্মাণের চূড়ান্ত পর্যায়ে সহ হিমায়িত প্রকল্পগুলির অনুপাত বৃদ্ধি পাবে। এই ক্ষেত্রে, খালি খুচরা স্থান ভাগ 15% বৃদ্ধি হতে পারে.

2015 সালে কমিশনিংয়ের জন্য পরিকল্পনা করা সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য খুচরা সুবিধা

মূল অনুসন্ধান

2015 সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে, মোট 595,000 বর্গমিটার (GLA - 239.3 sq.m.) এলাকা নিয়ে তিনটি শপিং সেন্টার খোলা হয়েছিল৷ মস্কোর আধুনিক শপিং সেন্টারগুলিতে মোট স্থানের সরবরাহের পরিমাণ ছিল 9.58 মিলিয়ন বর্গমিটার (GLA - 4.98 মিলিয়ন বর্গমিটার)।

অনেক চেইন রাশিয়ান বাজারে তাদের সম্প্রসারণ পরিকল্পনা সংশোধন করেছে, বেশ কয়েকটি আন্তর্জাতিক ব্র্যান্ড স্টোর বন্ধ করার ঘোষণা দিয়েছে: হার্ভে লেগার, লিন্ডেক্স, ফ্লোমার এবং অন্যান্য।

বিদেশী মুদ্রায় নির্ধারিত ভাড়ার হার গত 12 মাসে 20-30% কমেছে।

নাইট ফ্রাঙ্ক বিশেষজ্ঞদের দ্বারা প্রস্তুত পর্যালোচনা

কুশম্যান এবং ওয়েকফিল্ড রিসার্চ বিশ্বাস করে যে 2016 বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারের ইতিহাসে সবচেয়ে কঠিন বছর হবে। সম্পত্তির মালিকদের জন্য মৌলিক কৌশল হবে ক্ষতি কমানো। সঙ্কুচিত চাহিদার মুখে খালি জায়গা ব্যবহার করার জন্য মালিক এবং পরামর্শদাতাদের কাছ থেকে সৃজনশীল সমাধানের প্রয়োজন হবে।

বৈদেশিক মুদ্রা ভাড়ার হার 2016 সালে সর্বনিম্ন মূল্যে পৌঁছাবে। খুচরা রিয়েল এস্টেট পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখাতে প্রথম হতে পারে, কিন্তু এটি 2016 এর দ্বিতীয়ার্ধ পর্যন্ত ঘটবে না।

রিয়েল এস্টেট বাজারের সূচকগুলি বছরের প্রথম প্রান্তিকে সর্বনিম্ন স্তর দেখাবে৷ প্রাথমিকভাবে আর্থিক এবং ভোক্তা খাতে ব্যবসায়িক কার্যকলাপ হ্রাসের কারণে। ভোক্তা বাজার দ্বিতীয় ত্রৈমাসিক দ্বারা নিচু হতে পারে। তদনুসারে, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারের স্থিতিশীলতা 2016 সালের গ্রীষ্ম-শরতের চেয়ে আগে আশা করা যায় না।

বিনিয়োগ কার্যকলাপ প্রতি বছর $2 বিলিয়ন কম থাকবে। প্রথমত, বিনিয়োগকারীরা অনুমানযোগ্য রিটার্ন সহ সম্পদের প্রতি আকৃষ্ট হবে।

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের পরিমাণ

বিনিয়োগের মোট পরিমাণ বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট 2015 সালে এর পরিমাণ ছিল 2.8 বিলিয়ন মার্কিন ডলার। কুশম্যান এবং ওয়েকফিল্ড বিশেষজ্ঞরা আশা করেন যে নীচে পৌঁছানো অদূর ভবিষ্যতের বিষয়, এবং আশা করছেন 2016 সালের শেষ নাগাদ বিনিয়োগের পরিমাণ একই স্তরে থাকবে - প্রায় 2.8 বিলিয়ন মার্কিন ডলার, যা সর্বনিম্ন মানগুলির মধ্যে একটি। গত এগারো বছর ধরে। 2016 এর শেষে বিনিয়োগ কার্যকলাপের একটি নির্দিষ্ট পুনরুজ্জীবন - 2017 এর শুরুতে।

2006 থেকে 2016 পর্যন্ত বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের বিভিন্ন বিভাগে বিনিয়োগের পরিমাণের তুলনা

2015 এর শেষ হিসাবে, আগ্রহ দেখিয়েছে খুচরা চেইনরাজধানী অঞ্চলে হ্রাস পেয়েছে এবং ভবিষ্যতে মস্কো অঞ্চলে গুদাম স্থানের চাহিদা রাশিয়ান অর্থনীতির ভোক্তা খাতের পরিস্থিতি দ্বারা নির্ধারিত হবে এবং 2015 সালের তুলনায় কম হবে। একই সময়ে, গুদাম বাজারে উন্নয়ন কার্যকলাপ হ্রাসের কারণে 2015 সালের শেষের দিকে রুবেলে ভাড়ার হার এবং খালি স্থানের স্তর থাকবে।

2014 সালে উন্নয়ন কর্মকাণ্ডের শীর্ষে থাকার পর, 2015 সালে গুদাম নির্মাণের পরিমাণ অর্ধেক কমে গেছে, 2016 সালে গুদাম নির্মাণের নিম্নগামী প্রবণতা অব্যাহত থাকবে।

2014 এর তুলনায়, 2015 সালে নতুন নির্মাণের পরিমাণ অর্ধেক কমেছে এবং 867,000 বর্গ মিটার হয়েছে। মি, এইভাবে, 2015 সালে, গুদাম স্থানের সরবরাহ 7% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং এর পরিমাণ 11.7 মিলিয়ন বর্গ মিটার। 2015 সালে কোন নতুন গুদাম প্রকল্প ঘোষণা করা হয়নি। ওয়্যারহাউস রিয়েল এস্টেট ডেভেলপাররা 2014 সালে ঘোষিত প্রকল্পগুলির নির্মাণ অব্যাহত রেখেছে। প্রাথমিক অনুমান অনুসারে, 2016 সালে গুদাম স্থানের সরবরাহ 700,000-750,000 বর্গ মিটার বৃদ্ধি পাবে, প্রস্তুতির উচ্চ পর্যায়ে রয়েছে এমন প্রকল্পগুলির নির্মাণ সম্পন্ন করা হবে এবং বিল্ট-টু-স্যুট চুক্তির অধীনে নতুন গুদাম সুবিধা তৈরি করা হবে।

2015 সালে প্রবর্তিত নতুন গুদাম কমপ্লেক্সগুলি সাধারণত মস্কো অঞ্চলের এলাকায় গুদাম স্থানের বন্টন পরিবর্তন করেনি। সর্বাধিক সংখ্যক গুদাম সুবিধা রয়েছে সিম্ফেরোপল হাইওয়েতে (রাজধানী অঞ্চলের মোট এলাকার 17%), নভোরিয়াজানস্কয় হাইওয়েতে 15%, কাশিরস্কয় হাইওয়েতে 14%। সর্বনিম্ন পরিমাণ গুদাম স্থান Kaluzhskoe এবং Minskoe হাইওয়েতে অবস্থিত।

মস্কো রিং রোড থেকে 10 থেকে 30 কিলোমিটার দূরত্বে গুদামের স্থানের প্রধান আয়তন (46%) কেন্দ্রীভূত।

2015 সালে, খাদ্য এবং গৃহস্থালীর পণ্যে বিশেষজ্ঞ খুচরা চেইনগুলির অনুরোধের দ্বারা গুদাম স্থানের চাহিদা চালিত হয়েছিল। 2015 সালে গুদাম রিয়েল এস্টেটের ইজারা এবং ক্রয়ের জন্য সমাপ্ত লেনদেনের পরিমাণ 23% দ্বারা 2014 এর মূল্যকে ছাড়িয়ে গেছে এবং 1.1 মিলিয়ন বর্গ মিটারের পরিমাণ। মি

লেনদেনের পরিমাণের বৃদ্ধি খাদ্য এবং গৃহস্থালীর পণ্য খুচরা বিভাগে কোম্পানিগুলির দ্বারা চালিত হয়েছিল। 2015 সালে গুদাম কেনার জন্য সমাপ্ত লেনদেনের পরিমাণ ছিল 21%, যা 2014 সালের একই সূচকের তুলনায় 7 শতাংশ পয়েন্ট কম।

কুশম্যান এবং ওয়েকফিল্ড বিশেষজ্ঞরা লিজড গুদাম কমপ্লেক্সে ইজারা চুক্তির শর্তাদি পুনঃআলোচনা করার ক্ষেত্রে ভাড়াটে কোম্পানিগুলির কার্যকলাপের বৃদ্ধি লক্ষ্য করেন। এটি উল্লেখ করা উচিত যে বিদ্যমান ইজারাগুলির একটি উল্লেখযোগ্য পরিমাণ এখনও মার্কিন ডলারে চিহ্নিত করা হয়েছে এবং এটি আশা করা যায় যে 2016 সালে অনেক ভাড়াটেদের জন্য পুনর্নিবেদন একটি প্রধান ফোকাস হবে। এছাড়াও, কোম্পানিগুলি ক্রমবর্ধমানভাবে অতিরিক্ত গুদাম স্থান পরিত্যাগ করতে শুরু করে, গুদামের স্থান একত্রিত করে এবং উচ্চ-শ্রেণীর গুদাম কমপ্লেক্সে চলে যায়।

গুদাম বাজারে লেনদেনের কাঠামোতে খুচরা চেইনের শেয়ার 31% থেকে বেড়ে 54% হয়েছে, অন্য সকলের শেয়ার হ্রাসের পটভূমিতে। শেয়ার সবচেয়ে বেশি কমেছে লজিস্টিক কোম্পানি- 2014 এর তুলনায় 2 বার।

2014 সালের একই সময়ের তুলনায় 2015-এ গড় লেনদেনের আকার বেশিরভাগ সমস্ত বিভাগে 20-25% কমেছে। ব্যতিক্রম হল খুচরা বাণিজ্য বিভাগ, যেখানে এই সংখ্যা 2015 সালে দ্বিগুণ হয়েছে এবং 27,000 বর্গ মিটার হয়েছে। গুদাম স্থান m.

2015 সালে, শিল্প চাহিদা কাঠামোতে বড় পরিবর্তন হয়েছিল। 2014 সালের তুলনায় খাদ্য ও পানীয় এবং গৃহস্থালীর পণ্যের অংশে কোম্পানিগুলির শেয়ার বৃদ্ধি পেয়েছে যথাক্রমে 4 এবং 7 গুণ; লেনদেনের পরিমাণ এবং তাদের সংখ্যা উভয় ক্ষেত্রেই বৃদ্ধি ঘটেছে।

একই সাথে চালু গুদাম বাজার"অটোমোটিভ উপাদান", "ইলেক্ট্রনিক্স", "পোশাক এবং পাদুকা", "লজিস্টিকস" বিভাগে তীব্র হ্রাস ছিল, যা এই সেক্টরের সংকট পরিস্থিতির সাথে যুক্ত।
2015 সালের মাঝামাঝি থেকে, রাজধানী অঞ্চলের সমস্ত খালি গুদাম স্থান রুবেল হারে ভাড়ার জন্য দেওয়া হয়েছে এবং ডলারের হারে ফেরত আশা করা যায় না।

2015 এর প্রথমার্ধের জন্য গুদামগুলির জন্য নেট রুবেল ভাড়ার হার 8% হ্রাস পেয়েছে এবং প্রতি বর্গ মিটার প্রতি বছরে 3800-4500 রুবেল স্তরে রয়েছে। বছরের দ্বিতীয়ার্ধে, হার পরিবর্তন হয়নি।

বিবেচনা করে কঠিন পরিস্থিতিবাজারে, গুদাম স্থানের মালিকরা তাদের খরচ অপ্টিমাইজ করার চেষ্টা করছেন। 2015 সালে অপারেটিং খরচ বস্তুর উপর নির্ভর করে প্রতি বর্গ মিটার প্রতি 1000-1300 রুবেল স্তরে ছিল।

Cushman & Wakefield গবেষণা বিভাগ দ্বারা প্রস্তুত পর্যালোচনা

পূর্বাভাস

অনেক খুচরা বিক্রেতা বিদ্যমান পোর্টফোলিওগুলি পরিচালনায় মনোনিবেশ করে অপেক্ষা করুন এবং দেখুন পদ্ধতি গ্রহণ করবেন। বিদ্যমান শপিং সেন্টারগুলিতে শূন্যতার হার উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাবে (অনেক খুচরা আউটলেটবন্ধ করা হবে)। নতুন শপিং সেন্টারে ভাড়াটেদের আকৃষ্ট করা নির্মাণাধীন শপিং সেন্টারগুলির জন্য প্রধান সমস্যাগুলির একটি হবে (অর্থায়নের সমস্যাগুলির সাথে)। ঘোষিত প্রকল্পগুলির উচ্চ ভলিউম সত্ত্বেও, তাদের বেশিরভাগই 2015-2016 সালে হিমায়িত হবে।
2015 এর সময়, খুচরা রিয়েল এস্টেট বিভাগে চুক্তিভিত্তিক সম্পর্ক সম্পূর্ণরূপে রুবেল অঞ্চলে চলে যাবে। বিদ্যমান এবং নতুন উভয় চুক্তির অধীনে খুচরা বিক্রেতাদের সকল গ্রুপের জন্য ভাড়ার হার সমন্বয় করা হবে।

ট্রেডিং কোম্পানি

2014 সালের মাঝামাঝি থেকে, খুচরা স্থানের চাহিদা উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে। উন্নয়ন পরিকল্পনাগুলি প্রধানত বাজারের নেতারা তাদের বিভাগে ঘোষণা করে।

খুচরা অপারেটরদের প্রধান সমস্যা হল:

ক্রমবর্ধমান খরচ। বিক্রিত পণ্যের দাম বৃদ্ধি ক্রমবর্ধমান ক্রয় মূল্যের চেয়ে পিছিয়ে।
. ভাণ্ডারে হ্রাস, যা নিকট ভবিষ্যতে বিক্রয়ের পরিমাণ হ্রাসের পূর্বশর্ত। ভাণ্ডার হ্রাসের প্রধান কারণগুলি হ'ল আমদানি সীমাবদ্ধতা এবং উচ্চ ক্রয়মূল্য।
. ভবিষ্যতের অপ্রত্যাশিততা, যা নতুন খুচরা আউটলেট ভাড়া দেওয়া এবং বিপণন করার পাশাপাশি দীর্ঘমেয়াদী লিজ চুক্তিতে স্বাক্ষর করার ঝুঁকি বাড়ায়।
. 2014 সালের ডিসেম্বরে বিক্রয় বৃদ্ধির পর, 2015 এর শুরুতে ভোক্তাদের কার্যকলাপ হ্রাসের কারণে বিক্রয়ের পরিমাণে হ্রাস প্রত্যাশিত, যখন অপারেটিং খরচ থাকে বা বৃদ্ধি পায়।

ক্রমবর্ধমান খরচ এবং 2015 সালে বিক্রয় ভলিউম হ্রাসের প্রত্যাশা এই সত্যের দিকে পরিচালিত করে যে 3য় ত্রৈমাসিকের শেষ থেকে খুচরা স্থানের ভাড়াটেরা। 2014 বাড়িওয়ালাদের সাথে চুক্তিভিত্তিক সম্পর্কের পর্যালোচনা শুরু করতে শুরু করেছে। নতুন ট্রেড অপারেটরদের আকৃষ্ট করা ট্রেডিং প্ল্যাটফর্মসবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ যুক্তি হল সম্ভাব্য বিক্রয় ভলিউম (আয়) এবং একটি নতুন আউটলেটের বিপণন খরচ (ব্যয়) এর একটি প্রদর্শনমূলক মূল্যায়ন।

এই তথ্যের উপর ভিত্তি করে, অনুমোদিত রিয়েল এস্টেট খরচের একটি অনুমান করা হয়। সবচেয়ে টেকসই খুচরা বিক্রেতা হবে যারা প্রস্তুতকারক থেকে ভোক্তা পর্যন্ত রসদ সরবরাহের জন্য দক্ষ খরচ।

ফেডারেল এবং আন্তর্জাতিক নেটওয়ার্ক অপারেটর তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল হবে. দ্বারা পণ্য গ্রুপআমরা শিশু এবং DIY বিভাগে আপেক্ষিক শক্তি আশা করি।

নির্মাণ - ফলাফল 2014

2014 মস্কো এবং রাশিয়া জুড়ে নতুন খুচরা স্থানের পরিমাণের জন্য একটি রেকর্ড বছর ছিল। রাশিয়ার 49টি শহরের 63টি শপিং সেন্টারে মোট 2.2 মিলিয়ন বর্গ মিটার খুচরা স্থান চালু করা হয়েছিল।

মস্কোতে 0.68 মিলিয়ন বর্গমিটারের মোট খুচরা এলাকা সহ 14টি নতুন শপিং সেন্টার খোলা হয়েছে। 2014 মস্কোর জন্য শপিং সেন্টারগুলির বিকাশের পুরো ইতিহাসে নতুন খুচরা স্থানের পরিমাণের ক্ষেত্রে একটি রেকর্ড বছর ছিল। মস্কোর সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ঘটনাটি ছিল ইউরোপের বৃহত্তম শপিং সেন্টার, অ্যাভিয়াপার্কের উদ্বোধন।

মস্কোর বাইরে, 1.55 মিলিয়ন বর্গমিটারের মোট খুচরা এলাকা সহ 49টি শপিং সেন্টার তৈরি করা হয়েছিল। বেশিরভাগ শপিং সেন্টারে, শপিং গ্যালারিতে অনেকগুলি ফাঁকা জায়গা রয়েছে।

বেশিরভাগ মাঝারি আকারের জেলা শপিং সেন্টার তৈরি করা হচ্ছে (GLA 20-30,000 sq. m)

নির্মাণ—দৃষ্টিভঙ্গি

2015-2016 সালে, নির্মাণ কার্যকলাপ নিম্নলিখিত কারণগুলির দ্বারা সীমাবদ্ধ হবে:
. বিদ্যমান শপিং সেন্টারে শূন্যপদ, যা 2014 সালে বাড়তে শুরু করে এবং 2015 সালে বাড়তে থাকবে।
. নতুন শপিং সেন্টারের দখলের হার। বিদ্যমান শপিং সেন্টারে ক্রমবর্ধমান শূন্যপদ পুরানো শপিং সেন্টার এবং নতুন সাইটগুলির মধ্যে ভাড়াটেদের জন্য উচ্চ প্রতিযোগিতার দিকে পরিচালিত করে। এই অবস্থার অধীনে, প্রতিষ্ঠিত কভারেজ এলাকা এবং অনুমানযোগ্য সঙ্গে পুরানো সাইট লক্ষ্য দর্শকনতুন প্রকল্পে সুবিধা হবে। নতুন প্রকল্পগুলি দখলের সাথে উল্লেখযোগ্য সমস্যার সম্মুখীন হবে এবং নতুন সাইটের চাহিদার স্থিতিস্থাপকতা কম হবে। কম দখলের কারণে নির্মাণে মন্থরতা ঘটবে এবং অনির্দিষ্টকালের জন্য খোলার তারিখ স্থগিত হবে (ভাড়াটেরা আকৃষ্ট না হওয়া পর্যন্ত)।
. মুদ্রা ঝুঁকি. 2014 সাল পর্যন্ত, বাণিজ্য প্রকল্পের অর্থায়ন প্রধানত বৈদেশিক মুদ্রায় (মার্কিন ডলার) করা হয়েছিল। রুবেল লিজ চুক্তিতে ব্যাপক রূপান্তর এবং বিনিময় হারের অস্থিরতার কারণে, বৈদেশিক মুদ্রার ঋণ পরিষেবার পুনর্গঠন করা প্রয়োজন। এই প্রক্রিয়াটি সেই শপিং সেন্টারগুলির নির্মাণের গতিকে প্রভাবিত করতে পারে যা 2015-2016 সালে বাজারে চালু করার পরিকল্পনা করা হয়েছে।
. রুবেল মধ্যে ঋণ. 2014 এর শুরু থেকে, রাশিয়ায় নির্মাণ প্রকল্পগুলিতে ঋণ দেওয়া রাশিয়ান বিনিয়োগকারীদের একটি সংকীর্ণ গোষ্ঠীর মধ্যে সীমাবদ্ধ হয়ে পড়েছে এবং রাশিয়ান রুবেলে ক্রমবর্ধমানভাবে পরিচালিত হচ্ছে। রুবেল ঋণের উচ্চ হার (15% থেকে) রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের ঝুঁকি বাড়ায়, যা নতুন প্রকল্পের সংখ্যা হ্রাস করতে পারে। নির্মাণ কার্যকলাপ হ্রাস সরবরাহ এবং চাহিদার ভারসাম্য স্থিতিশীল করবে।

বাণিজ্যিক শর্তাবলী

বর্তমানে, খুচরা রিয়েল এস্টেটের জন্য মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি নতুন বাজার অনুশীলন গঠিত হচ্ছে। দুইজনের সম্পূর্ণ বিসর্জন আছে মৌলিক নীতিভাড়া সম্পর্ক যা রাশিয়ার জন্য অনন্য ছিল এবং বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারের সূচনাকালে 1990-এর দশকের শেষের দিকে এবং 2000-এর দশকের প্রথম দিকে মানসম্পন্ন খুচরা জায়গার তীব্র ঘাটতির পরিস্থিতিতে উপস্থিত হয়েছিল:
. নির্দিষ্ট ভাড়ার হার। বিক্রয়ের পরিমাণ এবং খুচরা বিক্রেতাদের খরচের গতিশীলতার ব্যতিক্রমী অস্থিরতা এবং অনির্দেশ্যতার পরিস্থিতিতে, রিয়েল এস্টেটের জন্য একটি নির্দিষ্ট ফি একটি অগ্রহণযোগ্য ঝুঁকিতে পরিণত হয়। ভাড়াটেরা বাড়িওয়ালাদের সাথে রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত ঝুঁকিগুলি ভাগ করে নেওয়াকে ন্যায্য বলে মনে করে। এর মানে হল রিয়েল এস্টেট খরচ আউটলেট দ্বারা উত্পন্ন বিক্রয় পরিমাণের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ হতে হবে। 2014 সালের আগে, এমনকি সেই ভাড়াটেরা যারা টার্নওভারের একটি শতাংশ প্রদান করেছিল তাদেরও প্রায়শই ভাড়া প্রদানের একটি নির্দিষ্ট অংশ ছিল। একটি নির্দিষ্ট ভাড়ার হার থেকে শুধুমাত্র একটি খুচরা আউটলেটের টার্নওভার থেকে সুদের সাথে রিয়েল এস্টেটের জন্য অর্থ প্রদানে রূপান্তর সবচেয়ে জনপ্রিয় অভ্যাস হয়ে উঠছে।
. রুবেল মধ্যে পেমেন্ট. 2014 সাল পর্যন্ত, রুবেল লিজ চুক্তিগুলি অ্যাঙ্কর ভাড়াটে এবং ক্রেতাদের মধ্যে শপিং গ্যালারির সবচেয়ে জনপ্রিয় ভাড়াটেদের জন্য সাধারণ ছিল। সবচেয়ে সাধারণ ইজারা চুক্তি ছিল মার্কিন ডলার বা প্রচলিত ইউনিটে। খুচরা রিয়েল এস্টেট বাজার স্বল্পমেয়াদে রুবেলে অর্থপ্রদানে স্যুইচ করবে, আমাদের অনুমান অনুসারে, 2015 সালের শেষ নাগাদ বেশিরভাগ ইজারা চুক্তিগুলি রুবেলে সমাপ্ত হবে। মুদ্রা (বা তাদের সমতুল্য প্রচলিত একক) চুক্তি শুধুমাত্র প্রধান বস্তুর ব্যতিক্রমী ক্ষেত্রে থাকবে।

নিম্ন স্তরের ব্যবসায়িক কার্যকলাপ ব্যবসা কেন্দ্রের মালিকদের ভাড়াটেদের ক্রমবর্ধমান বৃহত্তর ছাড় দিতে বাধ্য করছে। শপিং সেন্টারগুলিও খালি চলতে থাকে: 2015 এর শেষে শূন্যতার গড় স্তর আরেকটি রেকর্ড ভেঙেছে - 13%, এবং এটি সীমা নয়, বিশেষজ্ঞরা নিশ্চিত।

শহরের 40% অফিস খালি

রাজধানীর অফিস রিয়েল এস্টেট বাজারে সংকট ঘনীভূত হচ্ছে। 2016 এর শুরুতে অফিস মার্কেটে শূন্যতার মাত্রা 20% এ পৌঁছেছে। "B" শ্রেণীতে শূন্যপদ "সহনীয়" - 14%। তবে ব্যয়বহুল অফিসগুলির চাহিদা অনেক কম: "A" শ্রেণিতে, বিভিন্ন অনুমান অনুসারে, 28-30% জায়গা খালি। সবচেয়ে জটিল পরিস্থিতি মস্কো শহরের: সেখানে 40% অফিস খালি।

অফিসের কম চাহিদা ডেভেলপারদের নির্মাণ কার্যক্রমকে তীব্রভাবে ম্লান করেছে। অনুযায়ী পরামর্শ কোম্পানিকুশম্যান অ্যান্ড ওয়েকফিল্ড, গত বছর কমিশন অফিসগুলির আয়তন ছিল 721 হাজার বর্গ মিটার। মিটার, যা 2014 সালের চিত্রের অর্ধেক। অধিকন্তু, ডেভেলপারদের ইতিমধ্যেই শুরু হওয়া প্রকল্পগুলিকে স্থগিত করতে হবে: বর্তমানে প্রায় 1 মিলিয়ন বর্গ মি. অফিস স্থান মিটার প্রস্তুতির একটি মোটামুটি উচ্চ ডিগ্রী, কিন্তু প্রকল্পের একটি ছোট সংখ্যা এই বছর সম্পন্ন হবে. কুশম্যান এবং ওয়েকফিল্ডের অনুমান অনুসারে, প্রায় 300 হাজার বর্গ মিটার অপারেশন করা হবে। মিটার বেশ কিছু প্রকল্পের সমাপ্তির তারিখ দুই বছরেরও বেশি সময় পিছিয়ে গেছে। নির্মাণের প্রাথমিক পর্যায়ে সমস্ত "কাগজ" প্রকল্প এবং বস্তুগুলি হিমায়িত করা হয়েছে বা সংশোধন করা হচ্ছে৷

নিম্ন স্তরের ব্যবসায়িক কার্যকলাপ এবং উচ্চ কর্মক্ষমতাখালি পদগুলি ব্যবসা কেন্দ্রের মালিকদের ভাড়াটেদের জন্য আরও বেশি ছাড় দিতে বাধ্য করছে৷ “2016 সালে, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারের রুবেল অঞ্চলে রূপান্তরের প্রবণতা অব্যাহত থাকবে। বছরের শেষ নাগাদ, বাজার সম্পূর্ণরূপে রুবেল ইজারা এবং ক্রয় এবং বিক্রয় চুক্তিতে স্যুইচ করতে পারে,” বলেছেন আলেকজান্ডার শিবায়েভ, ব্ল্যাকউডের পরামর্শ, বিশ্লেষণ এবং গবেষণা বিভাগের পরিচালক৷

রুবেলে বন্দোবস্তে বাজারের রূপান্তরও সাম্প্রতিক আদালতের সিদ্ধান্তের মাধ্যমে সহজতর হবে। 2015 এর শেষে সালিশি আদালতমস্কো অফিস বিল্ডিংয়ের মালিকের বিরুদ্ধে VimpelCom কোম্পানির দাবির উপর একটি নজির-সেটিং সিদ্ধান্ত গ্রহণ করেছে যেখানে এটি প্রাঙ্গন ভাড়া দেয়। বাদী ইজারা চুক্তিতে ডলারের বিনিময় হার বৈদেশিক মুদ্রায় নির্ধারিত হারের সাথে নির্ধারণ করার দাবি জানান। আদালত ভিম্পেলকমের পক্ষে ছিল এবং রায় দেয় যে "বর্তমান ডলারের বিনিময় হারে গণনা করা ভাড়া ছাড়িয়ে গেছে বাজার মূল্যভাড়া, এবং এর উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি ইজারাদারের অন্যায্য সমৃদ্ধি ঘটাতে পারে।" এস্ট-এ-টেটের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিভাগের প্রধান এলেনা মিশিনার মতে, এই ক্ষেত্রেএকটি অপ্রীতিকর নজির স্থাপন করতে পারে, ভাড়াটেদের তাদের পক্ষে চুক্তির শর্তাদি ব্যাখ্যা করার অনুমতি দেয়। এই ক্ষেত্রে, সম্পত্তির মালিকদের জন্য, রুবেল চুক্তি বাজারে কাজ করার জন্য একমাত্র নির্ভরযোগ্য হাতিয়ার থাকবে।

যাইহোক, এটি খুব সম্ভব যে এই মামলাটি একমাত্র থাকবে। “রাশিয়ায় কোনো মামলা আইন নেই। প্রতিটি অনুরূপ মামলা আলাদাভাবে আদালত বিবেচনা করবে, মামলার ফলাফল ভিন্ন হতে পারে,” বলেছেন ভিটালি লেবেদেভ, BEST-Novostroy-এর বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়নের পরিচালক৷

রুবেল জোনে বাজারের রূপান্তর ছাড়াও, ভাড়ার হারে উল্লেখযোগ্য ড্রপ রয়েছে। "B" এবং "B+" শ্রেণীর ভবনগুলিতে তাদের পতন সবচেয়ে বেশি লক্ষণীয়। “2014 সালের শেষের তুলনায়, রুবেল পদে এই শ্রেণীর জন্য ভাড়ার হার যথাক্রমে 44% এবং 39% কমেছে। 2015 এর সময়, ক্লাস A অফিসগুলি আরও স্থিতিশীল গতিশীলতার দ্বারা চিহ্নিত করা হয়েছিল, যেহেতু হারগুলি মূলত বৈদেশিক মুদ্রায় চিহ্নিত করা হয়েছিল - বছর ধরে, ক্লাস A-এর দাম 5% কমেছে,” বলেছেন আলেকজান্ডার শিবায়েভ৷ “তৃতীয় ট্রান্সপোর্ট রিং-এর মধ্যে, একটি ভাল ক্লাস বি বিজনেস সেন্টারের জন্য আজ গড়ে 24 হাজার রুবেল খরচ হবে। প্রতি বর্গ. মি/বছর, যেখানে 2014 এর শেষে এই ধরনের বস্তুর জন্য হার ছিল $650 প্রতি বর্গমিটার। মি/বছর। A শ্রেণীর ব্যবসায়িক কেন্দ্রগুলির জন্য হারের মাত্রা এখন 32-45 হাজার রুবেলের মধ্যে। প্রতি বর্গ. প্রতি বছর m, যেখানে সংকটের আগে এই সংখ্যা ছিল $1,100 প্রতি বর্গমিটার। মি/বছর। মস্কো রিং রোডের মধ্যে, "B" বা "B‑" শ্রেণীর একটি ব্যবসা কেন্দ্রে আপনি এখন 6 হাজার রুবেলের জন্য সম্পত্তি খুঁজে পেতে পারেন। প্রতি বর্গ. মি/বছর,” বলেছেন এলেনা মিশিনা।

ভাড়াটিয়াদের নতুন অফিসে যাওয়ার ঢেউ অব্যাহত রয়েছে। "একজন ভাড়াটে সাধারণত একটি অফিস পরিবর্তন করার কথা ভাবেন যদি স্থানান্তরের অপ্টিমাইজেশনের খরচ গড়ে 15% থেকে 20% হয়। অথবা যদি পূর্বে অপ্রাপ্য শর্তে একটি ভাল অফিস ভাড়া নেওয়ার একটি অনন্য সুযোগ দেখা দেয়। 2016 সালের প্রথম দুই মাসের ফলাফলের উপর ভিত্তি করে, আমরা "A" শ্রেণীর ব্যবহারকারীদের কাছ থেকে বেশ উচ্চ কার্যকলাপ দেখতে পাচ্ছি, সেইসাথে উচ্চ মানের অফিস কেনার জন্য ক্রমবর্ধমান চাহিদা - উদাহরণস্বরূপ, অ্যাকোয়ামেরিন III ওজারকোভস্কায়া বাঁধের উপর ব্যবসা কেন্দ্র," এলএলসি "এএফআই আরইএস" এর জেনারেল ডিরেক্টর মার্ক গ্রয়সম্যান নোট করেছেন।

এলেনা মিশিনার মতে, ভাড়াটেদের মধ্যে দুটি প্রবণতা সমানভাবে পরিলক্ষিত হয়। একদিকে, অর্থ সাশ্রয়ের জন্য, সংস্থাগুলি বিভিন্ন অফিসকে একত্রিত করে। অন্যদিকে, প্রতিনিধি সংস্থাগুলি তাদের কিছু বিভাগকে আরও দূরবর্তী স্থানে স্থানান্তরিত করছে, ফ্রন্ট অফিসটিকে "এ" শ্রেণির ব্যবসা কেন্দ্রে রেখে।

কিছু বড় ভাড়াটিয়া তাদের নিজস্ব হিসাবে ভাড়া করা জায়গা ক্রয় বিবেচনা করছে. “উদাহরণস্বরূপ, ডিসেম্বরে এটি শেষ হয়েছিল সবচেয়ে বড় চুক্তি 2015 সালে অফিস রিয়েল এস্টেট ক্রয় ও বিক্রয়ের জন্য: TKS ব্যাংক 8.1 হাজার বর্গ মিটার অধিগ্রহণ করেছে। Vodny মিশ্র ব্যবহার কমপ্লেক্সে অফিসের মিটার. ইয়ানডেক্স কোম্পানি অফিসের বাজারে নিম্ন মূল্যের স্তরের সুবিধা নেওয়ার চেষ্টা করছে, যা ক্রাসনায়া রোজা ব্যবসায়িক কেন্দ্রের অংশ অধিগ্রহণের বিষয়ে আলোচনা করছে, যা এটির মালিক। এই মুহূর্তেভাড়া," আলেকজান্ডার শিবায়েভ বলেছেন।

বিশেষজ্ঞরা আশা করেন যে 2016 সালে আমরা উচ্চ-মানের অফিস স্পেসের চাহিদা বৃদ্ধি বা তীব্র পতন দেখতে পাব না। "বেশিরভাগ সফল ব্যবসাতার অফিস প্রাঙ্গনে পরামিতি উন্নত করার জন্য পরিস্থিতির সদ্ব্যবহার করবে। বিপরীতভাবে, কিছু কোম্পানি তাদের অফিস কমিয়ে আর্থিক খরচ অপ্টিমাইজ করবে। উপরন্তু, এই বছর চাহিদার কাঠামো পরিবর্তিত হবে - ক্লাস B- এবং C-শ্রেণীর অফিস স্থানের সাথে লেনদেনের ভাগ বাড়বে এবং অনুরোধ করা এলাকার আকার হ্রাস পাবে, "এর রিয়েল এস্টেট বিপণনের প্রধান মার্গারিটা মোইসিভা বলেছেন আইপিটি গ্রুপ।

"2016 সালে খুচরা রিয়েল এস্টেটের উপর করের হার বৃদ্ধি শুধুমাত্র 2014 সালে তৈরি হওয়া সেগমেন্টের সমস্যাগুলিকে আরও বাড়িয়ে তুলবে৷ ট্যাক্স সবচেয়ে খারাপ জিনিস নয়. প্রধান সমস্যা হ'ল অর্থনীতির সংকোচন এবং ফলস্বরূপ, পণ্য এবং পরিষেবাগুলির কার্যকর চাহিদা হ্রাস, যা ছোট এবং মাঝারি আকারের উদ্যোক্তাদের ব্যবসায়ের লাভজনকতা হ্রাসের দিকে পরিচালিত করেছে - প্রধান "ভোক্তা"। আবাসিক ভবনের প্রথম তলায় রাস্তার খুচরা বিক্রেতা। একই সময়ে, কর্তৃপক্ষের নগর পরিকল্পনার প্রয়োজনীয়তার কারণে গত 5 বছরে এই ধরনের খুচরা স্থানের অংশ ("সুবিধা স্টোর" ফর্ম্যাট) বৃদ্ধি পাচ্ছে। মস্কো অঞ্চলে, নগর পরিকল্পনা নীতির অগ্রাধিকারমূলক কাজগুলির মধ্যে একটি হল যাতায়াত কমানো এবং আবাসস্থল থেকে নিকটতম পরিবহন অ্যাক্সেসযোগ্যতার মধ্যে চাকরি তৈরি করা। উদাহরণস্বরূপ, এমনকি মধ্য-উত্থান বিল্ডিংগুলিতে, প্রথম তলগুলি শুধুমাত্র অ-আবাসিক হতে পারে। স্বতন্ত্র প্রকল্পে মেঝের সংখ্যা এবং জনসংখ্যার ঘনত্ব হ্রাসের প্রেক্ষিতে, কিছু ধরণের ব্যবসার ভাড়াটে এবং মালিকরা ব্যবসার লাভজনক থাকার জন্য সর্বদা গ্রাহক ট্র্যাফিকের উপর নির্ভর করতে পারে না এবং শুধুমাত্র ভাড়া, ইউটিলিটি বিল, বেতন এবং অন্যান্য অপারেটিং খরচগুলি কভার করতে পারে না। . বিশ্লেষকদের মতে, মস্কোর 25% বাণিজ্যিক স্থান খালি রয়েছে এই অঞ্চলে এই সংখ্যাটি বেশি - 30% পর্যন্ত (অফিস সহ)। তদুপরি, এমনকি ট্যাক্স বৃদ্ধি না করেও, পরিস্থিতি গোলাপী হবে না - যদি কোনও ব্যবসায়ের নেটওয়ার্ক বিকাশের জন্য, স্থান, সরঞ্জাম কেনার জন্য অর্থ না থাকে, যদি কোনও ব্যবসায় সম্ভাবনা না দেখে, তবে করের জন্য কোনও অর্থ নেই, নির্বিশেষে এই করের হার। বৃত্তটি বন্ধ হয়ে যায়, করের ভিত্তি সঙ্কুচিত হতে থাকে।

শপিং সেন্টার অর্ধেক খালি খোলা

অফিসের বিপরীতে, সংকটের কারণে খুচরা সুবিধার নির্মাণ খুব কমই মন্থর হয়েছে। 2015 সালে, সাতটি নতুন বড় শপিং সেন্টার একবারে খোলা হয়েছে: কুন্তসেভো প্লাজা, সেন্ট্রাল শিশুদের দোকান, "ম্যাপেল", "টিয়ারা", কলম্বাস, মারি, জেলেনোগ্রাদ। ঘোষিত প্রায় সব প্রকল্প সময়মতো চালু করা হয়েছে। যদিও এটি লক্ষণীয় যে তাদের মধ্যে অনেকগুলি তথাকথিত প্রযুক্তিগত আবিষ্কার রয়েছে - শপিং গ্যালারির কম দখল সহ অ্যাঙ্কর ভাড়াটেদের লঞ্চ। নতুন শপিং সেন্টারে গড় শূন্যতার হার 50% এর বেশি হয়নি। তুলনার জন্য: মাত্র দুই বছর আগে, সমস্ত শপিং সেন্টার সম্পূর্ণভাবে ভাড়াটেদের দখলে ছিল। একই সময়ে, সাধারণভাবে, গত বছর খুচরা স্থানের কমিশনিং পূর্ববর্তী বছরের গড় স্তরের সাথে মিলে যায় - প্রায় 550 হাজার বর্গ মিটার। লিজযোগ্য স্থান মিটার, যে, মস্কো শপিং সেন্টার বাজার প্রায় 12% বৃদ্ধি পেয়েছে.

এ বছরও একই গতিতে চলছে শপিং সেন্টার নির্মাণের কাজ। প্রস্তুতির উচ্চ পর্যায়ে বাজারে প্রচুর সংখ্যক প্রকল্প রয়েছে, তাই বিশ্লেষকরা 2015 স্তরে সুবিধা চালু করার পূর্বাভাস দিয়েছেন। যাইহোক, 2017 থেকে শুরু করে, নতুন নির্মাণের পরিমাণে একটি যৌক্তিক পতন হবে, যেহেতু বিকাশকারীরা নতুন প্রকল্প শুরু করছেন না। “জানুয়ারি এবং ডিসেম্বর 2015 এর মধ্যে, নির্মাণাধীন খুচরা স্থানের পরিমাণ 38% কমেছে। এই প্রবণতা ভবিষ্যতে নতুন সরবরাহের ঘাটতির দিকে নিয়ে যেতে পারে,” পরামর্শকারী সংস্থা নাইটফ্র্যাঙ্কের একটি প্রতিবেদন বলে।

শপিং সেন্টারগুলো খালি হয়ে যাচ্ছে। 2015 সালের শেষের দিকে শপিং সেন্টারে খালি থাকার গড় স্তর 13% এর আরেকটি রেকর্ড ভেঙেছে। নতুন নির্মাণের উচ্চ পরিমাণের পরিপ্রেক্ষিতে, এই বছর শূন্যতার হার বৃদ্ধি অনিবার্য।

অর্থনৈতিক ও রাজনৈতিক অস্থিতিশীলতার পরিস্থিতিতে, সেইসাথে জনসংখ্যার ক্রয় ক্ষমতা হ্রাস, অনেক নেটওয়ার্ক অপারেটর তাদের উন্নয়ন পরিকল্পনা পরিবর্তন করেছে, উল্লেখযোগ্যভাবে সম্প্রসারণের গতি হ্রাস করেছে। কিছু খুচরা চেইন সক্রিয়ভাবে নতুন ফরম্যাট নিয়ে পরীক্ষা-নিরীক্ষা শুরু করেছে। "X5 খুচরা গ্রুপ"Pyaterochka চেইন স্টোরগুলিতে Rospechat নিউজস্ট্যান্ড খোলার এবং কারুসেল হাইপারমার্কেটের চেকআউট এলাকায় সস্তা ক্যাফে "Vkusnaya Kukha" এর একটি চেইন চালু করার পরিকল্পনা রয়েছে। Ginza প্রোজেক্টের অধিকারী রেস্তোরাঁ Ginza ট্রাক ব্র্যান্ডের অধীনে "চাকার উপর রেস্তোরাঁ" এর একটি নেটওয়ার্ক তৈরিতে বিনিয়োগ করছে, রাশিয়ান কোম্পানিমেলন ফ্যাশন গ্রুপ স্টোর ডেভেলপ করবে যুব পোশাক"ফ্যাশন হাইপারমার্কেট" এর নতুন বিন্যাসে বিমুক্ত, কুশম্যান অ্যান্ড ওয়েকফিল্ড রিপোর্ট নোট করে৷

বেশিরভাগ শপিং সেন্টারের ভাড়ার হার দুই বছর আগে বৈদেশিক মুদ্রায় নির্ধারিত ছিল, কিন্তু এখন খুচরা স্পেস মার্কেট প্রায় পুরোপুরি রুবেল জোনে চলে গেছে। আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ প্রবণতা হ'ল খুচরা স্থানের মালিকরা ক্রমবর্ধমানভাবে টার্নওভারের শতাংশ প্রাপ্তির ভিত্তিতে খুচরা বিক্রেতাদের সাথে কাজ করছেন এবং তাদের অতিরিক্ত বিকল্পগুলিও অফার করছেন (উদাহরণস্বরূপ, ভাড়ার ছুটির দিন বা মালিকের খরচে প্রাঙ্গন শেষ করা)।

শপিং সেন্টারগুলির মধ্যে ক্রমবর্ধমান প্রতিযোগিতা পুরানো স্থাপত্য এবং পরিকল্পনা সমাধান সহ সুবিধার মালিকদের পুনর্গঠন করতে এবং বাজারে তাদের কুলুঙ্গি অনুসন্ধান করতে বাধ্য করছে। গত বছর একটি বিশ্বব্যাপী পুনর্গঠনের পরে একবারে দুটি খুচরা সুবিধা খোলার দ্বারা চিহ্নিত করা হয়েছিল: পুরানো শপিং সেন্টারগুলি ভেঙে দেওয়া হয়েছিল এবং তাদের জায়গায় নতুন সুবিধা উপস্থিত হয়েছিল। এগুলি হল লুবিয়ঙ্কার কেন্দ্রীয় শিশুদের দোকান এবং কুন্তসেভো প্লাজা মিশ্র-ব্যবহার কমপ্লেক্স (পূর্বে রামস্টোর শপিং সেন্টার)। আইপিটি গ্রুপের বিনিয়োগ পরিচালক আলেক্সি স্ট্রেলেটস্কি বলেছেন, "কুন্তসেভো প্লাজায়, পুনঃবিকাশের পরে, কেবলমাত্র মোট এলাকাই আমূল বৃদ্ধি পায়নি, তবে অফিস এবং আবাসিক অংশগুলিও উপস্থিত হয়েছিল, যা বাজারে প্রকল্পটিকে আরও তরল করে তুলেছিল," বলেছেন আইপিটি গ্রুপের বিনিয়োগ পরিচালক আলেক্সি স্ট্রেলেটস্কি।

বেশিরভাগ শপিং সেন্টারে, পুনর্নির্মাণ অনেক মসৃণ, ধ্বংস ছাড়াই। “ভোক্তাদের আচরণ এবং কেনাকাটার অভ্যাস ক্রমাগত পরিবর্তিত হচ্ছে, তাই এক অর্থে বা অন্যভাবে, শপিং সেন্টারগুলির পুনর্গঠন ক্রমাগত ঘটছে। পুনর্গঠন সর্বদা বিল্ডিংয়ের একটি বড় পুনর্গঠনের সাথে জড়িত নয়; এটি ভাড়াটে পুলের কাঠামো, সুবিধার অবস্থান বা বিপণন প্রচারাভিযানের পরিবর্তন হতে পারে," ডেপুটি বলেছেন সাধারণ পরিচালকএনডিভি-রিয়েল এস্টেট, এলিজাভেটা গুডজে বিশ্লেষণ এবং পরামর্শের জন্য।

রাস্তার খুচরা বিভাগে, শহরের সবচেয়ে মর্যাদাপূর্ণ এবং ওভাররেটেড শপিং স্ট্রিটগুলি - Tverskaya, Stoleshnikov Lane, Kutuzovsky এবং Leninsky Prospekts - সংকটে সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে৷ “এই অবস্থানগুলিতে, দামগুলি অতিরিক্ত উত্তপ্ত ছিল এবং বেশিরভাগ ভাড়াটেরা লাভজনক ছিল না, তবে একচেটিয়াভাবে ফ্যাশনেবল খুচরা আউটলেট ছিল। সঙ্কটের কারণে বিদেশি নির্মাতাদেরও বিদায়ের পাশাপাশি রাশিয়ান বাজারএই খুচরা আউটলেটগুলি তীব্রভাবে ভাড়াটেদের বহিঃপ্রবাহের সম্মুখীন হচ্ছে,” বলেছেন এলেনা মিশিনা৷

রাস্তার খুচরোতে ভাড়ার হারের গতিশীলতা ছিল বহুমুখী। এটি মূলত কেন্দ্রে রাস্তাগুলি পুনর্গঠনের জন্য নগর কর্তৃপক্ষের সিদ্ধান্তের সাথে সম্পর্কিত ছিল। "Tverskaya, Myasnitskaya, Maroseyka-তে, সেখানে উপস্থিতির কারণে প্রাথমিকভাবে হার কমেছে প্রদত্ত পার্কিংবা পার্কিং জায়গার অভাব। আমি আপনাকে মনে করিয়ে দিই যে Tverskaya এ পার্কিং সম্পূর্ণ নিষিদ্ধ। Kutuzovsky, Leninsky, Leningradsky Avenues, Mira Avenue এবং Profsoyuznaya Street-এ রেট স্থিতিশীল ছিল। এবং কিছু পথচারী রাস্তায় যেগুলি পুনর্নির্মাণের পরে খোলা হয়েছিল, উদাহরণস্বরূপ, পাইতনিটস্কায়া বা পেট্রোভকায়, হার 10-20% বৃদ্ধি পেয়েছে, "ভিটালি লেবেদেভ নোট করেছেন।

সাধারণভাবে, রাস্তার খুচরা শূন্যস্থানের মাত্রা বেড়েছে। যাইহোক, বাজারের অংশগ্রহণকারীদের মতে, এটি সংকটের সাথে এতটা সংযুক্ত নয়, মস্কো কর্তৃপক্ষের বাধ্যতামূলকভাবে আবাসিক ভবনগুলির প্রথম তলায় বাণিজ্যিক সুবিধা স্থাপনের সিদ্ধান্তের সাথে। এই অঞ্চলগুলির মধ্যে কিছুতে বাজার দ্বারা শোষিত হওয়ার সময় নেই (যে প্রাঙ্গনে বাহ্যিক পথচারী ট্র্যাফিকের অ্যাক্সেস নেই) তরল হয়ে গেছে।

এটি অবশ্যই 2016 সালের ফেব্রুয়ারিতে রাজধানীর রাস্তার খুচরা বাজারে প্রভাব ফেলবে। মেট্রো স্টেশনগুলির কাছাকাছি অননুমোদিত ভবনগুলি ভেঙে ফেলার রেজোলিউশন মেট্রোপলিটন সরকার ডিসেম্বর 2015 সালে গৃহীত হয়েছিল। ভেঙে ফেলা ভবনগুলির তালিকায় 100 টিরও বেশি বস্তু অন্তর্ভুক্ত ছিল, যার মালিকদের অবৈধ কাঠামো ভেঙে ফেলার প্রয়োজনীয়তার নোটিশ পাঠানো হয়েছিল। 104টি বস্তুর মধ্যে 97টির জন্য, স্বাধীনভাবে বিচ্ছিন্ন করার সময়সীমা 8 ফেব্রুয়ারি শেষ হয়েছে। 9 ফেব্রুয়ারী রাতে, শপিং প্যাভিলিয়নগুলির বড় আকারের ধ্বংস শুরু হয়েছিল এবং 21 ফেব্রুয়ারি পুশকিনস্কায়া স্কোয়ারে পিরামিড শপিং সেন্টারটি ভেঙে ফেলা শুরু হয়েছিল। যদিও মুসকোভাইটস কর্তৃপক্ষের উদ্যোগকে সমর্থন করেছিল, অনেক বাজার অংশগ্রহণকারীরা এটিকে অসময়ে বিবেচনা করে। “ছোট ব্যবসা এবং এই এলাকার সাথে জড়িত ভাড়াটে শ্রমিকরা প্রাথমিকভাবে এই ধরনের পরিমাপের কারণে ভোগে। এই ব্যবসাগুলি কখন নতুন প্রাঙ্গণ খুঁজে পাবে তা স্পষ্ট নয়। তারা শপিং সেন্টার, এমনকি এই ধরনের জনপ্রিয় অবস্থানে রেট বহন করতে পারে না। সম্ভবত, এই ধরনের মালিকরা উন্মত্তভাবে রাস্তার খুচরা প্রাঙ্গনে সন্ধান করবে, তবে এমন কয়েকটি সাইট রয়েছে এবং ভোক্তা প্রবাহ মেট্রোর কাছাকাছি তাঁবুর সাথে তুলনীয় নয়। এবং এটি সম্পূর্ণরূপে অবিশ্বাস্য যে নিউ মস্কোতে অনুরূপ প্রাঙ্গণ প্রদানের কর্তৃপক্ষের প্রস্তাব এই ভাড়াটেদের যেকোনও উপযুক্ত হবে,” বলেছেন এলেনা মিশিনা।

সংকট আরও শক্তিশালী, কর বেশি

একটি সঙ্কটে, একটি ব্যবসার দ্বারা যে কোনো অতিরিক্ত খরচ বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রতিফলিত হয়। এইভাবে, ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের উপর ভিত্তি করে কর প্রদানে রূপান্তর এবং এই করের হার ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পেয়েছে নেতিবাচক প্রভাববাজারে “অনেক বাণিজ্যিক সম্পত্তির জন্য, বিশেষ করে যেগুলি দীর্ঘদিন আগে নির্মিত, সম্পত্তি কর প্রদান কয়েকগুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, এবং কখনও কখনও কয়েকগুণ। এটি সম্পত্তি দ্বারা উত্পন্ন নেট অপারেটিং আয় হ্রাসের দিকে পরিচালিত করে এবং ফলস্বরূপ, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের মূল্য হ্রাস পায়," বলেছেন আলেক্সি স্ট্রেলেটস্কি৷

2016 সালে, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট করের হারে আরেকটি বৃদ্ধি হয়েছিল। মস্কোতে, সম্পত্তি করের হার কিছুটা বাড়ানো হবে - ক্যাডাস্ট্রাল মানের 1.2% থেকে 1.3% পর্যন্ত। প্রাথমিকভাবে, 2016 সালে এই হারকে 1.5% এ উন্নীত করার পরিকল্পনা করা হয়েছিল, কিন্তু মস্কো সরকার তীব্রভাবে কর না বাড়াতে সিদ্ধান্ত নিয়েছে। বাজার বিশেষজ্ঞরা এই পদক্ষেপকে ইতিবাচকভাবে মূল্যায়ন করছেন। “সম্পত্তি করের উপর শিথিলকরণ এবং হারে কম ধারালো বৃদ্ধি রিয়েল এস্টেটের বিনিয়োগ আকর্ষণের উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে। আমরা দাম বাড়ার আশা করি না, তবে বাজারের আকর্ষণ এবং তারল্য কিছুটা বাড়তে পারে,” আলেক্সি স্ট্রেলেটস্কি আত্মবিশ্বাসী।

তদুপরি, একটি সংকটে, কোনও অতিরিক্ত বোঝা ব্যবসায়ের জন্য লক্ষণীয় হয়ে উঠবে। " অতিরিক্ত খরচবাড়িওয়ালারা ভাড়ার হারে এটি অন্তর্ভুক্ত করতে বাধ্য হবে। পরিবর্তে, ভাড়াটেদের শেষ ভোক্তার খরচে ক্ষতির জন্য ক্ষতিপূরণ দিতে হবে, পরিষেবার খরচ বা পণ্যের দাম বাড়াতে হবে। পণ্য ও পরিষেবার দামের একটি অতিরিক্ত বৃদ্ধি প্রত্যেকের উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলবে - উভয় দরিদ্র ভোক্তাদের উপর এবং রাষ্ট্রের উপর, যা ভবিষ্যতে বন্ধ অলাভজনক সুবিধাগুলি থেকে কম কর পাবে," বলেছেন এলিজাভেটা গুডজ৷

ব্ল্যাকউডের পরামর্শ, বিশ্লেষণ এবং গবেষণা বিভাগের পরিচালক আলেকজান্ডার শিবায়েভের মতে, ভবিষ্যতে ছোট এবং মাঝারি আকারের খুচরা এবং অফিস ভবনের মালিকরা সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত হবেন। 1 জানুয়ারী, 2017 থেকে, সমস্ত খুচরা এবং অফিস ভবনগুলিতে ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের উপর কর প্রসারিত হবে, এটি শুধুমাত্র 3 হাজার বর্গ মিটারের বেশি এলাকা সহ সম্পত্তিগুলিতে প্রযোজ্য হবে। মিটার “অনেক কোম্পানি ট্যাক্স খরচ বৃদ্ধি সহ্য করতে সক্ষম হবে না এবং তাদের কার্যক্রম বন্ধ করে দেবে। তদনুসারে, বাণিজ্যিক সম্পত্তির ট্যাক্স বেস হ্রাস পাবে, যখন বেকারের সংখ্যা বাড়বে, "আলেকজান্ডার শিবায়েভ বলেছেন।